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Compromis signé et étude de sol du terrain d'à côté mauvaise...

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Env. 20 message Loire Atlantique
Bonjour,

je suis propriétaire d'un petit lotissement de 2 lots situé en plein centre bourg, avec un grand lotissement accolé à ma parcelle et une 1ère maison voisine à 10 mètres.

J'ai signé une promesse d'achat pour les 2 lots en octobre dernier et viens d'achever la viabilisation des lots.

Le 1er lot, pas de soucis avec les acheteurs, prêt bancaire ok, pas de condit° suspensive de permis... donc on doit signer l'acte authentique d'ici 15 jours.

Pour le 2ème lot, les acheteurs se sont bardés de condit° suspensives (prêt, permis de construire et... étude de sol ne révélant pas la nécessité de "pieux" ou "radiers"). Je les sentais un peu frileux à la base... Silence radio pendant 4 mois...
Et à 10 jours de l'échéance (30 mars), ils nous appellent pour nous dire qu'ils viennent de réaliser une étude de sol, qu'elle est "catastrophique, qu'il faut des pieux à + 6mètres de profondeurs et qu'aucun constructeur ne leur conseille de construire sur ce terrain..." d'où leur rétractation à l'achat.

Je suis très surprise des conclusions de l'étude sachant que nous sommes dans une zone pavillonnaire, collée à un lotissement de 40 lots, en plein bourg... avec risque retrait/gonflement très faible, pas de nappe phréatique, aucune cavité souterraine, pas de roche, pas de pollution... l'étude réalisée avec un pénétromètre jusqu'à 6 mètres indique juste en recommandation l'utilisation de "pieux" sans plus d’explications...

Je pense qu'ils se sont positionnés sur un autre terrain et je me demande si l'étude est sérieuse...

A la limite, je préfère vendre à des gens qui auront un réel coup de cœur, mais ma question du coup est aussi de savoir si, dans le cas où il s'avère que le sol a effectivement une faible résistance et nécessite des fondations spéciales,  je dois informer les acheteurs de l'autre lot qui, de leur côté n'ont pas réalisé d'étude de sol.

Je sais que 2 terrains peuvent aussi être différents, je ne veux pas les alarmer pour rien, et je ne peux pas non plus me permettre de perdre mes 2èmes acheteurs car les travaux de viabilisation ont coûté très cher....

Suis je dans mon bon droit, cela peut-il être considérer comme un vice caché..?

merci d'avance pour vos réponses...
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Ne vous prenez pas la tête pour la réalisation de fondations...

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Membre ultra utile Env. 20000 message Rhone
Bonjour,

Mon interprétation, je ne suis pas juriste :
Ce n'est pas un vice caché si vous ne connaissiez pas la nature du sol auparavant. En revanche ce sera un vice caché si aux prochains acheteurs du 2ème lot vous ne leur révélez pas cette étude de sol.
Après vos 1ers acheteurs ont été très mal conseillés pour ne pas avoir posé de conditions suspensives concernant l'adaptation du sol, et ne pas avoir fait d'étude de sol. S'ils font construire en CCMI, qu'il est signé mais que la construction n'a pas commencé, je leur conseillerais de faire cette étude de sol, et que le constructeur la prenne en charge (ainsi que l'adaptation de la maison à ses frais).

Demandez en tout cas le résultat de l'étude de sol à l'acheteur qui se rétracte, quitte à contacter le géotechnicien pour qu'il vous l'explique. Le but étant de savoir la nature réelle de votre sol pour les prochains acheteurs.
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Membre super utile Env. 2000 message Gironde
Woofy a écrit:Demandez en tout cas le résultat de l'étude de sol à l'acheteur qui se rétracte, quitte à contacter le géotechnicien pour qu'il vous l'explique. Le but étant de savoir la nature réelle de votre sol pour les prochains acheteurs.


De toute façon, et sachant que c'est le résultat de cette étude qui conditionne l'annulation de la vente, il va de soit que l'acheteur doit vous la fournir.

Vous pourrez alors facilement vérifier si elle est vraie.
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Membre ultra utile Env. 20000 message Rhone
Si elle est vrai, c'est la double punition : non seulement vous perdez un acheteur, mais en plus vous avez un terrain "mauvais" nécessitant des fondations spéciales couteuses.
Il vaudrait mieux que l'étude soit bidonnée et que vous ne connaissiez pas l'état du terrain, quitte à perdre les acheteurs (en gros, s'ils veulent vraiment se retirer, s'assurer avec eux que l'étude est fausse quitte à les laisser se désengager sans frais).

Enfin l'idéal étant de garder les acheteurs, mais bon contre leur gré, s'ils sont prêt à bidonner une étude de sol ...
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Env. 20 message Loire Atlantique
Merci pour ces messages, oui les 2ème acheteurs m'ont transmis l'étude de sol mais excepter la conclusion, les relevés et tableaux sont pour moi qui n'y connait rien, incompréhensible...Huh
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Env. 20 message Loire Atlantique
En effet, je préfèrerai moi aussi une étude bidonnée et perdre ces acheteurs ,c'est pas grave. Là où il est situé et au prix demandé, il sera revendu... mais les autres acheteurs sont des gens adorables et ils ont déjà déposé leur permis en mairie sans étude de sol ... je risque de leurs faire peur et si ça se trouve, les alarmer pour rien...Crying
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Membre ultra utile Env. 20000 message Rhone
Si l'étude est vraie (contactez le cabinet géotechnique), il est préférable de les prévenir maintenant, ils pourront toujours se retourner s'ils n'ont pas débuté la construction. C'est pas une bonne nouvelle si c'est avéré, mais c'est préférable par rapport à une maison qui fissure dans 15 ans (et là pas de décennale pour eux).
S'ils sont en CCMI, proposez-leur de se rapprocher de l'AAMOI s'ils ne connaissent pas, il y a moyen que ce soit entièrement le constructeur qui prenne en charge l'adaptation au sol sans aucun surcoût pour eux (leur constructeur ne va pas apprécier, mais c'est lui qui n'aura pas fait son boulot dans ce cas).

Et vous pouvez même leur conseiller un cabinet géotechnique si vous avez un bon feeling avec celui des autres acheteurs (histoire de motiver ce cabinet à vous donner les conclusions ^^).



Sinon vous devriez normalement avoir cette conclusion, enfin ça dépend ce que dit la condition suspensive de vos acheteurs qui se désistent.
Enfin bon, pour moi, mieux vaut prévenir les 1ers acheteurs. Vous n'avez rien à vous reprocher, c'est même une fleur que vous leur faites.
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Membre utile Env. 700 message Landes Sud (40)
Bonjour,

si vous avez l'étude de sol qui indique la nécessité de faire des fondations spéciales, et que ça correspond bien à la condition suspensive, ils sont dans leur bon droit

Woofy a très bien indiqué ce qu'il en était, je comprend que cela ne vous arrange pas, mais ce sont les 2ème acheteurs qui ont fait correctement les choses, les premiers ont été légers et confiant et ça peut risquer de leur coûter gros (temps, argent, pression)
ex maison Standing Construction à Betz (2008)
Maison CDM dans les Landes (2016)
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Membre super utile Env. 2000 message Gironde
Appelez la société qui a réalisé l'étude de sol pour avoir des explications.
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Env. 20 message Loire Atlantique
Je viens d'avoir la société en ligne , le technicien confirme que le terme de "pieux" est un peu exagéré car il n'est pas en mesure de préciser leur profondeur... il dit que tout le sol du lotissement n'est pas fameux mais pas non plus catastrophique et nous invite à faire une étude complémentaire. Par ailleurs, il ne disposait pas de plan des clients , ni d'infos sur le type de construction souhaitée et nous dit que c'est important car chaque projet à ses fondations.
Il nous dit que des radiers sont une autre possibilité ou des fondations plus larges......
Alors info ou intox, nous n'allons pas retenir des acheteurs qui se rétractent Crying
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Membre ultra utile Env. 20000 message Rhone
C'est quoi du coup comme type d'étude de sol qu'ils ont fait ?
Normalement il faut faire une G2 AVP.

Bref, en tout cas si le terrain est facilement vendable, laissez tomber vos acheteurs, vous serez tous gagnants (même si vous pourriez les faire chier suivant la clause dans le compromis, ça me semble louche cette histoire).
Mais informez quand même les futurs acheteurs de cette étude, même si ce n'est pas une G2 AVP (il en faudra une), ainsi que les acheteurs du lot 1.
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Env. 20 message Loire Atlantique
C'est une G1 PGC et merci pour vos conseils ;)
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Membre ultra utile Env. 20000 message Rhone
Effectivement, pas suffisant pour dimensionner les fondations d'une construction, et notamment de dire si c'est trop mauvais pour faire jouer la clause suspensive du compromis
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Membre super utile Env. 2000 message Gironde
Tout est dit. Seul une g2avp à de la valeur !
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Env. 20 message Loire Atlantique
ET bien ça y est nous avons signé la vente du lot 1.
4 jours avant la vente, suivant vos conseils, nous avons fait un état des lieux des travaux de viabilisation et j'en ai profité pour informer les acheteurs que les acheteurs du lot 2 d'à côté n'avait pas donné suite car il avait fait une étude de sol avec préconisation de pieux pour leur projet de maison à étage, que selon le technicien, pour un projet de plain pied un radier pouvait s'envisager ... et qu'aux vues des constructions du lotissement alentours (semelles, radiers, vide-sanitaire... il y a de tout!), je ne savais pas ce qu'il y avait sous le terrain et qu'il ne fallait pas lésiner sur les fondations...
Ils m'ont simplement répondu qu'ils ne comptaient pas faire une étude de sol et avaient déjà sélectionné leur maçon (ils font un plain pied) ... Par ailleurs, le notaire lors de la vente leurs a reprécisé que nous, vendeurs, ne garantissions pas l'état du sol et du sous-sol.... aucune remarque de leur part...
J'espère que leur terrain sera sain et que leur construction se passera bien, après, j'estime avoir été honnête et ne peux pas faire plus.
Pour le second lot remis en vente, nous informerons aussi les acheteurs de l'étude de sol et tâcherons de les orienter vers un plain pied pour éviter les pieux... Peut-être devrons nous baisser un peu le prix...
En tout cas merci pour vos conseils et advienne que pourra, je suis persuadée que l'honnêteté finit toujours par payer
Smile
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