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Pas de bornes, cadastre diffèrent de la réalité

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Env. 30 message Drome
Bonjour
Je projette d'acheter un terrain pour y faire construire ma maison.
Le terrain n'était pas en vente, j'ai contacté le propriétaire qui a semblé ouvert à ma proposition. Actuellement, une demande ce certificat d'urbanisme opérationnelle a été déposer pour voir si le projet est possible.
En jambant le terrain pour préparer mon PC, je me suis rendu compte qu'il était plus grand dans la réalité que sur le cadastre. J'ai rapidement cherché des bornes, mais je n'en ai pas vu.
Il y a une clôture en grillage installé depuis au moins 15 ans, et la maison du voisin est probablement de la même époque (à minima, selon anciennes vues aériennes de 2004). Cette clôture est bordé d’arbuste plantés par le voisin. Pas de fossé ou d'ancien murs. Le propriétaire du terrain que je convoite l’a acquis en 1971.
Je sens bien qu'il faudrait faire le bornage par un géomètre pour clarifier la situation, et optimiser ma construction, mais j'ai peur d'y perdre 50m² ou 10 à 15 000€.
Est-ce qu'un expert géomètre ou quelqu'un ayant eu une expérience similaire pourrait me donner son avis la "jurisprudence" dans ce genre de cas ?
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Messages : Env. 30
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Env. 100 message Seine Et Marne
Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

57 594 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
 
Membre super utile Env. 3000 message Drome
Bonjour,
Je n'ai aucune expérience mais je pense que le bornage du terrain semble indispensable afin d'être certain des limites de la parcelle en question.
Je crois que le cadastre reste à l'état consultatif et n'est pas forcément, ni précis, ni à jour.
Après il faut s'entendre avec le potentiel vendeur à savoir qui va prendre à sa charge les frais du géomètre.
Pour moi, c'est au vendeur à faire délimiter son terrain avant la vente.
Mais pour ton cas, c'est toi qui le sollicite. Tu pourrais éventuellement prendre à ta charge ces frais, mais avec le risque que le propriétaire ne le vende plus, ou alors à un autre !
En tout cas, il ne faut pas acheter par rapport aux plans cadastraux, même si tu y serais gagnant en superficie. C'est une source de gros conflits de voisinage à venir...; et je ne sais pas si c'est possible d’acquérir un terrain non borné ?
JC
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Picto recompense Membre super utile
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Membre ultra utile Env. 6000 message Haute Savoie
JCdu26 a écrit: je ne sais pas si c'est possible d’acquérir un terrain non borné ?
JC

Oui, on peut.

Il y a alors incertitude sur ce qu'on a réellement acheté, car lors d'un éventuel bornage futur, il n'y aura pas forcément accord avec les voisins sur les limites. Et si il devait y avoir un bornage judiciaire, l'issue n'est jamais certaine.

Edit : mais l'acte de vente précisera quand même l'origine du bien, avec une description plus ou moins précise.
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Picto recompense Membre ultra utile
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Membre utile Env. 900 message Yvelines
Bonjour,

Demandez au propriétaire actuel et ses voisins si un bornage a déjà été fait et s'ils en ont copie, ou à minima les coordonnées du géomètre qui l'aurait fait.
Sans aucun de ces documents je vous recommande fortement de faire borner la propriété avant de l'acheter, quitte à payer l'intégralité. Les taifs varient d'un géomètre à l'autre, mais ne comptez pas moins de 1 500 euros. Assurez vous aussi de ce que prend en compte le tarif : certains géomètres présentent une facture à bas prix mais facturent le poindre supplément.
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Picto recompense Membre utile
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Env. 30 message Drome
Je pense que je vais intégrer les prix dans mon budget. Vu l'enjeu, c'est raisonnable. Et aussi le délais, j'ai lu entre 1 et 2 mois.
Il reste une question : sur quoi va-t-il se baser? le cadastre? ou l'usage avec cette simple clôture en grillage?
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Membre utile Env. 900 message Yvelines
Il effectue un relevé de la parcelle et des alentours, récupère l'historique du cadastre, du voisinage et de tout document qu'on lui confie. Il analyse le tout et propose une position de la limite, mais c'est à vous et vos voisins de se mettre d'accord (le bornage civil est contradictoire). Le géomètre est surtout un arbitre.
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Membre ultra utile Env. 6000 message Haute Savoie
Si je ne m'abuse, le bornage (contradictoire) ne peut être fait qu'avec le propriétaire, et donc pas avec l'acheteur...
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Env. 30 message Drome
Manu-d.en-haut a écrit:Si je ne m'abuse, le bornage (contradictoire) ne peut être fait qu'avec le propriétaire, et donc pas avec l'acheteur...

Ok, intéressant ! mais ça peut être moi qui paye. ou plus value sur le terrain...
En tout cas si c'est contradictoire, le voisin ne me laissera pas lui prendre "son" bout de terrain gratuitement...
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Membre ultra utile Env. 6000 message Haute Savoie
Pas forcément.
La contenance cadastrale n'est pas nécessairement identique à la mesure in-situ.
Si les "signes de possession" (non, pas les pieds de bouc... Wink ) sont sans équivoque, chacun peut être ok pour dire que la limite est "là" ; et une fois mesurée, la parcelle fait tant de m2, ca peut être different du chiffre connu.

Avez-vous vu sur Geoportail la forme et la taille de la parcelle ?
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Env. 30 message Drome
Manu d'en Haut, vous êtes géomètre?

je vais potasser une thèse traitant du sujet, au pire ça me fera dormir...
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Env. 30 message Drome
Prescription acquisitive !
Si la clôture en question à plus de 30 ans, ça devrait passer sans soucis?
Je vais faire une demande de relevé de propriété de la parcelle voisine à la préfecture. y a il un moyen de savoir de quand date la construction de la maison du voisin?
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Messages : Env. 30
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Membre ultra utile Env. 6000 message Haute Savoie
Voilà, bien trouvé : quand tu auras bien assimilé ce pavé, tu pourras prédire ce que va dire le géomètre-expert.

Je suis géomètre-topographe, je travaille sur des gros chantiers, principalement de terrassement, ou VRD. J'ai eu un enseignement de droit foncier, mais je n'ai jamais travaillé en cabinet.
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Env. 30 message Drome
Il y a une phrase qui me pose question à propos de la prescription acquisitive :
"pour  pouvoir  faire  jouer  la prescription acquisitive, il est nécessaire que la limite de propriété ait été définie antérieurement à l'entrée en  possession"
c'est à dire : un propriétaire met en place une clôture au delà de sa parcelle, 30 ans plus tard il ne peut toujours pas faire valoir la prescription, mais s'il vend son terrain, le nouveau propriétaire le peut?
Si vous comprenez la même chose que moi, et si cette clôture à plus de 30 ans, j'ai tout intérêt à faire borner APRÈS avoir acheté le terrain...
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Messages : Env. 30
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Membre ultra utile Env. 5000 message Cotes D'armor
Manu-d.en-haut a écrit:Voilà, bien trouvé : quand tu auras bien assimilé ce pavé, tu pourras prédire ce que va dire le géomètre-expert.

Je suis géomètre-topographe, je travaille sur des gros chantiers, principalement de terrassement, ou VRD. J'ai eu un enseignement de droit foncier, mais je n'ai jamais travaillé en cabinet.

Bonjour Manu,
Je pensais avoir lu que tu étais couvreur ?
Pour revenir au sujet, j'ai acheté une ancienne ferme, avec plusieurs parcelles.
ayant eu quelques déboires avec un voisin et essayant d'acheter un morceau de terrain à la mairie nous avons fait borner une parcelle, ainsi que la limite avec le chemin d'accès à notre maison et la maison voisine.
Ce qui nous a permis de découvrir qu'une partie du chemin communal étais chez nous, il ne restait plus que 1.5 m entre la limite réelle et les cuves d'ANC des appartements aménagés dans la maison voisine ... et oui, le voisin a aménagé sans aucun bornage (mais il s'agit d'un agriculteur, donc la terre c'est la richesse, il ne faut rien perdre !)
donc nous avons accepté un échange et récupéré quelques m2 en échange de la voie d'accès.
Dans mon cas, pour le bornage notre géomètre est remonté jusqu'au cadastre napoléonien. Le voisin était venu avec son géomètre expert, qui avait des actes notariés de 1906 sur le partage de l'ensemble immobilier complet avec descriptions des limites des parcelles par rapport à la position des bâtiments. Ce qui a permis de se rendre compte que les limites cadastrales des parcelles étaient incorrectes. Nous avons récupérés quelques m2 à certains endroits et perdus ailleurs.
Cdlt
Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
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Env. 30 message Drome
Je ne parierais pas sur le fait que le cadastre napoléonien m'apporte des précision, car jusque dans les années 70-80, cette zone etait non bâtie et même pas cultivée. juste de la garrigue en bord de ravin, avec quelques chemin de chèvres. A voir tout de même.

Mais si un titre de propriété spécifie une contenance  et que 3 des 4 côtés ne posent pas de problème de cohérence avec le cadastre, ça peut suffire au géomètre expert pour en déduire la limite sur le 4eme coté?
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Membre ultra utile Env. 6000 message Haute Savoie
Ça commence à être bien pointu là, il y a pas d'alternative que de faire (faire) un bornage.
Tout le reste ne sont que supputations...
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Membre ultra utile Env. 5000 message Cotes D'armor
legnano a écrit:Je ne parierais pas sur le fait que le cadastre napoléonien m'apporte des précision, car jusque dans les années 70-80, cette zone etait non bâtie et même pas cultivée. juste de la garrigue en bord de ravin, avec quelques chemin de chèvres. A voir tout de même.

Mais si un titre de propriété spécifie une contenance  et que 3 des 4 côtés ne posent pas de problème de cohérence avec le cadastre, ça peut suffire au géomètre expert pour en déduire la limite sur le 4eme coté?

Les géomètres vont aussi être informé des habitudes locales :
sur cette commune on borne au fond du fossé, telle autre c'est en bordure ...
sur une autre ce sont les chênes qui délimitent ...
Et ça, pour un nouvel arrivant, c'est impossible à savoir.
C'est pour cela que les bornages sont contradictoires chaque propriétaire amenant ses informations.
Cdlt
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 30 message Drome
legnano a écrit:Il y a une phrase qui me pose question à propos de la prescription acquisitive :
"pour  pouvoir  faire  jouer  la prescription acquisitive, il est nécessaire que la limite de propriété ait été définie antérieurement à l'entrée en  possession"
c'est à dire : un propriétaire met en place une clôture au delà de sa parcelle, 30 ans plus tard il ne peut toujours pas faire valoir la prescription, mais s'il vend son terrain, le nouveau propriétaire le peut?
Si vous comprenez la même chose que moi, et si cette clôture à plus de 30 ans, j'ai tout intérêt à faire borner APRÈS avoir acheté le terrain...

Et sur ce point, vous avez un avis? je ne pense pas avoir quoi que ce soit à perdre à faire le bornage après acquisition de toute façon, puisque c'est moi qui le payerai en fin de compte.
En tout cas, merci pour toutes vos contributions.
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Messages : Env. 30
Dept : Drome
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Membre ultra utile Env. 6000 message Haute Savoie
Non, je ne sais pas.
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 200 message Panissieres (42)
Avez vous consulté votre notaire ?

Le mien a exigé un certain nombre de choses avant signature du compromis.
Certificats de viabilisation, bornage, déclaration préalable, servitudes...
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Messages : Env. 200
De : Panissieres (42)
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Env. 100 message Seine Et Marne
Bonjour,

Le plus simple reste effectivement de faire borner.
En effet sachez que la prescription acquisitive peut intervenir dès 10 ans sur un bien (en cas de bonne foi selon l'expression judiciaire).
Le cadastre ne fait pas foi dans un bornage. Il n'est QU'UNE INFORMATION FISCALE, et j'insiste sur ce point. Le cadastre est là avant tout pour savoir combien vous faire payer d'impôt, le témoignage d'un voisin aura plus de poids que le cadastre dans le cas d'un bornage judiciaire.

Cordialement,
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Messages : Env. 100
Dept : Seine Et Marne
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