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Permis de construire toujours pas accordé (dossier complet) en raison du nouveau PLU à venir

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Env. 10 message Guadeloupe
Bonjour,

Je viens vous demander des éclaircissements au sujet de ma situation.


J'ai eu comme projet d'acquérir un terrain afin d'y construire des gites pour une activité locative. Dans un premier temps (novembre 2022), je suis allé voir le maire afin de lui présenter mon projet et la faisabilité de celui-ci. Suite à une réponse positive du maire, j'ai entamé les négociations et acheté le terrain en février 2023.

La demande de permis de construire à été déposée le 05 avril 2023 et des pièces complémentaires ont été réclamés le 02 mai. Tous ces documents ont alors été transmis le 23 juin 2023, exception faite de l'attestation du SPANC dont le contrôle était prévu pour le 6 juillet. Le contrôle du SPANC a alors été effectué à la date prévue mais l'agence est ensuite entrée en grève, l'attestation de conformité ne m'ayant alors été transmise que le 23 aout 2023. Ainsi, le 24 aout toutes les pièces nécessaires à la demande du permis de construire ont été réceptionnées par le service urbanisme. 


Mais nous sommes actuellement le 28 novembre et je n'ai toujours pas eu mon permis de construire, après diverses visites au service d'urbanisme et au bureau du maire, on m'a informé que le PLU allait modifié la zone de mon terrain et que celui-ci sera alors non constructible à partir de février 2024.

Mais lorsque j'ai acheté le terrain et déposé ma demande de permis de construire, le terrain était constructible. De plus, ils ne veulent pas me donner mon permis de construire parce que la zone sera non constructible à l'avenir, mais actuellement, elle est constructible.

J'ai vus que l'article R122-16 du Code de l'urbanisme leur donne un délai d'instruction de mon dossier de 4 mois, donc le 24 décembre 2023. La mairie a t-elle l'obligation de me fournir mon permis de construire le 24 décembre ? A t-elle le droit de faire application d'une réglementation toujours pas en vigueur pour me refuser mon permis de construire ?

Je suis dans une impasse, aucune solution ne se présente à moi et ce projet m'a déjà mobilisé énormément de ressources financières pour moi (acompte versé à des artisans etc). 


Merci pour votre aide.
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message
Sinon, passe par un pro...

Va dans la section devis constructeur de maisons du site, remplis le formulaire et tu recevras jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de ta région. Comme ça tu ne courres plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à toi

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Bonjour,

Vous avez un CU pour ce terrain ?

Un CUb opérationnel avec votre projet dessus ?

Vous avez acheté le terrain sans clause suspensive d'obtention de permis de construire purgé de tout recours (comme c'est prudent de le faire) ?
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Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
Bonjour.

Il faudrait savoir pourquoi cette zone va devenir inconstructible.

Parce qu'imaginer de gîtes de vacance dans une zone inondable par exemple je trouve que le maire a totalement raison.

Et dans ce cas, j'espère que vous également.
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Env. 10 message Guadeloupe
Bonjour,

Non je ne connaissais pas ce document, et le sujet ne concerne pas la clause suspensive d'obtention du permis de construire.

Merci pour votre réponse
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Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
Vu votre réponse désagréable sur la clause suspensive en plus d'un sujet destiné à faire de l'argent je vous passe en liste noire pour être sûr de ne pas vous aider à l'avenir par inadvertance rbouyrie.

Si Manu-d.en-haut évoque à raison les conditions suspensives c'est que d'expérience sur ce forum elles sont régulièrement mal rédigées et ne protègent pas suffisamment bien l'acheteur.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 an.
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

il est important de nous préciser la date de notification du courrier de demande de pièces manquantes.

En effet, vous ne disposez que de 3 mois à compter de cette date pour faire parvenir l'ensemble des éléments réclamés sinon votre permis fait l'objet d'un refus tacite (art. R.423-39 CU).

Le maire vous a notifié une prolongation du délai d'instruction ? A quelle date et sous quel format ?
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Env. 10 message Guadeloupe
A d'accord, je passe directement liste noir ? Mais pour quelles raisons ? Ma réponse était identique à celle que l'on m'a donné, l'intention n'était pas d'être désagréable, mais on l'a pourtant bien été avec moi.
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Env. 10 message Guadeloupe
salade bio a écrit:Bonjour,

il est important de nous préciser la date de notification du courrier de demande de pièces manquantes.

En effet, vous ne disposez que de 3 mois à compter de cette date pour faire parvenir l'ensemble des éléments réclamés sinon votre permis fait l'objet d'un refus tacite (art. R.423-39 CU).

Le maire vous a notifié une prolongation du délai d'instruction ? A quelle date et sous quel format ?


Merci à vous, la notification date du 02 mai 2023.
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Il y a peut-être une raison "valable" qui fait que vous n'avez pas exigé une clause suspensive d'obtention du PC purgé de tout recours (achat à la famille... CUb favorable... ).

Il y a peut-être aussi des raisons "dommage" : pas au courant, négligence, le vendeur vous a endormi, le maire vous a endormi, le notaire a été négligent, ou pire, ce n'est pas "votre" notaire et il a sciemment omis d'insérer cette clause qui vous protège...

Il est plus facile d'apporter une réponse adaptée (pas forcément par moi) quand on a tous les tenant et les aboutissants et les particularité du dossier.

Alors :
CU ?
CUb ?
Pourquoi ça va passer inconstructible ?
Vous aviez votre propre notaire ?
Date de notification du courrier de demande de pièces manquantes ? Ok, 2 mai 2023. Donc je crains que votre permis soit l'objet d'un refus tacite à la date du 3 août 2023 (edit, grillé par salade bio ci-dessous).
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Edité 2 fois, la dernière fois il y a +1 an.
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Donc permis rejeté tacitement depuis le 3 août 2023.

La ville peut vous envoyer un certificat de refus tacite, ou bien laisser courir les choses. Ecrivez au maire par lettre R/AR si vous voulez obtenir une réponse écrite.
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Env. 10 message Guadeloupe
Manu-d.en-haut a écrit:Il y a peut-être une raison "valable" qui fait que vous n'avez pas exigé une clause suspensive d'obtention du PC purgé de tout recours (achat à la famille... CUb favorable... ).

Il y a peut-être aussi des raisons "dommage" : pas au courant, négligence, le vendeur vous a endormi, le maire vous a endormi, le notaire a été négligent, ou pire, ce n'est pas "votre" notaire et il a sciemment omis d'insérer cette clause qui vous protège...

Il est plus facile d'apporter une réponse adaptée (pas forcément par moi) quand on a tous les tenant et les aboutissants et les particularité du dossier.

Alors :
CU ?
CUb ?
Pourquoi ça va passer inconstructible ?
Vous aviez votre propre notaire ?
Date de notification du courrier de demande de pièces manquantes ? Ok, 2 mai 2023. Donc je crains que votre permis soit l'objet d'un refus tacite à la date du 3 août 2023 (edit, grillé par  salade bio ci-dessous).


Merci pour votre réponse, je vous précise que je ne souhaitais pas être désagréable avec vous pour ma précédente réponse.

Au vue de ces éléments, oui j'ai donc été endormie par le maire.
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Env. 10 message Guadeloupe
salade bio a écrit:Donc permis rejeté tacitement depuis le 3 août 2023.

La ville peut vous envoyer un certificat de refus tacite, ou bien laisser courir les choses. Ecrivez au maire par lettre R/AR si vous voulez obtenir une réponse écrite.


Merci pour votre réponse
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
J'espère que vous n'avez pas payé trop cher quand même ce terrain, parce que juste pour planter une tente et faire un potager...
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Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
Manu-d.en-haut a écrit:J'espère que vous n'avez pas payé trop cher quand même ce terrain, parce que juste pour planter une tente et faire un potager...

Ca dépend des conditions suspensives 
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Env. 10 message Guadeloupe
Manu-d.en-haut a écrit:J'espère que vous n'avez pas payé trop cher quand même ce terrain, parce que juste pour planter une tente et faire un potager...


Mdr quelle maturité
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Env. 10 message Guadeloupe
Calète a écrit:
Manu-d.en-haut a écrit:J'espère que vous n'avez pas payé trop cher quand même ce terrain, parce que juste pour planter une tente et faire un potager...

Ca dépend des conditions suspensives 


Aha, trop drôle 
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
rbouyrie a écrit:
Manu-d.en-haut a écrit:J'espère que vous n'avez pas payé trop cher quand même ce terrain, parce que juste pour planter une tente et faire un potager...


Mdr quelle maturité

Oui, je sais merci.
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
rbouyrie a écrit:Tous ces documents ont alors été transmis le 23 juin 2023, exception faite de l'attestation du SPANC dont le contrôle était prévu pour le 6 juillet. Le contrôle du SPANC a alors été effectué à la date prévue mais l'agence est ensuite entrée en grève, l'attestation de conformité ne m'ayant alors été transmise que le 23 aout 2023. Ainsi, le 24 aout toutes les pièces nécessaires à la demande du permis de construire ont été réceptionnées par le service urbanisme.


C'est bien que vous preniez la situation comme étant "trop drôle". Personnellement, ce que je trouve le plus amusant, c'est que vous allez perdre beaucoup d'argent à cause d'une grève. Vous auriez eu l'attestation de conformité le 6 juillet c'était bon, mais le 23 août c'est mort pour vous.

Si j'ai bien compris la situation en lisant entre les lignes, vous avez acheté le terrain sans condition suspensive. Le vendeur, sans doute un ami du maire, savait sans doute très bien que ce terrain allait devenir non constructible. Je crains que vous ne vous soyiez fait avoir et il vous l'a vendu au prix fort.

Par contre, qu'est ce qui empêche de déposer un nouveau dossier complet en repartant de zéro ? Sachant que le PLU n'a pas encore changé.
aamoi8428
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Alyénor a écrit:Par contre, qu'est ce qui empêche de déposer un nouveau dossier complet en repartant de zéro ? Sachant que le PLU n'a pas encore changé.

Peu de chance d'obtenir gain de cause car le maire va très probablement surseoir à statuer étant donné que le futur règlement rendra le terrain inconstructible. Sauf si, rbouyrie, ce terrain destiné à être bâti et vendu est issu d'une division foncière ?
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
Dans ce cas, qu'est ce qui empêchait le maire de surseoir à statuer dès la première demande de PC ? (ce qu'il n'a pas fait)
aamoi8428
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Alyénor a écrit:Dans ce cas, qu'est ce qui empêchait le maire de surseoir à statuer dès la première demande de PC ? (ce qu'il n'a pas fait)

Il est probable que le dossier n'a pas été instruit, en l’absence d'une pièce essentielle.
Puis il fut caduc avant même de pouvoir être instruit.
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Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
Bref, quel que soit l'achat, toujours être prudent.

Et la confiance n'exclut pas le contrôle et les conditions suspensives.

Le premier contrôle devrait être celui de savoir si l'on connait les législations en vigueur et leurs délais.

Et peut-être encore d'avantage s'il s'agit d'un achat à but lucratif.

Voir son activité capoter avant même sa création n'est pas agréable. Mais c'est une leçon apprise pour l'avenir j'espère.
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
Une leçon qui coûte très cher !
aamoi8428
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Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
Peine d'argent n'est pas mortelle.
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Membre ultra utile Env. 6000 message Loire Atlantique
Après l'auteur du post a éludé quelques questions intéressantes. J'imagine qu'il a aussi ses tords dans cette histoire.
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Membre utile Env. 300 message Marne
Bonjour,

Outre, les éventuels manquements des uns et des autres, il convient de présenter les marches à suivre pour la suite de votre projet. En premier lieu, si vous souhaiter maintenir votre projet, il vous faut déposer un nouveau permis.
Il vous reste alors deux options quant au futur suris à statuer qui vous sera certainement opposé (sauf à ce que votre terrain soit issu d'une division en vue de bâtir de moins de 5 ans, ce qui cristalliserait les règles d'urbanisme et rendrait inopérant le sursis à statuer) :
1) ne rien faire et admettre le futur refus eu égard au caractère inconstructible de votre terrain
2) contester le classement du terrain comme inconstructible par le nouveau PLU

Bon courage dans vos démarches. Vous aurez au moins appris qu'il faut toujours assurer ses arrières et sécuriser ses acquisitions (CU, clauses d'acquisition etc ...).
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Membre super utile Env. 4000 message Loire Atlantique
Calète a écrit:Peine d'argent n'est pas mortelle.


« Plaie » d’argent… maître Capello!   
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Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
Maître Caleto serait mieux adapté

Ma créativité n'est pas appréciée à sa juste valeur.

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Env. 200 message Alpes Maritimes
Si les sommes en jeu sont suffisament importantes, je pense que vous devriez prendre un avocat experimenté, parce que vous avez été pris pour un idiot par:
- Le maire qui en novembre 2022 était bien au courant qu'une révision du PLU allait avoir lieu sous peu, et qui était bien au courant qu'avec la loi ZAN il allait devoir sacrément réduire les surfaces constructibles
- Le notaire qui vous a laissé acheter le terrain sans CU, ni cristallisation des droits par division foncière, ni clause d'obtention de PC

Il est important pour vous de savoir si le débat du PADD a déjà eu lieu au conseil municipal, car tant que cela n'est pas fait, aucun sursis à statuer n'est possible.
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Membre ultra utile Env. 10000 message Rhone
Peut-être qu'en déposant un dossier complet en février 2023 ça passait crème ?
Il y a plein de maires qui seraient ravis d'avoir des habitants en plus pour collecter de la taxe foncière (vu qu'il n'y a plus de taxe d'habitation) et pouvoir désendetter la commune !
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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Env. 200 message Alpes Maritimes
Non ca passait pas crême...Si le PLU est voté en février 2024, vu tous les délais d'enquête publique etc, ca veut dire que le débat sur le PADD a eu lieu bien avant sa rencontre avec le maire (novembre 2022), et que le maire savait déjà qu'il allait devoir sacrément réduire la surface constructible.

Je suis sur un achat de terrain depuis octobre 2020 dans une commune concernée par un nouveau PLU qui sera voté en juillet 2024 (débat du padd en juin 2021), et l'adjoint au maire m'avait déja prévenu fin 2020 d'être très vigilant sachant que le PLU serait révisé et que la loi ZAN allait fortement rebattre les cartes.
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Membre ultra utile Env. 6000 message Loire Atlantique
Donc achat en connaissance de cause. C'est le vendeur du terrain qui doit être heureux.
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