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Viabilisation, bornage, servitudes...

Ce sujet comporte 10 messages et a été affiché 321 fois
Karib
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Bouches Du Rhone
Ancienneté : + de 9 mois
Le 13/03/2018 à 18h29
Viabilisation, bornage, servitudes...
Bonjour,

Nous sommes en lien avec un constructeur de maisons qui souhaite nous vendre un terrain pour y construire notre maison. Je sais bien que ce n'est pas légal (ils passent par une société qui nous revendrait le terrain) mais si le constructeur nous convient, pourquoi pas...?

Plusieurs aspects me posent question concernant ce terrain !

- il s'agit d'un terrain issu d'une division parcellaire. Le constructeur  (enfin, sa fameuse "société") n'est pas encore propriétaire du terrain mais a été mandaté pour déposer le permis d'aménager et effectuer la division parcellaire.
J'ai lu qu'au sens de l'urbanisme, il s'agit donc d'un lotissement et qu'il devrait donc être borné et viabilisé. Si c'est bien le cas, je ne vois pas de bornes sur le terrain (à part un plan de géomètre où est stipulé "à confirmer par un bornage", je n'ai rien d'officiel à ce sujet). Comment s'assurer que le terrain sera bien borné ?

- Le terrain n'est pas viabilisé même si les réseaux ne semblent pas loin (il y a des compteurs et plaques d'égout à proximité. Comment savoir où seront installées les "viabilités" dans la mesure où en fonction de leur emplacement, le raccordement pourrait devenir plus ou moins coûteux pour nous (le terrain est enclavé) ?

- le terrain est enclavé car il est situé à l'arrière du terrain qui a été divisé. Nous aurons donc, nous dit le constructeur-vendeur, un passage autorisé sur le terrain de devant (sur lequel un couple va également construire avec ce constructeur). Comment savoir au moment du compromis si cette servitude a bien été inscrite sur le compromis de vente de l'autre terrain ? Comment savoir si nous pourrons également faire passer nos réseaux sur ce terrain si cela s'avère nécessaire (en fonction de l'implantation des compteurs qui se fera soit sur le côté de notre terrain soit devant le terrain situé devant le nôtre) ?

- nous sommes dans une région très problématique en terme de retrait-gonflement des argiles, le constructeur nous dit avoir déjà réalisé une étude de sol (non spécifique à l'implantation future des maisons). Nous n'avons pas vu la couleur de cette étude de sol, mais ils nous disent calibrer les fondations en fonction de cette étude de sol, faut-il en demander plus avant de signer pour le terrain ?

Voilà, j'aurais encore une multitude de questions mais je crois que ça fait pas mal déjà... Nous sommes allées voir la dame de l'urbanisme à la mairie mais ses réponses nous ont semblé peu claires. Ces gens-là sont ils réellement compétents pour donner des renseignements fiables ?

Un grand merci si vous pouvez m'aider...
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Odilon44

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 14/03/2018 à 16h15
Bonjour
en général, dans un lotissement, le bornage définitif est effectué après les constructions - avant cela, on travaille sur plan , et sans doute avec des bornes temporaires, ou encore il est possible que le règlement impose que l'implantation de la maison (le positionnement) soit fait par un géomètre.
En tout cas, pas d'inquiétude à avoir dans l'immédiat.

Pour le passage, tout cela sera défini avec les plans des lots.
d'ailleurs, il n'y aura pas forcément de servitude.
Par ailleurs, si il s'agit de terrains à construire, alors le passage des réseaux sera possible...

L'étude de sol réalisée concerne les travaux du lotissement - c'est une étude succinte - qui ne donnera pas de préconisations concernant votre projet, pour la nature des fondations notamment. Donc une Etude de sol spécifique à votre projet est à envisager.

Toutes ces infos ne dépendent pas forcément du service de l'urbanisme.
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Woofy

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 5000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 1 an
Le 14/03/2018 à 16h47
Le fait d'avoir un constructeur imposé (illégalement donc) pour le terrain peut soulever quand même quelques soucis :
- vous risquez d'être pressé pour signer le CCMI et du coup ne pourrez plus le négocier, du moins pas à votre avantage
- vous engager avec le constructeur, puis plus tard voir que l'étude de sol pour le terrain est mauvaise, donc gros surcoût fondations, peut-être même que vous ne voudrez plus du terrain, dans ce cas difficile de vous rétracter
- pas de mise en concurrence du constructeur, donc de "tarif"


Je vous conseille donc plutôt de
1) prendre votre propre notaire
2) négocier et signer le compromis de vente sur le terrain, avec les conditions suspensives, notamment l'étude de sol
3) ne pas signer le CCMI, ou alors annuler le CCMI une fois signé. Ce qui ne vous empêche pas ensuite de continuer à bosser avec ce constructeur, mais sans y être engagé contractuellement, ça freinera ses envies de vous facturer 50EUR pour une prise de courant supplémentaire (ou 10 000EUR pour passer à des cloisons intérieur avec une meilleure isolation phonique)

Si vous partez sur ce terrain avec ce constructeur, DATEZ TOUTES VOS SIGNATURES, voir même avec l'heure si vous devez signer terrain et CCMI en même temps.
Si vous signez le terrain en 1er, vous ne signez pas le CCMI (et gardez l'exemplaire du compromis signé avec vous). S'ils vous font signer le CCMI d'abord, horodatez bien la signature même s'il n'y a pas de champ prévu à cet effet, et idem pour le terrain, ça vous aidera à faire annuler le CCMI si jamais vous aviez le moindre doute sur le constructeur par la suite.


Je ne vous conseille pas de fuir ce constructeur. Juste de ne pas lui donner un chèque en blanc
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Karib
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Bouches Du Rhone
Ancienneté : + de 9 mois
Le 15/03/2018 à 09h20
Merci pour vos réponses !
Qui me rassurent un peu.

Concernant la viabilisation, avez-vous des réponses à m'apporter ? Merci encore
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Karib
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Bouches Du Rhone
Ancienneté : + de 9 mois
Le 15/03/2018 à 09h22
En tous cas je suis peut-être parano mais j'ai le sentiment que les constructeur n'ont qu'un objectif : nous arnaquer, alors je suis hyper méfiante sur ce que la commerciale peut me dire à l'oral !
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Woofy

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 5000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 1 an
Le 15/03/2018 à 11h34
Désolé, pour la viabilisation je n'en ai aucune idée. Vous avez un plan de masse ou un plan cadastral ?

Pour le reste, il ne faut pas généraliser. Certes, sur le forum, on voit beaucoup de problèmes, parce que c'est aussi le propre d'internet et des forums d'entraide, on vient chercher de l'aide lorsque quelque chose ne va pas.
On voit donc pas mal de margoulins également. Et le fait d'imposer le constructeur avec le terrain comme ici, ça commence mal. Cependant, ça ne veut pas forcément dire que ce constructeur vous fera une mauvaise maison ou vous va vous plumer (bon, je n'ai pas dit non plus qu'il ne le tentera pas).
En revanche, je vous donne des billes pour l'en dissuader, ou pour que vous puissiez facilement changer de constructeur si vous ne le sentez pas et que vous en préférez un autre.

Plutôt que de vous imposer un constructeur par le terrain, laissez-le faire un effort pour tenter de vous faire venir à lui. S'il ne souhaite pas faire cet effort, peut-être faut-il voir un autre.


PS : certains agents immo ne sont pas mieux. L'une de mes agent immo qui m'a fait visiter pas mal de terrain (et j'avoue qu'elle est quand même allé loin, hors de son secteur pour nous présenter des choses) nous avait présenté un collègue qui avait des biens en vente, et avec elle et lui nous avons visité quelques terrains. Une fois la visite terminé, son collègue s'excuse car il a d'autres visites. Quelques minutes plus tard (nous étions toujours sur le dernier terrain en train de discuter avec notre agent immo), il revient avec un constructeur de maison pour lui présenter ces mêmes terrains. Constructeur qui ne fait pas du VEFA. Donc comme quoi ... (en revanche je suis extrêmement satisfait de notre agent immo, car elle s'est vraiment défoncé pour nous trouver des terrains, même si pour le moment ça n'a rien donné).
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Odilon44

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 16/03/2018 à 11h38
Pour les viabilisations : quels réseaux desservent le terrain (et donc ceux qui n'y sont pas...)
et l'emplacement des branchements, c'est le lotisseur qui peut répondre.
Ce sont des précisions à demander avant l'achat, en effet.
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Karib
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Bouches Du Rhone
Ancienneté : + de 9 mois
Le 16/03/2018 à 14h18
Bonujour Odilon44

Je n'en ai aucune idée ! Comment savoir quels réseaux desservent le terrain ?

En fait, je dis qu'il s'agit d'un lotissement mais le terrain n'est pas vendu comme tel... c'est juste que j'ai lu (et donc compris), que quand un terrain est issu d'une division parcellaire, c'est forcément un lotissement.
Or, sur le permis d'aménager déposé par le constructeur, il est bien indiqué en gros que ce permis ne concerne pas les viabilisations.

Donc en fait le vendeur du terrain nous le vend comme un terrain individuel et donc "non viabilisé", mais d'après lui les réseaux arrivent tout près (il y a plein de maisons autour).
Les viabilisations seront à notre charge, sauf qu'on ne sait pas du tout où elles seront effectuées, combien ça nous coûtera.

Le constructeur-vendeur nous dit qu'on ne peut pas se renseigner auprès des fournisseurs car ils ne nous répondront qu'une fois le PC accordé.

Mais du coup on est à l'aveugle concernant la viabilisation. La mairie nous a dit à l'oral que les réseaux passaient tout près, bref ce qu'on savait déjà,mais rien de plus !
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Karib
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Bouches Du Rhone
Ancienneté : + de 9 mois
Le 16/03/2018 à 14h21
Odilon44 a écrit:Bonjour
en général, dans un lotissement,  le bornage définitif est effectué après les constructions - avant cela, on travaille sur plan , et sans doute avec des bornes temporaires, ou encore il est possible que le règlement impose que  l'implantation de la maison (le positionnement) soit fait par un géomètre.
En tout cas, pas d'inquiétude à avoir dans l'immédiat.

Pour le passage, tout cela sera défini avec les plans des lots.
 d'ailleurs, il n'y aura pas forcément de servitude.  
Par ailleurs, si il s'agit de terrains à construire, alors le passage des réseaux sera possible...

L'étude de sol réalisée concerne les travaux du lotissement - c'est une étude succinte - qui ne donnera pas de préconisations concernant votre projet, pour la nature des fondations notamment. Donc une Etude de sol spécifique à votre projet est à envisager.

Toutes ces infos ne dépendent pas forcément du service de l'urbanisme.

Je rebondis sur ce message concernant l'étude de sol, en effet si nous souhaitons une étude de sol spécifique elle sera à notre charge dixit le vendeur-constructeur.
Pour le constructeur, l'étude de sol globale suffit, le sol est "super bon" (forcément). Sauf que nous sommes en plein risque lié aux argiles et que nombre de maisons autour se fissurent. Donc bon... le risque est important même si de prime abord en effet le sol paraît assez peu argileux à cet endroit...
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Woofy

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 5000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 1 an
Le 16/03/2018 à 14h35
Bonjour,

Si vous partez sur un CCMI, et surtout si vous partez avec ce constructeur, une adhésion de l'AAMOI vous ferait le plus grand bien !
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