Dépendance de 40 m² non déclarée il y a 15 ans. Régularisation, risques?

Bonjour,

La prescription pénale survient après 6 ans à compter de l'achèvement des travaux.

Puisque la construction était soumise à permis de construire, la prescription décennale ne s'applique pas (L.421-9 du code de l'urbanisme).

La régularisation s'apprécie au regard des règles existantes au jour où elle est demandée. Sans régularisation les travaux sur cette construction, à l'exception des réparations et entretien ordinaire, feront l'objet d'un refus.

Bonjour,

Merci pour votre réponse rapide!

Quand vous dîtes que "la construction était soumise à permis de construire, la prescription décennale ne s'applique pas (L.421-9 du code de l'urbanisme)", qu'est ce que cela signifie? (désolée, je n'ai pas bien compris..)

Concernant la régularisation, justement, s'il n'y a pas souhait de travaux mais de projection de vente future de la maison et donc avec, évidemment, de cette fameuse dépendance non déclarée au fond du jardin, est ce que cela pourrait entraver la vente? Concrètement, s'il y a refus de régularisation, que faut-il faire pour pouvoir vendre?

Merci de nouveau!

Car je me demande également, comment prouver que la construction date d'il y a 15 ans... (non réalisée par une entreprise donc pas de factures).

Lia33 a écrit:

Quand vous dîtes que "la construction était soumise à permis de construire, la prescription décennale ne s'applique pas (L.421-9 du code de l'urbanisme)", qu'est ce que cela signifie? (désolée, je n'ai pas bien compris..)

Cela signifie que tout permis de construire ou déclaration préalable que vous pourriez déposer pour un projet sur cette construction pourra être refusé sur le seul motif que la construction est irrégulière (édifiée sans autorisation).

Lia33 a écrit:

Concernant la régularisation, justement, s'il n'y a pas souhait de travaux mais de projection de vente future de la maison et donc avec, évidemment, de cette fameuse dépendance non déclarée au fond du jardin, est ce que cela pourrait entraver la vente? Concrètement, s'il y a refus de régularisation, que faut-il faire pour pouvoir vendre?

Non déclaration à l'urbanisme d'accord, mais par rapport aux services fiscaux : y a-t-il eu déclaration ?
Un notaire consciencieux remarquera que cette construction n'a fait pas été déclarée ni autorisée, des acquéreurs pourraient demander une diminution du prix de vente en compensation ou exiger une régularisation par PC ou démolition.

salade bio a écrit:

1) Cela signifie que tout permis de construire ou déclaration préalable que vous pourriez déposer pour un projet sur cette construction pourra être refusé sur le seul motif que la construction est irrégulière (édifiée sans autorisation).

>> Il y a eu 2 agrandissements réalisés ces dernières années au niveau de la maison (bien déclarés!). Pourquoi l'ont ils accepté alors malgré cette dépendance?


2) Non déclaration à l'urbanisme d'accord, mais par rapport aux services fiscaux : y a-t-il eu déclaration ?
Un notaire consciencieux remarquera que cette construction n'a fait pas été déclarée ni autorisée, des acquéreurs pourraient demander une diminution du prix de vente en compensation ou exiger une régularisation par PC ou démolition.

>> Non, au niveau des services fiscaux cela n'a pas été le cas (je pensais que cela allait forcément de paire lorsqu'il y avait déclaration auprès de l'urbanisme). D'ailleurs, est ce qu'il est possible que toutes ces années soient jugées comme des "dettes" auprès des impôts?
Oui, je n'en doute pas, d'où le souhait de faire les choses en bonne et due forme et de mettre tout ça "aux normes", mais ma question était : s'il y a cette demande de régularisation, que la mairie refuse. Que serait il judicieux de faire avant de se lancer dans une vente ? 
Concrètement, il n'y aurait pas d'autre choix que : soit démolir cette dépendance en amont "au cas où" pour être tranquille sur ce point, soit que les futurs acquéreurs acceptent d'acheter sachant que cette dépendance est non déclarée, c'est cela ?

Et d'ailleurs, comment les acheteurs pourraient "exiger" une démolition si le garage a plus de 15 ans?

Lia33 a écrit:

>> Il y a eu 2 agrandissements réalisés ces dernières années au niveau de la maison (bien déclarés!). Pourquoi l'ont ils accepté alors malgré cette dépendance?

Tout simplement parce que le service instructeur ne connait pas bien les textes, ou bien que le maire et ses élus ne veulent pas les appliquer.

Lia33 a écrit:

>> Non, au niveau des services fiscaux cela n'a pas été le cas (je pensais que cela allait forcément de paire lorsqu'il y avait déclaration auprès de l'urbanisme). D'ailleurs, est ce qu'il est possible que toutes ces années soient jugées comme des "dettes" auprès des impôts?

Concernant les impôts je laisse la réponse à plus compétent.

Lia33 a écrit:

Concrètement, il n'y aurait pas d'autre choix que : soit démolir cette dépendance en amont "au cas où" pour être tranquille sur ce point, soit que les futurs acquéreurs acceptent d'acheter sachant que cette dépendance est non déclarée, c'est cela ?

C'est ça, sur ce point la balle est plutôt du côté de l'acquéreur.

Lia33 a écrit:

Et d'ailleurs, comment les acheteurs pourraient "exiger" une démolition si le garage a plus de 15 ans?

Parce qu'ils ne veulent pas avoir à régulariser eux mêmes les travaux irréguliers d'autrui.

Bonjour,
J'ai eu le cas lors de notre achat. Idem, dépendance non déclarée à l'urbanisme (aux impôts oui).
Le service d'urbanisme m'a dit que je n'avais rien à faire tant que je n'avais pas de projet de transformation. Si c'était le cas dépose de permis de régularisation.
Il me semble que côté impôts c'est 2ans maximum d'amende sur la taxe foncière que vous auriez payé. À vérifier.
Le notaire avait tiqué, mais c'est nous qui avons insisté car pour nous ça ne remettait pas l'achat en question. Ce qui peut être le cas pour certains acquéreurs.

Lia33 a écrit:

Et d'ailleurs, comment les acheteurs pourraient "exiger" une démolition si le garage a plus de 15 ans?

Parce qu'ils ne veulent pas avoir à régulariser eux mêmes les travaux irréguliers d'autrui.

>> Cela je l'entends bien, mais peuvent ils l'exiger légalement? 
Ou ce serait une clause dans l'acte de vente qui dirait "grosso modo" que la vente sera effective seulement en cas de démolition de cette construction (si c'est le souhait des acheteurs), et après libre à nous d'accepter en ce sens?

En gros, si je résume la situation :
- si pas de vente mais que nous voulons quand même régulariser pour nous mêmes : soit acceptée, soit refus, mais dans ce cas, cela ne risque "rien" (c'est à dire on ne pourra pas être obligés de démolir), à part peut être côté fiscal c'est ça?
- Si projet de vente, dans le cas où refus de la mairie : ce seront des accords à trouver avec les acheteurs et à notifier dans l'acte de vente, c'est cela? (pour ne pas être embêtés après la vente)

.

Lia33 a écrit:

RaphRaphael a écrit:

Bonjour,
J'ai eu le cas lors de notre achat. Idem, dépendance non déclarée à l'urbanisme (aux impôts oui).
Le service d'urbanisme m'a dit que je n'avais rien à faire tant que je n'avais pas de projet de transformation. Si c'était le cas dépose de permis de régularisation.
Il me semble que côté impôts c'est 2ans maximum d'amende sur la taxe foncière que vous auriez payé. À vérifier.
Le notaire avait tiqué, mais c'est nous qui avons insisté car pour nous ça ne remettait pas l'achat en question. Ce qui peut être le cas pour certains acquéreurs.

Bonjour, merci

- D'accord, donc en gros, vous avez accepté d'acheter en connaissance de cause (c'est à dire ne sachant pas si ce serait régularisable un jour finalement) ? Donc en fait, il faudrait simplement "tomber" sur des acquéreurs qui seraient d'accord malgré cette potentialité? Il n'y a pas de risques pour nous après vente?

- J'ignorais totalement que l'on pouvait déclarer aux impôts sans l'être à l'urbanisme..! Qui peut délivrer cette information concernant l'amende ?

Oui c'est tout-à-fait cela. Pas de risque pour vous si tout est clair sur l'acte. Dans le notre par exemple il est stipulé que le garage n'est pas déclaré à l'urbanisme.
Mais il vous faut tomber sur les bons acheteurs. Nous ça a été un coup de coeur, et renseignements pris à l'urbanisme ça passait donc on a continué. Avec un autre son de cloche de leur part on n'aurait peut-être pas fait pareil,ou avec prise en compte du coût de la démolition dans le prix d'achat.
Sinon en effet urbanisme et impôts sont deux entités totalement distinctes.
Il vous faut plutôt chercher sur les forums juridiques, la question a amplement été abordée.

Le risque pourrait être, par contre, que les potentiels acquéreurs se renseignent comme vous auprès de l'urbanisme à titre informatif (donc il pourrait y avoir plusieurs "visiteurs"), en donnant notre adresse etc, et que l'urbanisme soit informé de cela, vienne vers nous afin de constater qu'il y a une construction illégale et donc obligation de démolition?

J ai ete dans le meme cas sur ma precedente maison: piscine non declaree a l urbanisme et aux impots, garage non declaré a l un ou l autre.

Dans la description du bien lorsque je l ai achete, nous n avons pas mis le garage ni la piscine, et lors de la vente il y a deux ans, idem.

Le vendeur de l epoque avait été clair, j ai pris le risque en toute connaissance de cause, lorsque j ai vendu, j ai été clair avec l acheteur quia egalement pris son risque en connaissance de cause.

Au niveau du prix, les deux transactions se sont faites en annoncant que le prix demandé tenait compte de la non declaration de la piscine et du garage, et ce point n a pas entrainé de negociation particuliere. Dans les deux cas, il y a eu negociation sur le prix, mais en aucun cas une negociation specifique sur ces deux points.

Si un acheteur va consulter le cadastre et fait remarquer que votre construction ne figure pas sur le cadastre, je doute fort que votre mairie entame une procedure

Merci pour votre réponse !
Vous l'aviez spécifié dans l'acte de vente à chaque fois?

Car je me demande également, comment prouver que la construction date d'il y a 15 ans... (non réalisée par une entreprise donc pas de factures ).

Dans l acte de vente, il y a un format immuable propre a tous les contrats, dont, la description du bien. Ni la pisicine ni le garage n etaient mentionnés sur les actes. En clair, ils n existent pas.

Au cas ou l acheteur soit condamné a demolir quelque temps apres son achat, il devient tres compliqué de se retourner contre le vendeur.

Le fait que la chose litigieuse ne soit pas sur le contrat, alors qu elle est evidemment visible a la visite ou dans les photos de l annonce, montre que l acheteur savait que ceci n etait pas déclaré. Difficile de faire prosperer en justice

Au pire, vous pouvez rediger un document privé, non notarié,a signer avant l acte de vente, qui stipule que le garage n a pas fait l objet de PC et que l acheteur en fait son affaire. Votre notaire peut vous conseiller sur ce point, voir meme le rediger, mais en tant qu officier ministeriel, il ne peut l enregistrer. A garder precieusement dans vos archives

Le problème étant que cette dépendance existera sur le compte rendu du diagnostic (les diagnostiqueurs contactés à titre informatif dans l'hypothèse d'une vente ont TOUS affirmé que ce serait obligatoire), donc existante dans l'acte de vente..

CATERHAM a écrit:

Dans l acte de vente, il y a un format immuable propre a tous les contrats, dont, la description du bien. Ni la pisicine ni le garage n etaient mentionnés sur les actes. En clair, ils n existent pas.

Au cas ou l acheteur soit condamné a demolir quelque temps apres son achat, il devient tres compliqué de se retourner contre le vendeur.

Pourquoi devraient ils être condamnés à démolir puisque la construction date de 15 ans?

Le fait que ce soit dans le diagnostic est bien pour vous, cela prouve que le batiment etait existant et que votre vendeur le savait. Et si ca n est pas sur le descriptif, c est que votre acheteur savait que le batiment n etait pas legitime

Il est tres frequent de voir des actes de vente qui ne mentionnent pas de piscine mais qui ont en annexe les certificats de presence d un dispositif de securité......

CATERHAM a écrit:

Le fait que ce soit dans le diagnostic est bien pour vous, cela prouve que le batiment etait existant et que votre vendeur le savait. Et si ca n est pas sur le descriptif, c est que votre acheteur savait que le batiment n etait pas legitime

 
Mais justement, ils ne pourraient pas faire prévaloir leur bonne foi et dire "nous pensions qu'il était déclaré" après vente?

Une preuve par photo aérienne (sur le site geoportail par exemple) suffirait pour montrer l'existence de la construction il y a plus de 10 ans?

Lia33 a écrit:

Le risque pourrait être, par contre, que les potentiels acquéreurs se renseignent comme vous auprès de l'urbanisme à titre informatif (donc il pourrait y avoir plusieurs "visiteurs"), en donnant notre adresse etc, et que l'urbanisme soit informé de cela, vienne vers nous afin de constater qu'il y a une construction illégale et donc obligation de démolition?

Non si vous pouvez démontrer que la construction a été achevée il y a plus de 6 ans, si en plus le maire ne peut pas justifier d'une procédure contentieuse.

CATERHAM a écrit:

J ai ete dans le meme cas sur ma precedente maison: piscine non declaree a l urbanisme et aux impots, garage non declaré a l un ou l autre.

Dans la description du bien lorsque je l ai achete, nous n avons pas mis le garage ni la piscine, et lors de la vente il y a deux ans, idem.

Ce qui flirte bon avec la fraude, en plus de notaires complaisants...

CATERHAM a écrit:

Si un acheteur va consulter le cadastre et fait remarquer que votre construction ne figure pas sur le cadastre, je doute fort que votre mairie entame une procedure

Et ajoutez des tiers qui dénoncent les travaux irréguliers ou les maires qui traquent les piscines sans autorisation : ça fait une accumulation d'emmerdements que vous pourriez vous éviter.

CATERHAM a écrit:

Au pire, vous pouvez rediger un document privé, non notarié,a signer avant l acte de vente, qui stipule que le garage n a pas fait l objet de PC et que l acheteur en fait son affaire.

Pourquoi ne pas déclarer les choses plutôt que de multiplier les points litigieux...

salade bio a écrit:

Lia33 a écrit:

Le risque pourrait être, par contre, que les potentiels acquéreurs se renseignent comme vous auprès de l'urbanisme à titre informatif (donc il pourrait y avoir plusieurs "visiteurs"), en donnant notre adresse etc, et que l'urbanisme soit informé de cela, vienne vers nous afin de constater qu'il y a une construction illégale et donc obligation de démolition?

Non si vous pouvez démontrer que la construction a été achevée il y a plus de 6 ans, si en plus le maire ne peut pas justifier d'une procédure contentieuse.

Cela revient à une des mes dernières questions, comment prouver sa date de création? Par photo en vue aérienne? (j'ai regardé sur le site geoportail, photo datant entre 2000 et 2005, et cela apparait déjà)
MERCI

Personnellement, je ne comprends pas pourquoi certains vont s'embarquer dans ce genre d'histoires. Il faut vraiment aimer les emm*****. Et je serais partisan d'interdire la vente de tout bien qui n'est conforme. Ca calmera les petits rigolos.

D'ailleurs, une petite vidéo pour méditer :
https://www.youtube.com/watch?v=D44iD8mNdyE&ab_channel=AFP

Bonsoir, nous ne cherchons pas les histoires, nous cherchons justement à faire en sorte que la situation soit régularisée si projet de mise en vente..

Lia33 a écrit:

Bonsoir, nous ne cherchons pas les histoires, nous cherchons justement à faire en sorte que la situation soit régularisée si projet de mise en vente..

Ce n'est pas directement de vous que je parle, mais de ceux qui font sciemment construire sans autorisation. Pour qui se prennent-ils ? Il y a des règles pour tous. Forcément quand ensuite on vend, ça crée des problèmes.

Il faudrait interdire les ventes de biens non conformes. Tout simplement.

Et un redressement total des taxes non réglées devrait être la norme, y compris si cela doit faire un redressement sur 15 ans. Pourquoi l'honnête citoyen devrait-il payer une taxe pendant 15 ans, et le malhonnête n'avoir à payer qu'une amende symbolique bien loin de ces 15 ans de taxe ? C'est une réelle incitation à la non déclaration.

Oui je comprends, et puis sans parler de la tranquillité d'esprit, c'est surtout ça le plus embêtant au final selon moi.

Toutefois, quand vous dîtes qu'il faudrait interdire la vente si tout n'est pas déclaré, dans ce cas, cela signifierait que la vente d'une maison serait bloquée pour toujours !! (En partant de l'hypothèse où une construction ne serait pas régularisable).

Parfois, tout le monde n'a pas connaissance de la nécessité de passer par des déclarations, permis.. (je pense par exemple à des abris de jardin de 10 ou 15 m², je crois que là aussi c'est nécessaire, me semble-t-il..). Je ne dis pas que c'est la majorité, mais il y en a! Le cas inverse, oui, cela me semble être un peu ridicule.

Lia33 a écrit:

Toutefois, quand vous dîtes qu'il faudrait interdire la vente si tout n'est pas déclaré, dans ce cas, cela signifierait que la vente d'une maison serait bloquée pour toujours !! (En partant de l'hypothèse où une construction ne serait pas régularisable).

Parfois, tout le monde n'a pas connaissance de la nécessité de passer par des déclarations, permis.. (je pense par exemple à des abris de jardin de 10 ou 15 m², je crois que là aussi c'est nécessaire, me semble-t-il..). Je ne dis pas que c'est la majorité, mais il y en a! Le cas inverse, oui, cela me semble être un peu ridicule.

Ce que je propose est simple : pas de vente en cas de non conformité.

Si la non conformité est régularisable : régularisation obligatoire et paiement de tous les arriérés fiscaux pour pouvoir vendre.

Si la non conformité est non régularisable : destruction de la non conformité ou alors pas de vente. A un moment il y a des règles, chacun doit assumer s'il décide de ne pas les suivre.

. 

Alyénor a écrit:

Lia33 a écrit:

Toutefois, quand vous dîtes qu'il faudrait interdire la vente si tout n'est pas déclaré, dans ce cas, cela signifierait que la vente d'une maison serait bloquée pour toujours !! (En partant de l'hypothèse où une construction ne serait pas régularisable).

Parfois, tout le monde n'a pas connaissance de la nécessité de passer par des déclarations, permis.. (je pense par exemple à des abris de jardin de 10 ou 15 m², je crois que là aussi c'est nécessaire, me semble-t-il..). Je ne dis pas que c'est la majorité, mais il y en a! Le cas inverse, oui, cela me semble être un peu ridicule.

Ce que je propose est simple : pas de vente en cas de non conformité.

Si la non conformité est régularisable : régularisation obligatoire et paiement de tous les arriérés fiscaux pour pouvoir vendre.

Si la non conformité est non régularisable : destruction de la non conformité ou alors pas de vente. A un moment il y a des règles, chacun doit assumer s'il décide de ne pas les suivre.

Oui, car actuellement, si j'ai tout bien suivi, finalement, il n'y aurait aucun "souci" de vendre que ce soit régularisé ou non, tant que les 2 parties sont d'accord, et que le notaire le prévoit dans l'acte ?

Exactement

Et du coup si l'acheteur accepte en connaissance de cause, ce serait lui qui finirait par devoir payer les arrierés fiscaux s'il y en a, et qu'une fois propriétaire, il souhaite régulariser ?

Et finalement, en souhaitant régulariser une construction d'il y a 15 ans, le seul risque encouru sera donc les arrierés, mais la démolition ne pourra plus être ordonnée vu la date d'ancienneté, si elle ne s'avère pas régularisable?
Je pense notamment à une réponse de "salade bio" qui évoquait le fait que les acquéreurs pourraient exiger une démolition..

Ah oui d'ailleurs autre question à laquelle je pense pour la demande de régularisation à la mairie : faut-il dire que c'est une construction déjà existante depuis 15 ans non déclarée, ou faire comme si elle n'avait pas encore été construite? (donc une simple demande de permis de construire)

Lia33 a écrit:

Ah oui d'ailleurs autre question à laquelle je pense pour la demande de régularisation à la mairie : faut-il dire que c'est une construction déjà existante depuis 15 ans non déclarée, ou faire comme si elle n'avait pas encore été construite? (donc une simple demande de permis de construire)

Jouez carte sur table et déposez un PC pour la régularisation de la construction d'un bâtiment de 40 m². Vous avez vérifié que la régularisation est possible (PLU, éventuel plan de prévention des risques, etc.) ?

Alyénor a écrit:

Il faudrait interdire les ventes de biens non conformes. Tout simplement.

C'est extrêmement sévère, pensez à toutes les constructions devenues non conformes suite aux modifications du PLU, à tous les gens de bonne foi qui n'ont pas déclaré l'achèvement pour les constructions avant le 01/10/2007, ceux qui n'ont pas pu achever leur construction faute de budget/perte d'emploi, etc.
Là où il faut taper un grand cout c'est :
- lors de la construction irrégulière, les maires/préfets et tribunaux ne doivent plus être laxistes face à des constructeurs clairement de mauvaise foi
- contre les notaires complaisants qui ne prennent pas la peine de sécuriser une vente, ou ceux qui sont clairement complices

Bonjour,

- Oui oui c'est le but. Est-il nécessaire d'avoir recours à un architecte?

- Concernant la PLU, j'ai regardé. Je ne suis pas experte, mais la règle qui semblerait potentiellement freiner, serait celle concernant un aqueduc souterrain (donc on ne sait pas où est-il précisément) qui passe à proximité : il faut respecter une distance de 10 m. Toutefois il y a des voisins qui ont des garages qui sont un peu plus proches de ce dernier que le nôtre, donc je me dis que si cela n'a pas été dérangeant pour eux, pourquoi serait ce le cas? 

Bonne journée

Lia33 a écrit:

Bonjour,

- Oui oui c'est le but. Est-il nécessaire d'avoir recours à un architecte?

Pas obligatoire.

Bonjour Lia33,

Il est possible que les futurs acquéreurs demandent la démolition de la dépendance si cette dernière est illégale et que sa présence représente un risque pour eux, par exemple s'ils craignent d'avoir à gérer des problèmes de régularisation par la suite. Cependant, ils ne peuvent pas exiger légalement cette démolition. Je vous conseil ce field sur ce même forum concernant le permis de construire et les dépendances. Tout dépend du compromis qui sera établi entre vous et les acquéreurs lors de la négociation de vente. Ils peuvent effectivement conditionner leur achat à la démolition de la dépendance, et c'est à vous de voir si vous acceptez cette condition ou non.

Pour ce qui est de la régularisation, vous avez bien résumé. Si vous tentez de régulariser la situation auprès de la mairie et que celle-ci refuse, cela ne change pas grand-chose pour vous tant que vous ne vendez pas. Cependant, il peut y avoir des implications fiscales si la construction a augmenté la valeur de votre propriété et que vous ne l'avez pas déclarée aux services fiscaux.

Si vous envisagez de vendre, et que la mairie refuse de régulariser la dépendance, il faudra négocier avec les futurs acquéreurs. Vous devrez mentionner la situation dans l'acte de vente pour éviter tout problème futur.

Dans tous les cas, je vous conseille de consulter un professionnel ou un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme pour bien comprendre vos options et les risques associés.