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Qu'est ce que je peux constuire? Problème urbanisme PLU

Ce sujet comporte 26 messages et a été affiché 366 fois
brenoit
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Dept : Drome
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Le 24/07/2019 à 08h52
Qu'est ce que je peux constuire? Problème urbanisme PLU
Bonjour,

je viens vers vous pour avoir votre avis sur ma situation, j'ai signé un terrain, certes pas évident mais exploitable!
J'aimerai y construire 2 maisons à étage mitoyennes (surface au sol 95m² environ pour 103 autorisés).
Depuis Mars l'urbanisme et les constructeurs ne gèrent pas le problème sérieusement.

J'ai vu le service de l urbanisme avant signature qui m'a affirmé certaines choses qu'il refuse aujourd'hui.
Les 2 gros points qui bloquent tout :
1/ soit disant je ne peux pas faire un étage mais ils font d'une conséquence une condition (voir article 7.1 du plu ci-joint) Il est dit 

7.1 -Bâtiments ou annexes d’une hauteur maximale de 4 mètres au faîtage : 
Ces bâtiments doivent être établis, soit en limite de propriété, soit à une distance minimale de 2 m des limites séparatives. Dans ce cas, le linéaire total de bâti implanté sur une même limite séparative ne peut excéder 15 mètres de longueur.  


[font=Verdana,Arial,Helvetica,sans-serif]Eux en déduisent qu'un bâtiment de maximum 15m doit faire 4m au faitage! mais 

ARTICLE UD 10 -HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS 
 
10.1 - La hauteur à l’égout du toit des constructions est limitée à 7 mètres sauf contrainte technique dûment justifiée.




2/ impossible de comprendre si je peux faire un mur de 18m en limite de propriété nord là où on me dit que le mur doit faire maximum 15m sauf que moi je comprends que c'est la profondeur de la parcelle qui doit faire maximum 15m pour déterminer si l'on peut se mettre en limite séparative



Je vous joins un plan et le PLU, le terrain est en zone UD

Merci pour vos avis et arguments.



PLU
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salade bio

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Le 24/07/2019 à 09h02
Bonjour,

Quelle est la largeur de votre terrain ? La construction projetée est située à plus ou moins de 15 m de l'alignement ?
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brenoit
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Drome
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Le 24/07/2019 à 09h30
Bonjour
27.30 de longueur comme indiqué sur le plan pour la largeur c’est plus compliqué environ 9/10m selon l’endroit
Je voudrais le mettre en limite nord
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
Le 24/07/2019 à 09h43
Si la rue se trouve à gauche ou à droite, votre projet ne me semble pas réalisable car l'implantation sur les limites séparatives n'est autorisée que dans une bande de 15 m par rapport à l'alignement (UD 7.2.2).
Par ailleurs, le PLU distingue les constructions d'une hauteur de 4 m max de celles pouvant aller jusqu'à 7 m à l'égout. Votre projet dépasse les 4 m donc l'article 7.1 que vous citez ne me semble pas applicable.
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brenoit
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Drome
Ancienneté : + de 10 mois
Le 24/07/2019 à 09h50
C’est vrai je n’ai pas précisé la voirie
Rue au sud et à l est, je dois respecter 5m de retrait par rapport à celles-ci
Pour moi aussi l’article 7.1 n’a rien à faire là c’est l’urbanisme qui s’appuie dessus pour m empêcher de faire un étage.
Pour vous aussi je devrais me limiter à une longueur au nord de maximum 15m?
Merci
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
Le 24/07/2019 à 10h31
Au vu de ces précisions, l'implantation de votre projet relève, à l'article UD 7, des "Parcelles dont la largeur de façade est supérieure à 14 m". En effet, pour un terrain situé à l'angle de 2 voies, et sans disposition contraire du PLU (Est-ce le cas ?), l'alignement est déterminé à partir de l'une ou de l'autre des voies (CAA de VERSAILLES, 19/05/2016, n° 14VE01628).
Ensuite, la limite contre laquelle votre projet s'implante est une limite séparative latérale si elle sépare 2 terrains voisins en partant de la voie (CAA Nantes 11/05/2015 par exemple). La ville ne peut donc pas vous opposer l'article UD 7.3
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brenoit
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Drome
Ancienneté : + de 10 mois
Le 24/07/2019 à 11h04
Merci
Dois-je comprendre donc que j’ai bien le droit de me mettre sur la limite nord sur une longueur de 18m et sur un niveau?
Merci
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salade bio

Picto recompense Membre utile

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Le 24/07/2019 à 12h09
Si votre construction n'est constituée que d'un niveau, il est vraisemblable qu'elle ne dépasse pas 4 m de hauteur, et elle ne devra donc pas dépasser 15 m de long. Cette restriction ne sera plus applicable à plus de 4m de hauteur.
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elisa21

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Messages : Env. 70000
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Le 24/07/2019 à 12h39
Bonjour

si je peux me permettre :

contrairement à UD10 qui limite avec hauteur à l'égout :

7.1 :
Citation:
hauteur maximale de 4 mètres au faîtage


Cdlt.
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brenoit
Auteur du sujet

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Le 24/07/2019 à 12h50
salade bio a écrit:Si votre construction n'est constituée que d'un niveau, il est vraisemblable qu'elle ne dépasse pas 4 m de hauteur, et elle ne devra donc pas dépasser 15 m de long. Cette restriction ne sera plus applicable à plus de 4m de hauteur.


Vraiment mal fichu ce plu.. plus c’est gros plus ça passe..
Je reprecise quelque chose car apparement maintenant ça change quelque chose pour eux:
Il y aura 2 entrées voitures: une au sud une à l’est Est-ce que ça change vraiment quelque chose?

Elisa
Je n’ai pas compris votre intervention


Merci
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elisa21

Picto recompense Membre ultra utile

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Le 24/07/2019 à 14h45
Youps, je vais essayer de préciser :

l'article UD10 limite à 7.50 à l'égout (chéneaux bas de toiture)

l'article UD7.1 limite à 4m au  faîtage (le haut du toit ; pour vous : le "raccord" entre les 2 pans de la toiture)  => cela correspond aux bâtiments sans étage et très faible toiture (souvent type garage ou abris de jardin pas larges donc faible pente -et faîtage pas haut- ...) ou toit plat ...

votre projet est en R+1, assez large, le faîtage sera à + de 4m de haut... 
donc vous n'êtes pas concerné ...
donc... la limite des 15m ne vous concerne pas non plus.
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brenoit
Auteur du sujet

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Le 24/07/2019 à 15h12
elisa21 a écrit:Youps, je vais essayer de préciser :

l'article UD10 limite à 7.50 à l'égout (chéneaux bas de toiture)

l'article UD7.1 limite à 4m au  faîtage (le haut du toit ; pour vous : le "raccord" entre les 2 pans de la toiture)  => cela correspond aux bâtiments sans étage et très faible toiture (souvent type garage ou abris de jardin pas larges donc faible pente -et faîtage pas haut- ...) ou toit plat ...

votre projet est en R 1, assez large, le faîtage sera à de 4m de haut... 
donc vous n'êtes pas concerné ...
donc... la limite des 15m ne vous concerne pas non plus.


Oui mais après il y a les articles 7.2 et 7.3 etc
Ils m’ont dit que si je faisais un accès de chaque côté la limite est considérée comme séparatrice et que je dois encore rester dans une bande de 15m
Mais d’après saladebio le recul peut être fait indifféremment d’une voie où depuis l’autre donc visiblement je peux dire que la bande des 15m est axée nord sud et donc en est ouest je n’ai aucune contrainte sauf les 5m par rapport à la voirie à l’ouest et 4m voire 2 à l’est si je ne mets pas de fenêtre c’est cela?
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
Dept : Yvelines
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Le 24/07/2019 à 15h13
Citation: Oui mais après il y a les articles 7.2 et 7.3 etc
Ils m’ont dit que si je faisais un accès de chaque côté la limite est considérée comme séparatrice et que je dois encore rester dans une bande de 15m
Mais d’après saladebio le recul peut être fait indifféremment d’une voie où depuis l’autre donc visiblement je peux dire que la bande des 15m est axée nord sud et donc en est ouest je n’ai aucune contrainte sauf les 5m par rapport à la voirie à l’ouest et 4m voire 2 à l’est si je ne mets pas de fenêtre c’est cela?


La voie passe bien sur tout le long de la limite sud, et pas seulement un segment ?
Si oui, l'implantation est bonne.
Une limite séparative latérale est une limite qui sépare deux propriétés contiguës et qui part d'une voie. Une limite séparative de fond de parcelle sépare deux propriété contiguës mais n'aboutit à aucune voie(CAA Paris, 29/01/2016 n° 14PA02648). Le nombre des accès au terrain est sans objet pour ces définitions.

Edité 2 fois, la dernière fois il y a +1 mois.
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brenoit
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Drome
Ancienneté : + de 10 mois
Le 24/07/2019 à 15h28
salade bio a écrit:A ma connaissance le nombre d'entrées sur la parcelle n'a pas d'incidence sur ce que nous avons évoqué plus haut. Quelle est leur justification ?

Aucune argumentation, c’était il y a plus d’un mois, le constructeur B a soit disant redemandé pourquoi mais à mon avis il n’a pas voulu s’embêter. Le constructeur A devait revoir l’urbanisme puis finalement non tant qu’on était pas sur de quel côté était le muret existant au nord. Chose qu’il a fallu que je prouve encore moi même simplement : sans preuve contraire d’après le code civil un mur délimitant 2 jardins est mitoyen..
Connaissez-vous un moyen de pression soft pour que les constructeurs se bougent? Je ne suis pas souple mais ils ne l’ont toujours pas compris mais en même temps je ne veux pas m’énerver, on devra sûrement avancer ensemble sur le projet.
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salade bio

Picto recompense Membre utile

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Dept : Yvelines
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Le 25/07/2019 à 08h52
Malheureusement non. Il y a d'autres personnes sur ce forum qui pourraient vous donner des conseils.
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brenoit
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Drome
Ancienneté : + de 10 mois
Le 25/07/2019 à 09h00
salade bio a écrit:Malheureusement non. Il y a d'autres personnes sur ce forum qui pourraient vous donner des conseils.


D’accord merci
Merci en tout cas pour m’avoir réconforté de façon argumentée que mon projet est faisable et que ce n’est qu’un manque de compétence des autres partis!
Bonne journée
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elisa21

Picto recompense Membre ultra utile

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Le 25/07/2019 à 09h39
Bonjour

brenoit a écrit:
Aucune argumentation, c’était il y a plus d’un mois, le constructeur B a soit disant redemandé pourquoi mais à mon avis il n’a pas voulu s’embêter. Le constructeur A devait revoir l’urbanisme puis finalement non tant qu’on était pas sur de quel côté était le muret existant au nord. Chose qu’il a fallu que je prouve encore moi même simplement : sans preuve contraire d’après le code civil un mur délimitant 2 jardins est mitoyen..

Connaissez-vous un moyen de pression soft pour que les constructeurs se bougent?


incompétence ou
ils vous baladent, inventent des "questions pièges" pour ?
vous "occuper"  en attendant d'avoir plus de temps, la fin des vacances ou ....


===========

Citation:
j'ai signé un terrain, certes pas évident mais exploitable!
J'aimerai y construire 2 maisons à étage mitoyennes (surface au sol 95m² environ pour 103 autorisés).
Depuis Mars l'urbanisme et les constructeurs ne gèrent pas le problème sérieusement.

J'ai vu le service de l urbanisme avant signature qui m'a affirmé certaines choses qu'il refuse aujourd'hui.

vous avez "signé" un terrain : c'est à dire signé un compromis ?

il doit y avoir 1 délai max pour déposer le permis ?  ( ou pire , s'il est mal rédigé : un délai pour l'obtention)

l'Urba refuse , les cst disent que... tout à l'oral ou ce permis est déposé ?
cela peut aussi être pour que le compromis arrive à date ... et que ce terrain soit à nouveau en vente...

2 logements = archi obligatoire , ces "cst" ont prévu une signature de complaisance ?


un moyen de pression soft pour qu'ils se bougent ?
en trouver 1 + motivé -par la construction- et non intéressé par le terrain...

Cdlt.
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brenoit
Auteur du sujet

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Le 25/07/2019 à 10h24
elisa21 a écrit:Bonjour

brenoit a écrit:
Aucune argumentation, c’était il y a plus d’un mois, le constructeur B a soit disant redemandé pourquoi mais à mon avis il n’a pas voulu s’embêter. Le constructeur A devait revoir l’urbanisme puis finalement non tant qu’on était pas sur de quel côté était le muret existant au nord. Chose qu’il a fallu que je prouve encore moi même simplement : sans preuve contraire d’après le code civil un mur délimitant 2 jardins est mitoyen..

Connaissez-vous un moyen de pression soft pour que les constructeurs se bougent?


incompétence ou
ils vous baladent, inventent des "questions pièges" pour ?
vous "occuper"  en attendant d'avoir plus de temps, la fin des vacances ou ....


===========

Citation:
j'ai signé un terrain, certes pas évident mais exploitable!
J'aimerai y construire 2 maisons à étage mitoyennes (surface au sol 95m² environ pour 103 autorisés).
Depuis Mars l'urbanisme et les constructeurs ne gèrent pas le problème sérieusement.

J'ai vu le service de l urbanisme avant signature qui m'a affirmé certaines choses qu'il refuse aujourd'hui.

vous avez "signé" un terrain : c'est à dire signé un compromis ?

il doit y avoir 1 délai max pour déposer le permis ?  ( ou pire , s'il est mal rédigé : un délai pour l'obtention)

l'Urba refuse , les cst disent que... tout à l'oral ou ce permis est déposé ?
cela peut aussi être pour que le compromis arrive à date ... et que ce terrain soit à nouveau en vente...

2 logements = archi obligatoire , ces "cst" ont prévu une signature de complaisance ?


un moyen de pression soft pour qu'ils se bougent ?
en trouver 1 + motivé -par la construction- et non intéressé par le terrain...

Cdlt.

Oui j'ai signé un compromis et la date butoir pour le dépôt est le 30/07, j'ai eu le notaire hier qui va voir avec le vendeur et faire un avenant.
A l'instant le constructeur A vient de m'appeler, complètement paumée, me disant qu'il y a pleins de petits problèmes etc qui font que c'est pas forcément les plus à même de s'occuper de ce dossier blabla..
Qu'ils s'engagent au travers d'un contrat qui protège beaucoup le consommateur (et donc de façon déguisée qu'ils ont peur de se planter et que je leur demande des dommages et intérêt ou quelque chose comme ça)
Ils me disent que je dois faire revenir un géomètre sauf qu'on a aucun document administratif pour connâitre les distances précises à mesurer donc je ne vois pas ce que va faire le géomètre!
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brenoit
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Drome
Ancienneté : + de 10 mois
Le 26/07/2019 à 17h11
Bonjour
Le constructeur A qui devait hier me donner un chiffrage laisse tomber et ne souhaite pas le projet: « trop de contraintes »
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brenoit
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Drome
Ancienneté : + de 10 mois
Le 22/08/2019 à 06h06
Bonjour
Un message pour vous dire que pour le moment rien n’a bougé ..
L’architecte a vu une autre personne qui instruit les dossiers et elle lui a dit que le terrain n’est pas constructible alors que son chef dit que le CU demande l’an dernier et accepté prévaux .. j’ai demandé il y a 10jours à la mairie et à la préfecture la carte du PPRI personne ne m’a répondu .. l’administration française..
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ManuTaden

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Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 3 ans
Le 22/08/2019 à 08h51
Bonjour,
Mon expérience : certaines mairies laissent des services dédiées dans une agglo traiter les dossiers de PC, mais c'est un élu, en mairie, qui est chargé de l'urbanisme, et qui n'est pas forcément un spécialiste de l'urbanisme.
Résultat, les infos doivent être demandées en mairie à un non spécialiste, et les demandes issues de ces infos sont traitées par des juristes
résultat ça coince ...
et comme la mairie ne donne aucune réponse par écrit

Bonne chance pour votre projet.

Cdlt

PS : pour mon projet, j'ai fini, pour avoir des réponses sérieuses correctes et précises, par consulter le cabinet de géomètres qui avait participé à la rédaction du PLU.
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Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
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brenoit
Auteur du sujet

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Dept : Drome
Ancienneté : + de 10 mois
Le 22/08/2019 à 14h48
J’avais rdv avec l’élu à l’urbanisme, j’ai fait 25km pour l’attendre et qu’il ne vienne pas!
Il ne m’a pas prévenu et quand j’ai forcé l’accueil à lui téléphoner il se fichait de mon projet tant qu’il n’y avait pas de permis de construire sauf qu’aucun constructeur ne veut le déposer sans être sûr..
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
Le 23/08/2019 à 19h39
Une seule solution : déposez le permis, ils seront bien obligés de l'instruire.
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brenoit
Auteur du sujet

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Dept : Drome
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Le 23/08/2019 à 20h37
salade bio a écrit:Une seule solution : déposez le permis, ils seront bien obligés de l'instruire.


Oui mais soit je le paie 2000€ vu le projet sans garantie soit le constructeur le dépose.. et aucun ne veut le déposer .. c’est tout le problème
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elisa21

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De : 3 X Cote D'or = 63 !
Ancienneté : + de 14 ans
Le 23/08/2019 à 20h42
Bonsoir

salade bio a écrit:Une seule solution : déposez le permis, ils seront bien obligés de l'instruire.


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salade bio

Picto recompense Membre utile

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Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
Le 23/08/2019 à 21h19
Je ne connais pas les règles quand on passe par un constructeur, mais s'il refuse de déposer le permis alors vous vous débarrassez de lui et le déposez vous même.
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En cache depuis le mercredi 11 septembre 2019 à 09h04

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