Achat terrain et PVR en 2020? Résolu

Bonjour,

La PVR ( L 332-6, L 332-6-1 et L 332-11-1 du code de l'urbanisme) a été abrogée au 1er janvier 2015.
Dispositions actuelles:
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=2019[...]&dateTexte=20200109

Voici la règlementation abrogée:
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=2019[...]&dateTexte=20100109

Donc, les PVR générales et les PVR propres à chaque voie doivent avoir été instituées AVANT le 1er janvier 2015 pour être réclamées.
Confirmation:
http://www.senat.fr/questions/base/2012/qSEQ121002667.html

Dans votre cas, je me rendrais à la mairie pour:
 - prendre communication de la délibération ayant institué la PVR dans le secteur de votre projet: vous y trouverez tous les éléments, notamment date de la délib., validité, travaux concernés, parcelles...),
 - Ne pas vous montrer trop curieux, noter ce que l'on vous dit (le pourquoi, comment...),
Puis revenir sur le forum pour débriefer. 
@+

Bonsoir,
Merci pour cette réponse si complète !

J'en saurai un peu plus avec le maire demain matin...

Mais pourquoi ne dois je pas me montrer trop curieuse ?

Et si pvr il y a toujours d'applicable, est ce à nous futurs acquéreurs ou aux propriétaires de s'en acquitter ?

deffrey a écrit:

Bonjour,

La PVR ( L 332-6, L 332-6-1 et L 332-11-1 du code de l'urbanisme) a été abrogée au 1er janvier 2015.
Dispositions actuelles:
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=2019[...]&dateTexte=20200109

Voici la règlementation abrogée:
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=2019[...]&dateTexte=20100109

Donc, les PVR générales et les PVR propres à chaque voie doivent avoir été instituées AVANT le 1er janvier 2015 pour être réclamées.
Confirmation:
http://www.senat.fr/questions/base/2012/qSEQ121002667.html

Dans votre cas, je me rendrais à la mairie pour:
 - prendre communication de la délibération ayant institué la PVR dans le secteur de votre projet: vous y trouverez tous les éléments, notamment date de la délib., validité, travaux concernés, parcelles...),
 - Ne pas vous montrer trop curieux, noter ce que l'on vous dit (le pourquoi, comment...),
Puis revenir sur le forum pour débriefer. 
@+

Je viens d'avoir le Maire au téléphone...
Donc en fait cette PVR a été mise en place le 02/09/2008 pour rendre le terrain constructible.
La propriétaire n'a jamais voulu signer la convention et payer cette taxe, qui s'élève à 11 738€
Elle a écrit 2 fois au Préfet pour essayer de ne pas la payer, qui lui a répondu qu'elle était obligée de s'en acquitter.
(Le Maire a gardé toutes les traces des courriers et démarches)
Le Maire m'a expliqué que malheureusement si l'on veut que le PC soit accepté, nous devons nous acquitter de cette taxe...
A cela s'ajoute :
le raccordement : 
1000€ eau
1500€ électricité
2700€ tout à l’égout
Je crois que nous sommes bloqués...
La taxe d'aménagement : 
3% de la surface habitable soit environ 5 000€ pour nous.

Bonjour,

  - La délib. date de 2008; si elle n'a pas été abrogée, la mairie peut exiger le paiement de la PVR,
  - Les propriétaires pouvaient effectivement signer une convention et s'acquitter de la participation,
  - Pas de convention, donc le fait générateur de la PVR sera la délivrance du PC (obligation d'inscrire la PVR ET son montant dans l'arrêté de PC, sinon nulle),
  - pour une parcelle de 4000m² ça doit commencer à "piquer" (!!); encore faudra-t-il vérifier que tous les critères sont bien respectés.
  - Pour le TAE, que représentent less 2700€? si c'est la PFAC, encore faudra-t-il vérifier en quoi ont consisté les travaux de la PVR: pas de double paiement!
  - Pour la TA, c'est mal dit: l'assiette est constituée par la surface taxable de la maison. Si son taux est inférieur ou égal à 5% elle peut effectivement vous être demandée.
@+
  

deffrey a écrit:

Bonjour,

  - La délib. date de 2008; si elle n'a pas été abrogée, la mairie peut exiger le paiement de la PVR,
  - Les propriétaires pouvaient effectivement signer une convention et s'acquitter de la participation,
  - Pas de convention, donc le fait générateur de la PVR sera la délivrance du PC (obligation d'inscrire la PVR ET son montant dans l'arrêté de PC, sinon nulle),
  - pour une parcelle de 4000m² ça doit commencer à "piquer" (!!); encore faudra-t-il vérifier que tous les critères sont bien respectés.
  - Pour le TAE, que représentent less 2700€? si c'est la PFAC, encore faudra-t-il vérifier en quoi ont consisté les travaux de la PVR: pas de double paiement!
  - Pour la TA, c'est mal dit: l'assiette est constituée par la surface taxable de la maison. Si son taux est inférieur ou égal à 5% elle peut effectivement vous être demandée.
@+
  

Du coup, j'ai demandé aux proprio s'il était envisageable de baisser le prix du terrain du montant de la PVR.... J'attends la réponse mais perso, je n'y crois pas trop !
Oui pour les 4 000m2 ça monte à 12 000€ 
Les 2700€ c'est le raccordement au tout à l'égout parce qu'ils ont amenés les réseaux en bordure mais le terrain n'est pas viabilisé.
De toute manière, j'ai vu avec le courtier ce matin, et s'il y a 22 000€ de taxes totales, ça va être très très compliqué !

Re,

Si c'est un vrai coup de cœur, il vous reste à prendre communication de la délib. pour étudier les terrains concernés, et les limites à cette PVR.
Il y a en effet souvent des "erreurs" de commises dans ce domaine!
Reste aussi la possibilité que le maire "oublie" de notifier cette PVR et son montant dans son arrêté de PC, mais là c'est… roulette russe!!
@+

Bonjour,

Votre projet a-t-il avancé???
J'aurais pu vous mettre en lien la circulaire:
http://www.cher.gouv.fr/content/download/2913/18204/file/circulaire_PVR.pdf

Avec la délib et cette dernière vous pourrez vérifier si votre terrain est totalement concerné, si la mairie a bien pris à sa charge les terrains exclus de la PVR faisant ainsi baisser le montant à demander aux constructeurs...
@+

deffrey a écrit:

Bonjour,

Votre projet a-t-il avancé???
J'aurais pu vous mettre en lien la circulaire:
http://www.cher.gouv.fr/content/download/2913/18204/file/circulaire_PVR.pdf

Avec la délib et cette dernière vous pourrez vérifier si votre terrain est totalement concerné, si la mairie a bien pris à sa charge les terrains exclus de la PVR faisant ainsi baisser le montant à demander aux constructeurs...
@+

Bonjour,
Et bien et bien.... c'est compliqué ....
J'ai envoyé un mail aux propriétaires pour leur faire part de la situation et leur demander s'ils pouvaient faire un geste du montant de la PVR.
Je n'ai eu AUCUNE réponse !
Donc tant pis, je voulais les appeler et puis je me suis dit qu'ils étaient malhonnêtes et pourraient au moins me répondre négativement par courtoisie. Donc basta...!
Nous sommes un peu perdus et désespérés du coup dans notre recherche de terrain... ça fait déjà + de 6 mois que l'on cherche et quand on trouve un terrain qui nous plaît il y a un loup ! C'est la deuxième fois, donc c'est lourd !
Nous allons voir un terrain demain soir, c'est le dernier, après nous avons tout explorés.
Merci beaucoup pour la circulaire, vous êtes vraiment top !

Bonjour
Ne vous éparpillez pas :
l'agent immobilier, sont vrai boulot c'est négociateur ...
et il est payé quand il vend, donc c'est son boulot de faire en sorte que vous trouviez un accord afin que vous ayez un terrain dans votre budget, et que le vendeur ait les sous promis.
Donc c'est sur l'agence qu'il faut mettre la pression pas sur le vendeur.

Une solution qui peut être proposée : lors de la signature chez le notaire une partie de votre versement est conservé par un des deux notaires (*) pour régler cette taxe due par l'ancien propriétaire.

D'ailleurs ça m'étonne que le Trésor Public ne vienne pas mettre son grain de sel dans l'histoire en pratiquant directement une saisie sur la somme versée chez le notaire, pare ce que depuis 2015 il doit y avoir quelques pénalités de retard en plus des 12 000€ dus

(*) prenez votre notaire pour cet achat, et parlez lui de ce problème de taxe

Cdlt

ManuTaden a écrit:

Bonjour
Ne vous éparpillez pas :
l'agent immobilier, sont vrai boulot c'est négociateur ...
et il est payé quand il vend, donc c'est son boulot de faire en sorte que vous trouviez un accord afin que vous ayez un terrain dans votre budget, et que le vendeur ait les sous promis.
Donc c'est sur l'agence qu'il faut mettre la pression pas sur le vendeur.

Une solution qui peut être proposée : lors de la signature chez le notaire une partie de votre versement est conservé par un des deux notaires (*) pour régler cette taxe due par l'ancien propriétaire.

D'ailleurs ça m'étonne que le Trésor Public ne vienne pas mettre son grain de sel dans l'histoire en pratiquant directement une saisie sur la somme versée chez le notaire, pare ce que depuis 2015 il doit y avoir quelques pénalités de retard en plus des 12 000€ dus

(*) prenez votre notaire pour cet achat, et parlez lui de ce problème de taxe

Cdlt

Attention, votre proposition n'est pas valable/légale!
le fait générateur de la PVR est:
  - Soit la convention acceptée par le propriétaire, hors autorisation de construire, puisqu'elle est passée AVANT tout projet de construire,
  - Soit l'autorisation de construire, puisque pour que la participation soit exigible, elle doit être portée DANS l'arrêté du PC AVEC son montant. (art. L 332-6, L 332-6-1 alors applicables, du CU).
Rien ne peut donc être exigé du propriétaire vendeur! (mais rien n'empêche de mettre la pression!!!)
@+

deffrey a écrit:

ManuTaden a écrit:

Bonjour
Ne vous éparpillez pas :
l'agent immobilier, sont vrai boulot c'est négociateur ...
et il est payé quand il vend, donc c'est son boulot de faire en sorte que vous trouviez un accord afin que vous ayez un terrain dans votre budget, et que le vendeur ait les sous promis.
Donc c'est sur l'agence qu'il faut mettre la pression pas sur le vendeur.

Une solution qui peut être proposée : lors de la signature chez le notaire une partie de votre versement est conservé par un des deux notaires (*) pour régler cette taxe due par l'ancien propriétaire.

D'ailleurs ça m'étonne que le Trésor Public ne vienne pas mettre son grain de sel dans l'histoire en pratiquant directement une saisie sur la somme versée chez le notaire, pare ce que depuis 2015 il doit y avoir quelques pénalités de retard en plus des 12 000€ dus

(*) prenez votre notaire pour cet achat, et parlez lui de ce problème de taxe

Cdlt

Attention, votre proposition n'est pas valable/légale!
le fait générateur de la PVR est:
  - Soit la convention acceptée par le propriétaire, hors autorisation de construire, puisqu'elle est passée AVANT tout projet de construire,
  - Soit l'autorisation de construire, puisque pour que la participation soit exigible, elle doit être portée DANS l'arrêté du PC AVEC son montant. (art. L 332-6, L 332-6-1 alors applicables, du CU).
Rien ne peut donc être exigé du propriétaire vendeur! (mais rien n'empêche de mettre la pression!!!)
@+

Désolé, mais en, lisant le sujet j'avais compris qu'il s'agissait d'une taxe demandée par la mairie, jamais payée par le propriétaire du terrain qui avait demandé à deux reprises au préfet un dégrèvement.
Mais alors pourquoi avec demandé au préfet un dégrèvement si le terrain est non bâti ?
ou alors l'ancien propriétaire n'a pas déposé de permis parce qu'il ne voulait pas payer cette taxe ?
C'est confus cette histoire.
Mais si je comprends, la taxe est due par la personne qui construit.
Donc c'est à inclure dans le tarif de la construction
et si ça coince, on vire la chambre destinée aux véhicules (le garage), on le/les stationne en extérieur ou on fait réaliser un carport. Et si on tient vraiment au garage, on le construit plus tard.
Cdlt

Bonjour,

Ce n'est pas confus: 
La PVR s'applique à une bande de terrains de chaque coté de la voie sur laquelle il doit y avoir des travaux (électrification, AEP, assainissement..)
Chaque propriétaire concerné est donc assujetti à cette participation, selon deux modalités (deux faits générateurs):
  - Soit il signe tout de suite une convention avec la commune, acquitte la participation, et construit… ou pas, et vend; l'acquéreur n'aura rien à payer.
  - Soit une autorisation d'occuper le sol (PC, DP) est accordée, et là, obligatoirement, l'arrêté de PC doit mentionner la PVR et son montant, faute de quoi elle ne serait pas légalement exigible.
Les propriétaires ne pouvaient attaquer la délibération que sous deux angles:
  - Soit elle était illégale (forme ou fond),
  - Soit le calcul de participation pour leur parcelle est faux.
Sur ce forum, il y a eu en ce domaine de longs échanges... qui ont abouti.
@+

deffrey a écrit:

Bonjour,

Ce n'est pas confus: 
La PVR s'applique à une bande de terrains de chaque coté de la voie sur laquelle il doit y avoir des travaux (électrification, AEP, assainissement..)
Chaque propriétaire concerné est donc assujetti à cette participation, selon deux modalités (deux faits générateurs):
  - Soit il signe tout de suite une convention avec la commune, acquitte la participation, et construit… ou pas, et vend; l'acquéreur n'aura rien à payer.
  - Soit une autorisation d'occuper le sol (PC, DP) est accordée, et là, obligatoirement, l'arrêté de PC doit mentionner la PVR et son montant, faute de quoi elle ne serait pas légalement exigible.
Les propriétaires ne pouvaient attaquer la délibération que sous deux angles:
  - Soit elle était illégale (forme ou fond),
  - Soit le calcul de participation pour leur parcelle est faux.
Sur ce forum, il y a eu en ce domaine de longs échanges... qui ont abouti.
@+

C'est cela !
Dans notre cas, la propriétaire n'a jamais voulu signer la convention et a essayer de s'acquitter de la taxe via le Préfet.
Le Préfet l'ayant gentiment expliqué que pour amener des réseaux en bordure de terrain, ce n'est pas gratuit, la taxe est due et sera donc notifier sur le PC, donc l’acquéreur paie!
Et la vente ne passe pas par agence...
Comme m'a expliqué le Maire, ils ont fait des travaux afin de leur permettre de vendre un terrain à 40€ le m2 au lieu de 1€ le m2 ... et ils ne veulent pas payer... pas très correct comme fonctionnement... 

Bonjour,

Le terrain a la valeur que quelqu'un mettra pour l'acheter. Donc à vous de proposer le prix que vous voulez mettre, en comptant le fait que la PVR sera à payer par vous (en gros, que le vendeur paye tout ou partie de la PVR, ou qu'il baisse le prix d'autant, ça reviens au même, ce qui compte au final c'est le prix que vous dépensez et le bénéfice que le vendeur obtient).
Peut-être que si le vendeur payait la PVR il vendrait le terrain augmenté de cette valeur (voir un peu plus).

Donc ben à vous de voir si vous voulez négocier, si c'est trop cher rester sur votre position au risque que quelqu'un d'autre soit prêt à mettre le prix demandé et vous passe devant. Ou si le vendeur peut plier et baisser son prix. A moins qu'il ne soit pas pressé.

Bref, il n'y a pas vraiment de bonne ou de mauvaise solution. Le coût du terrain affiché est le coût demandé par le vendeur + la PVR. Est-ce que vous estimez que ce terrain vaut ce prix là, ou non.

Re,

Merci pour le retour!
Hors sujet qui ne va pas vous consoler mais...
Le terrain devait donc être agricole, passé constructible (1€-40€)
Dans ce cas, si le proprio le détient depuis moins de 30 ans, il va devoir s'acquitter:
  - De l'imposition sur les plus values (36,2%)
  - De l'imposition des terrains nus devenus constructibles (soit 5% soit 10%, fonction de la plus value),
  - Si la commune l'a votée, une taxe supplémentaire de 10%.
Ce qui pourrait expliquer que le proprio n'est pas enclin à faire de nouvelles concessions!!
@+

Woofy a écrit:

Bonjour,

Le terrain a la valeur que quelqu'un mettra pour l'acheter. Donc à vous de proposer le prix que vous voulez mettre, en comptant le fait que la PVR sera à payer par vous (en gros, que le vendeur paye tout ou partie de la PVR, ou qu'il baisse le prix d'autant, ça reviens au même, ce qui compte au final c'est le prix que vous dépensez et le bénéfice que le vendeur obtient).
Peut-être que si le vendeur payait la PVR il vendrait le terrain augmenté de cette valeur (voir un peu plus).

Donc ben à vous de voir si vous voulez négocier, si c'est trop cher rester sur votre position au risque que quelqu'un d'autre soit prêt à mettre le prix demandé et vous passe devant. Ou si le vendeur peut plier et baisser son prix. A moins qu'il ne soit pas pressé.

Bref, il n'y a pas vraiment de bonne ou de mauvaise solution. Le coût du terrain affiché est le coût demandé par le vendeur + la PVR. Est-ce que vous estimez que ce terrain vaut ce prix là, ou non.

Bonjour,
Oui je suis tout à fait d'accord avec vous.
C'est pour cela que j'ai demandé au propriétaire de baisser le prix du terrain mais c'est silence radio, pas la moindre réponse, positive ou négative. Et cela fait bientôt 2 semaines.
Donc nous laissons tout simplement tombés.
Par principe déjà, nous n'allons pas payer cette taxe à leur place et parce qu'ils sont de mauvaise foi : C'est en appelant le Maire que j'ai eu les explications, car d'après la propriétaire la taxe n'était pas justifiée et elle ne sait même pas pourquoi elle doit la payer
Et ensuite, nous ne pouvons tout simplement pas payer 12 000€ de plus.
Tant pis, nous passons tous les jours devant ce terrain, nous verrons bien si quelqu'un achètera, mais je pense qu'ils vont attendre un petit moment avec cette surprise...

deffrey a écrit:

Re,

Merci pour le retour!
Hors sujet qui ne va pas vous consoler mais...
Le terrain devait donc être agricole, passé constructible (1€-40€)
Dans ce cas, si le proprio le détient depuis moins de 30 ans, il va devoir s'acquitter:
  - De l'imposition sur les plus values (36,2%)
  - De l'imposition des terrains nus devenus constructibles (soit 5% soit 10%, fonction de la plus value),
  - Si la commune l'a votée, une taxe supplémentaire de 10%.
Ce qui pourrait expliquer que le proprio n'est pas enclin à faire de nouvelles concessions!!
@+

Oui, tout à fait ! Ils ont des impôts dessus !
Après  tout, peut-être qu'ils n'ont pas besoin d'argent mais j'en doute fort... Malheureusement pour eux, ils ont subit les dégâts du tremblement de Terre en Ardèche et ont de gros dégâts chez eux...
Le Monsieur m'avait dit quand je l'avais eu au téléphone la première fois, que cette vente tombait bien...
Bref, nous verrons ce soir si le terrain que l'on va visiter nous plaît et s'il n'y a pas de frais en sus.. On devient experts maintenant 

Si vous voulez en avoir le coeur net, vous pouvez leur envoyer une lettre d'intention d'achat (ou de promesse d'achat), avec le prix que vous souhaitez mettre. Et une date limite de validité de l'offre (genre 1 semaine).

Si vous n'avez pas de retour passé la date, vous êtes fixés.
S'ils vous renvoient le document contre-signé, ils acceptent et sont engagés (vous avez 10 jours après la réception de ce document pour vous rétracter en revanche, sans forcément avoir besoin d'une excuse).

Bonjour à tous.
Sujet très intéressant car nous y sommes aussi confrontés ce jour.
Achat terrain non viabilisé fait et pvr dûe car datant d'avant 2015
On a alors payé à nos frais la viabilisation (5000%u20AC)pour raccord TAE et eau propre etc avec poses regards sur notre terrain.
Et maintenant le syndicat d'assainissement du village(syndicat intercommunal de petits villages) nous réclame une taxe PFAC de 1700€.
J'ai pu lire que normalement pas de double paiement si par ex dans la PVR il est stipulé que la PFAC en fait partie c'est bien cela ? 
Se peut il aussi que même les travaux de 5000€ de raccords qu'on a déjà payés faisaient partie de la PVR ?
Le maire nous avait dit que non, alors on n'avait pas insisté.
Mais là maintenant une taxe en plus, ça fait trop.

Merci pour vos retours

Bien a vous

Bonjour,

Plus exactement, pas de double paiement si dans la PVR étaient prévus les travaux relatifs au réseau d'assainissement de la zone concernée.
Vous devez donc prendre communication de la délibération ayant institué la PVR.
Par ailleurs, pour être exigible, la PVR et son montant doivent vous être notifiés dans l'arrêté du Pc, ou si le PC est tacite, dans un arrêté pris dans les 2 mois.
@+

Merci pour vot réactivité deffrey?
Oui j'avais lu vos postes précédents pour le PC.
J'ai vérifié,c'était bien écris dessus.
Mais lundi matin je vais demander à la mairie leur PVR pour vérifier ce qui y est stipulé.
En espérant qu'il me l'a donné!
Merci bcp?

Re,
Ils ne peuvent refuser de vous la communiquer.
Par contre, une copie peut vous être facturée.
Bien vérifier les travaux concernés pour votre voie, ainsi que la date de délibération pour cette même voie, qui ne peut être postérieure au 1er janvier 2015.
@+

Bonjour sissac
Malheureusement je ne pourrai vous aider, car nous avons abandonné ce terrain, trop de frais à rajouter et aucune négociation possible avec les propriétaires.
A ce jour, le terrain est toujours à vendre...

Les conseils deffrey vous seront plus utiles.
Bon courage et tenez nous informé.