Compromis vente : comble, grenier. Votre avis et impact pour mon projet ?

Bonjour,

Comble aménagé, comble aménageable (non aménagé) ou grenier, développent
tous trois de la surface de plancher.

Donc, je pense que vous ne serez pas embêté sur ce point.

Par contre, je prendrais quand même conseil auprès d'un professionnel car ce n'est pas une réhabilitation
quelconque.

Ce qui était autrefois un logement individuel sur 3 niveaux va comporter après travaux: 3 logements
superposés qui vous font (sauf erreur) basculer dans la définition du logement collectif. 

(sécurité incendie, accessibilité ...etc.)

  

 

Bonjour,

Pour un tel projet complexe et très spécifique, je vous conseille d'aller de créer un compte sur le forum suivant et d'y poser votre demande : https://www.investisseurs-heureux.fr

Cet autre forum est bien plus spécialisé dans ce genre de problématiques, et composée surtout d'investisseurs aguerris.

Forum construire, à l'inverse, est plutôt un forum de construction autour de la maison individuelle, donc vous trouverez ici plutôt des particuliers faisant construire leur maison.

Merci pour ton retour.

A priori oui, ça passe sur du logement collectif, d'après le PLU 1,5 place de stationnement par logement créé donc 3 places à prévoir.

Est-ce que les informations concernant l'accessibilité, la sécurité incendie etc peuvent se trouver dans le PLU ?

Merci par avance,
Nono

Bonjour.

Non, c'est du droit commun.

Attention également à la hauteur sous plafond pour louer et ne pas passer dans la classification logement insalubre.

J'aime beaucoup la machine à coudre   

Souvenir de mon enfance 

Attention à la description si il s agit d une loi Malraux. J ai été très embêté par les impôts sur une restauration totale d un immeuble classé dont le dernier étage était décrit comme combles.

Vous pouvez avoir une discussion avec le notaire pour faire changer la description de combles et greniers en pièces par exemple.

Bonjour,

N0N0_ a écrit:

Bonjour,

Je suis en cours d'acquisition d'une maison dans laquelle je souhaite réaliser un aménagement intérieur : découper chaque étage en 1 logement soit : 

• 1 appartement 80m² (RDC)
• 1 appartement 80m² (R+1)
• 1 appartement 50m² (R+2)

Aujourd'hui dans la promesse de vente, le R+2 est spécifié comme comble / grenier. J'ai cependant un doute sur l'impact que cela peut avoir concernant mon projet car les combles n'en sont pour moi pas :

• Moulures au plafond
• +1,8m² sur les murs périphériques et +2m au centre
• Arrivée et évacuation d'eau
• Fenêtres et chien assis à l'extérieur

Demain, si j'aménage cet étage, vais-je être embêté ?
La surface de plancher étant déjà existante, dois-je faire obligatoirement appel à un architecte ?

Voici quelques photos :


















Vous remerciant par avance pour votre aide,
Cordialement,
Nono

Quelques réflexions hors accessibilité, investissement...
  - Le R+2 n'est surement pas un grenier/comble: ça c'est le propriétaire qui a voulu "limiter les dégâts" au niveau des IF,
  - Si vous ne faites pas de travaux extérieurs sur le bâti, pas nécessaire de faire intervenir un archi,
  - Vous ne créez pas de surface de plancher, donc fiscalement, vous pouvez bénéficier de la TVA au taux de 10%, voire 5,5 pour les travaux d'isolation et travaux dédiés effectués par des entreprises,
  - Vous ne serez pas "embêté" par le réaménagement du R+2 si après travaux vous faites la déclaration auprès du service des IF (messagerie sécurisée).
  - Le PLU est votre bible:
* OK pour les places de parking supplémentaires, 
* Attention pour la PFAC: la maison est existante, donc la division n'implique pas nécessairement un supplément de PFAC (le raccordement existe), SAUF si dans la délibération qui l'a instituée, le cas est prévu en termes d'augmentation de déversement des eaux usées (art. L 1331-7 du CSP)
  - Au regard du code de l'habitation, le logement doit disposer:
* D'au moins 1 pièce principale de: SOIT 9m² sous 2,20m de HSP, SOIT d'au moins 20m3:
* D'une surface de 14m² et 33m3 par habitant pour les 4 premiers.
@+

Merci pour vos retours précieux !

J'en conclus donc que ce ne sont pas des combles à vos yeux (et aux miens )  et surtout que je peux avoir des difficultés à postériori.

Il s'agit d'une succession, je ne vais surement pas avoir de réponses sur la raison de cette déclaration. En l'état ce n'est pas mon problème donc je vais faire en sorte que cela change... Quand j'en ai parlé à mon notaire il m'a dit qu'en l'espèce ça ne posait pas de problème mais j'ai de forts doutes

Concernant le fait de passer en logement collectif, effectivement c'est ce que l'urbanisme m'a indiqué lorsque j'ai exposé la situation.

A voir ce que cela implique pour les normes PMR, incendie, etc...

Enfin, il m'est impératif de m'assurer que les étages sont en mesure de supporter une charge de X kg / m² pour assurer la sécurité des futurs occupants.

Petite précision, c'est une maison de 1900


Merci à tous,
Nono

Prévoir un bon budget pour les études complémentaires.

Au total ça chiffre à environ 25-30% du coût des travaux en mission complète.

Bonjour,

Je ne pense pas que vous soyez soumis à l'accessibilité car ce n'est pas du logement neuf, ce n'est ni un ERP

la sécurité incendie vous êtes en R+2, la cage d'escalier pas besoin d'être encloisonnée, les distances entre la porte palière et l'escalier sont -je suppose- inférieure à 10m

Pour etre en conformité vérifier les parois des logements qui donnent sur la circulation (CF1h ?) et mettre des portes coupe feu (Cf1/2h?)

Installation électrique indépendante, 3 compteurs obligatoires (pas de sous compteurs)

en thermique, je pense que vous êtes soumis à la RT éléments par éléments (pas très contraignant mais essayer de faire les choses bien), se rapprocher de la RE2020 du moins pour l'isolation / vitrage

Ne négligez pas l'acoustique entre les logements, cela peut être un vrai calvaire

LaTeam a écrit:

Bonjour,

Je ne pense pas que vous soyez soumis à l'accessibilité car ce n'est pas du logement neuf, ce n'est ni un ERP

la sécurité incendie vous êtes en R+2, la cage d'escalier pas besoin d'être encloisonnée, les distances entre la porte palière et l'escalier sont -je suppose- inférieure à 10m

Pour etre en conformité vérifier les parois des logements qui donnent sur la circulation (CF1h ?) et mettre des portes coupe feu (Cf1/2h?)

Installation électrique indépendante, 3 compteurs obligatoires (pas de sous compteurs)

en thermique, je pense que vous êtes soumis à la RT éléments par éléments (pas très contraignant mais essayer de faire les choses bien), se rapprocher de la RE2020 du moins pour l'isolation / vitrage

Ne négligez pas l'acoustique entre les logements, cela peut être un vrai calvaire

Bonjour LaTeam,

Merci pour votre retour et vos réponses.

Ok pour l'accessibilité, peut-être sauf à ce que les travaux dépassent 80% du prix d'achat du bien ?

Effectivement la distance entre le R+2 est inférieure à 10m, le bâtiment mesurant environ 8m de haut.

Le plaquiste a prévu :

• Isolation de la cage d'escalier avec du BA13 résistance EI60 et affaiblissement acoustique 45db
• Porte palière EI30 affaiblissement acoustique 40db
• nb : je lui ai demandé de réaliser une isolation acoustique des plafonds entre le RDC => R+1 et R+1 => R+2

L'électricien a prévu 3 tableaux et une installation électrique séparées entre les logements, je vais également appeler Enedis pour qu'ils puissent m'établir un devis pour poser 2 Linky supplémentaires.

Concernant l'isolation thermique, le plaquiste est partit sur du 120mm d'épaisseur pour les murs et 280mm au niveau des rampants de toiture de comble.

Pensez-vous que c'est correct ?

Merci par avance,
Excellente fin de journée,
N0N0

Toute la partie plaquiste me semble cohérent
Elec OK

Thermique aussi même si 12cm de laine de bois/roche/polyuréthane n'a pas le même effet, dans de la réno on est entre 10 et 12 (en neuf je suis avec 14cm + 20cm de brique)

Pour l'accessibilité, compliqué à dire à cause des dérogations, des règles etc

Vive ces fameux logements qui sont ni adéquats aux PMR ni aux personnes "valides" , le nombre de chose farfelus qu'on fait pour répondre à ce genre de normes

LaTeam a écrit:

Toute la partie plaquiste me semble cohérent
Elec OK

Thermique aussi même si 12cm de laine de bois/roche/polyuréthane n'a pas le même effet, dans de la réno on est entre 10 et 12 (en neuf je suis avec 14cm + 20cm de brique)

Pour l'accessibilité, compliqué à dire à cause des dérogations, des règles etc

Vive ces fameux logements qui sont ni adéquats aux PMR ni aux personnes "valides" , le nombre de chose farfelus qu'on fait pour répondre à ce genre de normes

Pour vous 12cm de laine ce n'est pas assez ? L'idée étant de pouvoir arriver à un DPE pas trop dégueu pour pouvoir louer 

Bonjour.

Ça n'est pas la taille qui compte.

C'est le R qui compte.

Et pour les combles il faut de la laine de verre semi rigide et pour les parties verticales et pour les parties sous rampants.

R 3.75 pour les cloisons et R 8 pour les combles

Voici une composition de paroi d'une maison neuve RE2020 :




Je suis pas expert, je pense que ce n'est pas trop mal votre composition, à en discuter avec votre plaquiste,

ITI R de 3.7 mini
ITE R de 4.4 mini

Plafond R de 7.0 mini de mémoire

Valeur pour avoir les aides à la rénovation énergétique.

Dans votre cas c'est super intéressant.

Pour le réglementaire faut lire l'arrêter car ça dépend de votre zone géographique mais mes valeurs sont en deçà de celles au dessus.