Pas de bornes, cadastre diffèrent de la réalité

Bonjour,
Je n'ai aucune expérience mais je pense que le bornage du terrain semble indispensable afin d'être certain des limites de la parcelle en question.
Je crois que le cadastre reste à l'état consultatif et n'est pas forcément, ni précis, ni à jour.
Après il faut s'entendre avec le potentiel vendeur à savoir qui va prendre à sa charge les frais du géomètre.
Pour moi, c'est au vendeur à faire délimiter son terrain avant la vente.
Mais pour ton cas, c'est toi qui le sollicite. Tu pourrais éventuellement prendre à ta charge ces frais, mais avec le risque que le propriétaire ne le vende plus, ou alors à un autre !
En tout cas, il ne faut pas acheter par rapport aux plans cadastraux, même si tu y serais gagnant en superficie. C'est une source de gros conflits de voisinage à venir...; et je ne sais pas si c'est possible d’acquérir un terrain non borné ?
JC

JCdu26 a écrit:

je ne sais pas si c'est possible d’acquérir un terrain non borné ?
JC

Oui, on peut.

Il y a alors incertitude sur ce qu'on a réellement acheté, car lors d'un éventuel bornage futur, il n'y aura pas forcément accord avec les voisins sur les limites. Et si il devait y avoir un bornage judiciaire, l'issue n'est jamais certaine.

Edit : mais l'acte de vente précisera quand même l'origine du bien, avec une description plus ou moins précise.

Bonjour,

Demandez au propriétaire actuel et ses voisins si un bornage a déjà été fait et s'ils en ont copie, ou à minima les coordonnées du géomètre qui l'aurait fait.
Sans aucun de ces documents je vous recommande fortement de faire borner la propriété avant de l'acheter, quitte à payer l'intégralité. Les taifs varient d'un géomètre à l'autre, mais ne comptez pas moins de 1 500 euros. Assurez vous aussi de ce que prend en compte le tarif : certains géomètres présentent une facture à bas prix mais facturent le poindre supplément.

Je pense que je vais intégrer les prix dans mon budget. Vu l'enjeu, c'est raisonnable. Et aussi le délais, j'ai lu entre 1 et 2 mois.
Il reste une question : sur quoi va-t-il se baser? le cadastre? ou l'usage avec cette simple clôture en grillage?

Il effectue un relevé de la parcelle et des alentours, récupère l'historique du cadastre, du voisinage et de tout document qu'on lui confie. Il analyse le tout et propose une position de la limite, mais c'est à vous et vos voisins de se mettre d'accord (le bornage civil est contradictoire). Le géomètre est surtout un arbitre.

Si je ne m'abuse, le bornage (contradictoire) ne peut être fait qu'avec le propriétaire, et donc pas avec l'acheteur...

Manu-d.en-haut a écrit:

Si je ne m'abuse, le bornage (contradictoire) ne peut être fait qu'avec le propriétaire, et donc pas avec l'acheteur...

Ok, intéressant ! mais ça peut être moi qui paye. ou plus value sur le terrain...
En tout cas si c'est contradictoire, le voisin ne me laissera pas lui prendre "son" bout de terrain gratuitement...

Pas forcément.
La contenance cadastrale n'est pas nécessairement identique à la mesure in-situ.
Si les "signes de possession" (non, pas les pieds de bouc... ) sont sans équivoque, chacun peut être ok pour dire que la limite est "là" ; et une fois mesurée, la parcelle fait tant de m2, ca peut être different du chiffre connu.

Avez-vous vu sur Geoportail la forme et la taille de la parcelle ?

Manu d'en Haut, vous êtes géomètre?

je vais potasser une thèse traitant du sujet, au pire ça me fera dormir...

Prescription acquisitive !
Si la clôture en question à plus de 30 ans, ça devrait passer sans soucis?
Je vais faire une demande de relevé de propriété de la parcelle voisine à la préfecture. y a il un moyen de savoir de quand date la construction de la maison du voisin?

Voilà, bien trouvé : quand tu auras bien assimilé ce pavé, tu pourras prédire ce que va dire le géomètre-expert.

Je suis géomètre-topographe, je travaille sur des gros chantiers, principalement de terrassement, ou VRD. J'ai eu un enseignement de droit foncier, mais je n'ai jamais travaillé en cabinet.

Il y a une phrase qui me pose question à propos de la prescription acquisitive :
"pour  pouvoir  faire  jouer  la prescription acquisitive, il est nécessaire que la limite de propriété ait été définie antérieurement à l'entrée en  possession"
c'est à dire : un propriétaire met en place une clôture au delà de sa parcelle, 30 ans plus tard il ne peut toujours pas faire valoir la prescription, mais s'il vend son terrain, le nouveau propriétaire le peut?
Si vous comprenez la même chose que moi, et si cette clôture à plus de 30 ans, j'ai tout intérêt à faire borner APRÈS avoir acheté le terrain...

Manu-d.en-haut a écrit:

Voilà, bien trouvé : quand tu auras bien assimilé ce pavé, tu pourras prédire ce que va dire le géomètre-expert.

Je suis géomètre-topographe, je travaille sur des gros chantiers, principalement de terrassement, ou VRD. J'ai eu un enseignement de droit foncier, mais je n'ai jamais travaillé en cabinet.

Bonjour Manu,
Je pensais avoir lu que tu étais couvreur ?
Pour revenir au sujet, j'ai acheté une ancienne ferme, avec plusieurs parcelles.
ayant eu quelques déboires avec un voisin et essayant d'acheter un morceau de terrain à la mairie nous avons fait borner une parcelle, ainsi que la limite avec le chemin d'accès à notre maison et la maison voisine.
Ce qui nous a permis de découvrir qu'une partie du chemin communal étais chez nous, il ne restait plus que 1.5 m entre la limite réelle et les cuves d'ANC des appartements aménagés dans la maison voisine ... et oui, le voisin a aménagé sans aucun bornage (mais il s'agit d'un agriculteur, donc la terre c'est la richesse, il ne faut rien perdre !)
donc nous avons accepté un échange et récupéré quelques m2 en échange de la voie d'accès.
Dans mon cas, pour le bornage notre géomètre est remonté jusqu'au cadastre napoléonien. Le voisin était venu avec son géomètre expert, qui avait des actes notariés de 1906 sur le partage de l'ensemble immobilier complet avec descriptions des limites des parcelles par rapport à la position des bâtiments. Ce qui a permis de se rendre compte que les limites cadastrales des parcelles étaient incorrectes. Nous avons récupérés quelques m2 à certains endroits et perdus ailleurs.
Cdlt

Je ne parierais pas sur le fait que le cadastre napoléonien m'apporte des précision, car jusque dans les années 70-80, cette zone etait non bâtie et même pas cultivée. juste de la garrigue en bord de ravin, avec quelques chemin de chèvres. A voir tout de même.

Mais si un titre de propriété spécifie une contenance  et que 3 des 4 côtés ne posent pas de problème de cohérence avec le cadastre, ça peut suffire au géomètre expert pour en déduire la limite sur le 4eme coté?

Ça commence à être bien pointu là, il y a pas d'alternative que de faire (faire) un bornage.
Tout le reste ne sont que supputations...

legnano a écrit:

Je ne parierais pas sur le fait que le cadastre napoléonien m'apporte des précision, car jusque dans les années 70-80, cette zone etait non bâtie et même pas cultivée. juste de la garrigue en bord de ravin, avec quelques chemin de chèvres. A voir tout de même.

Mais si un titre de propriété spécifie une contenance  et que 3 des 4 côtés ne posent pas de problème de cohérence avec le cadastre, ça peut suffire au géomètre expert pour en déduire la limite sur le 4eme coté?

Les géomètres vont aussi être informé des habitudes locales :
sur cette commune on borne au fond du fossé, telle autre c'est en bordure ...
sur une autre ce sont les chênes qui délimitent ...
Et ça, pour un nouvel arrivant, c'est impossible à savoir.
C'est pour cela que les bornages sont contradictoires chaque propriétaire amenant ses informations.
Cdlt

legnano a écrit:

Il y a une phrase qui me pose question à propos de la prescription acquisitive :
"pour  pouvoir  faire  jouer  la prescription acquisitive, il est nécessaire que la limite de propriété ait été définie antérieurement à l'entrée en  possession"
c'est à dire : un propriétaire met en place une clôture au delà de sa parcelle, 30 ans plus tard il ne peut toujours pas faire valoir la prescription, mais s'il vend son terrain, le nouveau propriétaire le peut?
Si vous comprenez la même chose que moi, et si cette clôture à plus de 30 ans, j'ai tout intérêt à faire borner APRÈS avoir acheté le terrain...

Et sur ce point, vous avez un avis? je ne pense pas avoir quoi que ce soit à perdre à faire le bornage après acquisition de toute façon, puisque c'est moi qui le payerai en fin de compte.
En tout cas, merci pour toutes vos contributions.

Non, je ne sais pas.

Avez vous consulté votre notaire ?

Le mien a exigé un certain nombre de choses avant signature du compromis.
Certificats de viabilisation, bornage, déclaration préalable, servitudes...

Bonjour,

Le plus simple reste effectivement de faire borner.
En effet sachez que la prescription acquisitive peut intervenir dès 10 ans sur un bien (en cas de bonne foi selon l'expression judiciaire).
Le cadastre ne fait pas foi dans un bornage. Il n'est QU'UNE INFORMATION FISCALE, et j'insiste sur ce point. Le cadastre est là avant tout pour savoir combien vous faire payer d'impôt, le témoignage d'un voisin aura plus de poids que le cadastre dans le cas d'un bornage judiciaire.

Cordialement,

Bonjour
Des nouvelles de mon terrain non borné :
j'ai rencontré le propriétaire. il m'a donné l'historique de la parcelle et un plan de géomètre datant de 96, quand il à divisé une grande parcelle avant d'en vendre un morceau (celui du voisin, revendu une autre fois depuis). le géomètre a procédé à la division mais n'a pas borné la limite. Il semblerait que la clôture posé à cette époque ne soit effectivement pas sur la ligne fixée par le géomètre.
Le cadastre est donc juste, le terrain est officiellement de 400m² mais la clôture empiète de 50m² chez le voisin.
Donc, j'aimerais racheter ces 50m² à mon futur voisin.
comment peut-on procéder?
- faire une division de la parcelle voisine pour en détacher les 50m² que je pourrais ensuite acheter?
- se mettre d'accord avec le voisin moyennant finance (acte notarié ou pas?) et faire poser une borne à l'emplacement de la clôture?
la seconde proposition me semble bien plus simple mais je ne suis pas sûr que ce soir la façon légale de procéder.
Merci

Vous pouvez deviser avec un géomètre cette bande de 50m2. Si vous ne passez pas chez le notaire, le voisin sera toujours proprietaire donc pas le choix

Je ne suis pas sûr de comprendre votre réponse:
pour l'acte notarié, ok, je comprends.
mais selon vous, l'action à mener est une division de la parcelle du voisin, puis un rachat de cette parcelle?
si c'est le cas, j'ai peur que le voisin n'ai pas envie de se lancer dans cette série de procédure.
Et donc selon vous, si on demande au géomètre de poser une borne au niveau de la clôture actuelle, cela n'aura pas de valeur face au plan de division de 1996 ?
Edit : pour le dernier point, en effet, il y a prédominance du titre  de propriété sur les bornage (cf : la thèse citée plus haut). Ca ne marcherait donc QUE si le titre de propriété ne donne pas d'indication sur la limite.

Le géomètre ne mettra jamais une borne à cet emplacement qui n'est pas la limite entre les 2 parcelles pour vous faire plaisir. Pour qu'il mette une borne au niveau de la clôture actuelle il faut que le voisin divise la bande qui ne fera plus partie de la parcelle du voisin.
Si vous n'avez pas de titre de propriété de cette bande, vous n'en serez jamais propriétaire. Ou alors par usucapion dans 30 ans si le voisin ne dit rien.

Ok, merci pour cet éclaircissement.
Je pense que le sujet est clôt.