Projet division en 4 lots viable?

Bonjour, je ne serais pas vous répondre de façon explicite ! Mais vous allez devoir faire un lotissement.

Bonjour.

Cette idée de découpage est une véritable honte.

Que ce soit pour des propriétaires ou des locataires.

Vu l'orientation vous contraignez tout le monde à avoir des mauvaises maisons mal exposées.

Il faut faire un découpage qui permette à toutes les maisons d'avoir une bonne exposition sud.

Honnêtement ce genre de découpage devrait être interdit par l'administration.

Bonjour,

Tu découperais comment toi Calète ?

Manu-d.en-haut a écrit:

Bonjour,

Tu découperais comment toi Calète ?

Je n'ai pas osé poser la même question ! Mais en face le nord il y a bien le sud ? Pourquoi pas tourner les maisons dans l'autre sens ? 

Moi je ne ferais pas des tranches épaisses comme des limandes pour pouvoir concevoir des maisons bien exposées et avec l'opportunité de ne pas construire sur la limite nord.

Par contre pour de la location l'idéal économiquement reste de la maison jumelée.

Et pour de la location respect des règles PMR obligatoire.

En plus ça va être difficile de faire croire que quatre permis de construire pour usage personnel déposés en même temps.

Donc architecte obligatoire. Ce qui est un bon point.

Attention, il faut combiner l'orientation des parcelles, l'accès unique depuis le sud-ouest du bloc, et la proximité de la route départementale (mais sans accès).
Et peut-être une plate-forme de retournement.
Sans parler des réseaux...

plaquisteheureux a écrit:

Manu-d.en-haut a écrit:

Bonjour,

Tu découperais comment toi Calète ?

Je n'ai pas osé poser la même question ! Mais en face le nord il y a bien le sud ? Pourquoi pas tourner les maisons dans l'autre sens ? 

Oui plaquisteheureux, quand on a le nord en face on a le sud au cul.

Bonjour,

A cette adresse, pensez-vous qu'il y ait une demande pour des terrains de 500 à 600m²? Les terrains restent-ils longtemps en vente? Combien sont en vente, pour combien d'habitants? Accroissement de la population ou pas sur la commune? Quelle serait le prix de revente espérée des terrains? Quelle est la différence prix achat/revente (brute)?

Je pense que ces à ces questions que vous devez (vous) répondre avant de poursuivre votre réflexion. Mais peut-être avez-vous déjà les réponses.

Ce n'est pas sur un forum que vous trouverez vos réponses. Personne ne connaît le PLU de la parcelle. Commencez par poser vos questions au service urbanisme de la commune ou se situe le terrain et vous aurez ensuite une base pour vos constructions à venir.

Bonjour,

Votre lotissement est soumis à permis d'aménager (R.421-19a CU).

Mais avant cela il va vous falloir développer l'aspect aménagement et architecture des constructions. Le recours à un géomètre et un architecte est indispensable. Autant que faire ce peut, évitez la maximisation à outrance et prenez en compte le bien vivre des futurs locataires.

Entre les accès, l'orientation et la largeur qui parait très étroites des parcelles...

Si le PLU n'autorise pas l'implantation en limite c'est compliqué

Merci de vos réponses, certe les parcelles sont en longueur mais elles font quand même 600m².
Pour du locatif, il faut éviter d'avoir des terrains trop grand aussi pour des soucis d'entretien..
Les maisons feront 80m² habitable, je pensais les orienter d'EST en OUEST avec l'arrivée coté ouest et le jardin coté est.
Je sais qu'il faut faire une demmande de CU, mais cela prendra du temps, et je veux surtout budgéter la mise en place des accès pour pouvoir faire une offre d'achat avec close suspensive de l'acceptation du CU..etc.
Ce qui me gêne le plus c'est la viabilisation du terrain le plus au nord.
C'est sur que le plus simple c'est de faire 1 ou 2 maison seulement, m'enfin le rendement est plutôt mauvais dans ce cas...
En tout cas, merci pour votre participation.

Manu-d.en-haut a écrit:

Attention, il faut combiner l'orientation des parcelles, l'accès unique depuis le sud-ouest du bloc, et la proximité de la route départementale (mais sans accès).
Et peut-être une plate-forme de retournement.
Sans parler des réseaux...

Je voudrais éviter cette fameuse zone de retournement justement, le chemin d'acces fait entre 6 et 9m de large, sur 50m de long, il me semble qu'au vu des accès pompier, on est bien.
Oui, le plus compliqué c'est pour l'arrivé d'eau (assainissement individuel pour les eau usé).
Pour l’électricité et internet, il y a un poteau en limite de propriété a mi chemin de l’accès..

Hello1 a écrit:

Bonjour,

A cette adresse, pensez-vous qu'il y ait une demande pour des terrains de 500 à 600m²? Les terrains restent-ils longtemps en vente? Combien sont en vente, pour combien d'habitants? Accroissement de la population ou pas sur la commune? Quelle serait le prix de revente espérée des terrains? Quelle est la différence prix achat/revente (brute)?

Je pense que ces à ces questions que vous devez (vous) répondre avant de poursuivre votre réflexion. Mais peut-être avez-vous déjà les réponses.

Quand je discute avec des agents immobilier ou des employées de mairie, il est souvent question d'un manque de location disponible..
Le terrain est en Bretagne a la sortie d'un bourg de 2000 habitant a 20min d'une ville de 65 000 habitant.
Les gens ne peuvent plus acheter ni même louer sur la cote, il ce rabatte sur les bourg et villes dans les terres (ce que j'ai fais il y a 10 ans et les prix on explosé depuis).
Le prix d'achat au M² serait de 21€, j'ai vu un prix de vente viabilisé chez un constructeur a 77€ (projet dans le même boug).
Est ce que ca ce vend a ce prix, je ne sais pas...

Calète a écrit:

Moi je ne ferais pas des tranches épaisses comme des limandes pour pouvoir concevoir des maisons bien exposées et avec l'opportunité de ne pas construire sur la limite nord.

Par contre pour de la location l'idéal économiquement reste de la maison jumelée.

Et pour de la location respect des règles PMR obligatoire.

En plus ça va être difficile de faire croire que quatre permis de construire pour usage personnel déposés en même temps.

Donc architecte obligatoire. Ce qui est un bon point.

Oui, on m'a déjà parlé des maison jumelé, part le garage notamment.
Mais quid de la revente des maisons individuellement..
Il n'y aura pas 4 permis d'un coup, je veux faire un permis d'aménager, mais ne pas tout construire d'un coup..
Peut être même que je vendrais 1 ou plusieurs lot, a voir...

Lotisseur... c'est un métier !
Promoteur aussi !

Manu-d.en-haut a écrit:

Lotisseur... c'est un métier !
Promoteur aussi !

Oui, je vois ca !

Dans tous les cas, recours à un professionnel obligatoire pour votre projet, à prendre en compte dans votre budget

Que cela soit pour les démarches administratives, conception etc

Bonjour
quelque soit le nombre de lots , l'orientation et la positions des maisons etc... il faut OBLIGATOIREMENT avoir l'autorisation de la mairie pour découper un terrain et lotir.
à coté de chez moi un petit lotissement de 6 maisons a été crée . route obligatoire pour desservir les lots car les accès directs depuis la route sont interdits pour raison de sécurité. aire de retournement en fond d'impasse y compris pour les camions d'incendie et poubelles. trottoirs réglementaires en largeur ainsi que la route de 5m de mémoire.
très très très bon courage .

PS; j'oubliais: réseau d'eau potable , réseau d'eau pluviale , égout et desserte pour chaque lot. électricité avec peut être le besoin d'un transfo HT/BT à voir avec edf . et bien sur l'indispensable fibre sans laquelle on ne serait pas tout à fait humain !
tout cela au frais du lotisseur qui reverra peut être son argent en vendant les lots .
ne pas oublier de créer une SCI pour faire tout ça et en fin de vente faire un syndic de gestion pour la gestion des communs .
voila , j'en oublie bien sur sinon ce ne serait pas drôle .

LaTeam a écrit:

Dans tous les cas, recours à un professionnel obligatoire pour votre projet, à prendre en compte dans votre budget

Que cela soit pour les démarches administratives, conception etc

En professionnel je pensais seulement passer par des géomètres et les différents acteurs des réseaux..

Jfrancoisdes a écrit:

Bonjour
quelque soit le nombre de lots , l'orientation et la positions des maisons etc... il faut OBLIGATOIREMENT avoir l'autorisation de la mairie pour découper un terrain et lotir.
à coté de chez moi un petit lotissement de 6 maisons a été crée . route obligatoire pour desservir les lots car les accès directs depuis la route sont interdits pour raison de sécurité.  aire de retournement en fond d'impasse y compris pour les camions d'incendie et poubelles.  trottoirs réglementaires en largeur ainsi que la route de 5m de mémoire.
très très très bon courage .

Merci de votre retour.
Enfaite pour pouvoir faire un lotissement l'idéal est de pouvoir faire les accès de la voie public directement et avec les réseaux en limite de propriété quoi...

Bonjour
dans ma ville et celles autour on ne peut plus sortir individuellement directement sur la route principale pour raison de sécurité. sauf à avoir un terrain indépendant avec accès existant.
ailleurs je ne sais pas mais demander à la mairie avant tout c'est plus prudent

Jfrancoisdes a écrit:

Bonjour
dans ma ville et celles autour on ne peut plus sortir individuellement  directement sur la route principale pour raison de sécurité. sauf à avoir un terrain indépendant avec accès existant.
ailleurs je ne sais pas mais demander à la mairie avant tout c'est plus prudent

Vous avez regardé le plan proposé ?

Parce que votre commentaire est totalement hors sujet par rapport au projet discuté.

Oui et je vois 4 maisons qui sortent chacune sur la route principale .
quand je dis route principale ce n'est pas seulement la départementale mais aussi les routes secondaires.
enfin dans ma commune et attenant c'est comme ça . chacun voit à sa façon et je ne suis pas le payeur.
cordialement

Jfrancoisdes a écrit:

Oui et je vois 4 maisons qui sortent chacune sur la route principale .

T'as nettoyé tes lunettes avec une tranche de jambon ?

Jfrancoisdes a écrit:

Oui et je vois 4 maisons qui sortent chacune sur la route principale .
quand je dis route principale ce n'est pas seulement la départementale mais aussi les routes secondaires.
enfin dans ma commune et attenant c'est comme ça .  chacun voit à sa façon et je ne suis pas le payeur.
cordialement

Ainsi donc chez vous les accès aux terrains d'un lotissement ne doivent pas se faire directement sur la voirie du lotissement ?

Je me demande comment se font ces accès.

Franchement là c'est du trollage pur et dur.

Si les lots sont accessibles depuis la voie publique il n'y a pas besoin de créer une voie interne.

Mais dans le cas présent il semble que l'accès direct sur la voie départementale ne soit pas possible et donc qu'une voie commune est à créer.

Bonjour
je n'ai pas vu ni lu que la voie perpendiculaire à la départementale était une voie de lotissement .
ce n'est pas écrit ( si je sais encore lire , à mon age c'est pas sur )
pour le reste je ne retire rien à mes propos
bonne continuation

Jfrancoisdes a écrit:

Bonjour
je n'ai pas vu ni lu que la voie perpendiculaire à la départementale était une voie de lotissement .
ce n'est pas écrit ( si je sais encore lire , à mon age c'est pas sur  )
pour le reste je ne retire rien à mes propos
bonne continuation

Et bien relisez

AnthonyLD a écrit:

Le plus logique pour l'aménagement serait de prolonger l’accès actuel pour desservir 4 lots qui seront tous en longueur (voir PJ2), les lots feraient autour des 600m2.

Je cherche a savoir qu'est ce que je suis obligé d'aménager pour les accès, faut il un bitume avec caniveau et une gestion des eaux pluvial ou alors je peux juste faire un empierrement et mettre du 0/20 dessus ?
Quel largeur faut il prévoir, une zone de retournement (pompier) car je lis de tout sur internet..

C'est pourtant compréhensible par n'importe quelle personne sachant lire.

En espérant que ça vous fasse remette en cause ce que vous avez écrit auparavant.

En tant que marchand de biens je ne procède pas du tout comme ça. Je prends rdv à l'urbanisme explique mon projet et j'attends le retour oral de l'instructeur. Ensuite j'appelle mon archi et je lui demande de me dessiner un projet selon le PLU et ce que l'instructeur m'aura dit. Après je fais mon offre et je blinde ma promesse d'achat avec les conditions suspensives qui vont bien selon le projet.
hier encore la mairie a refusé une simple DP alors que je respectais le PLU. Selon les zones il y a la théorie et la pratique et souvent il y a un monde qui sépare les 2. Exemple concret de ma DP. Je supprime le garage pour faire 4 places de stationnement. Donc 2 en enfilade chacune. Retour de la voirie : manoeuvre dangereuse car blocage de la rue à sens unique pour stationner. Moi : Euh, comment faisait l'ancien propriétaire ? Il bloquait lui aussi la rue le temps d'ouvrir la porte de garage et de se garer. Oui mais le garage est pour 1 véhicule donc moins d'allées et venues que 4 véhicules. Bref. Je vais devoir négocier une baisse de prix sur la maison car je ne m'attendais pas à ça vu que je projetais de diviser la maison en 2 et que chacune ait son propre stationnement. Désormais je me retrouve avec une maison sans parking. Super pour la vendre !
Pour résumer faites une analyse financière et faites votre offre. Si vous n'avez pas d'idée sur le coût du projet allez-y au culot et tapez très bas sur l'offre. Ensuite négociez et en parallèle débrouillez vous pour avancer sur les dépenses à prévoir.

Sans commentaire . sans doute as tu déjà plusieurs lotissements à ton actif .

Je suis anti lotissement et anti neuf. Beaucoup trop de tracasseries administratives puis en travaux. Je ne rénove que de l'ancien désormais. Moins de perte de temps à tous les niveaux.