Recours administratif contre le PLU et sursis à statuer

svetla a écrit:

Le Maire a indiqué en off à l'aménageur du domaine sur lequel se trouve ce terrain qu'il fallait compter entre 18 et 24 mois pour la mise en place d'un nouveau PLU.

Bonjour svetla
Ce serait un véritable plaisir de suivre ton nouveau projet étant donné que tu ne manques pas d'idées mais, sans vouloir te décourager, le maire de ma commune m'avait annoncé la même chose en 2013 et, à ce jour, le nouveau PLU n'est toujours pas applicable ! 
Ce n'est qu'un cas particulier qui ne peut ériger une règle et j'espère tu auras d'autres témoignages qui infirmeront le mien...

Bonjour ives 

arfff...   merci pour ta contribution 

mais du coup, tu parles de la commune sur laquelle tu as construit ? si oui, vous avez quand même pu obtenir votre Pc sur lequel du précédent règlement (POS ou PLU) ?

on va aussi interroger notre notaire la semaine prochaine et un copain qui est directeur juridique chez un petit promoteur local : ils ont peut-être aussi vécu ce genre de situation...

Ives a écrit:

svetla a écrit:

Le Maire a indiqué en off à l'aménageur du domaine sur lequel se trouve ce terrain qu'il fallait compter entre 18 et 24 mois pour la mise en place d'un nouveau PLU.

Bonjour svetla
Ce serait un véritable plaisir de suivre ton nouveau projet étant donné que tu ne manques pas d'idées mais, sans vouloir te décourager, le maire de ma commune m'avait annoncé la même chose en 2013 et, à ce jour, le nouveau PLU n'est toujours pas applicable ! 
Ce qu'un cas particulier qui ne peut ériger une règle et j'espère tu auras d'autres témoignages qui infirmeront le mien...

svetla a écrit:

mais du coup, tu parles de la commune sur laquelle tu as construit ? si oui, vous avez quand même pu obtenir votre Pc sur lequel du précédent règlement (POS ou PLU) ?

Oui PC instruit en référence à l'ex POS. 
Actuellement dans notre commune, certains permis sont instruits en référence au règlement national d'urbanisme (RNU) car c'est la règle applicable en l'absence de PLU.

Quelle chance... sur la commune concernée, tout est gelé. 

je trouve cela absurde car en l'occurence, le terrain que nous avons vu est soumis à un règlement de lotissement qui prévaut sur l'ancien PLU. 

dans la logique des choses, la délivrance de permis ne devrait pas être bloquée... 

en plus c'est économiquement assez idiot de se priver de la perception de taxes à l'heure où les vannes de l'Etat se referment progressivement. 

Ives a écrit:

svetla a écrit:

mais du coup, tu parles de la commune sur laquelle tu as construit ? si oui, vous avez quand même pu obtenir votre Pc sur lequel du précédent règlement (POS ou PLU) ?

Oui PC instruit en référence à l'ex POS. 
Actuellement dans notre commune, certains permis sont instruits en référence au règlement national d'urbanisme (RNU) car c'est la règle applicable en l'absence de PLU.

svetla a écrit:

Quelle chance... sur la commune concernée, tout est gelé. 
je trouve cela absurde car en l'occurence, le terrain que nous avons vu est soumis à un règlement de lotissement qui prévaut sur l'ancien PLU. 

Je trouve ça très étrange surtout que le terrain visé est en lotissement donc dans une zone qui sera pas déclarée non constructible dans le nouveau PLU.

Les pouvoirs du maire sont exercés dans le cadre réglementaire ; il faut donc consulter un conseiller juridique (spécialiste de l'urbanisme) afin de savoir si, dans cette situation particulière, la réglementation (et non les dires du maire) permet de déposer un PC qui sera instruit sur la base du RNU... 

Bonjour,

S'il y a un sursit à statuer, il me semble qu'il ne peut pas durer éternellement non plus. Donc peut-être que le PC sera bloqué 18 mois, 24 mois, mais pas plus. Voir avec votre notaire.
Et puis, peut-être que votre PC ne comportera pas de clause qui pose problème avec l'ancien ou le nouveau PLU ?

Ce que tu dis vient de me mettre la puce à l'oreille. 

du coup, j'ai revêtu mon plus bel imperméable à la façon de Colombo et suis partie (sans les moustaches de Magnum) enquêter sur le net sur ce sujet : 

"quid lorsqu'on est en situation de lotissement étant donné que l'arrêté de lotir est déjà là et que de fait, on est dans un espace "privé". 

j'ai trouvé des informations intéressantes sur le sursis à statuer :

- durant la révision d'un PLU

https://www.village-justice.com/articles/difficile-usage-sur[...]al-urbanisme,28797.html 

- durant la révision d'un PLU sur un projet en lotissement 

http://jurisurba.blogspirit.com/archive/2014/05/17/sur-le-su[...]de-constru-3005342.html 

passage intéressant :

"Le Conseil d’Etat a en effet jugé qu’il résulte de ces dispositions que le bénéficiaire d'une autorisation de lotir se trouve titulaire, dès la délivrance de cette autorisation d'une garantie de stabilité des règles d'urbanisme en vigueur à la date de la délivrance de cette autorisation (CE. 29 juin 2001, SA Blanc, req. n°210.217). Et pour cause puisque, même dans le cas d’un lotissement sans travaux, cette règle a également vocation à bénéficier aux acquéreurs des lots à construire qui, lorsque le lotisseur a obtenu l’autorisation de commercialisation anticipée prévue par l’actuel article R.442-13 du Code de l’urbanisme sur justification d’une « GFA », peuvent acquérir leur lot et y obtenir un permis de construire avant même que les travaux du lotissement ne soient achevés."

Edit :
Je viens de vérifier le cadastre : la parcelle est cadastrée, le règlement du lotissement est antérieur au dernier PLU approuvé et faisant l'objet d'un recours... donc cela voudrait dire que le Maire ne peut pas sursoir à statuer. il faut maintenant que l'on trouve quelles étaient les règles d'urbanisme valable à cette période...


A faire confirmer par le Notaire et éventuellement notre copain bible du Code de l'Urbanisme...

Ives a écrit:

Je trouve ça très étrange surtout que le terrain visé est en lotissement donc dans une zone qui sera pas déclarée non constructible dans le nouveau PLU.

Les pouvoirs du maire sont exercés dans le cadre réglementaire ; il faut donc consulter un conseiller juridique (spécialiste de l'urbanisme) afin de savoir si, dans cette situation particulière, la réglementation (et non les dires du maire) permet de déposer un PC qui sera instruit sur la base du RNU... 

Bonjour woofy, 

merci pour ta réponse 

ce que je ne comprends pas c'est que la Maire sursoit systématiquement à toutes les demandes de PC alors que d'un point de vue légal, elle doit s'appuyer sur les textes précédemment en vigueur ou le RNU comme l'indique Ives. 

comme je suis une lâche-rien, ascendant pitbull, j'aimerais trouver une faille afin de pouvoir raccourcir le délai... 

en fait, le PC, si on dépose un, quelle que soit sa teneur écopera d'un sursis à statuer (qui équivaut à un refus apparemment) alors qu'en étant dans un lotissement, ce n'est pas le PLU qui s'applique mais le règlement du lotissement. d'où mon incompréhension et ma démarche trouver la petite faille pour faire avancer le schmilblick un peu plus vite...

Woofy a écrit:

Bonjour,

S'il y a un sursit à statuer, il me semble qu'il ne peut pas durer éternellement non plus. Donc peut-être que le PC sera bloqué 18 mois, 24 mois, mais pas plus. Voir avec votre notaire.
Et puis, peut-être que votre PC ne comportera pas de clause qui pose problème avec l'ancien ou le nouveau PLU ?

svetla a écrit:

en étant dans un lotissement, ce n'est pas le PLU qui s'applique mais le règlement du lotissement. d'où mon incompréhension et ma démarche trouver la petite faille pour faire avancer le schmilblick un peu plus vite...

Le règlement du lotissement devient caduc au bout de 10 ans sauf si les co-lotis ont demandé le maintien de ces règles.
La loi ALUR a supprimé le droit au maintien des règles du lotissement dont bénéficiaient les co-lotis au-delà du délai de 10 ans.

Concernant les lotissements dans lesquels les propriétaires de lots avaient déjà fait valoir ce droit, sans rencontrer l'opposition de l'autorité compétente, l'article L 442-9 du Code de l'Urbanisme prévoit que les règles ont cessé de s'appliquer de manière automatique depuis le 27 mars 2014.

D'ici le 26 mars 2019, seront également caduques les clauses non réglementaires des cahiers des charges de lotissement, quand elles ont pour objet de limiter le droit à construire ou de restreindre l'usage ou la destination d'une construction.

Merci ives   !!!

en fait, le règlement du lotissement date de fin 2014 (cachet de la Mairie) donc à priori il est valable. 
il est beaucoup moins respectif que le POS en vigueur au moment de l'arrêté de lotir et moins restrictif également que le PLU qui fait l'objet d'un recours. 

ce que l'on n'identifie pas pour le moment c'est si c'est le POS qui s'applique ou ce règlement de lotissement. 

bien entendu, on préfèrerait qu'il s'agisse de la seconde option   qui autorise notamment les toits plats 

Ives a écrit:

svetla a écrit:

en étant dans un lotissement, ce n'est pas le PLU qui s'applique mais le règlement du lotissement. d'où mon incompréhension et ma démarche trouver la petite faille pour faire avancer le schmilblick un peu plus vite...

Le règlement du lotissement devient caduc au bout de 10 ans sauf si les co-lotis ont demandé le maintien de ces règles.
La loi ALUR a supprimé le droit au maintien des règles du lotissement dont bénéficiaient les co-lotis au-delà du délai de 10 ans.

Concernant les lotissements dans lesquels les propriétaires de lots avaient déjà fait valoir ce droit, sans rencontrer l'opposition de l'autorité compétente, l'article L 442-9 du Code de l'Urbanisme prévoit que les règles ont cessé de s'appliquer de manière automatique depuis le 27 mars 2014.

D'ici le 26 mars 2019, seront également caduques les clauses non réglementaires des cahiers des charges de lotissement, quand elles ont pour objet de limiter le droit à construire ou de restreindre l'usage ou la destination d'une construction.

Bonjour ! Chrichri60 est dans le même cas tu peux aller voir son récit et éventuellement communiquer avec elle.

Bonjour flopi, 

merci pour l'info mais si j'ai bien lu, il y a un binz entre le propriétaire de sa parcelle et la mairie en plus d'une refonte du PLU. 

on n'est pas vraiment dans cette configuration mais merci quand même.

Flopi87 a écrit:

Bonjour ! Chrichri60 est dans le même cas tu peux aller voir son récit et éventuellement communiquer avec elle.

svetla a écrit:

Bonjour, 

Nous avons potentiellement trouvé un terrain pour accueillir notre nouveau projet. 

Il s'avère que le PLU de la commune sur laquelle il est situé fait l'objet d'un recours auprès du tribunal administratif. Le Maire a indiqué en off à l'aménageur du domaine sur lequel se trouve ce terrain qu'il fallait compter entre 18 et 24 mois pour la mise en place d'un nouveau PLU. Dans cette attente, la Mairie sursoit à statuer pour l'ensemble de son territoire. 

Je pense avoir identifié l'objet du recours (je vais essayer d'avoir une information fiable sur ce sujet la semaine prochaine) : sur une zone à urbaniser, projet de densification avec pas mal de collectifs, PC obtenu, attaqué et annulé. 

Certains d'entre vous ont-ils vécu cette situation ? Avez-vous des recommandations ? 

Ce terrain est assez exceptionnel (pour nous  ) et nous pensons qu'il mérite qu'on l'attende... 

D'avance merci pour vos rhéponses !

Bonsoir,
Nous sommes exactement dans la même situation. Enfin moi je rencontre la mairie pour savoir s'ils comptent surseoir à statuer. Dans quelle commune est-ce??

svetla a écrit:

Bonjour flopi, 

merci pour l'info mais si j'ai bien lu, il y a un binz entre le propriétaire de sa parcelle et la mairie en plus d'une refonte du PLU. 

on n'est pas vraiment dans cette configuration mais merci quand même.

Flopi87 a écrit:

Bonjour ! Chrichri60 est dans le même cas tu peux aller voir son récit et éventuellement communiquer avec elle.

En fait ya un recours au tribunal administratif entre le proprietaire et la mairie. Et nous c'est surtout au sujet d'une école qui n'est pas encore construite qu'il y a eu un recours et le sursis à statuer j'ai rdv le 15 septembre justement pour savoir si, vu que le PLU n'est pas encore modifié, s'ils comptent mettre un sursis à statuer! Car nous avons respecté toutes les prescriptions des ABF

svetla a écrit:

Merci ives   !!!

en fait, le règlement du lotissement date de fin 2014 (cachet de la Mairie) donc à priori il est valable. 
il est beaucoup moins respectif que le POS en vigueur au moment de l'arrêté de lotir et moins restrictif également que le PLU qui fait l'objet d'un recours. 

ce que l'on n'identifie pas pour le moment c'est si c'est le POS qui s'applique ou ce règlement de lotissement. 

bien entendu, on préfèrerait qu'il s'agisse de la seconde option   qui autorise notamment les toits plats 

Ives a écrit:

svetla a écrit:

en étant dans un lotissement, ce n'est pas le PLU qui s'applique mais le règlement du lotissement. d'où mon incompréhension et ma démarche trouver la petite faille pour faire avancer le schmilblick un peu plus vite...

Le règlement du lotissement devient caduc au bout de 10 ans sauf si les co-lotis ont demandé le maintien de ces règles.
La loi ALUR a supprimé le droit au maintien des règles du lotissement dont bénéficiaient les co-lotis au-delà du délai de 10 ans.

Concernant les lotissements dans lesquels les propriétaires de lots avaient déjà fait valoir ce droit, sans rencontrer l'opposition de l'autorité compétente, l'article L 442-9 du Code de l'Urbanisme prévoit que les règles ont cessé de s'appliquer de manière automatique depuis le 27 mars 2014.

D'ici le 26 mars 2019, seront également caduques les clauses non réglementaires des cahiers des charges de lotissement, quand elles ont pour objet de limiter le droit à construire ou de restreindre l'usage ou la destination d'une construction.

bonjour, 
En principe, un règlement de lotissement ne peut pas autorisé ce qui est interdit dans un pos ou plu.

Arff, désolée pour toi...

ça a l'air d'être un sacré bourbier ces sursis à statuer...

j'espère que les choses iront dans ton sens. l'ABF, je pense que c'est encore une autre sujet qui est complètement décorrélé de l'impact du PLU sur ton PC (certes tu peux essuyer un refus de PC si tu ne respectes pas les prescriptions de l'ABF, mais il faut encore que ton dossier soit instruit par la mairie). 

il faut peut-être te rapprocher de ton notaire qui pourra t'éclairer sur la partie juridique. tu es déjà propriétaire du terrain ? si oui, et que tu n'as pas eu cette information, tu peux éventuellement demander l'annulation de la vente.

bon courage 

Chrichri60 a écrit:

En fait ya un recours au tribunal administratif entre le proprietaire et la mairie. Et nous c'est surtout au sujet d'une école qui n'est pas encore construite qu'il y a eu un recours et le sursis à statuer j'ai rdv le 15 septembre justement pour savoir si, vu que le PLU n'est pas encore modifié, s'ils comptent mettre un sursis à statuer! Car nous avons respecté toutes les prescriptions des ABF

Bonjour izo, 

tu as raison mais pour l'instant c'est le flou artistique car y a plus de POS mais uniquement des PLU attaqués à chaque validation, on ne sait pas sur quel point...

izo a écrit:

bonjour, 
En principe, un règlement de lotissement ne peut pas autorisé ce qui est interdit dans un pos ou plu.

Je viens d'avoir le tribunal administratif de Nice qui m'a indiqué quelle délibération est attaquée mais n'étant pas encore résidente de la commune, je ne peux pas avoir les "griefs"... c'est logique mais pénible

Entretien en suivant avec le responsable de l'urbanisme, très ouvert, bienveillant et aussi embêté que nous. On y verra plus clair en fin de mois.

Bonjour,

En cas de suspension de PLU, n'est-ce pas l'ancien qui s'applique et à défaut le RNU ?
Ce me parait surprenant que tout soit geler durant 18 à 24 mois, même dans un cas de suspension judiciaire. Mais je ne suis pas avocat ou urbaniste.

En ce qui concerne le règlement du lotissement il ne peut autorisé ce qui est interdis par le plu et le cahier des charges n'est "normalement" que consultatif.
Attention au fait que certains notaires et avocats peuvent dire que règlement tombé ne veut pas dire cahiers des charges à l'eau également (j'ai le cas pour mon terrain) pour une histoire de contrat de droit privé.

Bonjour grilpain (j'adore ton pseudo  )

en effet, tu as raison. en revanche, il s'avère que tous les PLU ont été invalidés ce qui ramènerait au POS   qui n'est pas franchement sexy car adopté à l'époque où j'étais encore jeune  !

le gel sur 18 à 24 mois correspond à la solution de refonte globale du PLU avec nouvelle enquête publique  . 

yes, pour le règlement de lotissement 

le cahier des charges du lotissement nous convient 

on croise les doigts pour que la suite soit constructive sans mauvaise jeu de mots 

grilpain a écrit:

Bonjour,

En cas de suspension de PLU, n'est-ce pas l'ancien qui s'applique et à défaut le RNU ?
Ce me parait surprenant que tout soit geler durant 18 à 24 mois, même dans un cas de suspension judiciaire. Mais je ne suis pas avocat ou urbaniste.

En ce qui concerne le règlement du lotissement il ne peut autorisé ce qui est interdis par le plu et le cahier des charges n'est "normalement" que consultatif.
Attention au fait que certains notaires et avocats peuvent dire que règlement tombé ne veut pas dire cahiers des charges à l'eau également (j'ai le cas pour mon terrain) pour une histoire de contrat de droit privé.

Dans les AM , les communes essayent de se protéger derriere la Métropole et leur refiler les questions d'urbanisme et les problèmes avec.

C'est ce à quoi je m'attendais mais en fait, ce n'est pas le cas... 

les 3 derniers PLU ont été annulés par le TA de Nice, ils vont finir par arriver à 10 ans sans PLU et sans délivrance de permis... 

ce qui fait un sacré impact économique avec la non-perception des taxes afférentes.

j'espère que cela prendra bientôt fin 

reno06 a écrit:

Dans les AM , les communes essayent de se protéger derriere la Métropole et leur refiler les questions d'urbanisme et les problèmes avec.

svetla a écrit:

C'est ce à quoi je m'attendais mais en fait, ce n'est pas le cas... 

les 3 derniers PLU ont été annulés par le TA de Nice, ils vont finir par arriver à 10 ans sans PLU et sans délivrance de permis... 

ce qui fait un sacré impact économique avec la non-perception des taxes afférentes.

j'espère que cela prendra bientôt fin 

reno06 a écrit:

Dans les AM , les communes essayent de se protéger derriere la Métropole et leur refiler les questions d'urbanisme et les problèmes avec.

Petite question concernant le tribunal administratif. Il faut compter combien de temps à peu près pour qu'ils rendent leur verdict??

Aucune idée, nous arrivons alors qu'il vient juste d'être annulé. 

Le mieux pour toi est encore d'appeler le TA concerné. Tu demandes leur antenne "urbanisme" et tu vois avec la personne ce qu'elle peut te communiquer comme information. 

Désolée de ne pas pouvoir t'aider plus. 

svetla a écrit:

Aucune idée, nous arrivons alors qu'il vient juste d'être annulé. 

Le mieux pour toi est encore d'appeler le TA concerné. Tu demandes leur antenne "urbanisme" et tu vois avec la personne ce qu'elle peut te communiquer comme information. 

Désolée de ne pas pouvoir t'aider plus. 

Merci quand même! J'ai essayé d'en savoir plus mais comme je suis ni le demandeur ni le defendeur ils ne peuvent rien me dire. Mais on se demande si ca le va pas bientôt bouger parce que notre organisme qui vend les terrains a demandé à tous les futurs propriétaires tous les documents!

J'en saurais plus semaine prochaine vu que j'ai rdv avec l'urbanisme de la ville. Je te dirais si ya du nouveau!

Avec plaisir 

faut pas hésiter à leur tirer la larme de l'oeil... pour en savoir un tout petit peu plus. 

j'espère pour toi que cela va se débloquer rapidement et dans le sens que tu attends 

Chrichri60 a écrit:

Merci quand même! J'ai essayé d'en savoir plus mais comme je suis ni le demandeur ni le defendeur ils ne peuvent rien me dire. Mais on se demande si ca le va pas bientôt bouger parce que notre organisme qui vend les terrains a demandé à tous les futurs propriétaires tous les documents!

J'en saurais plus semaine prochaine vu que j'ai rdv avec l'urbanisme de la ville. Je te dirais si ya du nouveau!

svetla a écrit:

Avec plaisir 

faut pas hésiter à leur tirer la larme de l'oeil... pour en savoir un tout petit peu plus. 

j'espère pour toi que cela va se débloquer rapidement et dans le sens que tu attends 

Chrichri60 a écrit:

Merci quand même! J'ai essayé d'en savoir plus mais comme je suis ni le demandeur ni le defendeur ils ne peuvent rien me dire. Mais on se demande si ca le va pas bientôt bouger parce que notre organisme qui vend les terrains a demandé à tous les futurs propriétaires tous les documents!

J'en saurais plus semaine prochaine vu que j'ai rdv avec l'urbanisme de la ville. Je te dirais si ya du nouveau!

Oh non je ne vais pas hesiter! J'ai été plutôt souple et sympa jusqu'à maintenant mais là je vais mettre les pieds dans le plat et poser toutes les questions qui m'intéressent!