Agrandir Jardin = chiffrer la plus value ?

Bonjour. Est ce que ce terrain convoité est reputé constructible ou pas au PLU?
Si oui, votre patrimoine gonflera d autant.
Si non, 1500m2 de bois ne vaut rien, ce sera juste un argument a mettre en avant quand vous vendrez votre maison. Quoique 2500m2 faut entretenir. 

Je comprends votre envie de repousser d eventuelles futures nuisances. 

Quel est le prix du m² de terrain dans votre lotissement ?
Quel est le prix au m² on vous propose pour ce terrain non constructible ?

Il y a deux façons de voir les choses:

Quelle est la plus value réalisable?
Quelle est la moins value potentielle?

Plus value, une maison de 750ke sur 1000 mètres carrés cela est cher pour une petite surface de terrain. Un espace plus important apportera plus d aisance à la maison. Terrain non constructible la seule plus value à espérer est la valeur du terrain que vous aurez payé.

Moins value, la SNCF n entretiendra probablement pas ce bois et cela risque de devenir une friche qui dévalue votre bien. De plus si un jour quelqu un l achete et s en sert pour stocker du bordel ou si cela devient constructible cela risque de dévaluer votre bien.

Si vous le pouvez, achetez.

Négocier avec la SNCF est compliqué, ils n ont pas besoin de vendre cette parcelle et donneront un prix probablement non negociavle

CATERHAM

Votre réflexion est intéressante,
Il y a beaucoup de terrains (de1000m²) qui peuvent valoir 500-600k euros.
Tout dépend de la maison, si c'est une maison de 300m² habitable ou 100m²...

Quelques informations, photos, quelques prix supplémentaire seraient les bienvenues pour mieux répondre

Oui absolument. 1000 mètres carrés de terrain en région parisienne très dense ou 1000 mètres carrés dans la Creuse ça fait un gros écart.

Dans un cas le jardin est sympa dans l autre étriqué

Merci pour vos retours,
On a acheté le terrain 400 k€. Environnement privilégié sur la métropole Lilloise.

Est ce que 1500m2 et l'absence certain de voisinage valent 75 k€ ?

Je m'y connais pas trop en prix de terrain, il y a quand même un rapport de 1 à 10 entre le terrain constructible et ce terrain "paysager".

Est ce que niveau prospect du PLU, l'augmentation de votre parcelle permet à votre maison de faire des extensions ou autre ? (je ne parle d'extension sur ce terrain non constructible mais l'augmentation de la parcelle permet =de baisser son emprise au sol etc.)

Le point de la Team sont tout a fait pertinent

Vous pouez egalement vous rapprocher d une agence immobiliere locale pour lui poser la question

Pour que l operation soit neutre, vous devez engranger 10% de plus value sur le bien en augmentant le terrain de 150%

Un des risques est de sortir du marché en proposant un bien trop couteux pour son environnement

Perso pour du terrain non constructible mais securisant une certaine tranquilité future je n y mettrais pas plus de 30e du m2. Pensez aussi aux frais de notaire. 
Apres est ce que les personnes capablent de mettre 750000 ds un bien peuvent y mettre 10% de plus? Oui je le pense.

Si vous pouvez achetez, faites le. Tot ou tard ce dernier sera exploité et vous pourriez amerement le regretter si votre bonheur est ici. 

Tentez 45000 aupres de la sncf, vous risquez juste un refus, une bonne surprise ou une nego.

Bonjour

GL5962 a écrit:

Merci pour vos retours,
On a acheté le terrain 400 k€. Environnement privilégié sur la métropole Lilloise.

Est ce que 1500m2 et l'absence certain de voisinage valent 75 k€ ?

vu le coût du terrain constructible : oui, largement.
réponse par rapport à ce que je connais : dernièrement terrain NC +- 40€/m² ... passe en constructible à 140€/m² ... mais rien à voir avec votre objectif -ou questionnement du jour-

GL5962 a écrit:

Notre terrain passerait de 1000m2 à 2500 env.
cela permettait d’assurer la tranquillité à terme sur cet espace non constructible (aujourd’hui).

je rejoins l'avis de CATERHAM :

CATERHAM a écrit:

... la SNCF n entretiendra probablement pas ce bois et cela risque de devenir une friche qui dévalue votre bien. De plus si un jour quelqu un l achete et s en sert pour stocker du bordel ou si cela devient constructible cela risque de dévaluer votre bien.

Si vous le pouvez, achetez.

la tranquillité n'a pas de prix... ou disons plutôt : profitez en pendant que ce prix est "abordable" pour vous, après il sera trop tard.

Bonjour.

Il faut déjà se renseigner sur le prix des bois.

Et ce qu'il y a comme arbres dans cette parcelle.

Du bois de chauffage gratuit c'est bien.

Une parcelle de bois en tant que telle ne vaut pas grand chose...10ke de l hectare, et encore c est bien payé.

Mais la, environnement Lillois, ss doutes a potentiel donc ca vaut le prix que le vendeur en veut. En schematisant un peu.

Je rejoinds Elisa. 

Et en plus c'est un écran phonique pour le bruit des trains.

Merci pour vos retours.
En gros ça vaut le prix que je suis prêt à mettre,

D'une façon générale, entre 2 biens identique, pensez vous que 10% de plus pour un jardin bien plus grand ça semble jouable ou pas ?

GL5962 a écrit:

Merci pour vos retours.
En gros ça vaut le prix que je suis prêt à mettre,

D'une façon générale, entre 2 biens identique, pensez vous que 10% de plus pour un jardin bien plus grand ça semble jouable ou pas ?

Oui. Surtout a ce niveau de prix et coup de coeur. 

Et au pire, meme si vous y perdez un peu a la revente( j en doute) vous vous aurez definitivement preservé d un risque. Imaginez le jour ou vous apprendrez que c est vendu, que vous verrez debarquer un promoteur qui divisera en trois ou quatres parcelles...

Et croyez moi, j y suis passé il y a peu. 

Comme l'a dit CATERHAM , la réalité des prix n'est pas si mathématique x m² habitable * x euros et x m² de terrain * x euros

Il y a certains plafond que les acheteurs ne sont pas près a dépasser même si c'est pour avoir plus de m². Tout est une histoire d'optimisation.

Quand on est proche des bonnes proportions, certains agrandissement de terrain / maison sous sous-évalué.

Rapprochez vous d'un agent immobilier, il sera apte à vous conseiller sur ces questions de plus-value.

Mais si vous souhaitez de la tranquillité ou faire un pari (si le terrain devient constructible...)

Et si vous avez 75k, vous pouvez faire une magnifique piscine, un agrandissement, des rénovations, autant de choses +- valorisables

400 de terrain et 350 de maison.


Pour 75 ke de plus pas sûr que la maison justifie d un prix de plus de 800. À moins d être à Croix ou dans un quartier très résidentiel.

Pas facile car des points de vue differents. 

Effectivement demandez l avis d un ou deux pro du secteur.

GL5962 a écrit:

Merci pour vos retours.
En gros ça vaut le prix que je suis prêt à mettre,

D'une façon générale, entre 2 biens identique, pensez vous que 10% de plus pour un jardin bien plus grand ça semble jouable ou pas ?

oui, regardez les offres de vente pour 2 maisons à surface, prestations +- identiques ... et comparez par rapport au terrain.
d'autant + pour les surfaces que vous annoncez. 


Perso, j'éviterais de contacter un AI pour ce type de questionnement, de crainte de me faire couper l'herbe le bois sous le pied (certains sont "bons" et ont de nombreuses connaissances, réseaux...)... et l'idée d'un futur lotissement ou dépôt de je ne sais quoi

Effectivement, il faut qu ils soient dignes de confiance. Parceque bonjour le jackpot pour eux si ils le font a l envers...

GL5962 a écrit:

D'une façon générale, entre 2 biens identique, pensez vous que 10% de plus pour un jardin bien plus grand ça semble jouable ou pas ?

Peut être mais ça va dépendre de l'acheteur. Plus grand de terrain c'est aussi plus d'entretien ou alors un beau budget si tu ne veux pas t'en occuper.

Je dirai qu'à la campagne les gens ont plutôt tendance à chercher des grands terrains mais que c'est plutôt le contraire en zone urbaine.
De mon avis un terrain de 1000m² c'est déjà très bien en zone urbaine mais 2500m² ça commence à être une vraie charge.

Si c'était moi et que mon terrain actuel était très bien (recul suffisant par rapport aux voisins, clôture, peu de vis à vis et suffisamment de verdure) je ne pense pas que je prendrai le risque. 

Dans une grande agglomération, le foncier est forcément rare et vu la pression immobilière, des terrains aujourd'hui inconstructibles le seront un jour.

Le fait aussi que vous augmentiez de façons aussi conséquente votre surface autorise potentiellement une extension qui pour le coup est une bonne affaire ou un argument de vente.

Si vous en avez les moyens n'hésitez pas.

Alors le terrain est classé non constructible, (révision PLU cette année) cela a pour moi aucun impact à cours terme, juste l'extension du jardin (suffisant pour moi) et effectivement cela augmente la vue agréable et dégagée.

Après le risque est faible de le voir construire, mais cette épée de Damoclès au dessus du terrain mérite que j'y investisse. Mais le juste prix ... indéfinissable par définition.

Je suis en zone urbaine mais suffisamment aérée, proximité golf pour qu'un grand terrain intéresse un client un jour.

Les maisons voisines dépassent allègrement les 1000k€. Et ce malgré la proximité de la voie sncf.

Le prix annoncé est déjà une grosse baisse par rapport aux prétentions initiales ramenées au m2. Bref vos remarques sont bonnes et je m'attends pas à ce que vous décidiez à ma place ?

Finalement, j'entends que certains voient un intérêt à la surface et +k€ et d'autres un inconvénient.
Par contre je suis certain que tous questionneraient l'avenir du beau terrain boisé du fond si ils visitaient la maison ?

CATERHAM a écrit:

[...]
...une maison de 750ke sur 1000 mètres carrés cela est cher pour une petite surface de terrain.

Bonjour 

C'est ridicule d'affirmer cela. Dans mon quartier une maison recente sur un terrain de 850m2 s'est vendue 1 700 000€.
Et je ne vous parle pas des prix sur Annecy, Thonon....

C'est principalement la situation qui fait le prix d'un terrain/une maison pas la taille du terrain (jusqu'à un certain point bien sur).

La plue value entre 1000 et 2000m2 est minime. Certains même y verront de la moins value (entretien d'un espace inutile)

Bonjour,

Vous les avez les 75 000 € ?

Bonjour GL5962

Mon point de vue du fin fond de ma campagne :

- si le PLU vient d'être révisé et que ce terrain est classé non constructible (NC), il y a à mon avis très peu de chances qu'il le re-devienne puisque la tendance est à réduire les zones "bétonnées";

- c'est un terrain de 1500m²; il y a longtemps que je n'ai plus vécu près d'une grande métropole mais il me semble que ce n'est pas immense rapporté aux tailles des terrains "en ville" alors 75 mille € c'est hors de prix pour du terrain NC, ça fait 50€ le m² ! elle s'embête pas la SNCF !!... ça lui fera une zone de moins à entretenir (oupa comme dit souvent Elisa elisa21 ) et en plus, elle empoche l'argent, bonne affaire pour elle.

- si tu as 75 mille € à dépenser, c'est une idée sympa d'acheter un petit bois et du terrain pour agrandir le tien.
Est-ce que ça fera de la plus-value sur ta maison ? alors là, je pense que personne ne saurait le dire sans connaître ta ville, ton quartier, ta maison et ses prestations, ce que tu veux faire de ces 1500 m² de plus. C'est toi le mieux placé pour le dire au vu des annonces immo' que tu peux consulter près de chez toi.

Libellule_ a écrit:

Bonjour GL5962

Mon point de vue du fin fond de ma campagne :

- si le PLU vient d'être révisé et que ce terrain est classé non constructible (NC), il y a à mon avis très peu de chances qu'il le re-devienne puisque la tendance est à réduire les zones "bétonnées";

- c'est un terrain de 1500m²; il y a longtemps que je n'ai plus vécu près d'une grande métropole mais il me semble que ce n'est pas immense rapporté aux tailles des terrains "en ville" alors 75 mille € c'est hors de prix pour du terrain NC, ça fait 50€ le m² ! elle s'embête pas la SNCF !!... ça lui fera une zone de moins à entretenir (oupa comme dit souvent Elisa ***** ) et en plus, elle empoche l'argent, bonne affaire pour elle.

- si tu as 75 mille € à dépenser, c'est une idée sympa d'acheter un petit bois et du terrain pour agrandir le tien.
Est-ce que ça fera de la plus-value sur ta maison ? alors là, je pense que personne ne saurait le dire sans connaître ta ville, ton quartier, ta maison et ses prestations, ce que tu veux faire de ces 1500 m² de plus. C'est toi le mieux placé pour le dire au vu des annonces immo' que tu peux consulter près de chez toi.

merci pour le message, t’as fini de me convaincre avec le passage sur le PLU. 

le montant ne vaut pas la chandelle. 
je tenterai un montant plus bas dans quelques années. 

Bonjour,

C'est sûr que le fait d'avoir un petit bois à côté de sa maison donne envie, mais il faut garder à l'esprit aussi que le prix de la maison ne dépend pas tant que ça du jardin.

En effet, pour être cohérent il faut un rapport d'un tiers pour le terrain, deux tiers pour la maison, donc le fait d'acheter 1500m2 de plus pourra déclencher un coups de coeur un jour si vous vendez, mais la maison ne va pas prendre le prix du terrain supplémentaire en plus value.

Faut le voir comme un achat personnel et non comme un investissement, après ce n'est que mon avis bien sûr

Bonjour,

aerox242 a écrit:

...
En effet, pour être cohérent il faut un rapport d'un tiers pour le terrain, deux tiers pour la maison...

c'est ce que m'avait dit le notaire pour ma 1ère construction ;

avec le recul -et les déménagements- on relativise, ce n'est pas vrai partout : aujourd'hui dans certaines régions sur ces bases on aurait des terrains immenses et une Tiny House ... ailleurs : toujours une Tiny House mais sur un mouchoir de poche en lotissement.

Bon week-end à tous.

Bonjour,

Si c'était à refaire, j'achèterai le terrain sur lequel je suis, et je ferai effectivement une tiny.
Et si j'ai l'occasion maintenant, je vais acheter des parcelles de pré à coté, voire de forêt, mais pas pour 75 000€ (c'était le prix du terrain).

D'un point de vue purement financier , il ne fait pas espérer faire une affaire sauf a ce que vous achetiez non constructible et que ça le deviennent.

Les maisons se vendent avant tout au prix du m2 , la surface de terrain est anecdotique dans le total.

Mes beaux parents on vendu leur maison avec 1ha de terrain 300K€ , sur cet ha 1000m2 était constructible. Que ces 1000m2 soit inclus ou pas le prix était le même. Ils ont donc évidemment fait borner ces 1000m2 et vendu à part pour 50K€.

grunk a écrit:

Mes beaux parents on vendu leur maison avec 1ha de terrain 300K€ , sur cet ha 1000m2 était constructible. Que ces 1000m2 soit inclus ou pas le prix était le même. Ils ont donc évidemment fait borner ces 1000m2 et vendu à part pour 50K€.

On a ici un terrain constructible A de 1000m² avec une maison, et un terrain non constructible B de 1500m².

Peut-être existe une façon de découper la parcelle totale A+B, en deux parcelles C et D, de telle sorte que la maison soit sur la parcelle C, et qu'il soit possible de construire quelque chose sur la parcelle D.

A la revente, il s'agira de vendre C et D séparément, avec une belle plus-value à la clé.

Alyénor a écrit:

On a ici un terrain constructible A de 1000m² avec une maison, et un terrain non constructible B de 1500m².

Peut-être existe une façon de découper la parcelle totale A+B, en deux parcelles C et D, de telle sorte que la maison soit sur la parcelle C, et qu'il soit possible de construire quelque chose sur la parcelle D.

A la revente, il s'agira de vendre C et D séparément, avec une belle plus-value à la clé.

'suis sur un cas similaire :
parcelle A avec une maison sur les 50% constructibles,
parcelle B contiguë (dont 70% NC) fait office de jardin à la maison...
le but du jeu est ... le découpage possible pour 2 lots, voir 3 ... heureusement ce n'est pas moi qui joue

Je pense que c'est NEXITY qui gère les ventes de terrain de la SNCF.

Mais étant une société publique, ce terrain doit (il me semble) faire l'objet d'un avis des domaines pour fixer son prix.

Avez-vous eu ceci?

Je suis de Valenciennes, et connais bien la métropole Lilloise.
50€/m², c'est cher. cependant les prix des terrains dits de "loisir" ont explosé.

Vous parlez de golf, c'est proche de Mérignies?

Même si oui, 25€ me paraitrait plus "approprié" mais si jamais quelqu'un l'achète et décide de faire la fiesta chaque week-end.... peut-être regretterez-vous de ne pas l'avoir acquis... ;)