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Terrain avec ancien bâtiment à rénover en totalité

Ce sujet comporte 61 messages et a été affiché 159 fois
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Env. 50 message Drome
Bonjour,

Nous avons trouvé un terrain dans un village côté par chez nous avec un ancien bâti.. c’est compliqué mais ça nous intéresse je vous explique  : 
je ne sais pas si je dois dire ruine ou non: bâtiment des années 1850 je pense murs de pierres, plus de dalle ni de planche à l’étage, plus de toit sur une partie et les murs existants qui montent à 5 ou 6metres mais à rehausser en même temps que refaire la charpente pour avoir une hauteur suffisante à l’étage. Cette partie apparaît comme orange clair sur le cadastre, un morceau attenant avec dalle plancher et toiture apparaît en orange foncé.
Il n’y a ni eau ni électricité rien..

C’est une zone naturelle non constructible cependant j’ai déjà vu le maire qui en gros m’a dit qu’il serait ouvert à me laisser la retaper (déjà ai-je besoin de son accord vu l’état?)
La chargée de l’urbanisme du village m’a dit que je pourrai même éventuellement demander son passage en parcelle constructible car le plu va être révisé et la mairie a racheté un lieu à proximité qu’ils veulent réhabiliter pour en faire un site un peu touristique.

Rien n’a été conclu et les propriétaires sont loins et non connu de la mairie mais je crains de me faire doubler si j’arrive à passer la parcelle constructible ou même si j’ai une autorisation écrite de la réhabiliter.. en effet vu le secteur les 5000m2 de terrain vaudrait pas loin d’un million s’ils étaient constructible alors qu’on m’a proposé l’ensemble à 100fois moins cher..

Voilà j’aurai aimé vos avis et conseils pour mener mon avant projet au mieux et de ne pas l’acheter pour rien.
Merci!
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message
Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

64 362 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
 
Membre utile Env. 600 message Yvelines
Bonjour,

Vu votre description des travaux que vous voulez effectuer il va vous falloir un permis de construire

Si la zone est non construction, vous ne l'obtiendrez pas... Attention seuls les écrits restent. Dans un premier temps vous pouvez demandez un certificat d'urbanisme qui vous donnera quelques informations sur les réseaux etc.
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Membre utile Env. 1000 message Drome
Bonjour.....
Faites un CU opérationnel.
On vous dit OK......faites tout par écrit.

Selon les régions une ruine n'a pas la même définition.
Il vous reste un pignon?
Après ce que vous décrivez c'est quand même inquiétant. Il faut vous blinder auprès de l'urbanisme.
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Env. 50 message Drome
Voilà un appercu
Donc j’ai une partie sans toiture sans dalle et une où il n’y aurait que le second œuvre à faire
Faire un CU opérationnel serait le mieux? Et que demander dessus exactement?
Si c’est accepté il faudra un permis de construire c’est ça?
Merci
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 mois.
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Membre utile Env. 800 message Vendee
Cest un peu un pari votre affaire.
Il faut voir ce qu'il est possible de faire avec le zonage actuel, si ça peut convenir à votre projet. Du coup à un prix attractif.

Si vous attendez le nouveau zonage dans le PLU et que celui ci rend constructible tout le terrain, les propriétaires actuels vont certainement s'en apercevoir par leur notaire. Du coup le tarif sera plus le même.
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Membre utile Env. 300 message Essonne
brenoit a écrit:en effet vu le secteur les 5000m2 de terrain vaudrait pas loin d’un million s’ils étaient constructible alors qu’on m’a proposé l’ensemble à 100fois moins cher..

1000000/100=10000 €
Vous ne risquez pas grand chose à ce prix-là, foncez !
aamoi8428
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Env. 50 message Drome
Tout à fait mais tout ce que j'achète est compliqué mais rapporte.. à ce jour avoir l'autorisation de la rénover et que ça rentre dans notre budget nous suffit.une fois terminée on aura déjà une belle plus value l'attente vue le secteur. On a 200k€ pour les travaux compte tenu du prix du terrain.
J'avais vu le maire il y a un an, malgré le zonage (qui aujourd'hui interdit tout) il m'avait donné un accord de principe car lui aussi trouvait dommage qu'on laisse dépérir cette bâtisse.
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Env. 50 message Drome
Alyénor a écrit:
brenoit a écrit:en effet vu le secteur les 5000m2 de terrain vaudrait pas loin d’un million s’ils étaient constructible alors qu’on m’a proposé l’ensemble à 100fois moins cher..

1000000/100=10000 €
Vous ne risquez pas grand chose à ce prix-là, foncez !

C’était une façon de parler c’est plutôt 50 fois mais ça reste peu cher mais mettre 20000€ dans un truc dont je ne sais pas ce que je vais faire..
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Membre utile Env. 300 message Essonne
Même s'il ne devient pas constructible tout de suite, ça peut être un pari pour l'avenir, une sorte d'investissement. Si dans 5 ans ces 5000m² deviennent constructibles...
aamoi8428
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Env. 50 message Drome
Mes parents ont déjà testé avec un terrain qui était bien plus susceptible de le devenir.. 15ans après ils veulent le vendre
Pourrait-on recentrer le sujet sur les formulaires, le budget et comment m’y prendre?
Merci

Pour information la partie sans toit est enregistrée comme bâtiment léger et la partie avec toiture comme bâtiment dur
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Membre utile Env. 1000 message Yvelines
Bonjour,

La notion de ruine n'est pas dépendante des régions, il faut s'en remettre à la jurisprudence, par exemple : "construction qui ne comporte qu'un seul mur et des fondations" (CAA Bordeaux n° [size=2]10BX02824) ; "[size=2]dès lors qu'un cinquième des murs du bâtiment sur lequel porte le projet et la moitié de sa toiture sont détruits" (CAA Bordeaux n° [size=2]05BX01811) ; "les bâtiments, autrefois à usage de ferme, sont en partie en ruine et désaffectés, et avaient d'ailleurs cessés d'être imposés au titre des propriété bâties depuis quinze ans" (CE 13/05/92 n° 107914) ; "elle ne comporte plus que les murs extérieurs, sans toiture ni surface de plancher" (CE 01/06/88 n° 54433).[/size][/size][/size]

En plus, si le construction n'est pas considérée comme une ruine, encore faut-il que les travaux ne consistent pas en une reconstruction : "travaux très importants affectant les éléments de structure ainsi que les éléments indissociables de celle-ci" (Cass Cril 30/03/94 Mutuelle du Mans), même si le le-mur-il-est-tombé-et-que-c'est-pas-ma-faute "reprise de gros oeuvre du bâtiment existant dont il est apparu au cours des travaux que les murs devaient être arasés à 1m de hauteur" (CE 27/10/78 n° 05244).

Par ailleurs, le PLU ne doit pas s'opposer à la réhabilitation (art. L.111-23 du code de l'urbanisme).

Au vu des photos que vous présentez il y a fort à parier que vous partez sur une nouvelle construction. Étudiez à fond le PLU, faîtes appel à un architecte et présentez votre projet au service urbanisme avant de déposer quoi que ce soit. Le terrain est soumis à l'architecte des bâtiments de France ?
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Env. 50 message Drome
Je cherche quoi exactement dans le PLU? Si j'arrive à l'avoir En ligne.. car petit village.. et surtout si je ne me fie qu’aux écrits actuels je ne peux pas toucher à la bâtisse mais comme je le disais j’avais un accord verbal du maire quand je me suis un peu renseigné
Il est de mémoire soumis aux bâtiments de France oui, à vérifier
Je ne me souviens plus: la mairie a le pouvoir d'accepter le projet même si les bâtiments de France le refuse?
Ce qui me dérange un peu c'est que déjà un architecte va me facturer alors que je ne sais encore rien et pour un autre projet (une vraie construction j'en ai vu 3 et ils n'ont servi à rien.. alors je pars un peu sur le défensive avec eux
Dernier point: la si je vous suis je dois aller voir la mairie faire venir un Architecte etc alors que je n'ai rien signé
J'ai limite l'impression de mettre une pancarte « bonne affaire » devant la maison.. j'aurai aimé être plus discret dans un premier temps
Merci
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Membre ultra utile Env. 8000 message Rhone
Bonjour,
Si vous mettez en clause suspensive l'obtention du permis de construire (incluant permis de démolir si besoin est) purgé de tous recours, ça vous laisse une porte de sortie si jamais vous n'obtenez pas les bonnes autorisations pour faire votre projet.
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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Env. 50 message Drome
J'entends bien mais quand il y a une grosse affaire à faire vous imaginez bien que quand quelqu'un se traîne un terrain depuis 10ans et en a marre de gens qui les font lambiner l'idée n'est pas de se blinder à mort sinon ils prennent 2ans de plus le font à ma place et gagne quelques centaines de milliers d'euros..
ce genre de proposition convient dans un achat « classique »
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Membre utile Env. 1000 message Yvelines
brenoit a écrit:
Je ne me souviens plus: la mairie a le pouvoir d'accepter le projet même si les bâtiments de France le refuse?

Lorsque l'ABF émet un avis, il peut être simple ou conforme. En cas d'avis simple la ville à la possibilité de passer outre, en cas d'avis conforme la ville n'a pas cette possibilité. J'ai rarement vu un maire délivrer une autorisation lorsque l'avis est clairement défavorable.

brenoit a écrit: mais comme je le disais j’avais un accord verbal du maire quand je me suis un peu renseigné

Donc dîtes vous que vous n'avez aucun accord. Le maire n'est probablement ni juriste ni spécialiste du droit des sols, "les paroles s'envolent..."

Vous avez un apriori négatif sur les architectes, mais c'est précisément leur boulot de lire le PLU et savoir si votre projet est réalisable ou si une règle l'empêche. Il doit également avoir un œil sur la possibilité de la structure actuelle de supporter ou non votre projet. C'est pour cela qu'il est important de faire appel à un architecte avant de penser son projet et de déposer le permis. Après, il y a les bons architectes, et il y a les autres... 
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Membre utile Env. 1000 message Yvelines
brenoit a écrit:J'entends bien mais quand il y a une grosse affaire à faire vous imaginez bien que quand quelqu'un se traîne un terrain depuis 10ans et en a marre de gens qui les font lambiner l'idée n'est pas de se blinder à mort sinon ils prennent 2ans de plus le font à ma place et gagne quelques centaines de milliers d'euros..
ce genre de proposition convient dans un achat « classique »

Dans ce cas vous prenez vos responsabilités et tous les risques que celà implique.
Connaissez vous les vraies raisons qui expliquent pourquoi les choses traînent depuis si longtemps ?
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Membre utile Env. 1000 message Drome
Bonjour,
votre projet est complexe certainement plus que ce que vous pensez.
Vous ne pourrez avancer sérieusement sans l'aide de l'urbanisme et de l'architecte.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 mois.
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Env. 50 message Drome
salade bio a écrit:
brenoit a écrit:
Je ne me souviens plus: la mairie a le pouvoir d'accepter le projet même si les bâtiments de France le refuse?

Lorsque l'ABF émet un avis, il peut être simple ou conforme. En cas d'avis simple la ville à la possibilité de passer outre, en cas d'avis conforme la ville n'a pas cette possibilité. J'ai rarement vu un maire délivrer une autorisation lorsque l'avis est clairement défavorable.

brenoit a écrit: mais comme je le disais j’avais un accord verbal du maire quand je me suis un peu renseigné

Donc dîtes vous que vous n'avez aucun accord. Le maire n'est probablement ni juriste ni spécialiste du droit des sols, "les paroles s'envolent..."


Je suis d’accord je veux aussi un écrit mais sans en parler à la moitié du departement
Citation:

Vous avez un apriori négatif sur les architectes, mais c'est précisément leur boulot de lire le PLU et savoir si votre projet est réalisable ou si une règle l'empêche. Il doit également avoir un œil sur la possibilité de la structure actuelle de supporter ou non votre projet. C'est pour cela qu'il est important de faire appel à un architecte avant de penser son projet et de déposer le permis. Après, il y a les bons architectes, et il y a les autres... 


En fait mon avis est justifié:
J’ai un autre projet locatif en cours
1 an que j’ai acheté le terrain, je savais que je pouvais construire mais pas exactement quoi
J’ai vu 6/7 constructeurs avec autant de leurs architectes. J’ai eu
- que des personnes qui lisaient le plu vite fait et qui dès que la mairie disait un truc le prenait pour acquis alors que ce n’était pas logique
- des plans nuls (qui regarde la tv en tournant la tv à 90•? Qui a un toilette tout seul dans le coin du salon? Etc

Au final j’ai forcé le truc avec un constructeur en jouant au niais, je leur ai dis de faire une demande écrite à la mairie au final la mairie a accepté ce que les autres archi ne voulait même pas demander..
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Membre ultra utile Env. 8000 message Rhone
Si vous n'avez vu que des constructeurs, qui derrière ont "consulté" leurs architectes, je doute que ce ne soit la même réponse que si vous alliez voir directement un architecte.
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
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Membre utile Env. 1000 message Yvelines
brenoit a écrit:
J’ai vu 6/7 constructeurs avec autant de leurs architectes. J’ai eu
- que des personnes qui lisaient le plu vite fait et qui dès que la mairie disait un truc le prenait pour acquis alors que ce n’était pas logique
- des plans nuls (qui regarde la tv en tournant la tv à 90•? Qui a un toilette tout seul dans le coin du salon? Etc

A bein voilà faut pas chercher pus loin 
Plus sérieusement, je constate systématiquement une médiocrité des dossiers déposés par les constructeurs.
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Env. 50 message Drome
Les raisons qui font que ça traînent :
Une succession, 3 héritiers tous distants entre eux et encore plus du terrain mais avec un lien un peu affectif avec des souvenirs d été etc
L'an dernier le terrain était proposé en bonus d'une autre maison, je m'étais dis je fais des appartements dans la maison et le bonus pour nous mais au final vu le prix et la maison j'ai laissé tombé je ne voyait rien à y faire.
Et puis j'y repensais de temps en temps et j'avais vu la maison chez un agent Immo mais pas le terrain, j'ai recontacté la personne qui m'a dit que le terrain était tj dis, pas vraiment en vente que des gens les avaient mené en bateau, que je pouvais leur faire une proposition de prix.
Le prix me va, grosse enveloppe travaux mais je ne sais pas si elle suffira, à chiffrer donc..

Je n'ai peut être pas conscience de la difficulté mais vous ne connaissez pas non plus mon acharnement lol.. par contre j'ai bien conscience que l'administration française pour être casse pieds elle est la première..

J'ai mon réseau d artisan (4 rénovations en 4 ans) et j'ai déjà bien dégrossi, ceci n'est pas à prendre mal mais que m'apporterait un architecte de si important ?
Merci
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 mois.
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Env. 50 message Drome
salade bio a écrit:
brenoit a écrit:
J’ai vu 6/7 constructeurs avec autant de leurs architectes. J’ai eu
- que des personnes qui lisaient le plu vite fait et qui dès que la mairie disait un truc le prenait pour acquis alors que ce n’était pas logique
- des plans nuls (qui regarde la tv en tournant la tv à 90•? Qui a un toilette tout seul dans le coin du salon? Etc

A bein voilà faut pas chercher pus loin 
Plus sérieusement, je constate systématiquement une médiocrité des dossiers déposés par les constructeurs.


Probablement mais je peux vous affirmer que la moitié était des architectes à leur compte, pas juste des « dessinateurs »
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Membre ultra utile Env. 8000 message Rhone
Oui mais ce n'est pas vous qui les payez. Et ils n'étaient pas payés au même tarif que ce qu'ils peuvent facturer à un client qui viens les voir une seule fois.
Donc ça leur rapporte plus de boulot, mais moins de marge, donc il faut aller plus vite et prendre moins de risques.

Sinon ce que ça vous apporte ... peut-être une expertise sur l'administratif, peut-être un moyen de faire les plans pour refaire la ruine, ça dépend de ce que vous savez faire.
Si vous êtes bon en interprétation de PLU, avec toutes les subtilités, et connaissez bien les ABF locaux, effectivement le besoin d'un archi est limité.
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Env. 50 message Drome
Woofy a écrit:Oui mais ce n'est pas vous qui les payez. Et ils n'étaient pas payés au même tarif que ce qu'ils peuvent facturer à un client qui viens les voir une seule fois.
Donc ça leur rapporte plus de boulot, mais moins de marge, donc il faut aller plus vite et prendre moins de risques.

Sinon ce que ça vous apporte ... peut-être une expertise sur l'administratif, peut-être un moyen de faire les plans pour refaire la ruine, ça dépend de ce que vous savez faire.
Si vous êtes bon en interprétation de PLU, avec toutes les subtilités, et connaissez bien les ABF locaux, effectivement le besoin d'un archi est limité.


Le premier point je vous le concède..
Après je pense qu’à lâcher 500€ je pensais plutôt mettre 500€ de pénalité dans le compromis si je n’allais pas au bout et au moins je travaille tranquillement
Pour l’interprétation du PLU c’est assez simple chez moi, ils ont tord ou c’est flou? « Ah oui ce point est une question d interprétation » sans au final expliquer clairement..
Pour l’aménagement je m’en occupe aucun problème je sais travailler un plan d’aménagement intérieur et je connais la majeure partie des contraintes techniques et comment faire aussi pour me faire économiser de l’argent en simplifiant le boulot du plombier par ex

Bon donc vous diriez quoi?
CU opérationnel et contact ABF?
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Membre ultra utile Env. 8000 message Rhone
Ce n'est pas beaucoup 500€ de pénalité, mais si vous négociez ça sans conditions suspensives ça peut le faire.
L'archi me coûte beaucoup plus que 500€ par contre, mais c'est vrai que je l'ai missionné pour une mission jusqu'au dépôt du permis de construire (esquisses, avant projet, constitution du dossier du permis de construire, et plans d'exécution projet). Rien que les esquisses c'est plusieurs milliers d'euros.
Mais pour 500€, vous pourrez avoir un avis pour une analyse de PLU par exemple, en tout cas 1/2 journée à une journée de boulot.


Je connais mal le sujet de la rénovation. En général les reconstructions à l'identique passent facilement, sauf que vu l'état de la bâtisse on ne peut pas dire que vous allez reconstruire à l'identique je pense. Si vous ne voulez pas vous faire doubler, et que 500€ ça passe, ça ne me paraît pas trop cher un pari à 500€ pour voir si votre projet est faisable.
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Env. 50 message Drome
Woofy a écrit:Ce n'est pas beaucoup 500€ de pénalité, mais si vous négociez ça sans conditions suspensives ça peut le faire.
L'archi me coûte beaucoup plus que 500€ par contre, mais c'est vrai que je l'ai missionné pour une mission jusqu'au dépôt du permis de construire (esquisses, avant projet, constitution du dossier du permis de construire, et plans d'exécution projet). Rien que les esquisses c'est plusieurs milliers d'euros.
Mais pour 500€, vous pourrez avoir un avis pour une analyse de PLU par exemple, en tout cas 1/2 journée à une journée de boulot.


Je connais mal le sujet de la rénovation. En général les reconstructions à l'identique passent facilement, sauf que vu l'état de la bâtisse on ne peut pas dire que vous allez reconstruire à l'identique je pense. Si vous ne voulez pas vous faire doubler, et que 500€ ça passe, ça ne me paraît pas trop cher un pari à 500€ pour voir si votre projet est faisable.


Lire le PLU? Comme je l’ai dis ça prendra 30sec : impossible de toucher à la bâtisse point. Après ça dépend du maire et des ABF

Ensuite je n’ai aucun souhait de reconstruire à l’identique :
- je suis quasiment sûr que ça me serait refusé car je veux jouer sur le côté patrimoine et authentique
- ce n’est pas notre souhait d’avoir par exemple une maison moderne avec le terrain et la vue que l’on aurait
- le budget exploserait car démolition il y en aurait pour facilement 20/30000 plus destruction des fondations actuelles s’il y a et tout refaire au bas mot 100000€ de plus à reconstruire qu’à réhabiliter selon moi
Donc de nouveau si j’arrive à faire passer ça juste en rénovation pas besoin d archi
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Membre utile Env. 1000 message Yvelines
brenoit a écrit:
Lire le PLU? Comme je l’ai dis ça prendra 30sec : impossible de toucher à la bâtisse point. Après ça dépend du maire et des ABF

Ensuite je n’ai aucun souhait de reconstruire à l’identique :
- je suis quasiment sûr que ça me serait refusé car je veux jouer sur le côté patrimoine et authentique
- ce n’est pas notre souhait d’avoir par exemple une maison moderne avec le terrain et la vue que l’on aurait
- le budget exploserait car démolition il y en aurait pour facilement 20/30000 plus destruction des fondations actuelles s’il y a et tout refaire au bas mot 100000€ de plus à reconstruire qu’à réhabiliter selon moi
Donc de nouveau si j’arrive à faire passer ça juste en rénovation pas besoin d archi

Si le PLU interdit de modifier cette construction alors vous avez la réponse sur le fond du sujet. Cela ne (devrait pas) dépend pas du maire ou de l'ABF, si le règlement l'interdit, c'est interdit. Si le maire accorde tout de même le permis, illégalement, il lui faudra subir les conséquences du contrôle de la légalité en préfecture et éventuellement les recours du voisinage qui sera informé à la pose du panneau d'affichage.
Je rappelle également que le recours à architecte est la règle, et que quelques exceptions existent, notamment un projet de particulier d'une surface de plancher ne dépassant pas 150 m² de surface de plancher.
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Membre utile Env. 1000 message Yvelines
Doublon - à supprimer
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Env. 50 message Drome
salade bio a écrit:
brenoit a écrit:
Lire le PLU? Comme je l’ai dis ça prendra 30sec : impossible de toucher à la bâtisse point. Après ça dépend du maire et des ABF

Ensuite je n’ai aucun souhait de reconstruire à l’identique :
- je suis quasiment sûr que ça me serait refusé car je veux jouer sur le côté patrimoine et authentique
- ce n’est pas notre souhait d’avoir par exemple une maison moderne avec le terrain et la vue que l’on aurait
- le budget exploserait car démolition il y en aurait pour facilement 20/30000 plus destruction des fondations actuelles s’il y a et tout refaire au bas mot 100000€ de plus à reconstruire qu’à réhabiliter selon moi
Donc de nouveau si j’arrive à faire passer ça juste en rénovation pas besoin d archi

Si le PLU interdit de modifier cette construction alors vous avez la réponse sur le fond du sujet. Cela ne (devrait pas) dépend pas du maire ou de l'ABF, si le règlement l'interdit, c'est interdit. Si le maire accorde tout de même le permis, illégalement, il lui faudra subir les conséquences du contrôle de la légalité en préfecture et éventuellement les recours du voisinage qui sera informé à la pose du panneau d'affichage.
Je rappelle également que le recours à architecte est la règle, et que quelques exceptions existent, notamment un projet de particulier d'une surface de plancher ne dépassant pas 150 m² de surface de plancher.


Moi si j’ai une réponse écrite au maire d assumer, ça m’est égal franchement..
Et pour l’architecte au risque de me faire fouetter .. depuis quand a-t-on besoin nécessaire d’un architecte pour une rénovation?
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Membre utile Env. 1000 message Yvelines
Article 4 de la loi 77-2 du 3 janvier 1977 + L.431-2 et R.431-1 du code de l'urbanisme.
Si tout se passe comme vous le voulez tant mieux pour vous, mais il me semble que vous n'anticipez pas ou ne mesurez pas toutes les conséquences d'une autorisation/construction illégale. Et pour ce qui est d'assumer, le maire n'est pas le seul qui en prend dans les dents lorsque qu'une démolition ou une démolition sous astreinte est ordonnée.
Le délai de prescription pénale est de 6 ans à compter de l'achèvement des travaux, et pendant/passé ce délai il reste encore une action possible au tribunal judiciaire.
De plus, les élections municipales arrivant à grands pas, il est possible que le maire actuel perde sa fonction et que le suivant n'entende pas les choses de la même oreille. Et je ne parle même pas des promesses électorales...
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Membre utile Env. 1000 message Drome
Le coup des élections ...je venais aussi pour dire...... attention..... ça risque de changer"
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Quelle va être la surface de ce projet?
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Alors allez droit au but car si je vous écoute le maire peut dire des anneries, les ABF ne sont pas décisionnaires alors on fait quoi? Je vérifie de la secrétaire jusqu'au préfet que personne ne dise de bêtises?
Et de nouveau qui a parlé de construction illégale? Depuis le début de ce post je demande quoi faire pour me blinder et la vous êtes en train de me dire que personne ne peut donner d'accord même le maire! Je ne vous suis vraiment pas..
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Betula a écrit:Quelle va être la surface de ce projet?

Avant la surface il y a surtout la dénomination donnée aux travaux et là aussi j’attendais de vous en fonction de la description de mon projet de me dire quel terme choisir et par conséquent quelles procédures appliquer
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brenoit a écrit:Alors allez droit au but car si je vous écoute le maire peut dire des anneries, les ABF ne sont pas décisionnaires alors on fait quoi? Je vérifie de la secrétaire jusqu'au préfet que personne ne dise de bêtises?
Et de nouveau qui a parlé de construction illégale? Depuis le début de ce post je demande quoi faire pour me blinder et la vous êtes en train de me dire que personne ne peut donner d'accord même le maire! Je ne vous suis vraiment pas..

Mon propos est celui-ci : les textes rien que les textes.

Le maire peut vous raconter ce qu'il veut, si le PLU s'oppose à votre projet le maire ne devrait pas vous accorder d'autorisation. S'il le fait quand même, son autorisation et la construction qui en résulterait seraient illégales, avec toutes les conséquences que cela implique.

L'ABF peut refuser le projet, ou l'accepter avec ou sans prescriptions. Idéalement il faudrait le consulter avant de déposer un dossier officiel afin de prendre en compte ses remarques et ne pas découvrir ses contraintes 1 mois après le dépôt quand tout le projet est ficelé.
Si vous relisez mes messages, vous verrez que je commence par vous donner des éléments qui permettent de caractériser une ruine, ce qui semble être le cas au moins pour une partie au vu de vos photos. Ensuite je vous alerte sur les difficultés que cela implique et vous recommande l'avis d'un architecte éclairé.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 mois.
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brenoit a écrit:
Betula a écrit:Quelle va être la surface de ce projet?

Avant la surface il y a surtout la dénomination donnée aux travaux et là aussi j’attendais de vous en fonction de la description de mon projet de me dire quel terme choisir et par conséquent quelles procédures appliquer

Vous découvrez que l'urbanisme réglementaire n'est pas une matière simple ou évidente.
Vous limiterez les risques en vous appuyant sur le service urbanisme qui va instruire votre demande, l'ABF et un architecte compétent.
Dreadycool et Betula vous ont donné des conseils sur la procédure.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 mois.
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brenoit a écrit:
Betula a écrit:Quelle va être la surface de ce projet?

Avant la surface il y a surtout la dénomination donnée aux travaux et là aussi j’attendais de vous en fonction de la description de mon projet de me dire quel terme choisir et par conséquent quelles procédures appliquer


Ce ne sera que mon avis mais je dirais.....démolition / reconstruction.
Quelles procédures:
Un CU opérationnel pour commencer
Selon la surface du projet un archi.
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Je ne découvre rien, je n'en ai jamais pensé moins mais je suis l'allergique à l'administration (je ne vais pas non plus faire ma tête de .. et construire à la sauvage non plus mais mon exemple sur le permis qu'on m'a accordé est significatif de l'embroglio .. je vous passe la guerre entre mairie et communauté de communes..)

Donc si je vous suis ce n'est pas parce qu'un permis de construire est accordé qu'il est valable? A quoi bon le demander alors..
Vous me dites de m'appuyer sur des écrits, je suis d'accord, mais m'autoriserait à faire mon projet si ce n'est pas le maire et son service urbanisme?
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Betula a écrit:
brenoit a écrit:
Betula a écrit:Quelle va être la surface de ce projet?

Avant la surface il y a surtout la dénomination donnée aux travaux et là aussi j’attendais de vous en fonction de la description de mon projet de me dire quel terme choisir et par conséquent quelles procédures appliquer


Ce ne sera que mon avis mais je dirais.....démolition / reconstruction.
Quelles procédures:
Un CU opérationnel pour commencer
Selon la surface du projet un archi.


Comme précisé plus haut la situation est déjà complexe et démolir est totalement inenvisageable
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salade bio a écrit:
brenoit a écrit:
Betula a écrit:Quelle va être la surface de ce projet?

Avant la surface il y a surtout la dénomination donnée aux travaux et là aussi j’attendais de vous en fonction de la description de mon projet de me dire quel terme choisir et par conséquent quelles procédures appliquer

Vous découvrez que l'urbanisme réglementaire n'est pas une matière simple ou évidente.
Vous limiterez les risques en vous appuyant sur le service urbanisme qui va instruire votre demande, l'ABF et un architecte compétent.
Dreadycool et Betula vous ont donné des conseils sur la procédure.


Oui mais rebelotte les archi n’ont aucun pouvoir alors pourquoi en payer un pour rien(pour le moment au moins)
Le plu est clair : c’est non
Donc qui peut me valider le dossier si ce n’est le service urbanisme?
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En fait, le problème de la rénovation, c'est que le terrain est non viabilisé. S'il n'est pas viabilisé il n'est pas habitable (même si vous voulez être autonome), et s'il n'est pas constructible je ne sais pas si un raccordement serait accepté.

Pour la partie sans toit ni dalle, on ne parle même plus de rénovation mais de reconstruction donc je ne vois pas comment ça pourrait être accepté sur un terrain non constructible. Mais j'avoue que je ne m'y connais pas autant que vous, encore moins que salade bio, je réponds juste pour vous donner des pistes de réflexion (même si vous en avez déjà beaucoup).

Mes compétences s'arrête là donc je vais juste suivre, je ne pense pas être d'une grande utilité.
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 mois.
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brenoit a écrit:Alors allez droit au but car si je vous écoute le maire peut dire des anneries, les ABF ne sont pas décisionnaires alors on fait quoi? Je vérifie de la secrétaire jusqu'au préfet que personne ne dise de bêtises?
Et de nouveau qui a parlé de construction illégale? Depuis le début de ce post je demande quoi faire pour me blinder et la vous êtes en train de me dire que personne ne peut donner d'accord même le maire! Je ne vous suis vraiment pas..



Pour moi dans votre projet c’est l’urbanisme qui sera le plus compétent pour vous assister dans votre projet.
Lorsque nous avons trouvé notre presque ruine, le1 er qui a été contacté c'est le Responsable des PC à l’urbanisme.
Il est venu sur site.
Il nous a donné ses prescriptions et nous a conseillé le CU opérationnel..
Ce que nous avons fait.
Validé.
A partir de là...on a embrayé le notaire et l’archi.

Le maire ma foi, on l’a rencontré le jour du dépôt du PC.
Les maires sont des données variables....qui ne veulent qu’une chose voir des gens acquérir des terrains pour faire grimper le nombre d’habitants potentiels et faire tomber des euros dans la cagnotte
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Membre utile Env. 1000 message Drome
[quote="brenoit"][quote="Betula"][quote="brenoit"]
Betula a écrit:Quelle va être la surface de ce projet?

Comme précisé plus haut la situation est déjà complexe et démolir est totalement inenvisageable


Euh ......vous envisagez d’édifier votre projet Sur ces anciens murs?
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Membre utile Env. 1000 message Yvelines
brenoit a écrit:Donc si je vous suis ce n'est pas parce qu'un permis de construire est accordé qu'il est valable? A quoi bon le demander alors..

Non, un permis de construire n'est définitif qu'en l'absence de recours (ou bien de leur purge) et de retrait administratif : art. A.424-8.
Un permis peut tout à fait être délivré sur la base d'une erreur humaine ou du mépris du droit des tiers par exemple. Mais votre cas semble différent puisque les éléments que vous nous donnez semblent aller dans le sens d'une nouvelle construction alors que vous êtes en zone N du PLU.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 mois.
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brenoit a écrit:
Le plu est clair : c’est non

Voilà, fin de l'histoire.

Ou alors vous vous lancez dans un projet risqué, le risque étant d'acheter un bien qui s'avérera sans valeur, en toute logique.

Les alternatives sont :
1) ne rien faire ;
2) faire mettre des conditions suspensives pour sécuriser l'achat ; si le vendeur ne veut pas, retour au cas 1 ;
3) prendre le risque d'acheter quand même, en risquant de tout perdre pour essayer de faire une bonne affaire.
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