Hauteur du terrain naturel en présence d'un sous-sol
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Bonjour,
Nous devons refaire la charpente et isoler la toiture de notre maison, donc tant qu'à dépenser une fortune, autant faire une surélévation.
La limite de hauteur de notre PLU est R+2 et 10m.
La règle de calcul est la suivante :
"La hauteur se calcule en tout point de la construction à partir de terrain avant travaux.
• le nombre de niveaux indiqué dans le règlement concerne les niveaux situés au-dessus du terrain avant travaux."
"Le terrain de référence avant travaux est le terrain « naturel » qui existe à la date de l’autorisation de la construction
avant travaux d’adaptation liés à cette autorisation, même si la topographie du terrain a été avant cette date modifiée à
la suite de précédents travaux de construction ou de terrassement."
Notre maison se trouve sur un terrain en pente ascendante depuis la rue, ce qui fait que le rez-de-chaussée est enterré côté jardin. Si j'ai bien compris la règle de hauteur, chaque point du toit doit être à distance 10m maximum du terrain naturel à la verticale.
Dans la mesure où le sous-sol n'épouse évidemment pas la pente du terrain naturel (on fait rarement des planchers en pente...), et qui plus est, il a été creusé de 1m30 par le précédent propriétaire, faut-il réellement considérer pour le calcul de la hauteur chaque point du sous-sol (par définition, qui se situe donc sous le sol naturel), ou bien doit-on considérer une espèce de plan moyen correspondant au terrain naturel si on rasait la maison ?
Je pense que stricto sensu, c'est la première option qui doit être retenue, mais elle est absurde car elle signifie que si on a un sous-sol de 5m de profondeur, la hauteur "apparente" maximum de la maison est 5m, ce qui n'a aucun sens urbanistique. La deuxième option est plus logique, et consisterait à dire que si vous avez un terrain et que vous faites un trou dedans pour mettre une construction, le trou n'a pas d'influence sur le niveau du terrain naturel retenu. C'est en effet le cas pour des constructions neuves, mais ce n'est pas clair pour un "trou"[/url]
déjà existant puisque intégré à la construction existante.
Pour mieux comprendre, voici des plans de coupe de l'existant. La question se résume à : le terrain naturel est-il la ligne rouge ou la ligne bleue ?
[url=https://files.forumconstruire.com/images/ca/capture-ei-cran-2023-10-15-14-49-png-stor-652bd74ac9595740752.png]
Merci par avance !
Nous devons refaire la charpente et isoler la toiture de notre maison, donc tant qu'à dépenser une fortune, autant faire une surélévation.
La limite de hauteur de notre PLU est R+2 et 10m.
La règle de calcul est la suivante :
"La hauteur se calcule en tout point de la construction à partir de terrain avant travaux.
• le nombre de niveaux indiqué dans le règlement concerne les niveaux situés au-dessus du terrain avant travaux."
"Le terrain de référence avant travaux est le terrain « naturel » qui existe à la date de l’autorisation de la construction
avant travaux d’adaptation liés à cette autorisation, même si la topographie du terrain a été avant cette date modifiée à
la suite de précédents travaux de construction ou de terrassement."
Notre maison se trouve sur un terrain en pente ascendante depuis la rue, ce qui fait que le rez-de-chaussée est enterré côté jardin. Si j'ai bien compris la règle de hauteur, chaque point du toit doit être à distance 10m maximum du terrain naturel à la verticale.
Dans la mesure où le sous-sol n'épouse évidemment pas la pente du terrain naturel (on fait rarement des planchers en pente...), et qui plus est, il a été creusé de 1m30 par le précédent propriétaire, faut-il réellement considérer pour le calcul de la hauteur chaque point du sous-sol (par définition, qui se situe donc sous le sol naturel), ou bien doit-on considérer une espèce de plan moyen correspondant au terrain naturel si on rasait la maison ?
Je pense que stricto sensu, c'est la première option qui doit être retenue, mais elle est absurde car elle signifie que si on a un sous-sol de 5m de profondeur, la hauteur "apparente" maximum de la maison est 5m, ce qui n'a aucun sens urbanistique. La deuxième option est plus logique, et consisterait à dire que si vous avez un terrain et que vous faites un trou dedans pour mettre une construction, le trou n'a pas d'influence sur le niveau du terrain naturel retenu. C'est en effet le cas pour des constructions neuves, mais ce n'est pas clair pour un "trou"[/url]
déjà existant puisque intégré à la construction existante.
Pour mieux comprendre, voici des plans de coupe de l'existant. La question se résume à : le terrain naturel est-il la ligne rouge ou la ligne bleue ?
[url=https://files.forumconstruire.com/images/ca/capture-ei-cran-2023-10-15-14-49-png-stor-652bd74ac9595740752.png]
Merci par avance !
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Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...
Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous
C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
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Membre utile 0 Bonjour,
Le terrain naturel est définit dans votre PLU : c'est le niveau existant avant tout travaux.
Donc vous devez respecter la hauteur max en tout point à la verticale, comme sur ce schéma :
Le terrain naturel est définit dans votre PLU : c'est le niveau existant avant tout travaux.
Donc vous devez respecter la hauteur max en tout point à la verticale, comme sur ce schéma :
0 Membre ultra utile 0 0 Membre ultra utile 0 0 Membre ultra utileJe vois que vous doutez de mes capacités en copié-collé. 😁
Voici un lien vers le plu, page 56. https://estensemblefr.sharepoint.com/sites/plui-documentation/Documents%20partages/Forms/AllItems.aspx?ga=1&id=%2Fsites%2Fplui%2Ddocumentation%2FDocuments%20partages%2FPLUi%20opposable%2FTOME%202%20%28Reglement%5Fpieces%20ecrites%29%2F5%2E1%20Reglement%20M2%2Epdf&viewid=98fd83fa%2D0c30%2D4db6%2Dba25%2Db8e1fc5de3a2&parent=%2Fsites%2Fplui%2Ddocumentation%2FDocuments%20partages%2FPLUi%20opposable%2FTOME%202%20%28Reglement%5Fpieces%20ecrites%29
Et la capture d'écran :
Dans mon premier message, j'ai mis des plans de coupe de la maison où on peut voir les différents niveaux. Je mettrai une photo de la maison quand je pourrai, mais je ne suis pas sûr qu'on voie bien la déclivité.
Le fait de tenir compte des changements du terrain non directement liés aux travaux à autoriser est une jurisprudence constante, non spécifique à cette rédaction particulière de la règle.
Cf ce post : https://www.forumconstruire.com/construire/topic-119581.php
La différence entre notre cas et celui-ci, c'est le fait que "vu de l'extérieur", notre terrain a toujours sa pente, alors que dans leur cas, l'allée du garage était sous le niveau. Sauf que pour nous, la règle de hauteur est en tous points, ce qui est potentiellement plus défavorable.
À la fin on devra se plier à ce que dit l'urbanisme. Je me demandais seulement s'il y avait des jurisprudences à leur mettre sous le nez au cas où ils retiennent un niveau de terrain absurde.
Voici un lien vers le plu, page 56. https://estensemblefr.sharepoint.com/sites/plui-documentation/Documents%20partages/Forms/AllItems.aspx?ga=1&id=%2Fsites%2Fplui%2Ddocumentation%2FDocuments%20partages%2FPLUi%20opposable%2FTOME%202%20%28Reglement%5Fpieces%20ecrites%29%2F5%2E1%20Reglement%20M2%2Epdf&viewid=98fd83fa%2D0c30%2D4db6%2Dba25%2Db8e1fc5de3a2&parent=%2Fsites%2Fplui%2Ddocumentation%2FDocuments%20partages%2FPLUi%20opposable%2FTOME%202%20%28Reglement%5Fpieces%20ecrites%29
Et la capture d'écran :
Dans mon premier message, j'ai mis des plans de coupe de la maison où on peut voir les différents niveaux. Je mettrai une photo de la maison quand je pourrai, mais je ne suis pas sûr qu'on voie bien la déclivité.
Le fait de tenir compte des changements du terrain non directement liés aux travaux à autoriser est une jurisprudence constante, non spécifique à cette rédaction particulière de la règle.
Cf ce post : https://www.forumconstruire.com/construire/topic-119581.php
La différence entre notre cas et celui-ci, c'est le fait que "vu de l'extérieur", notre terrain a toujours sa pente, alors que dans leur cas, l'allée du garage était sous le niveau. Sauf que pour nous, la règle de hauteur est en tous points, ce qui est potentiellement plus défavorable.
À la fin on devra se plier à ce que dit l'urbanisme. Je me demandais seulement s'il y avait des jurisprudences à leur mettre sous le nez au cas où ils retiennent un niveau de terrain absurde.
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