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Construire sur un terrain en pre-commercialisation

Ce sujet comporte 15 messages et a été affiché 276 fois
Jennifer66
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Pyrenees Orientales
Ancienneté : + de 5 mois
Le 30/09/2018 à 16h26
Construire sur un terrain en pre-commercialisation
Bonjour,

Je souhaite faire construire et je ne sais pas par ou commencer.
Le modele de maison est choisi et je souhaite acheter un terrain qui sera pre-commercialisé entre mars et juin 2019 dans un nouveau lotissement.
J'aimerai savoir qui voir en premier, quel seront les papiers à demander pour le terrain les erreurs a ne pas commettre etc...
Doit on demander la capacité d'emprun avant la vente des terrain le PTZ+ ou l'apport est il compris dedans?
Je ne veux pas faire d'erreur ou risquer de rater un terrain par manque d'organisation.

Merci pour vos réponse.
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Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
Dept : Cote D'or
Ancienneté : + de 11 mois
Le 30/09/2018 à 21h28
Bonjour, la première erreur est de choisir une maison avant même le terrain. Dans l'ordre des choses on choisi le terrain et on fait la maison en fonction et pas l'inverse.

Il est évident que la capacité d'emprunt maximale doit être déterminée avant toute chose. Comment savoir si on sera capable de construire la maison après l'achat du terrain sinon?
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aloooa

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
Dept : Meurthe Et Moselle
Ancienneté : + de 6 ans
Le 30/09/2018 à 21h39
Bonjour.

Ça c'est la théorie. En pratique, franchement, sauf si c'est un terrain totalement atypique, il sera possible de l'adapter. Quand il parle de modèle de maison, je comprends un style architectural global, pas d'un plan hyper précis.


Je ne sais pas si c'est correct, mais personnelle j'ai procédé ainsi:
J'ai déjà une maison, fraîchement rénovée, aucun impératif. Donc si je fais construire, c'est pour une maison qui me fait rêver.
Donc partant de là, la première chose est de connaître ma capacité de financement. Ensuite de connaître le coût approximatif de cette maison de rêve. J'en déduit enfin le prix du terrain envisageable et j'entame les recherches.

Ne pas oublier les frais annexes type raccordements, aménagements extérieurs, finitions intérieures, taxes en tous genres...

Si le plus important pour toi est juste de faire construire, il faudrait déjà voir les terrains et ensuite, en déduire le montant dispo pour la construction.

Tout ce blabla pour dire que l'ordre des choses dépend avant tout de tes priorités
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Jennifer66
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Pyrenees Orientales
Ancienneté : + de 5 mois
Le 01/10/2018 à 06h57
Merci pour vos réponses.

Nous avons choisi la maison en premier car on prefere valoriser la maison au terrain quit à avoir un terrain plus petit.
Donc la premiere etape est de prendre rendez-vous pour connaitre la capacité d'emprum.
La suivante si un des futur terrain m'intéresse et de le reserver mais la mairie souhaite les vendre avant la fin des travaux pour avoir les fonds suffisant y a t il des risque pour moi de devoor payer plus ou que le terrain ne puisse pas acceuillir de maison?
Le contrat doit il comporter des closes spéciale?
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 4 ans
Le 01/10/2018 à 08h07
Bonjour

Jennifer66 a écrit:
Nous avons choisi la maison en premier car on prefere valoriser la maison au terrain quit à avoir un terrain plus petit.




Vous vous êtes un peu renseigné avant de dire ça

Pour moi, votre phrase n'est valable que si vous êtes très riche. Dans ce cas, oui, on peut réfléchir à une maison très originale pour la valoriser, et en étant riche, on trouvera toujours un très bien exposé, dans une ville sans contraintes de PLU, et d'au moins 1500m2 pour éviter les problèmes de vis-à-vis.

Quand on a la chance d'être dans cette situation, on passe en général par un architecte. Il ne faut alors pas hésiter à lui poser vos questions. Il est là pour vous accompagner.
Sauf que je suis très étonnée qu'un architecte accepte de travailler sans terrain

Normalement, il n'y a que les constructeurs pas très honnêtes et travaillant uniquement sur plan catalogue qui arrivent à vous appâter avec une "jolie" maison qu'ils essaieront de coller sur un terrain même si ça ne correspond pas du tout au terrain.

Pour qu'on voit si vous êtes vraiment dans le juste, pouvez-vous montrer ce plan qui vaut le coup de tout faire à l'envers ? Et préciser la surface du terrain souhaitée ?
Parce qu'en l'état, pour l'instant, j'ai vraiment l'impression que vous êtes en train de vous faire empapaouter par un CST verreux
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Actuellement connecté ! grunk

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
Dept : Cote D'or
Ancienneté : + de 11 mois
Le 01/10/2018 à 13h07
aloooa a écrit:Donc si je fais construire, c'est pour une maison qui me fait rêver.
Donc partant de là, la première chose est de connaître ma capacité de financement. Ensuite de connaître le coût approximatif de cette maison de rêve. J'en déduit enfin le prix du terrain envisageable et j'entame les recherches.

En faisant comme ça , qu'est ce qui se passe si le terrain finalement choisi implique des coût supplémentaire sur la maison ? Une étude de sol révèle un besoin de fondations particulière par exemple ? Ou encore la nécessité d'une extension des réseaux ? Ça peut vite monter a plusieurs dizaines dd milliers d'euros.
Comment on fait si le PLU interdit le style d'architecture que l'on souhaite ?

C'est pour ça qu'il est primordial de choisir le terrain en premier , tout le reste en découle.
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Jennifer66
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Pyrenees Orientales
Ancienneté : + de 5 mois
Le 01/10/2018 à 13h09
Nous avons simplement choisi un modele type de 92m2 reparti sur 1/2 etage c'est une maison en 2 face et nous cherchons un terrain de environ 200 a 250 m2.
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 4 ans
Le 01/10/2018 à 13h59
Jennifer66 a écrit:Nous avons simplement choisi un modele type de 92m2 reparti sur 1/2 etage c'est une maison en 2 face et nous cherchons un terrain de environ 200 a 250 m2.

Ce n'arrange pas les choses
Une maison à 1/2 étage, c'est très bien pour les terrains en pente.
Un terrain de 200m2, très souvent, on se retrouve en limite de propriété... si la maison est déjà choisie, vous faites quoi ? Vous supprimez les fenêtres de ce côté là
Vous semblez être sous l'emprise d'un CST qui vous a appâté avec un plan. Avez-vous au moins regardé d'autres CST ?
Vous êtes sûr de ne pas vouloir une maison agréable à vivre en faisant les choses dans l'ordre ?
Dans mon lotissement, on a des terrains de 600m2. Ma maison a été conçue en fonction du terrain. Si je prends n'importe quelle autre maison du lotissement pour essayer de la mettre sur le mien, je gagne de super vis-à-vis et je perds la vue sur les Pyrénées que j'ai actuellement. Et à l'inverse, ma maison, sur un autre terrain du lotissement, ne serait pas du tout agréable à vivre.
J'ai d'ailleurs du revoir mes envies initiales à cause du terrain. Au départ, je voulais une maison en L... mais non. J'avais beau le tourner dans tous les sens, une maison en L n'était pas adaptée à mon terrain. Et pourtant, j'ai 3 fois plus de terrain que vous.
Après, si vous êtes dans un secteur où il y a beaucoup beaucoup de terrains à vendre, et que vous n'êtes pas pressé, vous pouvez aussi choisir l'option d'attendre de trouver le terrain qui ira avec votre maison... mais honnêtement, c'est une solution bien compliquée, et qui fait perdre beaucoup de temps. Alors qu'il est intéressant de profiter des taux bas actuels.
Sans indiscrétion, c'est qui le constructeur qui vous a convaincu de faire les choses à l'envers ?
J'espère au moins que ce n'est pas un des escrok notoire de ce domaine... même si ce genre d'approche leur correspond souvent
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 4 ans
Le 01/10/2018 à 14h12
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Jennifer66
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Pyrenees Orientales
Ancienneté : + de 5 mois
Le 02/10/2018 à 15h00
Merci pour votre réponse nous allons prendre un terrain sur le village souhaité si cela est possible lors de la pre-commercialisation des terrain et si nous pouvons y faire la maison desiré tant mieu sinon nous envisagerons une autre possibilité.
Je penser que n'importe quelle maison pouvait s'adapter à n'importe quel terrain.
Vu mon jeune age et le fait de n'avoir jamais etait proprietaire m'inquiete un peu de me faire avoir c'est pour ca que je suis venu demander conseil sur ce forum c'est une étape importante et je ne tien pas à faire de bétise.
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Woofy

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 6000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 2 ans
Le 02/10/2018 à 15h19
Bonjour,

Le constructeur que vous avez probablement rencontré vous a mal conseillé car il est dans son intérêt de vous "ferrer" le plus vite possible.
De plus les terrains des lotissements sont parfois long à vendre, vous aurez tout le temps de chercher un constructeur et une maison lorsque vous aurez réservé le terrain que vous voudrez (certains lotissements mettent parfois plus de 2 ans pour être livrés).

Donc d'abord vous avez un terrain. Ensuite vous faites les plans sur la base du terrain, avec les contraintes de celui-ci ainsi que du PLU et des contraintes du lotissement. Encore mieux, vous faites ces plans avec plusieurs constructeurs que vous mettez en concurrence, et ce jusqu'à ce que vous signez avec l'un d'eux. Et vous ne signez que lorsque vous avez absolument tout défini (les références exactes des carrelages et parquets, des meubles de salle de bain, des robinets, des poignets de porte, le nombre de prises par pièce, leur emplacement, sur le plan, le type de structure, de cloison, ...). Tant que vous n'avez pas signé, vous êtes en position de force. Dès que vous avez signé, c'est le constructeur qui est en position de force et peut vous faire payer au prix fort n'importe quel changement (par exemple une prise supplémentaire sera vendue 53EUR ou plus alors qu'elle aurait peut-être été offerte avant signature). En gros, si le constructeur dit "on verra à la MAP (mise au point)", c'est un piège. Evitez les constructeurs qui ne veulent pas négocier avant signature.

Et il faudra faire une étude de sol G2 AVP sur le terrain avant signature, n'oubliez pas la clause suspensive dans le compromis de vente (prenez votre propre notaire assez rapidement et pas celui du vendeur, c'est le même prix : les notaires se partagent les honoraires).

Et n'hésitez pas à lire le forum, qui est bourré d'infos utiles, et essentielles.
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Totalement inutile, donc complètement indispensable !
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 4 ans
Le 02/10/2018 à 15h34
Jennifer66 a écrit:Merci pour votre réponse nous allons prendre un terrain sur le village souhaité si cela est possible lors de la pre-commercialisation des terrain et si nous pouvons y faire la maison desiré tant mieu sinon nous envisagerons une autre possibilité.
Je penser que n'importe quelle maison pouvait s'adapter à n'importe quel terrain.
Vu mon jeune age et le fait de n'avoir jamais etait proprietaire m'inquiete un peu de me faire avoir c'est pour ca que je suis venu demander conseil sur ce forum c'est une étape importante et je ne tien pas à faire de bétise.


Votre réponse continue à me faire penser que vous êtes potentiellement la proie d'un CST véreux.

Vous ne voulez pas nous dire qui est ce CST qui vous propose la maison de vos rêves pour qu'on vous dise si vous courrez un réel danger comme je le crains
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 4 ans
Le 02/10/2018 à 15h35
Woofy a écrit:
Et n'hésitez pas à lire le forum, qui est bourré d'infos utiles, et essentielles.


En particulier la section plan où on se rend compte que les plans catalogues des CST sont souvent

Et la rubrique "un problème avec mon CST" où on voit les conséquence d'avoir fait confiance à un CST qui nous a fait rêver en phase de prospection
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Jennifer66
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Pyrenees Orientales
Ancienneté : + de 5 mois
Le 02/10/2018 à 17h20
Le plan de maison vien de proecohabitat mais je tien à preciser que nous n'avons pas encore signer de papier ni rien.
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 4 ans
Le 02/10/2018 à 17h49
Jennifer66 a écrit:Le plan de maison vien de proecohabitat mais je tien à preciser que nous n'avons pas encore signer de papier ni rien.

Je ne les connaissais pas.
D'un côté, c'est bon signe car ils ne font pas partie des plus gros requins du milieu.
Par contre, j'ai voulu jeter un œil à leur entreprise.
Et leur site n'est pas clair du tout.
J'hésite entre vrai MOE, ou CCMI déguisé.
Mais le fait qu'ils aident aussi à chercher un financement ne m'inspire pas plus confiance que ça.
Donc renseignez-vous bien.
Et en particulier, vérifiez s'il s'agit d'un vrai contrat MOE (et dans ce cas, à vous d'acquérir les compétences suffisantes pour signer dans de bonnes conditions votre contrat), ou d'un CCMI déguisé (et dans ce cas, renseignez-vous sur les conséquences de signer un tel contrat illégal)
En résumé, je ne serai pas totalement négative car je ne les connais pas. La seule chose sûre, c'est qu'ils ne proposent pas de vrai CCMI (ils ne sont d'ailleurs pas identifiés comme constructeur) qui est pourtant le contrat le plus protecteur pour un novice.
Donc je vous encourage à vraiment vous renseigner sur les différents types de contrats de construction, ainsi que les avantages et inconvénients de chacun.
PS : c'est marrant, car sur leur site, ils expliquent qu'il faut d'abord choisir le terrain, et qu'ensuite, ils conçoivent un projet sur-mesure
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En cache depuis le samedi 16 mars 2019 à 21h30

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