Limites séparatives dans un lotissement par DP

Bonjour (c'est plus agréable de commencer par une salutation)

Les terrains constituent un lotissement (L.442-1 CU) : division en propriété dans le but de bâtir ? Votre projet est de bâtir en tant que propriétaire sur les 3 lots ?

Si la commune est couverte par un PLU, ce dernier s'oppose-t-il au 3e al. de l'article R.151-21 CU ?

Bonjour (je l'avais déjà mis dans un autre sujet ce jour, au temps pour moi)

Division parcellaire dans le but de bâtir effectivement.
Je ne vois rien dans le PLU qui fasse référence à R.151

l3chvck a écrit:

Bonjour (je l'avais déjà mis dans un autre sujet ce jour, au temps pour moi)

Division parcellaire dans le but de bâtir effectivement.
Je ne vois rien dans le PLU qui fasse référence à R.151

Autant pour moi, je n'avais pas fait le lien avec l'autre sujet.

Même si le PLU s'opposait à l'instruction à l'échelle du terrain avant division (R.151-21 CU), mais puisque les 3 lots constitueront votre unité foncière il me semble que les limites internes aux lots 1 à 3 ne seront pas opposables.
Bien entendu si vous cédez 1 ou plusieurs lots entre temps les choses seront différentes.

OK merci pour votre réponse. Dans le cas où je ne respecte pas les 4m entre le lot 1 et le lot 3, cela veut il dire qu'il faut "asseoir" la demande de PC sur les 2 lots, ou je peux me contenter d'associer le PC au lot 1 uniquement ?

Une fois construit, si je désire vendre le lot 3, ca ne posera pas de problème ?

l3chvck a écrit:

OK merci pour votre réponse. Dans le cas où je ne respecte pas les 4m entre le lot 1 et le lot 3, cela veut il dire qu'il faut "asseoir" la demande de PC sur les 2 lots, ou je peux me contenter d'associer le PC au lot 1 uniquement ?

Une fois construit, si je désire vendre le lot 3, ca ne posera pas de problème ?

Bonjour,

Même si vous construisez uniquement sur le lot 1 il faut poser le PC sur la totalité de votre propriété.
A savoir tous les lots acquis. Vous pourrez dasn le futur redéposer une DP pour vendre de nouveaux futurs lots si vous le souhaitez ou les mêmes d'ailleurs. 
Vous serez dans ce dernier cas obligé de redéposer une DP car division d'un ténement même sans division fonciére (division de parcelles au cadastre).
Cdlt

licence4_06 a écrit:

l3chvck a écrit:

OK merci pour votre réponse. Dans le cas où je ne respecte pas les 4m entre le lot 1 et le lot 3, cela veut il dire qu'il faut "asseoir" la demande de PC sur les 2 lots, ou je peux me contenter d'associer le PC au lot 1 uniquement ?

Une fois construit, si je désire vendre le lot 3, ca ne posera pas de problème ?

Bonjour,

Même si vous construisez uniquement sur le lot 1 il faut poser le PC sur la totalité de votre propriété.
A savoir tous les lots acquis. Vous pourrez dasn le futur redéposer une DP pour vendre de nouveaux futurs lots si vous le souhaitez ou les mêmes d'ailleurs. 
Vous serez dans ce dernier cas obligé de redéposer une DP car division d'un ténement même sans division fonciére (division de parcelles au cadastre).
Cdlt

OK, mais situation un peu complexe.
Révision du PLU en cours. La DP a été acceptée donc je dispose de la cristallisation de 5 ans pour faire construire sur les 3 lots avec l'ancien PLU. Cependant la mairie ne peut pas me dire si ces 3 lots vont rester constructibles dans le nouveau PLU. Avant d'acheter les terrains je vais déposer un PC pour construire sur le lot 1, j'ai donc 2 solutions:

Déposer le PC pour le lot 1 en respectant les 4m réglementaires avec les lots 2 et 3.
Déposer le PC pour l'ensemble des 3 lots, afin de m'affranchir de ces 4m de retrait entre les lots.

Dans le second cas et dans l'hypothèse où la mairie décidait finalement de classer les 3 lots en Agricole ou Naturel sur le nouveau PLU, j'imagine que je ne pourrais plus redéposer une DP pour vendre de nouveaux futurs lots ?

Sachant aussi que si je comprends bien avec la loi ZAN, à partir du moment où ils accordent un PC, c'est l'ensemble de la surface du terrain qui est considérée comme artificialisée. Je pense que la Mairie va s'étouffer si je présente un projet de construction à 100% sur le lot 1, mais qui va consommer 100% de la surface des lots 1+2+3 dans le quota très maigre qu'il reste pour 2021-2030. Et que tout va être fait et pretexté pour me refuser le PC ?

Déposer le PC pour le lot 1 en respectant les 4m réglementaires avec les lots 2 et 3.

Déposer le PC pour l'ensemble des 3 lots, afin de m'affranchir de ces 4m de retrait entre les lots.

Dans le second cas et dans l'hypothèse où la mairie décidait finalement de classer les 3 lots en Agricole ou Naturel sur le nouveau PLU, j'imagine que je ne pourrais plus redéposer une DP pour vendre de nouveaux futurs lots ?

Que ce soit le premier ou le deuxième cas si les parcelles sont en zone non constructible il n'y aura pas de possibilité de revendre les lots 2 et 3 car vous devrez redéposer une DP pour division de ténement !!
Elle sera refusée car parcelles en zone n0n constructible.

Vous seul pourrez construire sur les lots 2 et 3 (dans les 5 ans de cristallisation des droits à construire) et revendre après obtention de la conformité.

Sachant aussi que si je comprends bien avec la loi ZAN, à partir du moment où ils accordent un PC, c'est l'ensemble de la surface du terrain qui est considérée comme artificialisée. Je pense que la Mairie va s'étouffer si je présente un projet de construction à 100% sur le lot 1, mais qui va consommer 100% de la surface des lots 1+2+3 dans le quota très maigre qu'il reste pour 2021-2030. Et que tout va être fait et pretexté pour me refuser le PC ?

A confirmer pour la superficie prise en compte dans l'artificialisation. Je ne maitrise pas encore le sujet.

Cdlt

Merci pour votre réponse. J'ai du mal à comprendre cette histoire de tenement. Le propriétaire actuel a effectué une DP pour division parcellaire en vue de construire. Elle peut vendre les 3 lots à des personnes différentes qui ont tous 5 ans (à partir de la DP) pour construire.

Par contre si elle vend les 3 lots à la même personne c'est comme si la division parcellaire n'était pas effective pour ces 3 lots ?

Afin de conserver la cristallisation des droits, il faudrait que chaque lot soit vendu à une entité différente donc ? Par exemple 3 SCI différentes ?

Si c'est bien le cas, merci d'avoir attiré mon attention sur cette subtilité !

l3chvck a écrit:

Merci pour votre réponse. J'ai du mal à comprendre cette histoire de tènement. Le propriétaire actuel a effectué une DP pour division parcellaire en vue de construire. Elle peut vendre les 3 lots à des personnes différentes qui ont tous 5 ans (à partir de la DP) pour construire.

Par contre si elle vend les 3 lots à la même personne c'est comme si la division parcellaire n'était pas effective pour ces 3 lots ?

Afin de conserver la cristallisation des droits, il faudrait que chaque lot soit vendu à une entité différente donc ? Par exemple 3 SCI différentes ?

Si c'est bien le cas, merci d'avoir attiré mon attention sur cette subtilité !

Un ténement c'est un ensemble de parcelles contiguës appartenant à la même personne.
Donc si vous achetez les 3 lots cela devient un ténement de 3 parcelles.

Pour les 3 SCI c'est à voir avec le notaire mais pourquoi pas !

Bonjour,

licence4_06 a écrit:

Même si vous construisez uniquement sur le lot 1 il faut poser le PC sur la totalité de votre propriété.
A savoir tous les lots acquis.

D'accord.

Citation:

licence4_06
Vous pourrez dasn le futur redéposer une DP pour vendre de nouveaux futurs lots si vous le souhaitez ou les mêmes d'ailleurs. 
Vous serez dans ce dernier cas obligé de redéposer une DP car division d'un ténement même sans division fonciére (division de parcelles au cadastre).

Là je ne vous suis pas. Dès lors que l3chvck ne fait que céder un ou plusieurs lots pourquoi devrait-il déposer à nouveau une DP de lotissement ? Le(s) lot(s) vendu(s) existe(ent) déjà et il n'y a donc pas création ou modification du lotissement.

Citation:

l3chvck
Cependant la mairie ne peut pas me dire si ces 3 lots vont rester constructibles dans le nouveau PLU.

5 ans c'est plutôt large, je suis surpris que le PADD ne soit pas voté dans ce délai surtout que la révision a déjà débuté.

Quel est votre projet dans l'idéal : bâtir sur les 3 lots ? En conserver 1 seul pour céder les 2 autres ?

Citation:

Citation:

licence4_06
Vous pourrez dasn le futur redéposer une DP pour vendre de nouveaux futurs lots si vous le souhaitez ou les mêmes d'ailleurs. 
Vous serez dans ce dernier cas obligé de redéposer une DP car division d'un ténement même sans division fonciére (division de parcelles au cadastre).

Là je ne vous suis pas. Dès lors que l3chvck ne fait que céder un ou plusieurs lots pourquoi devrait-il déposer à nouveau une DP de lotissement ? Le(s) lot(s) vendu(s) existe(ent) déjà et il n'y a donc pas création ou modification du lotissement.

salade bio Vous avez certainement raison sur ce point !!
J'avais pensé que les 3 lots formeraient un nouveau ténement mais effectivement la déclaration préalable ayant créé les lots fait qu'ils existent déjà.

Merci pour votre rectification, ca me soulage...
Donc la dans l'immédiat mon objectif c'est de construire sur le lot 1, et de garder le contrôle des lots 2 et 3. Tant que je conserve la construction du lot 1, sauf besoin d'argent, je pense pas revendre ces 2 lots. Il me restera environ 3 ans (sur 5 ans initiaux) après la fin de la construction du lot 1 pour décider dans le cas où ils seraient inconstructibles au nouveau PLU, et une bonne dizaine d'années si le PLU les conserve constructible.

On ne sait pas ce que la vie réserve, mais là tout de suite, je veux pas de voisin devant moi. C'est ma seule certitude. Quitte à ce que cela devienne à terme un mauvais investissement qui ne vaut plus rien.

Donc pour en revenir à ma question initiale, si j'ai besoin de ne pas respecter la distance des 4m de retrait par rapport au lot 3 (par exemple), est ce que je pourrais toujours revendre le lot 3 sans avoir à refaire une nouvelle autorisation d'urbanisme ?

l3chvck a écrit:

Donc pour en revenir à ma question initiale, si j'ai besoin de ne pas respecter la distance des 4m de retrait par rapport au lot 3 (par exemple), est ce que je pourrais toujours revendre le lot 3 sans avoir à refaire une nouvelle autorisation d'urbanisme ?

Oui, sa vente n'est pas conditionnée à une nouvelle DP.

salade bio a écrit:

l3chvck a écrit:

Donc pour en revenir à ma question initiale, si j'ai besoin de ne pas respecter la distance des 4m de retrait par rapport au lot 3 (par exemple), est ce que je pourrais toujours revendre le lot 3 sans avoir à refaire une nouvelle autorisation d'urbanisme ?

Oui, sa vente n'est pas conditionnée à une nouvelle DP.

salade bio  Je me pose quand même une question.

La DP de division a une durée de validité de 3 ans. La dessus je pense que nous somme d'accord.

Par contre la fin de la DP de division est la réalisation de la division du ténement.

Pour moi la DP cristallise les droits à bâtir pendant 5 ans à condition de la réalisation de la division.

Par contre si une vente d'un des 2 autres lots venait à intervenir après les 3 ans depuis la date d'obtention de la DP alors il faudrait faire une autre DP de division sauf prorogation d'1 an. Mais la mairie voudra-t-elle le faire sachant que la division a été effectuée une première fois.

Qu'en pensez-vous ?

La division n’est elle pas effective lorsque le vendeur a réalisé la vente avec moi?

licence4_06 a écrit:

La DP de division a une durée de validité de 3 ans. La dessus je pense que nous somme d'accord.

Par contre la fin de la DP de division est la réalisation de la division du ténement.

Pour moi la DP cristallise les droits à bâtir pendant 5 ans à condition de la réalisation de la division.

Tout à fait : le lotissement impliquant une division en propriété ou en jouissance, sans la finalisation de celle-ci il n'y a pas de lotissement et donc pas de cristallisation (L.442-14).

Citation:

licence4_06
Par contre si une vente d'un des 2 autres lots venait à intervenir après les 3 ans depuis la date d'obtention de la DP alors il faudrait faire une autre DP de division sauf prorogation d'1 an. Mais la mairie voudra-t-elle le faire sachant que la division a été effectuée une première fois.

Nouvelle DP oui car le lotissement n'est pas achevé. Mais en pratique combien de pétitionnaires/services instructeurs vont si loin ? En général dès lors que le géomètre matérialise la division les lotisseurs font comme si le lotissement était achevé.