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Promesse de Vente + CCMI, délai depassé

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Env. 10 message Ain
Bonjour,

Le 27 février 2020 j'ai signé une Promesse de Vente pour un terrain ainsi qu'un CCMI (avec fourniture du plan), avec le même constructeur (le constructeur est actuellement le propriétaire du terrain). La date butoir dans la PdV pour la signature de l'acte authentique était le 31 août 2020. Le délai pour la réalisation des conditions suspensives dans le CCMI était de 8 mois.

Le 15 décembre, j'ai signé un avenant qui prolonge le délai à 11 mois, alors le 27 janvier 2021. On m'a dit que le début du chantier était prévu pour mi-/fin février. Le 22 décembre j'ai approuvé le projet d'acte d'acquisition proposé par le notaire, la seule chose qui manquait était la signature.

Le 11 février, mon constructeur m'avertit qu'il ne peut pas signer l'acte, suite à un problème avec son administration. Il va changer à un autre notaire, avec la signature maintenant prévu pour mars ou avril.

J'ai quelques questions:

- Est-ce que le constructeur peut changer le notaire, vu que le dernier est stipulé explicitement (nom+adresse) dans la PdV et le CCMI?

- Est-ce que vous confirmez que je peux rompre le CCMI et la PdV à chaque instant, sans pénalités, vu que le délai pour l'acquisition du terrain est passé?

Je vous remercie d'avance pour vos réponses.
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Messages : Env. 10
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Membre super utile Env. 3000 message Haute Garonne
Bonjour,

Le premier point que je ne parviens pas à concevoir est que vous ayez signé un CCMI alors que le CST est propriétaire du terrain. Vous devriez être en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement).

Pourquoi avoir signé l'avenant pour prolonger le délai à 11 mois ?

Normalement oui vous pourriez rompre l'achat et le CCMI, mais faites-vous le valider par votre notaire.

Si vous êtes vraiment en CCMI, inscrivez-vous à l'AAMOI.
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Messages : Env. 3000
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Env. 10 message Ain
Merci pour votre réponse. Je suis bien en CCMI, je vais confirmer avec le notaire si je dois être en VEFA.

J'ai signé l'avenant parce qu'un délai était inévitable à cause de la crise sanitaire. Bien, même le délai prolongé a été dépassé maintenant, alors selon moi le constructeur ne peut plus invoquer la force majeure.
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Membre super utile Env. 2000 message Eure Et Loir
Bonjour,

VEFA et CCMI, ce sont deux choses complètement différentes, vous ne pouvez pas avoir signé l'un à la place de l'autre par erreur. En revanche un constructeur n'a pas le droit de posséder ou de vendre un terrain, donc ça partait mal... Et pour l'avenant, rien du tout : la crise sanitaire n'a pas modifié les délais dans le bâtiment (même si ce n'est pas forcément très juste pour ces professions), mais beaucoup de constructeurs s'en servent comme prétexte pour repousser les délais, comme le vôtre l'a fait.


Maintenant que les délais de conditions suspensives sont dépassées et que le constructeur n'a pas rempli ses obligations, vous pouvez effectivement rompre votre contrat (d'après les éléments qu'on a en tout cas).
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Messages : Env. 2000
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Membre utile Env. 1000 message Val De Marne
Dyan a écrit:Bonjour,

VEFA et CCMI, ce sont deux choses complètement différentes, vous ne pouvez pas avoir signé l'un à la place de l'autre par erreur. En revanche un constructeur n'a pas le droit de posséder ou de vendre un terrain, donc ça partait mal... Et pour l'avenant, rien du tout : la crise sanitaire n'a pas modifié les délais dans le bâtiment (même si ce n'est pas forcément très juste pour ces professions), mais beaucoup de constructeurs s'en servent comme prétexte pour repousser les délais, comme le vôtre l'a fait.


Maintenant que les délais de conditions suspensives sont dépassées et que le constructeur n'a pas rempli ses obligations, vous pouvez effectivement rompre votre contrat (d'après les éléments qu'on a en tout cas).

D’autant plus qu’on parle là d’un délai purement administratif et autant on peut comprendre qu’un délai puisse être réclamé du fait d’un chantier ayant pris du retard au vue de la cacophonie du premier confinement, autant sur de l’administratif pure, difficile de plaider un quelconque retard puisque cela pouvait parfaitement être traité à distance. Bref, c’était deja pas très legal de faire un CCMI avec un constructeur propriétaire du terrain, il vaut mieux vous séparer rapidement de ce genre de « professionnel ».
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Messages : Env. 1000
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Env. 10 message Ain
Merci pour vos réponses jusqu'à maintenant. Malgré le retard, j'ai décidé de poursuivre le projet - maintenant je suis à l'aube de signer l'acte authentique chez le notaire.

Apres avoir étudié le projet de l'acte, je comprends finalement la nature du problème qui est survenu entre le constructeur et le premier notaire. Le constructeur veut appliquer le régime de la TVA sur la marge, alors 20% sur la différence entre son prix d'achat et le prix de vente du terrain. Le premier notaire a refusé d'établir l'acte authentique avec ce régime fiscal, se référant à ces arrêts du Conseil d'Etat:

“Le régime de la TVA sur la marge prévu par l'article 268 du CGI s'applique aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s'applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d'un terrain bâti, quand le bâtiment qui y était édifié a fait l'objet d'une démolition de la part de l'acheteur-revendeur” (CE, décision du 27 mars 2020, n° 428234).
 
“les règles de calcul dérogatoires de la TVA s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti” (CE, décision du 1er juillet 2020, n° 431641).

En effet, mon constructeur a acheté le terrain comme terrain bâti. Il a démoli le bâtiment, avant de lotisser et revendre le terrain. Selon les arrêts du Conseil d'Etat, il devrait alors payer la TVA sur la valeur totale du terrain.

Néanmoins, il a trouvé un autre notaire qui le laissera appliquer la TVA sur la marge - ce qui me semble illégal.

La différence pour moi comme acquéreur: les frais de notaire seront 8%, au lieu de 2-3%.

Le rendez-vous de signature est prévu pour ce vendredi. Est-ce que je pourrais faire une réclamation auprès de la chambre des notaires, et/ou l'administration fiscale?
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Membre utile Env. 1000 message Val De Marne
tcorneli a écrit:Merci pour vos réponses jusqu'à maintenant. Malgré le retard, j'ai décidé de poursuivre le projet - maintenant je suis à l'aube de signer l'acte authentique chez le notaire.

Apres avoir étudié le projet de l'acte, je comprends finalement la nature du problème qui est survenu entre le constructeur et le premier notaire. Le constructeur veut appliquer le régime de la TVA sur la marge, alors 20% sur la différence entre son prix d'achat et le prix de vente du terrain. Le premier notaire a refusé d'établir l'acte authentique avec ce régime fiscal, se référant à ces arrêts du Conseil d'Etat:

“Le régime de la TVA sur la marge prévu par l'article 268 du CGI s'applique aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s'applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d'un terrain bâti, quand le bâtiment qui y était édifié a fait l'objet d'une démolition de la part de l'acheteur-revendeur” (CE, décision du 27 mars 2020, n° 428234).
 
“les règles de calcul dérogatoires de la TVA s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti” (CE, décision du 1er juillet 2020, n° 431641).

En effet, mon constructeur a acheté le terrain comme terrain bâti. Il a démoli le bâtiment, avant de lotisser et revendre le terrain. Selon les arrêts du Conseil d'Etat, il devrait alors payer la TVA sur la valeur totale du terrain.

Néanmoins, il a trouvé un autre notaire qui le laissera appliquer la TVA sur la marge - ce qui me semble illégal.

La différence pour moi comme acquéreur: les frais de notaire seront 8%, au lieu de 2-3%.

Le rendez-vous de signature est prévu pour ce vendredi. Est-ce que je pourrais faire une réclamation auprès de la chambre des notaires, et/ou l'administration fiscale?

Bonsoir,

Quel est l’intérêt de vous répondre puisque visiblement vous n’écoutez pas nos conseils ? Vous êtes face à un constructeur qui ne respecte aucune règle et semble prêt à beaucoup de chose pour ne rien respecter et vous chercher un moyen de faire valoir vos droits à posteriori, ça n’a aucun sens. Soit vous arrêtez tout et prenez le temps de faire appel à votre propre notaire (ça ne vous coûtera rien de plus, les honoraires seront partagés entre les deux notaires) afin qu’il vous accompagne face à ce charlatan, soit vous continuez à vous faire avoir et dans ce cas, je vous souhaite une excellente construction avec de nombreux avenants à venir!
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Membre super utile Env. 3000 message Haute Garonne
Ce qu'a dit Difock788 est très cash mais je partage son avis. Tenter de faire valoir ses droits à postériori est toujours plus compliqué alors que vous aviez eu plusieurs mois pour le faire (et quasiment un mois depuis votre avant-dernier message).

Oui ce que le CST tente de faire sur la marge est probablement illégal, mais à priori la légalité il semble s'en moquer vu qu'il vous propose un CCMI alors qu'il est propriétaire du terrain. Ce qui rappelons-le encore une fois est interdit. Pas autorisé. Pas légal. Une entourloupe. Appelez-ça comme vous voulez, le contrat doit être dans ce cas-là une VEFA, et le CST un promoteur.

Donc vous savez sciemment que le CST commence très mal et a mis ses deux pieds dans l'illégalité mais vous souhaitez quand-même continuer avec lui... Comme dit par Difock788 ne vous attendez pas à des miracles concernant le respect des lois, des DTU et des contrats par la suite.
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Env. 10 message Ain
Merci pour vos réponses. Entre-temps, le premier notaire m'a confirmé que le contrat CCMI est juste dans mon cas. J'observe que la société qui vend le terrain n'a pas le même nom que le constructeur, mais ils sont menés et représentés par le même patron. Peut-être c'est une construction juridique pour satisfaire la séparation entre les constructeurs et les lotisseurs qui est apparemment exigé par loi.
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Messages : Env. 10
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Membre super utile Env. 3000 message Haute Garonne
Du coup c'est un contournement de la loi. Ça reste pas net et oui c'est clairement pour ne pas être qualifié de promoteur.

Voici ce que j'ai trouvé : attention c'est nébuleux... https://www.lemoniteur.fr/article/le-ccmi-s-applique-si-le-c[...]ement-le-terrain.655319

Donc oui à priori le CCMI s'applique, mais je trouve la manière de faire très moche. Si le CST ne vous convient pas, rapprochez-vous de l'AAMOI pour voir si vous ne pourriez pas garder le terrain mais casser le CCMI par la suite.
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Picto recompense Membre super utile
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Membre ultra utile Env. 4000 message Saint Germain En Laye (78)
Bonjour,
Le Moniteur a la bonne pratique d'indiquer que son avis est sous réserve de l'avis des tribunaux.
Parce que précisément, dans le procès ou L'AAMOI a mis une torgnole aux sociétés attaquées du GROUPE AVENIR, le juge a précisé que la vente d'un terrain par une autre société du groupe était irrégulière.
Dans tous les cas il faudrait vérifier au préalable que les deux sociétés ne sont pas liées financièrement.

Et puis une société qui est prête à frauder le fisc même contre l'avis de son notaire, on se demande comment elle ne serait pas prête à s'asseoir sur les obligations qu'elle a vis-à-vis d'un particulier.
Nous vous souhaitons bon courage en vous rappelant quand même que rien ne vous obligeait à signer le contrat de construction avec lui.

Et ce d'autant que dans le cas des ventes liées, le constructeur qui pense ne pas avoir de concurrence n'a pas tendance à tirer les prix vers le bas.
Association AAMOI
Vous prendrez le droit
www.aamoi.info
Je ne réponds pas au MP demandant des conseils juridiques qui doivent être posé en public. Je ne réponds pas plus si un MP me demande de répondre à un message public.
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 4000
De : Saint Germain En Laye (78)
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