Petite réflexion avant une ébauche de plan...

 bonsoir,

j'avais lu l'autre post, les points qui vous deplaisaient... et   
ce changement est AMHA un bon choix et une bonne décision  (c'est le choix que j'aurais fait même si tous les terrains étaient libres).

je vais suivre ce post.

Cdlt

Même malgré l'arbre à l'angle sud-ouest qui a une belle portée pour faire de l'ombre et le terrain potentiellement humide (pente de 3-4% entre le lot 7 et le lot 1 le plus bas) ?

Haha on dérive du sujet de ce post, merci en tout cas pour votre réponse

(On sent la nana pas sereine à l'idée de se lancer dans un gros projet ) 

Lauriotte a écrit:

Même malgré l'arbre à l'angle sud-ouest qui a une belle portée pour faire de l'ombre et le terrain potentiellement humide (pente de 3-4% entre le lot 7 et le lot 1 le plus bas) ?

Oui, même malgré l'arbre et les "potentiellement" que vous allez chercher... et trouver bien sur 

avant on disait "et si..." et toujours 1 malin pour répondre "si ma tante en avait..." mais ce n'était pas correct.

aujourd'hui "potentiellement" est à toutes les sauces 

Lauriotte a écrit:

(On sent la nana pas sereine à l'idée de se lancer dans un gros projet ) 

  on est d'accord !!!!

et on ne pourra RIEN pour vous ; certains prêcheront pour la bienveillance, les tirades emberlificotées ... c'est le job du lotisseur, du banquier, du cst,  du psy .... et de ceux qui attendent et réclament les merci  
et youpiiiie je ne coche pas ces cases.

Sérieusement, depuis le temps que vous hésitez  .... 

ps : jadooooore les toits plats mais c'est assez coûteux, moins facile pour la construction, l'isolation et.... 
ce sont les autres qui en profitent car on ne passe pas son temps ds la rue pour admirer NOTRE maison.

Au plaisir pour la suite.
Cdlt

elisa21 a écrit:

... et de ceux qui attendent et réclament les merci  
et youpiiiie je ne coche pas ces cases.

      bonjour
      quand on demande de l'aide  et que quelqu'un répond pour aider,  je trouve ça normal d'avoir un merci ;ça s'appelle la politesse .

Haha merci pour votre réponse (et votre coup de pieds aux fesses ! )
En vrai il y avait aussi des décisions pro à prendre en parallèle qui conditionnent grandement le projet construction

Mon conjoint est allé à la mairie ce matin pour prendre rdv avec le maire. Affaire à suivre !

Bonjour

Citation:

elisa21 ps : jadooooore les toits plats mais c'est assez coûteux, moins facile pour la construction

Ca dépend aussi du projet: on constate ici qu'il y a beaucoup de programme au RdC et peu à l'étage, ce qui suggère une petite émergence en R+1 plutôt qu'un étage qui couvre tout. Le toit plat peut être intéressant dans ce cas. (à moins d'avoir beaucoup de double hauteur - mais c'est aussi du vide qui coûte cher).

Sinon, ça a l'air d'un bon emplacement.
L'école et ses nuisances ainsi que le chemin suggèrent de se fermer au Nord.
Une vue qui a l'air profonde à l'Ouest, et une parcelle suffisamment large pour avoir des apports solaires au Sud. Peut-être un bâtiment long axé Est-Ouest?
Lauriotte vous avez une surface habitable en tête, à peu près? Le programme a l'air de tenir dans les 140m²...? 
A priori la surface de la parcelle autorise aussi de mettre une piscine - dans la zone constructible bien sûr.

Bonsoir,

Merci pour vos réponses

D'après le PLU (si je le comprends bien), 30% sont autorisés en toit plat sauf si toiture végétalisée, ce qui rajoute un coût supplémentaire d'après mes recherches et donc le prix de la maison (pour une éventuelle revente...). On fera budgétiser pour prendre nos décisions en connaissance de cause mais si on fait construire sur ce terrain, il y a de forte chance que l'abandon du toit plat soit une concession à faire.

C'est typiquement ce qu'on s'imagine :
- nord : garage/buanderie/suite parentale
- est : entrée/cuisine
- sud : séjour/salon en longueur et en continuité de la cuisine avec deux meurtrières côté ouest pour la triple exposition
Piscine plutôt sud du coup comme le fond du terrain est non constructible ?

On envisage un peu plus grand : avec les pièces qu'on aimerait et les superficies désirées, on serait aux alentours des 160-180m2 au sol + 50m2 à l'étage

Bon j'ai l'impression qu'on se projette, manquerait plus que le terrain soit vendu entre temps

Lauriotte a écrit:

Bon j'ai l'impression qu'on se projette...

 tout arrive, allez zou il faut y aller. 

ps : ça va sans dire mais beaucoup mieux en l'écrivant : vu les surfaces envisagées >150m2,  c'est architecte obligatoire. 

Haha oui

Oui je l'ai lu de nombreuses fois ici, ce conseil est bien encré !

Lauriotte
bonjourj'hésiterais quand même beaucoup avant d'acheter ce terrain :
1/ à cause de la proximité immédiate de l'école qui va générer un trafic auto intense aux heures d'entrées et sorties, d'autant que beaucoup de gens font tourner leur moteur à l'arrêt sous des prétextes variés .D'où un risque de pollution par les gaz d'échappement en plus du bruit
2/ à cause de la situation en bas de pente du terrain; il y a avec le dérèglement climatique des phénomènes météos paroxystiques comme la pluie de plusieurs mois en quelques heures avec le risque de coulées de boue majoré avec l'artificialisation des terrains en amont du tien .

Bonjour,

Avez-vous déjà vérifié que votre budget est en adéquation avec votre cahier des charges ?

Bonsoir,

En effet, tu cibles clairement les 2 gros points noirs du terrain. C'est tout l'intérêt de mes 2 posts finalement.
A quel moment on se dit : de toute façon, le terrain parfait n'existe pas ou alors c'est très rare, ou alors il faut avoir cette sensation pour acheter ? Quels avantages privilégier ?
A l'heure actuelle, notre critère n°1 est de rester dans notre ville actuelle (on a visité des terrains dans 2 autres villes qui pourraient nous intéresser mais on revient toujours sur la même conclusion - puis les terrains nous plaisent moins avec une proximité ++ avec un terrain de foot). Je suis, de loin voire de très près l'immobilier dans notre secteur depuis des années (car j'ai un attrait pour cela depuis toujours. Et cela fait 8 ans qu'on habite ici, on a acheté une petite maison il y a 3 ans, on connaît la ville par coeur) et dans notre ville, les occasions sont assez rares. Après même si on aimerait rester ici, c'est pas non plus au point d'acheter "n'importe quoi". C'est pourquoi je vous sollicite aujourd'hui

On sait qu'à moyen terme des terrains seront à vendre au niveau du trait blanc en bas à droite sur ma 2e photo donc terrain plein nord (bon avec le réchauffement climatique, c'est pas forcément un mal d'avoir son terrain au nord maintenant   ) Et également à la sortie de la ville où les terrains seront orientés sud du coup mais on reste excentré et on perd un peu en qualité de vie. 
Et puis, ce sera dans combien de temps : 5ans? 10ans?... 


Pour répondre à ta question, non, on a rien budgétisé pour le moment. Enfin, rien de précis, on a une fourchette en tête.

En tout cas, merci encore pour vos échanges

Jane11 a écrit:

bonjourj'hésiterais quand même beaucoup avant d'acheter ce terrain :
1/ à cause de la proximité immédiate de l'école qui va générer un trafic auto intense aux heures d'entrées et sorties, d'autant que beaucoup de gens font tourner leur moteur à l'arrêt  sous des prétextes variés .D'où un risque de pollution par les gaz d'échappement en plus du bruit
2/ à cause de la situation en bas de pente du terrain; il y a avec le dérèglement climatique des phénomènes météos paroxystiques comme  la pluie de plusieurs mois en quelques heures avec le risque de coulées de boue majoré avec l'artificialisation des terrains en amont du tien .

non mais allo, quoi !

1) il n'y a pas besoin de chausser ses trifocales pour voir sur la vue maps que l'entrée de l'école est tout au bout de la rue, donc loin du terrain N°1, et surtout qu'il y a un grand parking contigu à un terrain de sport: aucune voiture ne stationnera devant le terrain en faisant tourner son moteur !

2)La Nièvre, ça n'est ni Valence ni la vallée de la Roya ni les Cévennes.
Il suffit d'aller consulter le PLU à la mairie pour connaître les plans de prévention des risques s'il y en a

Panoptès
Bonjour
Quand il y a eu les inondations catastrophiques du Pas-de-Calais fin 2023 début 2024, des maisons ont été inondées alors qu 'elles n'étaient pas en zone inondable.
Mais il avait tellement plu que les sols n'absorbaient plus l'eau et l'artificialisation des sols n'a pas aidé.
Dans la situation deLauriotte, la mairie l' a ' prévenue que le terrain est humide (alors qu'il n'y a encore rien de bati à priori); elle est en bas de pente ; il y a un ruisseau à proximité...je trouve que ça fait beaucoup. Après il y a l'option de construire en partant du principe que la zone est inondable et tout surélever, vegetaliser le terrain un maximum etc.
- pour l'école,ta rue sera un accès principal ou secondaireLauriotte ? Il y a quand même pas mal de voitures garées au bout de cette rue.

Panoptès tu as regardé l atlas des zones inondable AZI de la Nièvre ?

Bonjour à tous,

Pour préciser les choses : le ruisseau situé le long du chemin est en fait un canal de ruissellement. Hors période de pluie, il n'y a jamais d'eau dedans. C'est plus un fossé où il y a de temps en temps un peu d'eau. 

Il y avait des bovins de base dans ce terrain et nous n'avons jamais vu de bourbier ni autre. Néanmoins, de part la pente, le lot 1 est à fortiori plus humide que le lot 7.
J'ai regardé et nous ne sommes pas en zones inondables.

Pour l'école, les gens viennent principalement de la route en "S" située au nord, c'est aussi là qu'il y a la majorité des places de parking (la vue Google maps est avant les travaux de rénovation de la route) mais ils peuvent aussi venir de devant les terrains à vendre.

Encore une fois, merci à tous pour vos réponses ! Ca permet de peser le pour, le contre.

Jane11 a écrit:

Panoptès tu as regardé l atlas des zones inondable AZI  de la Nièvre ?

Heu....ça ne fait pas avancer le schmilblick d'un poil de.....
Il vaut mieux aller sur le site georisques

https://www.georisques.gouv.fr/

Mais bien entendu, il faut l'adresse ou la parcelle cadastrale du terrain...

Citation:

Panoptès La Nièvre, ça n'est ni Valence ni la vallée de la Roya ni les Cévennes.

C'est peut-être la Loire! 

Bonsoir à tous,

Je suis allée sur le site georisques et voici le résumé :



La Loire n'est pas loin effectivement ! Malgré tout, si on est inondé par sa crue, beaucoup de maisons seront sous l'eau avant nous  

Bien.
Le risque canalisations de transport de matières dangereuses, c'est plus que probablement une canalisation de gaz, à voir avec la mairie où elle se situe, mais si c'est ça, ça doit être enterré à plus de 80 cm, autrement dit risque négligeable.

Reste le risque argile, même s'il est modéré, il est à prendre en compte. Associé à zone humide, il faudra être très rigoureux pour les fondations d'une maison, et donc probablement un surcoût pour ce poste.
Il faudra impérativement faire réaliser une étude de sol et suivre ses prescriptions.

Est ce que le lotisseur a ou va fournir déjà l'étude G1 obligatoire ? Que dit-elle ?

Ok merci de nous inciter à être vigilant sur ces différents points !

Bonne question pour l'étude G1. Pour l'instant on a aucune information d'où notre souhait de rencontrer le maire pour discuter de tout ça.
Mon conjoint est retourné à la mairie jeudi pour dire qu'on n'avait pas été rappelé, on attends...

De même. A part les retraits/gonflements d'argiles à surveiller, ça a l'air plutôt sain niveau risques.

Je me risque à un croquis pour  voir 2 points
En considérant que vous envisagez un séjour ouvert au Sud (plutôt qu'à à l'Ouest), plutôt en long et disposé le long de la limite Nord (ou du retrait à 3m)

-la piscine: avec un piscine de 5m de large positionnée au Sud (retrait de 3m, mais possiblement 2m seulement, d'après le PLU), un bâtiment de 6m de large (pour la pièce de vie), il reste 5m pour une terrasse. 

-avoir un bâtiment axé Est-Ouest, c'est s'exposer à la vue depuis la rue. Idem pour la piscine.
La maison pourrait former un L, dont l'aile Ouest ferait protection par rapport à la route, et préserverait l'intimité. 
(A voir si cette aile accueillerait plutôt les pièces techniques dans cette aile: garage, buanderie... Ou bien par exemple bureau suite parentale, avec le garage qui irait coté Nord, avec buanderie derrière la cuisine)

Ca couperait un peu l'exposition Est pour la cuisine par contre.
...

Bonjour,

Qui plus est sur un terrain dont on est pas certain qu'il soit encore dispo; dont on ne connait pas l'étude de sol (et quand on sait l'incidence que ça peut avoir financièrement); dont il y a juste une "idée de fourchette financière" sans pour autant connaitre l'enveloppe max; tout ça pour un projet de construction qui devra inclure une maison d'habitation avec piscine et double garage etc. Tout ça pour uniquement permettre à Lauriotte de je cite : 

Citation:

J'ai besoin, avant de me lancer, de me projeter sur une potentielle ébauche de plan...

Heu... Vous n'avez pas l'impression de contribuer à un post "perte de temps", tout le monde les gens ?

J'étaye un peu plus mon intervention avant que ça s'offusque inutilement :

Il me semble que quand on a un projet de construction avec ce type de cahier des charges, c'est qu'on a déjà soi-même une idée de ce à quoi on veut et où on désire vivre en fonction de SON mode de vie. Il me semble également que quand on a ce type de cahier des charges, on sait qu'on va devoir construire ou faire construire en passant OBLIGATOIREMENT par un archi et que, au vu de ce que ça va couter en sus, je pense que c'est surtout à ce dernier de devoir être capable de proposer un projet viable et correspondant aux désirs de Lauriotte.
Venir sur le forum et donner une ébauche de plan pour critiques, ok. Venir sur le forum pour demander à des inconnus qui ne sont ni forcément qualifiés, ni forcément compétents ce qu'on devrait demander à un pro qui engagera sa responsabilité et qui prendra en compte toutes les contraintes spécifiques liées au projet et au terrain... c'est ce qui me fait écrire que ce post est une grosse perte de temps.

Perso, je conseillerai de :

1. Définir de façon sérieuse l'enveloppe max à ne pas dépasser et la liste des priorités si tout ne peut pas passer dans ce budget.
2. M'assurer que le terrain est dispo et me positionner en le réservant.
3. Récupérer toutes les infos concernant ce terrain et plus particulièrement l'étude de sol (voir même une G2).
4. Prendre attache avec un archi, MOE ou constructeur pour qu'il fasse LEUR boulot.
5. Si doute il y a, revenir sur le forum pour trouver conseils avisés.

Sur ce, je vais me mettre à l'abri au frais tout en dégustant un paquet de pop corn   

Citation:

si les conditions suspensives (dont les résultats d'études de sol) existent dans les contrats, c'est bien parce que  beaucoup de paramètres essentiels nécessitent un délai avant  d'être connus .

Oui et ?

C'est justement ce vers quoi je tends à démontrer.
Pour qu'il y ait conditions suspensives, il faut que les démarches soient initiées. Pour que celles-ci le soient, il faut déjà avoir défini et rassembler certains prérequis. On ne met pas la charrue avant les bœufs.
Au lieu de commencer à vouloir "aider" en axant son aide virtuelle sur des "conseils" de forme, on devrait plutôt le faire sur le fond. Pendant que les débats tournent sur la taille, la disposition, les surfaces etc, il serait très certainement beaucoup plus efficient de conseiller à faire les choses dans le bon ordre. A mon sens, le but de ce forum est d'aider les gens à trouver : des réponses à des questions, des solutions à des problèmes, des orientations à des pertes de repères.
Sans vouloir remettre en question la sincérité de Lauriotte (qui ,soit dit au passage, avec son mari ne forment pas un couple de primo accédant) ni de son sérieux, mais je suis partisan de lui dire "t'inquiètes pas, si ce qui te semble primordial, c'est de pouvoir faire construire sur cette commune, ton premier soucis n'est pas l'ébauche d'un plan à l'arrache (si, si). Tu as justement toutes les conditions suspensives qui vont te permettre de venir en temps utile sur le dit plan. Pour l'instant, c'est secondaire."
Sans vouloir remettre en question TA sincérité sur TES interventions, mais à quoi cela sert de donner des plans, avis, conseils alors que personne ne sait si le projet est sérieusement envisageable ? Hormis le fait d'entretenir un rêve, une fantasmagorie, de combler un manque de confiance en soi, je trouve même très dangereux de procéder de la sorte... Il fera beau à Lauriotte de posséder une "zoulie" ébauche de plan et de s'apercevoir que son projet ne va pas pouvoir se faire parce que pas adapté et/ou trop onéreux. Sur ce forum, beaucoup se sont effondrés et ont abandonné leur projet car plus faisable en l'état et ne correspondant pas/plus à leur rêve.

Allez, tiens, c'est pour moi. Ca me fait plaisir : Pourquoi ne pas envisager un R+1 avec une partie de l'étage en version "piscine sur toit" ? Combiné à un rooftop surplombant un car port, ça serait pas tip top ?
Combien ça coute ? Bhaaaaa, si tu commences à poser des questions qui fâchent aussi...

Bref, on se comprend (non ? Tant pis !).

Citation:

Pour la perte de temps, personne n'a l'obligation de suivre ce sujet, ni d'y participer .

Et personne n'a obligation de vouloir se prendre pour ce qu'il ou elle n'est pas. Donc merci pour les bons conseils, mais il est souvent de bon aloi d'appliquer à soi-même ce que l'on conseille aux autres. Pour ma part je classifie cette remarque dans la liste de toutes les démonstrations d'onanismes intellectuels lues ces dernières semaines.

Bien cordialement, toussa, toussa !

Bonjour,

Je suis assez d'accord avec didou5419.
Il est inutile de se perdre en conjoncture, le nerf de la guerre étant l'argent (ou le budget).

La construction est actuellement très onéreuse (matériaux, équipements, raccordements, taxes diverses et variées), et il est essentiel de savoir 1) si c'est rentable (éviter de construire à perte), et 2), si le budget est soutenable.

La première chose à faire est d'avoir une estimation de la valeur du bien projeté à la revente. Facile à faire, il faut juste questionner des agents immobiliers. Si le prix marché d'une maison récente de 200 m2 s'évalue à 450 k€ et que le budget nécessaire pour la construction finie est supérieur, il y a un risque de perte à la revente. Je dis cela car les coûts de construction sont de 3000 €/m2 hors terrain et frais et taxes, et la Nièvre n'est pas Monaco...

J'ai eu cette réflexion lors de mon dernier projet, et c'est ce qui a déterminé mon budget. J'avais revendu ma précédente maison à perte à cause de cela, j'ai compris la leçon.

Parfois il faut savoir être banquier, sans trop d'affect.

Bonsoir à tous,

Je ne m'attendais pas à un tel engouement ce soir en venant sur mon post (que je pensais inactif qui plus est, car je n'ai pas reçu de notification) ! Merci pour vos échanges, positifs et négatifs.

J'espère répondre à toutes vos questions.

Concernant le toit, il impose juste un minimum de 2 pans et 30% maximum en toit terrasse sauf si toiture végétalisée. Je n'ai pas l'impression que le sens du faîtage soit imposé, en tout cas je lis l'information nulle part sur le PLU.
Et pour la superficie, les 160-180m2 du rez-de-chausse comportent le double garage oui.

Je vous remercie pour vos ébauches de plans, je n'en demandais pas plus !
On imagine dans notre tête une ouverture sur le sud avec la terrasse et la piscine et le salon avec ouverture à l'ouest/angle sud-ouest. 
Après effectivement, nous sommes qu'au début du projet et avons démarché personne pour le moment, à part nos rêves! et la mairie pour se renseigner sur le terrain. Nous avions néanmoins imaginé une maison en "L" comme vous nous le suggérez finalement

Je ne comprends pas, par contre, pourquoi v67 tu enlèves 12m de zone non constructible? 
Le terrain fait 914m2, la zone constructible 805m2. On a 22.25m côté ouest donc je recule de 5m pour la zone non constructible. Je me trompe ? 

Nous venions ici surtout pour discuter avec des personnes qui ont déjà fait construire, qui ont l'expérience et surtout une réflexion sur les points auxquels il faut faire attention avant de se jeter tête baissée dans l'achat d'un terrain. Nous sommes déjà propriétaires "du petit bien qu'on achète quand on débute dans la vie active, pas d'un gros projet comme celui-là", d'où notre inquiétude, nos questions, etc.
Vous avez tous nourris notre réflexion, et nous vous remercions encore.

Avant que cela parte en cacahuète, la discussion peut s'arrêter là pour le moment.

Le cahier des charges est déjà bien ficelé (jusqu'à se dire qu'on aime bien le soleil le matin dans la cuisine ), on connaît nos priorités et les points sur lesquels on fera un compromis si besoin (faute de budget et/ou explosion du prix de revente car nous sommes dans la Nièvre: nous avons des revenus très corrects mais ce n'est pas la majorité des gens ici. Le prix au M2 de la commune souhaitée sélectionne déjà une partie des potentiels acheteurs, nous restons lucides sur notre future construction).

Nous attendons le retour du maire, et effectivement à part discuter sur des "potentiels" de potentialité sur un plan qui doit être travaillé avant tout par un architecte, cela ne sert pas à grand chose (enfin si à nous projeter ), à part vous faire perdre du temps et ce n'est pas ce dont j'ai envie... même si je prends plaisir à lire nos échanges...

En vous remerciant tous,
En espérant que le terrain soit encore disponible,
En souhaitant vous revoir sur une discussion d'étude de terrain et/ou de plan plus concrets,
Je reviendrais vers vous dès que j'ai de nouvelles informations (ou avant si vous tenez à alimenter avec plaisir! mes 2 posts)

Mais du coup, la surface constructible ne serait pas de 805m2 alors ?
(ceci dit sur le plan des terrains, la boussole n'est pas bien orientée...  donc c'est peut-être le cas avec la limite de zone... ) 
Question à poser si on arrive à avoir un entretien !

Lauriotte
Le plan de composition du lotissement a été réalisé par un géomètre expert, qui a calculé les surfaces, il n'y a aucun souci à ce sujet, elles sont exactes à qq m² près, les surfaces effectives seront celles notées dans l'acte notarié de vente du terrain, après le bornage des terrains.

La boussole n'a aucun rapport avec ça, et on ne peut rien dire du dessin, c'est une photo du document que tu as postée , ce n'est pas un plan à plat, on ne peut en tirer aucune conclusion.

Lauriotte a écrit:

Mais du coup, la surface constructible ne serait pas de 805m2 alors ?

ce ne serait pas 605m² plutôt ? (ce qui correspond quand on redessine la parcelle avec les cotes du plan). A vérifier sur votre plan de division, Lauriotte

Avec une limite de la zone constructible à environ 13.90m de la limite Ouest. 
(ce qui colle graphiquement et en terme de cotes / surfaces, à 10cm et 1° d'angle près. Et aussi cohérent avec les autres parcelles tournant autour de 900m² et 600m² constructible avec des dimensions comparables)

Honte à moi, je viens de vérifier et c'est bien 605m2 constructibles! donc je retombe bien sur ce que tu as dessiné v67

Bonjour à tous,

Juste un petit message pour vous dire que le lot 1 nous est réservé. Nous venons de recevoir un appel ce matin.
Nous attendons un rdv avec le Maire pour discuter de tout ça.

Encore merci à tous,
En espérant vous revoir pour la suite du projet