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Emprise au sol par rapport à la surface du terrain ?

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Env. 70 message Isere
Bonjour à tous,

Je m'apprête a acheter un terrain de 954m2, mais la partie constructible fait seulement 366m2.
Selon le PLU local, il n'y a pas de limite de COS, en revanche l'emprise au sol est limité à 40%, toutes constructions comprises.

Je dois calculer mon emprise au sol par rapport à la zone constructible (366m2) ou à par rapport à mon terrain en entier (954m2) ?

Une dernière question annexe au cas ou .

Le terrain est situé dans un lotissement avec un règlement qui ne précise pas de distance minimum pour implanter les constructions par rapport aux limites séparatives. Du coup peut on faire comme on veut ou des règles s'appliquent ?

Merci d'avance pour vos réponses,

Vincent
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message
Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

81 081 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
 
Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Bonjour,

1- Qu'entendez-vous par inconstructible ? (zone inondable, zone Naturelle...). Ces 2 parties du terrain sont situées dans la même zone du règlement du PLU ?
2- Il faut regarder ce que dit le règlement du PLU.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 1000
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Env. 70 message Isere
Bonjour,

La partie inconstructible est une zone agricole mais qui est comprise dans le terrain. Dans la pratique c'est une zone qui borde une foret, et les constructions sont interdites a moins de 5mètres de la foret.
La partie constructible et la partie non constructible ne sont pas régit par la même zone de règlement.
Dans la zone non constructible seules les constructions agricoles sont autorisés.

Petite précision: Le terrain est situé sur une seule zone de cadastre, le terrain ne fait qu'un tout.

Mon emprise au sol est elle calculé seulement sur les 366m2 ? J'espère pas, le terrain fait 954m2 en tout

Merci d'avance
Messages : Env. 70
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Membre utile Env. 900 message Tlse (31)
L'emprise au sol se calcule sur la partie constructible
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 900
De : Tlse (31)
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Env. 70 message Isere
Oh non, c'est la catastrophe la ...

On voulait faire une maison RDC + 1, car un RDC d'environ 120m2 et un étage de 40m2.
Et évidement on a besoin d'un garage, double de préférence.

Vous pensez que c'est faisable ? Les mairies sont regardantes sur l'emprise au sol ? Peut - on gratter quelques mètres carré sans qu'ils s'en rendent compte ? On t'ils une petite marge de tolérance ?

J'ai vu que la terrasse n'est pas compté si elle n'est pas couverte

Je suis dégouté, c'est la douche froide. Bien sur le vendeur s'est bien gardé le dire et a juste dit: Il n'y a plus de COS, vous avez le droit a une construction de 250m2, ce qui a l'air d’être totalement faux.

Merci pour vos réponses
Messages : Env. 70
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Membre utile Env. 600 message Essonne
Pourquoi comptez-vous la surface de l'étage dans l'emprise au sol ? L'article R420-1 du Code de l'urbanisme définit l'emprise au sol comme « une projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ».

Si on calcule 40% de 366 m², on trouve 146,4 m². Ça laisse quand même de la marge, mais il faudra sans doute mettre un peu plus de surface habitable au 1er étage.

Par exemple : un RDC de 100 m², un double garage de 46 m², un étage de 60 m². On arrive à 146 m² d'emprise au sol.
aamoi8428
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +7 mois.
Picto recompense Membre utile
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Je vous confirme que le projet s'apprécie zone par zone et non pas à l'échelle de l'unité foncière : vous êtes à cheval entre plusieurs zones.
Vérifiez si le PLU défini l'emprise au sol. Si oui vous devez la suivre, si non utilisez celle donnée par le code de l'urbanisme citée par Alyénor.
Votre dossier devra comporter, entre autre, un plan de masse, coté et à l'échelle, avant et après travaux. Si vous trichez ça se verra.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +7 mois.
Picto recompense Membre super utile
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Env. 70 message Isere
Bonjour,
Merci pour vos réponses rapide !

J’ai pensé à un truc cette nuit, le terrain est situé sur un lotissement pas encore sorti de terre. Le vendeur nous a dit qu’il n’a pas encore fait de règlements mais que ce dernier serait simple et réduit au minimum.

Il m’avait aussi dit à l’oral que la surface autorisé était de 250m2 quand je lui avait demandé qu’elle était le COS (Il m’a bien expliqué que le COS n’existait plus)

Est il possible que l’emprise au sol de chaque lot soit calculé par rappprt à la surface constructible de tout le lotissement ?

Merci d’avance pour vos réponses, et bonnes fêtes
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
En l'absence de dispositions contraires dans le règlement du PLU, le ou les projets de constructions s'apprécient au regard de la totalité du terrain avant division, et non pas lot par lot, en zones U et AU du PLU (art. R.151-21 du code de l'urbanisme).
Picto recompense Membre super utile
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Membre utile Env. 600 message Landes Sud (40)
Bonjour,
L'emprise au sol peut être définie pour l'ensemble du lotissement, mais de toute façon ensuite la répartition par lot sera définie dans le règlement du lotissement, ce dernier doit être inclu dans le permis d'aménager, s'il n'a pas encore été fait, cela veut dire que le lotissement n'est pas prêt d'être fait si le permis d'aménager n'est pas encore déposé,
Ne jugez que sur pièce écrite les affirmations que l'on vous fait
ex maison Standing Construction à Betz (2008)
Maison CDM dans les Landes (2016)
Picto recompense Membre utile
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De : Landes Sud (40)
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Env. 70 message Isere
Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Vos réponses me rassurent pas mal. J'ai écrit au vendeur mais j’attends encore sa réponse. En période de fêtes je me doute que j'aurais pas de réponses rapide.

A l'oral le vendeur m'avait dit qu'on pouvait construire jusqu’à 250m2.

Le permis d'aménager à été déposé il y a quelques semaines.

Dans le PLU je n'ai pas trouvé de règles qui contredit l'article dont vous parlez. Donc si je comprend bien c'est la règle du lotissement qui va prévaloir. Et donc ça devrait être les 250m2 dont il m'a parlé.

J'ai une dernière question par rapport à ce point du PLU:
                          ------------------------------------------------------

ARTICLE UD 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

Non règlementé
                         --------------------------------------------------------

Est ce qu'un lotissement est considéré comme une même propriété ?

Merci à tous
Messages : Env. 70
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Membre super utile Env. 2000 message Loire Atlantique
Bonjour,

Non!
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Si le PA est toujours en cours d'instruction vous ne devez effectivement rien engager ni appliquer un projet de construction. Attendez qu'il soit délivré.
Un permis de construire ne pourra être délivré qu'à partir du moment où le lotissement est achevé, ou à minima si les équipements desservant le lot sont achevés (R.442-18).
Sans disposition contraire dans le PLU, les projets seront donc instruits sur la base de l'unité foncière avant division. Et, pour répondre à votre question, c'est donc l'article 8 qui s'applique et non le 7. Toutefois, s'il ne règlemente pas l'implantation ce sera au règlement du lotissement d'apporter des précisions, et il vaudrait mieux qu'il le fasse !
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Membre utile Env. 400 message Essonne
Bonjour, le règlement du lotissement ne peut être que plus restrictif que le PLU.

Quand vous allez déposer votre permis de construire, la mairie va regarder les 40% par rapport à la surface constructible de votre terrain. Donc soit vous adaptez votre projet soit vous changez de terrain.
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Env. 70 message Isere
Bonjour,

Du coup vous avez un avis contraire @salade bio et @nicolas91. Qui a la bonne réponse ?

Au niveau du PLU de la commune, c'est écrit cela:

ARTICLE UD 9 - EMPRISE AU SOL
L'emprise au sol est limitée à 40% toutes constructions comprises.
------------------------------

Aucune autre mention d'emprise au sol dans toute la partie qui concerne mon lotissement et donc ma parcelle.

Vous avez un avis ? La commune se fit au PLU ou au règlement du lotissement ? Ou les 2 ?

De toute façon lors de la signature du compromis on mettra une clause suspensive lié a l'obtention du permis. Mais si on pouvait éviter de perdre 6 mois, ça fait déja presque 18mois qu'on recherche un terrain :(.
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Membre utile Env. 600 message Essonne
Curinas a écrit:
A l'oral le vendeur m'avait dit qu'on pouvait construire jusqu’à 250m2.

Sur la seule question de l'emprise au sol, il ne vous a pas menti. 146 m² d'emprise au sol = 292 m² sur deux niveaux (R+1). Il y a de quoi faire !
aamoi8428
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Tout dépend de ce qu'entend nicolas91 par terrain Ce qui est sûr, c'est que d'après les infos que vous avez donné, l'article R.151-21 du code s'applique. Donc 40% d'emprise par rapport à la surface de l'unité foncière initiale en zone U.
La ville doit prendre en compte le règlement du PLU et celui du lotissement. La règle la plus contraignante sera appliquée.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 1000
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Env. 70 message Isere
Mon problème est pas la surface plancher mais l'emprise au sol, et pour notre projet il nous faudrait 180m2 d'emprise au sol, 200m2 pour être tranquille.

J'espère vraiment que l'emprise au sol sera calculé sur l'ensemble du lotissement ...
Messages : Env. 70
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Env. 200 message Finistere
Curinas a écrit:

Vous avez un avis ? La commune se fit au PLU ou au règlement du lotissement ? Ou les 2 ?


Il semble que les règles du lotissement priment sur le PLU. 
http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1510759/le-point-su[...]-charges-de-lotissement
https://www.immonot.com/actualites-2015/a-650/Lotissements-e[...]derogations-au-PLU.html
Messages : Env. 200
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Ces articles n'affirment pas que le règlement du lotissement prend le pas sur le celui du PLU.
Le premier ne doit d'ailleurs pas être plus permissif que le second. De plus, le premier peut ne pas contenir toutes les règles contenues dans le PLU.
Curinas, vous avez besoin de 180-200 m² d'emprise au sol pour votre projet, mais avez-vous envisagé une construction en hauteur ? Le PLU vous permet de rattraper en hauteur ce que vous perdez au niveau du sol ?
Picto recompense Membre super utile
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Membre utile Env. 400 message Essonne
Dans un lotissement ou autre division on créé de nouvelles unités foncières. Donc l'emprise au sol lors du dépôt du permis de construire se fait sur la nouvelle unité foncière en question.

De toute facon la meilleure réponse sera celle du service urbanisme de la la mairie qui acceptera ou non votre projet.
Picto recompense Membre utile
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Env. 70 message Isere
Idéalement on voulait un plain pied, puis devant la taille du terrain constructible on est passé à un projet R+1, mais on souhaite avoir un grand RDC et un Étage avec simplement les chambres des 2 enfants et une SdB. Donc environ 110/120 m2 en RDC et 40m2 a l'étage.

Le PLU une hauteur Max de 8,5m au faîtage.

Mais si effectivement l'emprise au sol est calculé sur le terrain initiale, alors il y a environ 4800m2 en zone U, 40% d'emprise au sol = environ 2000m2, reparti en 8 lots = environ 250m2 d'emprise au sol pour chaque lot.
J'espère que le calcul et les lois sont avec nous.

???
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Membre utile Env. 600 message Essonne
Curinas a écrit:Mon problème est pas la surface plancher mais l'emprise au sol, et pour notre projet il nous faudrait 180m2 d'emprise au sol, 200m2 pour être tranquille.


Curinas a écrit:Devant la taille du terrain constructible on est passé à un projet R+1, mais on souhaite avoir un grand RDC et un Étage avec simplement les chambres des 2 enfants et une SdB. Donc environ 110/120 m2 en RDC et 40m2 a l'étage.

Pouvez-vous expliquer plus en détails la contradiction apparente que constituent les deux passages soulignés ? Vous voulez en plus un garage de 80 m² ???
aamoi8428
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Env. 70 message Isere
Alyénor

Je ne vois pas de contradiction. On est d'accord qu'une maison avec un RDC de 120m2 aura une emprise au sol supérieur à 120m2. Je dirais 135m2 environ. ( A la louche, j'ai pas calculé) Vous rajoutez 55m2 d'emprise au sol pour le garage et on est déjà à 190m2. Et y'a pas encore de terrasse couverte, je ne parle même pas de piscine, de carport ...
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
nicolas91 a écrit:Dans un lotissement ou autre division on créé de nouvelles unités foncières. Donc l'emprise au sol lors du dépôt du permis de construire se fait sur la nouvelle unité foncière en question.

De toute facon la meilleure réponse sera celle du service urbanisme de la la mairie qui acceptera ou non votre projet.

Soit vous précisez que le permis de construire est déposé en tenant compte du lot détaché, pourquoi pas. Soit vous entendez que le contrôle de la règle d'emprise maximale fixée à l'article 9 du PLU se fait lot pat lot.
Curinas nous précise que le PLU ne s'oppose pas aux dispositions de l'article R.151-21, comment voulez-vous que l'instruction se fasse au lot ?
Picto recompense Membre super utile
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Env. 70 message Isere
Bonjour,

Si vous souhaitez voir plus précisément le PLU, je vous joint le PLU de la commune par lien. C'est un fichier PDF, la partie qui concerne ma zone d'habitation (UD) se trouve de la page 37 à la page 47.

https://labuisse.jimdo.com/app/download/13362422727/C_04D_RE[...]if%201.pdf?t=1515161975

Bonnes fêtes à tous
Messages : Env. 70
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Cela va dans le sens d'une application au terrain initial.
Pas de zone inondable sur le terrain ?
Picto recompense Membre super utile
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Env. 70 message Isere
Par chance non.
Aléas sismiques 4, mais comme toute la région.
Merci bcp pour le temps que vous prenez à m'aider ! Je vous en suis vraiment très reconnaissant !
Messages : Env. 70
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Ancienneté : + de 11 mois
 
Membre utile Env. 600 message Essonne
Curinas a écrit:
Je ne vois pas de contradiction. On est d'accord qu'une maison avec un RDC de 120m2 aura une emprise au sol supérieur à 120m2. Je dirais 135m2 environ. ( A la louche, j'ai pas calculé) Vous rajoutez 55m2 d'emprise au sol pour le garage et on est déjà à 190m2. Et y'a pas encore de terrasse couverte, je ne parle même pas de piscine, de carport ...


Si les 120 m² sont des m² habitables, oui il y aura un petit différentiel avec l'emprise au sol, mais sans doute pas de 15 m².

C'est bien ce que je pressentais, vous prévoyez un très grand garage, alors qu'au début vous précisiez vouloir "un garage, double de préférence" : ce n'est pas la même chose ! Un garage standard c'est environ 25 m² d'emprise au sol, un double 40 m². A 55 m², on est sur du méga-garage. Si vous voulez vraiment un méga-garage de 55 m², en effet ça va être difficile avec 146 m² d'emprise au sol autorisée.

Une maison de 110 m² RDC + 40 m² étage + garage standard passe largement avec 146 m² d'emprise au sol. Donc la question est surtout celle du garage.

(Cette réponse est indépendante de la question de la division, et peut vous aider à mieux appréhender le cas où la mairie vous impose une emprise au sol maximale de 146 m². Si vous avez droit à plus, tant mieux !)
aamoi8428
Picto recompense Membre utile
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Dept : Essonne
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Membre utile Env. 500 message Conflans En Jarnisy (54)
Bonjour
Ne pas oublier le futur cabanon de jardin en surface.
Picto recompense Membre utile
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De : Conflans En Jarnisy (54)
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Membre super utile Env. 3000 message Doubs
Curinas a écrit:Je m'apprête a acheter un terrain de 954m2, mais la partie constructible fait seulement 366m2.
Selon le PLU local, il n'y a pas de limite de COS, en revanche l'emprise au sol est limité à 40%, toutes constructions comprises.
Je dois calculer mon emprise au sol par rapport à la zone constructible (366m2) ou à par rapport à mon terrain en entier (954m2) ?

Bonjour,

Nous étions dans le même cas (CES de 0,2) pour un terrain de 27 ares (dont environ 9 ares constructibles) ; la valeur de l'emprise au sol maximale a été calculée uniquement à partir de la surface constructible du terrain.

L’architecte du précédent propriétaire du terrain avait  déposé un permis ne respectant pas l'emprise et il a été refusé ; il a réalisé un second projet respectant l'emprise au sol avec une maison sur trois niveaux qui n'a pas du tout plu aux anciens propriétaires du terrain qui nous l'on revendu.

Le terrain étant en pente, notre architecte a trouvé une astuce pour répondre à notre cahier des charges en créant une partie enterrée (non comptabilisée dans le calcul de l'emprise) éclairée par deux patios (non comptabilisés dans le calcul de l'emprise).

Comme indiqué dans les messages précédents, tout est pris en compte dans le calcul de l'emprise; piscine, carport, abri de jardin (sauf si sa surface est inférieure à 5 m²), ...
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 3000
Dept : Doubs
Ancienneté : + de 8 ans
 
Env. 70 message Isere
Ives

Bonjour,

Vous étiez également dans un lotissement ?

Merci pour le conseil des parties enterrée, notre terrain étant en partie en pente on y pensera en cas de problème.
Les patios étaient non couvert je présume ?

Merci pour votre témoignage,
Messages : Env. 70
Dept : Isere
Ancienneté : + de 11 mois
 
Membre super utile Env. 3000 message Doubs
Oui ,terrain en lotissement. La patios ne sont pas couverts. Il y a un plan dans mon récit.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 3000
Dept : Doubs
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Env. 40 message Saint Jacques De La Lande (35)
nicolas91 a écrit:Dans un lotissement ou autre division on créé de nouvelles unités foncières. Donc l'emprise au sol lors du dépôt du permis de construire se fait sur la nouvelle unité foncière en question.

De toute facon la meilleure réponse sera celle du service urbanisme de la la mairie qui acceptera ou non votre projet.

Bonjour, tout à fait d'accord, la meilleure solution est de les contacter. C'est d'ailleurs ce que j'ai fait (et ils ont été très très sympas), étant dans la même situation et la réponse a été : le calcul se fait sur la totalité de la parcelle créée, incluant la partie non constructible.
Messages : Env. 40
De : Saint Jacques De La Lande (35)
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Ives a écrit:Comme indiqué dans les messages précédents, tout est pris en compte dans le calcul de l'emprise; piscine, carport, abri de jardin (sauf si sa surface est inférieure à 5 m²), ...

La surface entre dans l'emprise au sol à partir du moment où elle respecte la définition donnée dans le PLU, ou à défaut à l'article R.420-1 du code de l'urbanisme, et que la construction n'est pas enterrée.

Laur35 a écrit: le calcul se fait sur la totalité de la parcelle créée, incluant la partie non constructible.

Le calcul de l'emprise crée prend en compte ce que j'indique plus haut, et l'analyse de la conformité du projet au regard du PLU prend en compte la totalité de l'emprise crée sur le terrain initial.
Picto recompense Membre super utile
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Env. 10 message Gers
Bonjour,


1- Pour moi, c'est 40 % de la surface constructible.


2- Il faut appliquer le règlement du PLU ou de la carte communale de votre commune.


Cordialement
Messages : Env. 10
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Env. 70 message Isere
Bonjour tout le monde,

Quelques nouvelles du dossier.

Le lotissement dans lequel est situé mon terrain vient d'obtenir son permis d’aménager.

Le vendeur est revenu vers moi pour me demander de combien de m2 d'emprise au sol j'avais besoin ( Je lui avais parlé des articles du code de l'urbanisme et toussa ). Je lui ai demandé 250m2 .

Ce matin il m'as répondu pour me dire qu'actuellement il avait des m2 d'emprise au sol a distribuer sur plusieurs terrains. Il m'accorde déjà 200m2 d'emprise au sol ( Au lieu de 146 initialement ) et voit avec les autres acheteurs si je peux en récupérer plus.

On verra tous ça lors de la dépose du permis de construire dans quelques mois, mais ça s'annonce bien !

Bonne soirée
Messages : Env. 70
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Env. 70 message Isere
Juste pour confirmer, après signature d'une promesse de vente chez le Notaire, mon terrain dispose d'un CES de 220M2 et d'une surface au sol de 230m2.

Donc le tout a été calculé sur l'ensemble du lotissement et non sur juste mon lot à l'intérieur de ce lotissement.
Messages : Env. 70
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Membre utile Env. 400 message Essonne
Bonjour,

Pour moi c'est illogique, car dans votre exemple on peut donc construire sur presque 100% du terrain alors l'objectif est de limiter le bétonnage et garder des espace vert sur SON terrain.
Picto recompense Membre utile
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Env. 70 message Isere
Bonjour nicolas91 

Le terrain fait 950m2 dont 350m2 constructible. Même si on bétonne l'ensemble des 350m2 ( ce qui ne sera pas le cas ), on aura encore 600m2 d'espaces vert
Messages : Env. 70
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Membre ultra utile Env. 6000 message Cotes D'armor
Bonjour

j'aime toujours autant les constructions dans lesquelles les véhicules disposent de plus d'espace que les enfants :
Citation: les chambres des 2 enfants et une SdB. Donc 40m2 a l'étage.


Citation: Vous rajoutez 55m2 d'emprise au sol pour le garage


J'espère que c'est quand même pour y stocker un véhicule atypique comme un ThreeWheeler, ou une Saab Hornet, pas juste quelques tôles autour d'un moteur diesel

bonne journée
Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
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Env. 70 message Isere
Bonjour ManuTaden 

Le projet a changé depuis, on est parti sur un garage de 27m2 et un carport plutôt qu'un grand garage double.

Je comprend ce que tu dis sur la taille d'un garage par rapport à la place dédié aux enfants, mais le prix de la construction n'est clairement pas le même, et j’espère que mes enfants n'auront pas les dimensions d'une voiture .
On est parti sur 2 chambres de 13 et 14m2 pour les enfants, ce qui me semble être correct.

Bon dimanche
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Curinas a écrit:Juste pour confirmer, après signature d'une promesse de vente chez le Notaire, mon terrain dispose d'un CES de 220M2 et d'une surface au sol de 230m2.

Donc le tout a été calculé sur l'ensemble du lotissement et non sur juste mon lot à l'intérieur de ce lotissement.

Si le Coefficient d'Emprise au Sol permet 220 m² maximum, comment pouvez-vous avoir une surface au sol supérieure ? Ou alors vous vous êtes trompé quelque part...
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Env. 70 message Isere
salade bio Oui pardon, surface plancher de 230m2 et emprise au sol de 220m2.
Merci d'avoir vu la coquille ;)
Messages : Env. 70
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Je m'en doutais Happy
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