Distance de construction par rapport à un fossé, la grosse galère !
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Bonjour à tous !
Dans l'étude de notre projet de construction d'une maison de 100m² + 15m² de garage sur un terrain de 774m², on pensait au début qu'il n'y aurait pas trop de problème. Cependant, après avoir fait les plans de la maison et tout mis à l'échelle, il s'avère qu'on dépasse les limites autorisés par le PLU au niveau du fossé ! Bon, pas de panique, on est pas encore passé chez le notaire, on peut tout arrêter. Mais on tente de trouver une solution quand même car c'est un excellent terrain, bien situé et au calme.
Pour que ce soit plus parlant, je vous montre des photos.
1) Le plan du terrain :
On voit bien le fossé à droite, on aura la moitié et le voisin l'autre moitié. Cependant, le PLU mentionne que l'on doit construire à au moins 6m de la berge des fossés, soit à 7m du milieu !
Voici le plan de la maison :
Et voilà les limites de constructibilité sur le terrain :
[/url][url=https://files.forumconstruire.com/5a69ddfcbab95-stor-5a69ddfca19a1369813.png]
Et une fois la maison implantée :
Voilà, donc là on se rend compte du problème en globalité.
1) Malgré une surface convenable de terrain constructible, le PLU en imposant des limites de 3m en limite séparative et des limites de 6m des berges des fossés réduit fortement le taux de constructibilité de la parcelle.
2) J'ai pas mis l'orientation, mais l'entrée du terrain par le bas c'est le Sud - Sud Est. Donc la partie de droite de la maison dépasse. S'il n'y avait pas eu la limite de 6m du fossé il n'y aurait même pas eu matière à discuter. Sauf que c'est pas le cas.
3) On cherche donc une solution à notre problème car la maison est déjà réduite au minimum. On souhaite 100m² minimum. Si on réduite la longueur de la maison on va devoir élargir, sauf qu'après des heures de tests, impossible d'avoir des pièces d'une taille cohérente. Bref, un gros carré en tant que maison c'est pas le top.
Du coup, j'avais une idée. Demander à la mairie si je peut busé le fossé, qui du coup ne serait plus un fossé et donc on aurait plus cette limite de 6m à respecter. Vous penser que c'est si simple ou je loupe un truc ? (hormis le refus de la mairie). Pour info, ce fossé sert de trop plein pour le lac situé à 30m du terrain. Quand il monte trop haut il passe par ce fossé et se jette dans la Dordogne.
Sinon, d'autres solutions autre que mettre la maison dans le sens contraire ?
Merci à tous par avance.
Aurélien
Dans l'étude de notre projet de construction d'une maison de 100m² + 15m² de garage sur un terrain de 774m², on pensait au début qu'il n'y aurait pas trop de problème. Cependant, après avoir fait les plans de la maison et tout mis à l'échelle, il s'avère qu'on dépasse les limites autorisés par le PLU au niveau du fossé ! Bon, pas de panique, on est pas encore passé chez le notaire, on peut tout arrêter. Mais on tente de trouver une solution quand même car c'est un excellent terrain, bien situé et au calme.
Pour que ce soit plus parlant, je vous montre des photos.
1) Le plan du terrain :
On voit bien le fossé à droite, on aura la moitié et le voisin l'autre moitié. Cependant, le PLU mentionne que l'on doit construire à au moins 6m de la berge des fossés, soit à 7m du milieu !
Voici le plan de la maison :
Et voilà les limites de constructibilité sur le terrain :
[/url][url=https://files.forumconstruire.com/5a69ddfcbab95-stor-5a69ddfca19a1369813.png]
Et une fois la maison implantée :
Voilà, donc là on se rend compte du problème en globalité.
1) Malgré une surface convenable de terrain constructible, le PLU en imposant des limites de 3m en limite séparative et des limites de 6m des berges des fossés réduit fortement le taux de constructibilité de la parcelle.
2) J'ai pas mis l'orientation, mais l'entrée du terrain par le bas c'est le Sud - Sud Est. Donc la partie de droite de la maison dépasse. S'il n'y avait pas eu la limite de 6m du fossé il n'y aurait même pas eu matière à discuter. Sauf que c'est pas le cas.
3) On cherche donc une solution à notre problème car la maison est déjà réduite au minimum. On souhaite 100m² minimum. Si on réduite la longueur de la maison on va devoir élargir, sauf qu'après des heures de tests, impossible d'avoir des pièces d'une taille cohérente. Bref, un gros carré en tant que maison c'est pas le top.
Du coup, j'avais une idée. Demander à la mairie si je peut busé le fossé, qui du coup ne serait plus un fossé et donc on aurait plus cette limite de 6m à respecter. Vous penser que c'est si simple ou je loupe un truc ? (hormis le refus de la mairie). Pour info, ce fossé sert de trop plein pour le lac situé à 30m du terrain. Quand il monte trop haut il passe par ce fossé et se jette dans la Dordogne.
Sinon, d'autres solutions autre que mettre la maison dans le sens contraire ?
Merci à tous par avance.
Aurélien
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Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.
64 994 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
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0 Membre super utile 0 Membre utile 0 Membre ultra utile 0 Membre utilePourtant le plan je l'ai fait en fonction du terrain et de l'exposition ... c'est juste que j'avais pas vu la règle du PLU. Donc le plan était bien adapté au terrain et non l'inverse, sauf que maintenant ça ne l'ait plus
Pour le voisin, c'est pas trop un problème, c'est la même famille que le vendeur, c'est son cousin.
0 Membre utileOn est pas contre le R+1, mais un poil dommage, je sais pas si on serait près à sauter le pas, à réfléchir
Et en effet, 12.5m de façade avec murs c'est très très limite ! Je trouvais déjà qu'avec 13m c'était la limite à ne pas franchir...
Demain je pense que je vais tenter de voir discuter avec le vendeur, de lui dire qu'on était intéressé car il était assez large pour accueillir la maison qu'on souhaitait mais que finalement, on se retrouve à payer du terrain au prix du constructible alors qu'on ne peut rien en faire. Peut-être qu'on pourra trouver un arrangement, comme décaler le terrain sur la gauche (mais il se retrouverait avec une bande non vendue), ou décaler le terrain vers la gauche et garder la partie fossé à un prix moindre (mais il serait un peu perdant au final)... bref, je verrais avec lui.
Et faut aussi que je discute avec la mairie alors, on va voir s'ils acceptent de déroger à la règle, mais j'en doute très fort, les dérogations sont encadrés et on ne rentre pas dedans
0 Membre utile 0 Membre super utile 0 Membre utile 0 Membre utileDans ce cas l'option de vous aligner aux côtés reste la meilleure (proposée en haut du post).
Et pour votre crainte que ça fasse bizarre, cherchez dans vos environs des maisons non alignées à la façade, ça ne choque pas je trouve (question de gouts après)
Et pour votre crainte que ça fasse bizarre, cherchez dans vos environs des maisons non alignées à la façade, ça ne choque pas je trouve (question de gouts après)
0 Membre super utileIl est pas impossible en effet que ça ne se remarque pas, ça se joue à pas grand chose au final. Mais même comme ça, ça dépassera toujours un peu, environ 1.50m.
Bon, demain matin je vais voir l'urbanisme tenter le tout pour le tout en demandant l'aumône
Si jamais aucune solution n'est trouvée, j'irais voir le vendeur du terrain pour lui dire que le terrain dans cette configuration ne nous convient pas, peut-être qu'on trouvera un arrangement.
Bon, demain matin je vais voir l'urbanisme tenter le tout pour le tout en demandant l'aumône
Si jamais aucune solution n'est trouvée, j'irais voir le vendeur du terrain pour lui dire que le terrain dans cette configuration ne nous convient pas, peut-être qu'on trouvera un arrangement.
0 Membre utile 0 Membre ultra utile 0 Membre utileBon, après un peu de réflexion, j'ai peut-être trouvé la solution, mais ça restera au bon vouloir du vendeur.
En rajoutant seulement quelques m² de terrain on pourrait trouver notre compte.
Voici ce qu'il faudrait rajouter :
Il faut donc garder la façade tel quel et rajouter un long triangle à gauche. Ca aura pour conséquence de redresser la parcelle, et donc la maison ne serait plus de travers et donc ça prendra moins de place. J'ai calculé, ça fait environ 29m² de plus et ça permet de caser une maison de 13.50m, donc notre plan à 13m irait parfaitement.
De plus, le terrain serait bien plus droit, ça ferait un rectangle parfait ! Je lui demanderais aussi à compléter le haut de la parcelle avec du terrain en zone naturelle. S'il nous le fait au même prix, pour 13m² ça fera 43€ de plus. Pour la partie constructible, ça devrait chiffrer à 3 850€ de plus pour les 29m². Si c'est le prix à payer pour faire rentrer la maison, c'est bon pour nous.
Maintenant, reste plus qu'à voir s'il est partant ou pas. Il est arrangeant, mais bon, on sait jamais. De plus la déclaration de division parcellaire est déjà partie en mairie, donc je sais pas si dans le dossier il est déjà mentionné le plan de bornage que je vous ai mis ou si c'est simplement une demande de division sans document spécial.
J'ai regardé comment le Cerfa présentait, et j'ai pas vu d'endroit pour mentionner la dimension de la nouvelle parcelle. Donc avec un peu de chance, ça ne rallongera pas les délais, ce sera juste au géomètre de borner selon le plan que je viens de vous mettre. Après, il y a aussi une histoire de juge des tutelles... La parcelle appartient au vendeur et à sa mère qui est sous tutelle et le juge a demandé une estimation de la vente par un cabinet privé pour être sûr qu'il n'y ait pas d'entourloupe. Sauf que là ça pourrait passer pour une entourloupe...
Comme plus haut, si vous voyez quelque chose qui vous chagrine n'hésitez pas, il est pas rare de ne pas voir quelque chose alors que d'autres le voient à notre place.
En rajoutant seulement quelques m² de terrain on pourrait trouver notre compte.
Voici ce qu'il faudrait rajouter :
Il faut donc garder la façade tel quel et rajouter un long triangle à gauche. Ca aura pour conséquence de redresser la parcelle, et donc la maison ne serait plus de travers et donc ça prendra moins de place. J'ai calculé, ça fait environ 29m² de plus et ça permet de caser une maison de 13.50m, donc notre plan à 13m irait parfaitement.
De plus, le terrain serait bien plus droit, ça ferait un rectangle parfait ! Je lui demanderais aussi à compléter le haut de la parcelle avec du terrain en zone naturelle. S'il nous le fait au même prix, pour 13m² ça fera 43€ de plus. Pour la partie constructible, ça devrait chiffrer à 3 850€ de plus pour les 29m². Si c'est le prix à payer pour faire rentrer la maison, c'est bon pour nous.
Maintenant, reste plus qu'à voir s'il est partant ou pas. Il est arrangeant, mais bon, on sait jamais. De plus la déclaration de division parcellaire est déjà partie en mairie, donc je sais pas si dans le dossier il est déjà mentionné le plan de bornage que je vous ai mis ou si c'est simplement une demande de division sans document spécial.
J'ai regardé comment le Cerfa présentait, et j'ai pas vu d'endroit pour mentionner la dimension de la nouvelle parcelle. Donc avec un peu de chance, ça ne rallongera pas les délais, ce sera juste au géomètre de borner selon le plan que je viens de vous mettre. Après, il y a aussi une histoire de juge des tutelles... La parcelle appartient au vendeur et à sa mère qui est sous tutelle et le juge a demandé une estimation de la vente par un cabinet privé pour être sûr qu'il n'y ait pas d'entourloupe. Sauf que là ça pourrait passer pour une entourloupe...
Comme plus haut, si vous voyez quelque chose qui vous chagrine n'hésitez pas, il est pas rare de ne pas voir quelque chose alors que d'autres le voient à notre place.
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