Achat maison autoconstruction sans conformité RT2012

La DAACT doit être accompagnée du certificat de conformité à la RT 2012, qui ne pourra être obtenu.

Un bureau de contrôle indépendant doit venir sur place, et comparer l'étude thermique complète avec le bâti tel qu'il est, et donner la conformité... ou pas. Et là, il semble que ce soit impossible.

Pour que "ça passe", il faudrait refaire l'étude thermique "de départ" (qui sera en fait faite "à rebours" selon ce qui a été mis), voir si "ça passe", et si "ça ne passe pas", voir quels points il faudrait modifier pour que ce soit ok.

Il parait évident que sans CET, avec chauffage électrique, et sans poêle, on sera très loin de "passer" (sauf si l'isolation et l'étanchéité est du niveau passif, mais vu le laxisme du reste, c'est très improbable).

Selon votre niveau de désir de cette maison, passer votre chemin, ou faites énormément réduire le prix, pour cause de non conformité, et de comportement délictueux du "constructeur" (au moins du montant des travaux pour la mettre au niveau RT 2012, qui était obligatoire pour cette maison), ou achetez cette quasi épave thermique en connaissance de cause.

Vous avez le résultat d'essai d'infiltrométrie au moins ?

Oui tout a fait. Le test a l’air vient d’être effectué et inférieur à 0,60 (0,57).
Je précise que le poêle a granulés était bien prévu dans le bilan initial, il n’est juste pas utilisé actuellement car pas raccordé (il le sera avant la vente). Dans le bilan définitif,’il a été pris en compte comme poele à bois, ce qui a peu être un impact sur le CEP ?
Je m’inquiète justement de ce qui peut provoquer un CEP si élevé, l’impact du ballon et où de la VMC est il fort ?

Vous avez l'étude thermique ?

Oui j’ai bien les 2 études, l’initiale et celle qui vient d’être réalisé. Même en prenant en compte un chauffage principal au poele, le CEP est à 144, et l’estimation de coût global n’est pourtant que de 900€ par an (je sais qu’elle est toujours très optimiste), du coup je suis un peu perdu !
La maison est en parpaing avec 120mm de laine et de 40 de laine projeté dans les combles.
Elle a été réalisée par un macon pour son fils qui la vend pour cause de séparation.

Vous avez l'étude thermique refaite, avec les données de ce qui est posé (et le poêle), et "ça passe" la RT 2012 ?

Si oui, qu'ils fassent le certificat de conformité RT 2012, et qu'ils déposent la DAACT !

Non justement ça ne passe pas puisque le CEP est à 144 au lieu de 75 attendu.

Le niveau RT 2012 n'est déjà pas très exigeant, il est d'ailleurs quasiment obsolète, une maison de 4 ans qui en est très loin... c'est vraiment dommage.

À n'acheter que si le prix très bas vous laisse de quoi financer un CET (ou mieux un CESI), et un poêle à granulé (pour être programmable et régulé), et la pose de tout ça, et tout le processus RT 2012 / DAACT.

Ça serait bien de mettre en conditions suspensives l'obtention de toutes les formalités (non opposition à la DAACT)...
Le permis est toujours valable au moins ? (sinon c'est encore des emmerdes sans fin...)

Le problème de vous affranchir de toutes ces obligations, est que si vous devez revendre (qui sait ce que la vie nous réserve... ?) vous retomberez dans le problème de maison démunie de ses obligations légales.

En tous cas, comme pour tout achat immobilier, prenez votre propre notaire, et demandez-lui d'être intransigeant avec les moindres détails de la part des vendeurs. Et laisser-vous des portes de sortie avec des conditions suspensives adéquates.

Merci pour les réponses, ce sont des grilles, pas de l’eau.
Les 1700€ sont tout compris, et avec un compteur de chantier.

Je n’ai pas compris le calcul sur l’économie potentielle avec le poêle.

Le poêle a granulés programmable est déjà installé, il sera juste raccordé avant la vente.
Donc si on ne parle que du remplacement du ballon ça ne m’inquiète pas, mais cela suffira a passer de 144 à 75 pour le CEP ?
Pour le compromis je vous rejoins, il faut bien sûr que l’obtention du DAACT soit une clause suspensive.

Manu-d.en-haut a écrit:

Le niveau RT 2012 n'est déjà pas très exigeant, il est d'ailleurs quasiment obsolète, une maison de 4 ans qui en est très loin... c'est vraiment dommage.

À n'acheter que si le prix très bas vous laisse de quoi financer un CET (ou mieux un CESI), et un poêle à granulé (pour être programmable et régulé), et la pose de tout ça, et tout le processus RT 2012 / DAACT.

Ça serait bien de mettre en conditions suspensives l'obtention de toutes les formalités (non opposition à la DAACT)...
Le permis est toujours valable au moins ? (sinon c'est encore des emmerdes sans fin...)

Le problème de vous affranchir de toutes ces obligations, est que si vous devez revendre (qui sait ce que la vie nous réserve... ?) vous retomberez dans le problème de maison démunie de ses obligations légales.

En tous cas, comme pour tout achat immobilier, prenez votre propre notaire, et demandez-lui d'être intransigeant avec les moindres détails de la part des vendeurs. Et laisser-vous des portes de sortie avec des conditions suspensives adéquates.

Ah oui désolé, j'avais pensé "poêle à bois"... désolé.

Il n'y a que le thermicien qui peut ajuster les paramètres de l'étude thermique.

Ou un autre thermicien, mais s'il faut tout reprendre l'étude thermique, c'est plus de boulot.

Pas de souci
Le cas est un peu complexe, c’est bien un poele à granulé qui était prévu et installé, mais le contrôleur a pris en compte un poele z bois sans le DPE final, ce qui a priori n’à pas aidé non plus à avoir un bon score.
Point intéressant que je n’avais pas vu : le DPE et le bilan officiel associé mentionne qu’il y a des irrégularités, mais le tableau des actions a réaliser indique qu’une vmc double flux doit être étudié en cas de gros travaux dans la maison, et que le ballon sera a remplacé par un thermodynamique lorsque l’actuel sera HS. Est-ce que ce sera suffisant pour obtenir l’attestation de la mairie ? A voir après dépôt du DAACT ....

 ... erreur, j'avions mal lu .

Attention de ne pas confondre le DPE, dont les conclusions sont indicatives, et la conformité RT 2012 (conformité du bâti à l'étude thermique), qui est obligatoire, faite par un BET indépendant de celui de l'étude, et à joindre obligatoirement à la DAACT.

Reste aussi le problème de permis de construire, qui est probablement caduc depuis longtemps. Peut-être que le service d'urbanisme acceptera la DAACT sur ce PC...

kayl63 a écrit:

Le poêle a granulés programmable est déjà installé, il sera juste raccordé avant la vente.
Donc si on ne parle que du remplacement du ballon ça ne m’inquiète pas, mais cela suffira a passer de 144 à 75 pour le CEP ?
Pour le compromis je vous rejoins, il faut bien sûr que l’obtention du DAACT soit une clause suspensive.

Bonjour,
un thermicien doit pouvoir calculer, au vu des éléments présents dans cette maison (isolation, plancher chauffant électrique, résultat du test d'infiltromiétre), et de ceux à potentiellement remplacer (VMC, poêle à granulés, CE thermodynamique) si la maison serait conforme à la RT 2012 ou pas....
et même de proposer d'autres équipements qui permettraient de la rendre conforme (CE solaire?)
Ainsi, vous pourriez savoir si cette maison pourrait être conforme à la RT 2012 ou pas du tout, quoi qu'il soit fait.
Ca vous permettrait de négocier le prix de la maison en fonction des travaux à faire pour la rendre conforme.
Parce que là, c'est même pas la peine de compter sur une condition suspensive d’obstention de la DAACT, elle ne l'aura pas telle qu'elle est actuellement...
bon courage!

kayl63 a écrit:

Bonjour a tous,
Nous avons trouvé une maison construite en autoconstruction de 2014 à 2016 qui correspond à nos critères mais 2 points ne sont pas conformes au CEP de l’étude initiale :
- VMC simple flux au lieu de double flux
- Ballon électrique et non pas thermodynamique
Le bilan d’étanchéité est bon, mais le DPE donne un CEP à 144 (donc fin de C) au lieu de 75 attendu. La maison est chauffée au sol intégralement en électrique avec un poêle à granulés  en complément pour la pièce principale.
L’agent immobilier a vérifié auprès  du notaire qui indique que la vente est possible en indiquant Claire  les points posant problèmes pour la RT2012.
J’ai plusieurs questions :
- Est-ce que la VMC et le ballon peuvent a eux seuls être responsable d’un CEP aussi élevé ? La  maison semble bien isolée, je suis donc surpris par cette valeur.
- la maison fait 142m² et le propriétaire actuel paye 1700€ d’électricité par an en chauffant à 21/22 toutes les pièces sans utiliser le poêle à granulés qui n’est pas encore raccordé. Est-ce cohérent avec le CEP établi ? Combien puis je espérer d’économies en chauffant a 19/20 et en utilisant le poêle à granulés ?
- La DAACT n’a pas encore été demandée en mairie, que va t’il se passer compte tenu de la non conformité du CEP ?

S’agissant d’un premier achat, j’aimerai avoir vos conseils avisés !

Par avance merci a tous.
Bonjour,
Pouvez vous citez le nom du constructeur, du fournisseur... ?

Bonsoir.
Il n'y a que moi qui m'inquiète de savoir si le vendeur peut produire les attestations de garanties décennales ?
Ou je suis à côté de la plaque ?

Si c'est une auto construction totale, il n'y a pas de décennale, non ?

Sinon, après avoir lu tout ça, personnellement, je me serais enfui. Le chauffage au sol électrique a dû être installé en se disant qu'il sera « oublié » au moment de la validation car c'est hyper compliqué à faire passer. Ça me rappelle mon voisin qui a fait tout l'intérieur de sa maison (CE classique, poêle à bois classique) et qui se demande maintenant comment il va faire pour avoir son certificat RT2012...

Ah oui, décennale... j'y ai pensé aussi.
D'autant plus que pas de réception, ni de DAACT (quid du H1 d'ailleurs ?) : le départ des 10 ans n'est pas commencé !

Avec l'aide de votre notaire, vous ferez consigner par les vendeurs un montant conséquent, qui couvrirait les risques que la maison soit inhabitable si ça commence à s'effondrer.

Ou alors, même logique que les lacunes de RT 2012 : forte réduction du prix, et c'est vous qui assumez le risque.

CP à 144 principalement dû au chauffage électrique à mon avis. Le chauffe-eau à remplacer par un CET, ça se fait normalement très facilement et pour autour de 3000€.

Si autoconstruction totale, effectivement il est probable qu'il n'y ait pas de garantie décennale. Dans ce cas, s'il y a un problème structurel, ce sera l'autoconstructeur qui devra assurer la remise en état de la maison à ses frais. S'il est ruiné et/ou insolvable, ce sera au propriétaire de payer le solde des factures de remise en état.

a+
Beone

Beone68 a écrit:

Le chauffe-eau à remplacer par un CET, ça se fait normalement très facilement et pour autour de 3000€.

Pour 3000 balles, on peut avoir un CESI (chercher "kit CESI") et le faire poser par son plombier. Ou le poser soi-même.

La valeur du test d'étanchéité est certes conforme mais loin d'être bonne... On est à 0,15 nous.

Perso je laisse tomber ou je laisse le vendeur se dépatouiller de ça.

La taxe d'aménagement, d'assainissement, c'est bon ?

JulienSam a écrit:

La valeur du test d'étanchéité est certes conforme mais loin d'être bonne... On est à 0,15 nous.

Perso je laisse tomber ou je laisse le vendeur se dépatouiller de ça.

La taxe d'aménagement, d'assainissement, c'est bon ?

Je me suis fait la même remarque. Nous avons fait tout l’intérieur de notre maison et nous étions à 0,07.

Ça pue vraiment cette maison

Manu-d.en-haut a écrit:

ou achetez cette quasi épave thermique en connaissance de cause.

Une épave thermique parce qu'il y a un chauffe-eau électrique, un chauffage électrique et une VMC simple flux ! 
J'aimerais bien vivre dans cette épave thermique moi !
Il ne faut pas exagérer quand même, j'ai vécu dans une maison neuve avec les mêmes caractéristiques, et c'était loin d'être une épave thermique !
Venez chez moi, et je vous ferrais voir ce que c'est qu'une épave thermique, avec une facture électrique de 8000€/an.

kayl63 a écrit:

Oui tout a fait. Le test a l’air vient d’être effectué et inférieur à 0,60 (0,57).
Je précise que le poêle a granulés était bien prévu dans le bilan initial, il n’est juste pas utilisé actuellement car pas raccordé (il le sera avant la vente). Dans le bilan définitif,’il a été pris en compte comme poele à bois, ce qui a peu être un impact sur le CEP ?
Je m’inquiète justement de ce qui peut provoquer un CEP si élevé, l’impact du ballon et où de la VMC est il fort ?

Le (mauvais) test n'est pas valable car le poêle n'est pas raccordé. Quid de l'étanchéité à l'air du poêle ? Quid de son fonctionnement en cas de raccordement ? Je n'achèterai pas sans savoir si ça fonctionne vraiment.
Les résutats de l'étude thermique (ça ne veut rien dire sur les consommations il s'agit juste d'un calcul réglementaire) il ne faut pas en tenir compte surtout que le MOa n'a pas suivi les recommandations du BET.
Je n'acheterai pas sans avoir la RT2012 de plus s'il a soigné son isolation comme il a soigné son étanchéité à l'air ça doit pas être qualitatif derrière les placo.

+ plancher chauffant électrique donc c'est plié la maison ne sera JAMAIS conforme sauf s'il trouve un neuneu pour lui faire le papier mais dans ce cas vous devenez le dindon de la farce !

Fuyez en prévenant le notaire, l'agent immobilier et la mairie comme ça permettra de "protéger" un peu les autres acheteurs.

Non, ce n' est pas forcement une "épave thermique" et ce n'est pas forcement une mauvaise affaire non plus:

Il faut juste être conscient de ce que l' on achète et en assumer les conséquences.
Tout est une question de coût....et de risque.

Oui si elle est nettement en dessous des prix du marché et que l'on est prêt à assumer toutes les dépenses qui se présenteront pour avoir la conformité.

Je ne mesure pas le lien entre le non dépôt de la DAACT et les différentes taxes ? Assainissement, aménagement voir même foncier ?

La déclaration H1 a t'elle été envoyée ?

Enfin c'est quand même dommage d'acheter une maison si récente et si éloignée de la RT2012, dans une région où les besoins de chauffage ne sont pas à négliger.

Encore une fois si le prix de vente est nettement moins élevé que le prix du marché et que cela permet de financer une nouvelle étude + une nouvelle attestation de conformité RT2012 + quelques travaux pour corriger ce qui coince pour atteindre l'objectif (et là bonne chance si c'est le système de chauffage, l'isolation de la dalle, des murs ou les menuiseries...). L'étanchéité à l'air n'atteindra sans doute jamais des valeurs honorables quoi qu'on y fasse. Si les menuiseries sont mal posées ou les bandes à joint mal faites... Si c'est les boites sans membrane ça peut s'améliorer.

Changement de point de vue : Si j'étais vendeur j'unirai une dernière fois les efforts des 2 membres du couple pour finaliser ce dossier avant de vendre une maison conforme où l'acheteur ne pourra pas discuter du prix à cause de cet aspect. Pendant ce temps là ça évite de se battre pour la garde des enfants, la pension alimentaire et le partage de l'argenterie !

Mais bon, comme dit plus haut, pas de décénale, encore moins de dommage ouvrage, qualité des finitions sans doute très moyenne ou matériaux au rabais (test d'étanchéité conforme mais mauvais dans l'absolu), fin de construction qui ne suit pas les prévisions (on peut imaginer des problèmes financiers et déduire une fin de construction au rabais, mais ce n'est que supposition). Perso, je passe mon tour !
A l'aube de la RE 2020 acheter une maison qui ne répond même pas à la RT 2012 qui n'a rien de fou, alors qu'elle date de la période d'application de cette RT 2012, je ne pense pas que ce soit une bonne idée.

JulienSam a écrit:

Je ne mesure pas le lien entre le non dépôt de la DAACT et les différentes taxes ? Assainissement, aménagement voir même foncier ?

La déclaration H1 a t'elle été envoyée ?

Le fait générateur de la taxe d'aménagement est l'obtention du permis de construire, donc ça c'est fait.

Le fait générateur de la taxe d’assainissement est le raccordement au réseau, donc ça c'est fait (ou alors il y a un ANC).

Pour les taxes foncières, c'est peut-être bien lié au formulaire H1, dont on ne sait encore rien sur ce dossier.

Xlima a écrit:

Non, ce n' est pas forcement une "épave thermique" et ce n'est pas forcement une mauvaise affaire non plus:

Il faut juste être conscient de ce que l' on achète et en assumer les conséquences.
Tout est une question de coût....et de risque.

0,57 en test final c'est quand même bien pourri ! Même si c'est un résultat malheureusement courant en France où pleins d'artisans ne veulent pas faire de maison tupperware

Je suis un peu dans la même situation, en achetant un chalet qui à un peu plus de 2 ans. Je n'arrive pas à obtenir du vendeur le DPE neuf, ni l'attestation de conformité. Je pense qu'il n'a jamais eu ces papiers du promoteur. Il a acheté en VEFA, où si je comprends bien, le notaire le protège au début du chantier, puis son boulot s'arrête là et plus personne ne contrôle l'administratif de fin de chantier...

D'après ce que je comprends le DAACT a été envoyé sans l'attestation de conformité thermique. Et la mairie n'a rien trouvé à redire et a même établi une attestation de non contestation de conformité.

Je suis presque sûr que le promoteur n'a pas établi d'attestation de conformité thermique, et encore moins fait les tests d'étanchéité...

Il faut dire qu'il a contracté une dommage/ouvrage en début de chantier et n'a jamais envoyé aucun papier à la fin du chantier. Il est maintenant obligé de payer la facture de sanction de l'assureur pour réactiver les garanties car il est incapable de fournir 2 attestations décennales.

Dois-je exiger du vendeur qu'il produise une attestion de conformité RT2012 ?

Pour la vente il a fait établir un DPE qui classe le batiment en C (valeur 148!) et pourtant y'a un CET et un poele à pellet. Maintenant quand je regarde ce DPE, je me demande s'il a pas été fait n'importe comment. Le seul mur identifié (mur 1) est en béton, alors qu'il n'y a que le RDJ qui est en béton, et les autres sont en bois.

Oui il faut exiger les documents. Si le chalet a 2 ans la réglementation thermique doit être respecté il faut vous en assurer.