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Servitude ou droit de passage Résolu

Ce sujet comporte 13 messages et a été affiché 146 fois
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Nouveau membre Env. 10 message Haute Saone
Bjr à ttes et à tous.
Besoins de conseils SERIEUX suite action en justice attentée par mon voisin.
En 2000 nous avons acheté un terrain sur laquelle une délibération du CM mentionnait " à l’extrémité Nord  sera prélevé un chemin d'accès de 6m de large pour l’aménagement futur de la zone....la division projetée sera soumise à l'accord de la commission départementale d'aménagement foncier , la commune étant remembrée.
Lorsque nous avons clôturé notre propriété, la mairie m'a assuré que ce projet était abandonné et que je pouvais construire mon mur jusqu'en limite de propriété.  En effet ni la commission cantonale ni la commission départementale - qui n'existent plus - n'ont agendé un seul instant le cas de cette parcelle. Rien n'a été borné , ni le foncier ni la commune n'a préempté ou acheté ce terrain. Lors PLU 2006 - validé 2007 rien strictement rien n'a été pris en compte pour ces 6 mètres de terrain ( bornage, mention au PLU.... ).
Lors de la construction du mur, le conseiller municipal chargé de la voirie passait régulièrement et tout était carré. Jamais ces 6 mètres n'ont été remis en cause....
En 2011 l'immeuble derrière notre terrain a changé de propriétaire C'est un terrain tout en longueur avec maison principale donnant accès sur la grande rue et terrain en enfilade mais de 25 m de large. Jamais les anciens propriétaires ne se sont posés la moindre question sur l'accessibilité à leur parcelle, du fait qu'ils passaient tout naturellement par le passage qui a été toujours utilisé par la rue principale.
Fin 2018 le nouveau propriétaire de ce terrain derrière notre propriété m'aborde  l'obligation de lui céder ces 6 metres de terrain et qu'il m'en échangerait une parcelle équivalente en bout de mon terrain. Il me fait part que c'est pour lui faciliter l'accès à son terrain lors de débardage de son bois de chauffage mais qu'en aucun cas il n'envisage de construire-vendre pour éviter les nuisances. Sentant l'embrouille et voulant éviter de me retrouver avec une maison sous nos fenêtres je contacte un notaire. Ce dernier me fait part en effet d'acter dans l'acte de vente ou d'échange des obligations à respecter pour préserver notre tranquillité ou intimité ( distance et hauteur de construction, absence atelier ou élevages divers....de notre coté  entre autres... ). Lorsque j'évoque cet échange avec mon voisin il me répond qu'il refuse catégoriquement mes conditions....Faute de concessions de sa part, et voyant qu'il n'obtenait pas ce qu'il exigeait, je me retrouve assigné au TGI local par  acte huissier du 21 novembre 2019.... Les avocats sollicités me déclarent que son terrain n'est pas enclavé mais son avocat évoque les articles 682 et 683 du Code Civil.... Alors que je n'ai rien demandé me voici confrontés à des milliers d'euros de frais ( avocats-dommages intérêts demandés - partage frais notaire et géometre  etc etc etc ). J'aurais donc besoin de rgts pertinents si vous avez été confrontés çà un tel cas pour blinder notre dossier auprès du Tribunal.  Merci à vous.
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Messages : Env. 10
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message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre utile Env. 900 message Yvelines
Bonjour,

Je pense qu'il vaut mieux vous adresser à un avocat ou un notaire, qui restent plus compétents que les "bénévoles" que nous sommes, et dont c'est le travail.
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 900
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Membre super utile Env. 900 message Rhone
Bonjour,
et surtout sans avoir tous les éléments : les contrats de vente avec les servitudes / préemption mentionnés, les PLU, et au minimum un plan pour savoir de quoi vous parlez...
Projet maison passive R+1 en cours
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 900
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Membre ultra utile Env. 8000 message Rhone
Bonjour,

+1 pour l'avocat et le notaire. Voyez avec vos assurances si vous avez une protection juridique qui pourrait prendre les coûts en charge, ou à minima une assistance juridique qui pourrait vous conseiller sur la marche à suivre.
Un forum publique peuplé de bénévoles n'est pas le bon endroit pour une affaire pareil (surtout qu'on n'a pas toutes les infos).

A noter : les articles 682 et 683 du code civil traitent des droits d'enregistrement à la publicité foncière.

Je ne comprends pas où ils veulent en venir en vous attaquant sur ces actes.
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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Picto recompense Membre ultra utile
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Messages : Env. 8000
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Nouveau membre Env. 10 message Haute Saone
salade bio a écrit:Bonjour,

Je pense qu'il vaut mieux vous adresser à un avocat ou un notaire, qui restent plus compétents que les "bénévoles" que nous sommes, et dont c'est le travail.

C'est ce que j'ai fait,  pas le choix - Merci pour le conseil
Au travers de ce forum je pensais tomber sur des cas similaires au nôtre.
Cdlt-Mci
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Messages : Env. 10
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Membre ultra utile Env. 8000 message Rhone
Le peu d'informations que je peux déjà vous donner (provenant de ma notaire mais salade bio vous dirait la même chose, il n'en raconte pas beaucoup, des salades) :
le droit de préemption urbain ne peut se faire que lorsqu'il est inscrit (ce qui était le cas à l'époque), et qu'il y a une opération sur le terrain (vente, succession). Et il faut que la commune en ait les moyens, ce n'est pas gratuit.
Si lors de la vente la commune décide de ne pas faire jouer le droit de préemption, alors il n'y a pas préemption et c'est vous qui êtes propriétaire de cette bande.

Si finalement la commune veut préempter la bande, alors on revient au cas précédent : il faut que le droit de préemption soit inscrit (où je ne sais pas j'avoue, mais dans les projets d'urbanisme je pense) et qu'il y ait opération sur le terrain. Tant que vous ne vendez, ni ne donnez ou ne cédez le terrain, il ne peut y avoir préemption.

Pour votre voisin, j'avoue que je ne comprends pas bien ce qu'il vous reproche mais bon, voyez ça avec vos avocats. Peut-être qu'il bluff. En tout cas, s'il veut refaire un bornage, il est préférable de faire un bornage contradictoire, mais le géomètre peut être entièrement à sa charge si vous ne voulez pas en supporter les frais.

En revanche s'il vous attaque au tribunal, il va falloir faire des frais pour vous défendre oui, et il n'est pas dit que vous pourrez récupérer toutes les sommes engagées si jamais il est débouté (ça dépends pas mal du juge).
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Picto recompense Membre ultra utile
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Membre ultra utile Env. 6000 message Haute Savoie
On ne "re-fait" pas de bornage.

Soit il n'y a jamais eu de bornage, et on fait le fait.
On le fait faire par un géomètre-expert, qui convoque les protagonistes, qui valident le bornage par leur signature.
Si pas d'accord, il faudra un bornage judiciaire, pareil, mais avec expert en plus, et au final c'est le juge qui valide.

Soit il y a déjà eu un bornage, même ancien, et on peut faire remettre des bornes, par un géomètre-expert.
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Nouveau membre Env. 10 message Haute Saone
Woofi - Manu - Isaya Merci pour vos infos.... Mais pas facile en effet : parcelle de 6 metres de large ( projet informel initial de la municipalité ) jamais préemptée - jamais bornée - jamais passée à une quelconque commission - jamais passée chez notaire - aucun état aucune mention quelconque dans PLU 2006 validé 2007 par géomètre expert - mairie me dit que projet tombé à l'eau et que je peux faire mon mur en limite de propriété etc etc etc etc De plus juriste chambre agriculture me fait part que la parcelle de mon voisin n'est juridiquement pas enclavée, tout come un premier avocat.... Mon voisin pour éviter de contourner sa maison par la rue principale ""exige"" cette bande de terrain pour accéder dans le fond de sa parcelle pour faciliter débardage de son bois....( mais dans assignation son avocat mentionne qu'il veut la vendre en parcelle constructible puisqu'elle est classée comme telle au PLU 2007 )mais sans aucune concession. Donc je cherche des éléments tout azimut pour voir si des particuliers - il peut y avoir des membres avocats-notaires-huissiers qui échangent sur ce forum pourquoi pas - ont été confrontés à ce genre de problème...Les art 682 et 683 du Code Civil parlent de fonds enclavés... Donc quid de l'appréciation ' enclavé ' par le Juge dans notre affaire. Dans tous les cas ma protection juridique ne fonctionne pas pour des problèmes de servitudes ou autres ( bravo les assurances ) et les frais en cours et à venir ne sont pas neutres... Merci à vous Cdlt.
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Membre ultra utile Env. 6000 message Haute Savoie
Comme déjà dit... on ne peut pas dire grand chose de l'issue judiciaire.

Il semble que votre adversaire va se ramasser...

Avec un plan des différentes parcelles on pourrait peut-être avoir des avis un peu plus tranchés...
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Edité 1 fois, la dernière fois il y a 4 jours.
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Membre utile Env. 900 message Drome
Mais oui mettez nous des plans du cadastre dans un 1 er temps .
Avez vous un document de bornage concomitant à votre acquisition de parcelle?
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Picto recompense Membre utile
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Membre ultra utile Env. 8000 message Rhone
Manu-d.en-haut a écrit:
Il semble que votre adversaire va se ramasser...

En judiciaire je ne m'avancerais pas à ce point là. On n'a pas toutes les données.
Notamment si la parcelle est considérée comme enclavée car la mairie refuse l'accès sur la rue principale pour cause de sécurité (ça se fait).


En revanche vous ne pouvez pas faire en sorte d'interdire la construction sur la parcelle de ce voisin si elle est constructible. Et si le PLU valide la construction d'un immeuble de 3 étages, pas grand chose à faire (éventuellement regarder tout ce qui concerne les servitudes de vue et autres).


Un mauvais accord vaut parfois mieux qu'un bon procès : si vous allez avoir dans tous les cas une construction à côté de chez vous, et que le passage des véhicules des habitants et de leurs visiteurs ne gêne pas plus que ça (les travaux ça ne dure pas éternellement), autant vous faire de l'argent en vendant/louant la servitude (un prorata en fonction du nombre de m² créés par exemple).

Ou alors la "vendre" contre une servitude de zone non aedifficandi en limite de votre parcelle.

Parce que si au final vous gagnez, que le voisin est obligé de construire avec un accès via la rue principale, il fera de toute façon ce projet que cela vous plaise ou non. Vous n'aurez juste rien en retour.
Mais si la parcelle est en zone constructible, elle sera construite, avec ou sans vous.


PS ARDAM : votre dernier message est quasiment illisible, essayez d'aérer et de faire des phrases svp.
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Membre ultra utile Env. 6000 message Haute Savoie
Woofy a écrit:
Manu-d.en-haut a écrit:
Il semble que votre adversaire va se ramasser...

En judiciaire je ne m'avancerais pas à ce point là. [...]

Tout à fait d'accord, l'issue est incertaine, toujours...
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Picto recompense Membre ultra utile
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Nouveau membre Env. 10 message Haute Saone
Bjr
Ci jointe copie PLU 2006-2007
Notre parcelle est située " planche méline " nmr 122 - rue des écoles - à côté zone Ubr ( achetée en 2000 )
Le voisin possède les parcelles 87-88-89 et 6 lieu dit ""le village Sud"" ( tout en enfilade et achetées en connaissance de cause en 2011 )
Il veut manifestement vendre sa parcelle nmr 6 
Il revendique une partie de notre parcelle en partie nord où se trouve une croix matérialisée par l'ancienne cabane des chevaux - démontée lors construction du mur -.
S'il y avait une cabane de 35m2 en pierres sèches, poutres chênes, qui datait de nombreuses années c'est qu'il n'y avait pas de droit de passage...( logique non??? ). Je précise que le mur de la cabane en pierres qui donnait directement sur la rue, se prolongeait sur une vingtaine de mètres dans notre terrain ( donc jamais personne n'a pu passer par cet endroit ou revendiquer un quelconque droit de passage ).
Dans ma demande de travaux du 06 mai 2003 pour notre mur j'ai mentionné les 133 mètres de mur ( limite de propriété de part et d'autre ) et je n'ai pas eu de retour négatif de la mairie....
Et comme précisé initialement j'étais en relations régulières avec la commune qui m'aurait interpellé si je n'étais pas dans les clous lors de la construction du mur...
Voilà le résumé - Pour moi, l'ancien propriétaire des parcelles 87 à 6, le juriste chambre d'agriculture, et les deux avocats sollicités, ces terrains ne sont pas enclavés... Pour son avocat il le sont....Ensuite la mention " enclavé " sera à l'appréciation du juge. Et là.....surpris de rien
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Messages : Env. 10
Dept : Haute Saone
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En cache depuis le vendredi 14 février 2020 à 16h16
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