Diviser pour éviter l'architecte

RCH a écrit:

Bonjour, Afin de conseiller un amis dans son projet de construction je vous demande votre avis:

Il souhaite réaliser la construction de 04 logements sur un terrain en deux phases.
Phase 01 construction de deux logements mitoyens.
Phase 02: division de sa parcelle pour construction de deux autres logements identiques.

La mairie lui a dit que comme le foncier est au même nom , même si le terrain est diviser en deux parcelles, et qu'il sera obligé d'avoir recours à un architecte (surface > 150m²).
Il espérait justement pouvoir diviser le terrain en deux pour éviter d'avoir besoin d'un architecte par rapport aux surface construites
Qu'en pensez-vous? le regard à un architecte est-il obligatoire?

Merci pour vos retours

Bonjour
Mais pourquoi souhaite t il se passer d'architecte ?

Dans un soucis financier, son budget est limité et très serré

ManuTaden a écrit:

RCH a écrit:

Bonjour, Afin de conseiller un amis dans son projet de construction je vous demande votre avis:

Il souhaite réaliser la construction de 04 logements sur un terrain en deux phases.
Phase 01 construction de deux logements mitoyens.
Phase 02: division de sa parcelle pour construction de deux autres logements identiques.

La mairie lui a dit que comme le foncier est au même nom , même si le terrain est diviser en deux parcelles, et qu'il sera obligé d'avoir recours à un architecte (surface > 150m²).
Il espérait justement pouvoir diviser le terrain en deux pour éviter d'avoir besoin d'un architecte par rapport aux surface construites
Qu'en pensez-vous? le regard à un architecte est-il obligatoire?

Merci pour vos retours

Bonjour
Mais pourquoi souhaite t il se passer d'architecte ?

Comment votre amie fera pour les plans?

Il a déja réalisé les plans à l'aide d'un dessinateur 

hamdi91 a écrit:

Comment votre amie fera pour les plans?

Bonjour,
Et votre ami va construire les 4 logements sous son nom (personne physique)
Pas d'entreprise ? Pas de Sci?
Car la dispense d'architecte n'est que pour les particuliers.

RCH a écrit:

Dans un soucis financier, son budget est limité et très serré

Et la maitrise d"oeuvre ?
le suivi de chantier ?
La personne a les compétences et le temps pour les assurer ?

Oui Projet à nom propre

ptitgars a écrit:

Bonjour,
Et votre ami va construire les 4 logements sous son nom (personne physique)
Pas d'entreprise ? Pas de Sci?
Car la dispense d'architecte n'est que pour les particuliers.

La personne suivra elle meme le chantier entourée de personne du métier.
Pardon, mais le sujet est de savoir si il peut se passer d'un architecte lors de la seconde phase après avoir divisé le terrain. Il ne s'agit pas de savoir qui fait quoi lors des travaux, la personne est averti.

ManuTaden a écrit:

RCH a écrit:

Dans un soucis financier, son budget est limité et très serré

Et la maitrise d"oeuvre ?
le suivi de chantier ?
La personne a les compétences et le temps pour les assurer ?

Bonjour,

Le recours à un architecte est la règle (art. R.431-1 du code de l'urbanisme).
Toutefois, il existe quelques dispenses, notamment "les personnes physiques (...) qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes :
a) Une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher n'excède pas cent cinquante mètres carrés" (art. R.431-2).
Le calcul s'apprécie par construction, donc la création de 2 logements dans un bâtiment qui dépasse 150 m² reste soumise au recours à un architecte.
De plus, il n'est pas possible d'édifier "pour soi-même" 2 logements. L'architecte me semble donc incontournable.

Construire pour louer = PMR obligatoire
votre copain connait ces règles?

et vu qu'il veut economiser 3 bouts de chandelles pour l'archi, il fera sans doute de même pour l'étude de sol, c'est ça?

Vu le nombre de logement j'imagine que c'est pour de la location. Dans ce cas les règles sont spécifiques (accès PMR par ex), il faut bien les connaitre. De plus le recours à un architecte sous entend un certain niveau d'expertise qui se paie mais qui me semble nécessaire pour édifier des logements destinés à la location.

RCH a écrit:

La personne suivra elle meme le chantier entourée de personne du métier.
Pardon, mais le sujet est de savoir si il peut se passer d'un architecte lors de la seconde phase après avoir divisé le terrain. Il ne s'agit pas de savoir qui fait quoi lors des travaux, la personne est averti.

elle a le temps de suivre le chantier ?
les "personnes du métier" ont le temps ?  les compétences ?
ou s'agit il des artisans ? qui vont donc être juge et partie en même temps ?

Le métier de votre ami n'est ni architecte, ni maitre d'oeuvre ?
- Pour des raisons de compétences techniques il ne peut pas se passer d'un professionnel missionné et rémunéré pour l'activité de maitrise d'oeuvre
- Pour des raisons juridiques, puisqu'il veut construire deux + deux habitations, il doit travailler avec un architecte, il n'y a que dans le cas de la construction de son habitation de moins de 150 m2 qu'il est possible de se passer d'architecte.
Donc architecte obligatoire.

Merci pour votre réponse.
Donc architecte obligatoire pour la seconde phase même s'il déclare moins de 150m² sur le second terrain issue d'une division?

ManuTaden a écrit:

RCH a écrit:

La personne suivra elle meme le chantier entourée de personne du métier.
Pardon, mais le sujet est de savoir si il peut se passer d'un architecte lors de la seconde phase après avoir divisé le terrain. Il ne s'agit pas de savoir qui fait quoi lors des travaux, la personne est averti.

Le métier de votre ami n'est ni architecte, ni maitre d'oeuvre ?
- Pour des raisons de compétences techniques il ne peut pas se passer d'un professionnel missionné et rémunéré pour l'activité de maitrise d'oeuvre
- Pour des raisons juridiques, puisqu'il veut construire deux + deux habitations, il doit travailler avec un architecte, il n'y a que dans le cas de la construction de son habitation de moins de 150 m2 qu'il est possible de se passer d'architecte.
Donc architecte obligatoire.

RCH a écrit:

Merci pour votre réponse.
Donc architecte obligatoire pour la seconde phase même s'il déclare moins de 150m² sur le second terrain issue d'une division?

ManuTaden a écrit:

RCH a écrit:

La personne suivra elle meme le chantier entourée de personne du métier.
Pardon, mais le sujet est de savoir si il peut se passer d'un architecte lors de la seconde phase après avoir divisé le terrain. Il ne s'agit pas de savoir qui fait quoi lors des travaux, la personne est averti.

Le métier de votre ami n'est ni architecte, ni maitre d'oeuvre ?
- Pour des raisons de compétences techniques il ne peut pas se passer d'un professionnel missionné et rémunéré pour l'activité de maitrise d'oeuvre
- Pour des raisons juridiques, puisqu'il veut construire deux + deux habitations, il doit travailler avec un architecte, il n'y a que dans le cas de la construction de son habitation de moins de 150 m2 qu'il est possible de se passer d'architecte.
Donc architecte obligatoire.

Architecte obligatoire pour la 1re et la 2e phase.

Pourquoi est il obligatoire pour la première phase?

salade bio a écrit:

RCH a écrit:

Merci pour votre réponse.
Donc architecte obligatoire pour la seconde phase même s'il déclare moins de 150m² sur le second terrain issue d'une division?

ManuTaden a écrit:

RCH a écrit:

La personne suivra elle meme le chantier entourée de personne du métier.
Pardon, mais le sujet est de savoir si il peut se passer d'un architecte lors de la seconde phase après avoir divisé le terrain. Il ne s'agit pas de savoir qui fait quoi lors des travaux, la personne est averti.

Le métier de votre ami n'est ni architecte, ni maitre d'oeuvre ?
- Pour des raisons de compétences techniques il ne peut pas se passer d'un professionnel missionné et rémunéré pour l'activité de maitrise d'oeuvre
- Pour des raisons juridiques, puisqu'il veut construire deux + deux habitations, il doit travailler avec un architecte, il n'y a que dans le cas de la construction de son habitation de moins de 150 m2 qu'il est possible de se passer d'architecte.
Donc architecte obligatoire.

Architecte obligatoire pour la 1re et la 2e phase.

Architecte obligatoire parce qu'il y a DEUX habitations

Pour les raisons évoquées dans mon 1er post :(probable) dépassement de 150 m² de SDP et impossibilité de construire pour soi-même 2 logements.

RCH
Si la personne veut baisser le coût de construction, il n'y a pas 36 solutions :
- s'entourer de bons professionnels aux bons tarifs
- avoir un archi et un maitre d'oeuvre carrés, performants et professionnels
- ne pas hésiter à mettre en concurrence les entreprises
- ne pas hésiter à négocier, dans des limites raisonnables, les devis, à minimas s'impliquer et demander des explications sur les devis
- ne pas hésiter à écouter les artisans sur les possibilités de simplification de la construction. Attention c'est plus facile à réaliser lors de la conception du bâtiment qu'à postériori
- bien insister au moment de la conception pour qu'elle soit la plus simple possible : un bâtiment rectangle sera moins couteux que celui en forme de L
et
- s'interroger sur l'autoconstruction partielle

Bonjour,

en réponse à vos questions:
1 - les constructions s'apprécient par unité foncière, et non pas par le nom du propriétaire du terrain.
Donc si votre ami fait 2 logements, puis divise la parcelle, il aura y donc 2 unités foncières, composées de 2 parcelles distinctes.
La 1ere aura déjà une construction
La 2ème pourra accueillir une nouvelle construction de 2 logements sans recours à un architecte (à condition de rester en-dessous des 150 m² de SP bien sûr).

La mairie vous a donc dit une ânerie: une même personne peut bien avoir 10 terrains et déposer 10 permis si elle le souhaite, sans qu'on en additionne les surfaces....

par contre attention: il faut être sûr qu'une fois le terrain divisé, la surface de la nouvelle parcelle permette bien une construction.

Si votre ami veut être tranquille, il peut aussi diviser son terrain d'abord en 2 parcelles, puis déposer un PC sur la 1ère, et ensuite un PC sur la 2ème quand le moment sera venu.

Ensuite le recours à un architecte n'est pas obligatoire pour 2 logements.
Oui, on peut "construire pour soi-même" plusieurs logements.
Construire pour soi-même ne veut pas dire "construire pour son usage propre"
On peut bien construire pour soi-même un (ou 2) logements locatifs.
J'ai moi-même construits des jumelés destinés à la location (et bien déclarés comme tel lors du PC) et il n'y a jamais eu de problème.

Donc à priori, le projet de votre ami est tout à fait réalisable avec cette stratégie.

Bonne soirée

ome a écrit:

Bonjour,

en réponse à vos questions:
1 - les constructions s'apprécient par unité foncière, et non pas par le nom du propriétaire du terrain.
Donc si votre ami fait 2 logements, puis divise la parcelle, il aura y donc 2 unités foncières, composées de 2 parcelles distinctes.
[...]
Bonne soirée

Bonjour,

Ben non, 2 (ou 150) parcelles accolées appartenant au même propriétaire ça forme une unité foncière !...

Bonsoir,
Pour ma part j'ai construit ma maison de 130 m2 en divisant le terrain sur lequel se trouve une autre maison.
Lors du projet de la nouvelle maison en aucun cas il a été question de l'ancienne maison.
Dans mon cas ce n'est bien entendu pas un projet en 2 phases, je pense que le pb est là.
Ca pourrait etre une solution de commencer par un projet, puis ensuite prevoir l'autre ... ?!

Lichar44 a écrit:

ome a écrit:

Bonjour,

en réponse à vos questions:
1 - les constructions s'apprécient par unité foncière, et non pas par le nom du propriétaire du terrain.
Donc si votre ami fait 2 logements, puis divise la parcelle, il aura y donc 2 unités foncières, composées de 2 parcelles distinctes.
[...]
Bonne soirée

Bonjour,

Ben non, 2 (ou 150) parcelles accolées appartenant au même propriétaire ça forme une unité foncière !...

Ben non, si tu détaches une parcelle, elle devient une propriété à part entière, avec sa propre adresse, etc...
tu peux déposer un permis de construire, même si tu habites à côté...
Je te parles de faire une division parcellaire (avec une DP)
Quand tu déposes un permis, on te demande l'adresse, les références cadastrales et la superficie du terrain concerné (donc de la nouvelle parcelle détachée)
On ne te demande pas qui sont les voisins....
C'est exactement la même chose que quand tu détaches une parcelle de ton terrain pour vendre.
Sauf que là, l'acheteur, c'est toi!!!

L'unité foncière est définie par le Conseil d’Etat comme un « îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE, 27/06/2005, n° 264667).
Vous pouvez donc diviser autant que vous souhaitez, tant que vous êtes propriétaire des lots ils constituent votre unité foncière sur laquelle vous déclarez votre projet.
Concernant la dispense de recours à un architecte, la surface de 150 m² s'apprécie pour une construction (R.431-2 code urbanisme).
Par ailleurs, la notion de construire "pour soi-même" semble devoir s'entendre comme toutes les "personnes qui construisent en vue de conserver pour elles-mêmes la propriété de l'immeuble" (CAA Bordeaux 17/05/1994 n° 93BX00084 ). Je n'ai pas encore trouvé de décision abrogeant celle-ci.

Enfin, à noter qu'au stade du permis une fois la division réalisée (détachement d'au moins 1 lot à bâtir, donc lotissement), le projet doit être regardé par rapport à l'unité foncière initiale avant division, sauf si le PLU en dispose autrement (R.151-21 CU).

salade bio a écrit:

Concernant la dispense de recours à un architecte, la surface de 150 m² s'apprécie pour une construction (R.431-2 code urbanisme).

Si la dispense s'applique à une construction, alors si chacune des construction fait moins de 150m², il n'y a besoin d'archi ni pour l'une ni pour l'autre. Et peut importe que la parcelle soit divisée ou non. Seule contrainte, que les 2 constructions soient bien distincte l'une de l'autre.

Citation:

Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface. 

source : http://outil2amenagement.cerema.fr/IMG/pdf/fiche_technique_lexique_national_de_l_urba_-27_juin_2017_cle17f2cd.pdf

Précision : le lexique national d'urbanisme n'est pas opposable. Dans le meilleur des cas le PLU défini ce qui entre dans le champ d'une construction. Sinon le service instructeur doit se débrouiller...

Tout à fait. Mais en général 2 bâtiments = 2 constructions

Celui qui écrirait un PLU avec une définition inverse serait quand même un sacré tordu.