Bien choisir son terrain : les conseils des membres

Rubrique "Introduction (Préparation, plan & constructeur)" - Mis en ligne le lundi 14 février 2011

Première étape de votre projet de construction, le choix d’un terrain peut se révéler un véritable casse tête. Difficile à trouver, des tonnes de choses à vérifier, des surcouts à envisager… Bref, c’est une acquisition qui mérite réflexion. Pour vous guider au mieux et ne pas céder à la précipitation, nous avons demandé aux membres de ForumConstruire.com de partager leurs experiences.

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Conseils généraux

Avant de vous lancer dans la recherche d'un terrain, La Copiniere vous conseille de bien garder en tête que vous achetez toujours dans l'optique de revendre un jour ... même si vous ne revendez pas ! Ainsi, vos coups de coeur peuvent se révéler dramatique si vous n'arrivez pas, plus tard, à vous en séparer. Prenez donc garde aux petits inconvénients de votre terrain que vous être prêt à accepter, mais que vous aurez du mal a justifier au moment de la revente.

Bien sûr, plus vous prendrez votre temps, moins vous ferez d'erreur, même si ce n'est pas toujours évident, tant les terrains se vendent parfois rapidement.

La copiniere vous conseille aussi d'aller plusieurs fois voir un terrain qui vous intéresse, à différentes heures de la journée, la semaine, le week-end, (pas toujours les mêmes bruits de voisinage selon le jour ou l'heure) et dans les pires conditions (un jour pluvieux par exemple)… S'il vous plaît même ce jour-là, il vous plaira forcément dans de meilleures conditions !

Enfin, Maraudeur vous conseille de choisir un terrain libre de tout constructeur, pour pouvoir faire votre choix en toute sérénité.

Situation géographique

Pour beaucoup, l'argument premier dans le choix de la situation géographique est la proximité du terrain avec son lieu de travail. C'est le cas pour linbleu, lilo_o ou encore chris, pour qui la proximité est vécue comme un véritable confort de vie. Pour eux, il vaut mieux vivre dans plus petit ou moins bien que de devoir allonger les distances de route tous les jours.

Cependant, pour d'autre, s'éloigner, c'est aussi respirer. Clagal par exemple a fait le choix d'être à une quinzaine de kilomètres de son lieu de travail. Un coût de transport plus important donc, mais aussi, un terrain moins cher et des impôts moins élevés.

En fait, chacun se fera sa propre opinion en fonction de multiples critères (état et trafic sur les routes, ...). A noter aussi que dans certains cas, on peut s'éloigner de son lieu de travail tout en bénéficiant d'un réseau ferré de qualité. Au final, on ne met pas plus de temps pour effectuer le trajet. Quoi qu'il en soit, il est important que vous vous imaginez prendre tous les jours votre voiture ou votre train pendant X minutes, et ceci pendant plusieurs années, avant de vous décider : un inconvénient comme celui-ci, qui peut paraitre léger à première vue dans la dynamique d'un projet immobilier, peut s'avérer très usant à la longue.

Pour beaucoup aussi, il est important d'être proche des "commodités" : écoles, magasins, médecins, gare, etc ... Cependant, SO6 indique à juste titre que les enfants ne restent pas toute leur vie dans la même école, et qu'il est parfois dommage de se limiter pour ça, surtout pour un achat à très long terme.

Autre point important soulevé par exemple par Sylvio et lilye68 : les facilités d'accès. Veillez à ce que votre terrain soit bien desservi au niveau routier : autoroute, nationale ... Devoir emprunter une petite route sur plusieurs kilomètre dès qu'on souhaite sortir de chez soi peut vite devenir un brin lassant !

Lylie68 vous conseille quant à elle de surveiller les aspects financiers qui vont découler de la localisation de votre terrain : taxe d'habitation, taxe foncière mais aussi prix (et qualité) de l'eau.

Enfin, 01nelly74 vous invite à vous renseigner à propos de la connexion internet. Effectivement, une bonne connexion internet (voire, un dégroupage) va vous permettre de faire des économies sur le téléphone ainsi que sur la pose d'une antenne râteau pour la télé.

Les nuisances :

Les nuisances peuvent être nombreuses :

  • Voie de chemin de fer (cité par Sylvio). A noter tout de même que les nouveaux trains et voies font beaucoup moins de bruit qu'auparavant (sauf les trains de marchandises, qui restent une catastrophe au niveau sonore, et ce quelque soit la voie utilisée). De même, les vibrations ont pratiquement disparues. A vous de voir quel est le trafic et la qualité de la voie en question. Bien souvent, il est moins embêtant d'habiter près d'une voie ferrée que d'une nationale… Par contre, pensez à la revente !
  • Présence d'un couloir aérien (cité par gpe976 et lilo_o). Evidement, vivre sous les avions, c'est pas le paradis. Surtout que les avions électriques n'existent pas encore ! Renseignez-vous auprès de la DGAC.
  • Présence trop proche d'un axe routier important.
  • Terrain à proximité d'un carrefour, rond point, feu rouge : à vous les joies des crissements de pneus, mobilettes qui pétaradent et autres accidents …
  • Bruit divers (cité mayana976)

Conseils :

Examinez le Plan de Prévention Des Risques Naturels (PPRN) en mairie. C’est ce document qui précise si le terrain est placé dans une zone présentant des risques naturels tels que les inondations, les glissements de terrain, les tassements, les avalanches, les incendies de forêt et autres  secousses sismiques…

Regardez votre terrain vu de haut, avec Google maps ou Bing map par exemple. Vous aurez une vue plus précise de ce qu'il l'entoure. N'hésitez à discuter avec vos futurs voisins.

Emplacement, orientation

L'emplacement du terrain et son intégration dans son environnement son très importants.

Le PLU

Suivant l'emplacement de votre terrain dans sa commune, votre future maison devra répondre à certaines règles strictes de construction. Distance par rapport aux limites du terrain, hauteur maxi, occupation maximale des sols (COS), etc … Sylvio, mayana976 et lilye68 vous conseillent donc de vous rendre en mairie pour consulter le PLU (plan local d'urbanisme) ou POS (plan d'occupation des sols) afin de savoir précisément ce que vous pourrez construire ou non.

Attention, consulter le PLU peut aussi se révéler capital si vous acheter un terrain entourés d'autres terrains vierges, qui plus est constructibles. Mgarrig, gregg62 et la Copiniere vous conseillent de vérifier sur le PLU qu'il est impossible d'y construire des immeubles ou autres bâtiments hauts, afin de ne pas vous retrouver collé à une barre HLM ou une usine dans quelques années.

Lilye68 vous conseille pour sa part de jeter un oeil sur vos futures possibilité de stationnement.

La topologie

C'est tout bête, mais c'est vrai : SO6 vous recommande de prévoir le futur en optant pour un terrain assez grand pour y accueillir une horde d'enfant, une piscine, un agrandissement, etc … Ca serait dommage de prendre un crédit sur 20ans et de se retrouver limité au bout de 5.

mayana976 et gizmo77 vous recommandent de bien faire attention à certains détails, comme la pente du terrain. Même une très légère pente peut avoir une incidence certaine sur le coût de votre future construction. Par contre, les terrains en pente offrent généralement une vue plus dégagée que les terrains plats. Attention au versant sur lequel se situe le terrain, si vous souhaitez voir le soleil de temps en temps !

Silenzio quant à lui vous invite à bien faire attention à sa végétation. Si elle est de type marécageuse gare au surcoût de construction. De même consultez le cadastre pour savoir le nom d'origine du terrain qui peut vous donner des indices sur sa nature. Par exemple, si le nom est "Le grand jardin", "Le pré sec" ou "Le puits sec", tout va bien. Par contre, il faudra se méfier des "Les saules", "Les vergnes neuves", "Le gué roux", "le marais neuf", …

Enfin, comme l'indique Gizmo77, si le terrain est arboré, il faudra prendre en compte le déboisement, qui a un coût, vous vous en doutez !

L'orientation

Quand on fait construire une maison, autant bien faire les choses dès le départ et donc, suivre quelques logiques de bioclimatisme. Ainsi, il vous sera conseillé de choisir un terrain offrant une vue dégagée de tout bâtiment haut au sud, pour bénéficier de la chaleur douce du soleil en hiver. De même, méfiez-vous des terrains en bordure de foret ou bordé d'immeubles, pouvant cacher le terrain du soleil à certaines heures. En effet, si votre terrain jouxte une foret à l'ouest, vous n'aurez plus de soleil très tôt en fin d'apres midi en plein été, ce qui est embêtant si vous avez une piscine par exemple.

De façon générale, sylvio vous conseille d'opter pour un terrain dont l'entrée se situe plutôt coté nord, permettant un accès à la maison sans manger du terrain au sud (terrasse, piscine).

Nos conseils

Obtenir le certificat d’urbanisme

A demander en mairie ou à la DDE, ce document est primordial car il regorge d’informations. C’est grâce à lui que vous pourrez connaitre l’état de constructibilité du terrain. Le certificat d’urbanisme précise également si le terrain convoité est situé dans une zone à risque ou sur un secteur protégé. Enfin, les dispositions d’urbanisme à respecter y sont énumérées. On retrouve notamment  la densité de construction autorisée (nombre de mètres carré autorisés par rapport à la taille du terrain) ou les contraintes techniques comme le type de toiture, la hauteur du bâtiment, son aspect extérieur ou les plantations imposées... A vérifier également, toutes les informations concernant les servitudes  de droit public et les droits de passage.

Examiner les plans

Assez techniques, les Plans d’Occupations des Sols (POS)  et les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) sont aussi riches d’informations. Vous y trouverez notamment le COS (Coefficient d’Occupation des Sols), à partir du quel vous calculerez la surface hors œuvre nette (SHON) maximale constructible sur la parcelle. Inutile d’être un matheux pour connaitre la SHON maximale possible, il suffit de multiplier la taille du terrain par le COS.

Enfin, vérifiez aussi que la parcelle n’est pas référencée sur un Plan de sauvegarde et de Mise en Valeur. Ceci signifierait que le terrain est dans un secteur protégé et donc soumis à des règles d’urbanisme strictes comme la validation du projet de construction par un Architecte des Bâtiments de France.

Borner le terrain

Même s’il n’est pas obligatoire et un peu couteux, le bornage du terrain est la seule façon de connaitre exactement la surface que l’on achète. Effectué par un géomètre, le bornage fixe définitivement la taille de la parcelle et en précise les limites. Cette information est ensuite incontestable, un argument fort en cas de litige avec le voisinage.

L'état du terrain

Votre terrain est-il viabilisé (c'est à dire, dispose-t-il des arrivées d'eau, d'électricité, de téléphone, de gaz) ? Si ce n'est pas le cas, ces travaux seront à votre charge. Bloodix vous conseille donc de bien vous renseigner sur ce point. Où passe l'eau et l'électricité dans votre rue ? Combien la viabilisation de votre terrain va-t-elle couter ?

De même, Bloodix vous recommande de bien vous renseigner quant à l'état du sol si aucune étude de sol n'est disponible.

Bien sûr, comme le préconise Sylvio, n'oubliez pas l'assainissement. Votre terrain a-t-il accès au tout à l'égout ? Allez-vous devoir créer une fosse septique ?

Nos conseils

Obtenir le certificat d’urbanisme

A demander en mairie ou à la DDE, c’est grâce à lui que vous pourrez connaitre la viabilité (raccordement à EDF, GDF, au gaz, téléphone, assainissement ou à la route) de votre futur terrain

Vérifier la nature du sol et du sous sol

Ce n’est parce qu’un terrain est déclaré constructible que la qualité est forcément de mise. Il est prudent de s’assurer que la qualité du sol n’aura pas de conséquences sur votre projet, notamment dans le cas d’un sol argileux. Pour cela, consultez un géologue.  Contrôlez également que le sous sol n'a pas été pollué par le passé, ce qui aurait des conséquences néfastes sur votre santé. Enfin, renseignez sur l’endroit précis où passent les canalisations.

Lotissement ou pas lotissement ?

D'un coté, il y a ceux qui détestent les grands lotissements, comme par exemple SO6 : "Beaucoup sont faits de telle sorte que les maisons soient les unes sur les autres. Du bruit jusqu'à plus d'heure, avec des gamins en vélo de partout (et des boosters plus tard) !!". En effet, un lotissement, c'est souvent beaucoup de familles, donc beaucoup d'enfants qui seront plus tard des "jeunes" qui font du bruit ! Pour djeidjei, ce sont les voisins bruyants qui posent problème. Patagon fait aussi partie des détracteurs des lotissements : "le bruit (chiens qui aboient, les "mobs" et autres 2 roues motorisées), les barbecues, les sardines et merguez …". Alors évidement, ses arguments ne donnent pas envie de vivre en lotissement. Sauf que tout le monde ne pense pas pareil.

En effet, d'autres membres sont eux très content de leur vie en lotissement, comme Sophdel : "c'est très sympa et surtout quelle tranquillité pour nos enfants : même si on les voit pas, on les entend.... Ils se retrouvent entre copains et aucun risque, ni danger pour eux". De même, Mgarrig, qui affirme que les liens se tissent beaucoup facilement quand on fait construire sa maison en même temps que ses voisins. Cela tisse des liens. "On se tutoie avec au moins 20 voisins. De grands espaces verts communs qui constituent l'essentiel des "charges" (10 € par mois )". Pour Sabi34, c'est encore plus simple : "Moi je ne me verrais pas en bordure de bois isolé de tout !".

Enfin, sachez que certains lotissements imposent des prescriptions architecturales, pour que toutes les maisons gardent le même "style". Comme l'indique SO6 et Sabi34, vous ne pourrez ainsi pas forcement construire ce que vous souhaitez, et votre construction risque de vous coûter plus cher.

Comment trouver un terrain ?

Trouver un terrain n’est pas chose facile. Assez rare, il est essentiel de multiplier les sources afin d’optimiser vos chances de dénicher un terrain répondant à toutes vos envies. Pour vos recherches, vous pouvez consulter :

Les agences immobilières.

N’hésitez pas à pousser la porte, les terrains ne sont pas toujours affichés en vitrine. Vous pouvez également laisser vos coordonnées et demander à ce qu’on vous contacte quand quelque chose correspond à votre demande. N'oubliez pas de relancer les agences régulièrement : vous n'êtes surement pas les seuls à chercher la perle rare.

Les petites annonces.

Epluchez les journaux gratuits mais aussi les sites internet comme se seloger.com, avendrealouer.com, achat-terrain.com, fnaim.fr… Les magazines types refleximmo ou logicimmo, placés devant les agences sont également bien pourvus.

Les professionnels de l’immobilier

Les géomètres-expert, les aménageurs lotisseurs, les constructeurs ou architectes ou encore les notaires pourront vous aider à trouver la perle rare.

Le réseau local

Les mairies des communes que vous visées sont souvent informées des opérations en cours. Enfin, baladez vous régulièrement à l’affut d’un panneau  « à vendre » et parlez en autour de vous.

Vous pouvez aussi suivre le conseil de lilo_o : "si vous aimez un quartier, promenez vous régulièrement. J'ai trouvé mon terrain comme cela, grace à une affiche mise devant le terrain."

Conclusion

Le terrain idéal existe-t-il ? Probablement pas. A vous de trouver celui qui vous correspond le plus. Notre conseil ? Faire un tableau dans lequel vous classez les attributs par ordre d'importance (taille du terrain, orientation, localisation, etc ...). Vous y verrez plus clair pour faire votre choix !

 

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Les commentaires des membres :

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estelle2211 
39 messages (22)
Le 15/02/2011 à 20h38
Bonjour,
Super rubrique! Claire, détaillée, instructive!
N'oublions pas cependant, dans les nuisances possibles, pour les constructions en campagne, la proximité avec une ferme ou un champ! Epandage de fumier ou moisson jusqu'à pas d'heure, ça peut vite enlever le charme trouvé à la nature!!
0
Bénétte 
5 messages (85)
Le 15/02/2011 à 22h59
bonsoir à tous,
je suis negociatrice en immobilier et si je dois vous donner un conseil pour votre achat, il est de favoriser l'environnement exterieur. Votre terrain peut etre le meilleur coup de l'année mais attention vous vous retrouvez avec des voisins ou autres choses qui vous empoisonnent votre quotidien il est trop tard ce n'est pas une baguette de pain que vous venez d'acheter. Un conseil n'hesitez pas vous rendrent à toute heure afin de decouvrir l'environnement.
0
estelle2211 
39 messages (22)
Le 17/02/2011 à 18h34
Existe-t-il seulement un terrain parfait?
Sinon, restons positif, et choisissons les désagréments selon notre tolérence!
0
squal342 
228 messages (34)
Le 21/02/2011 à 21h42
Et j'ajouterai: allez à la rencontre des voisins pour avoir leurs sentiments sur les nuisances, l'environnement... et ils pourront peut-être vous apprendre des choses (travaux à venir...)
0
celinelandes 
5 messages (40)
Le 27/02/2011 à 19h48
Bonjour,

je commence a me renseigner sur la construction d'une maison dans les Landes.
Une fois qu'on a trouvé un terrain qui nous convient niveau emplacement et budget. Est ce qu'on peut aller voir la mairie ou la DDE pour demander tous les documents dont vous parlez ci dessus (certificat d'urbanisme, Plans d’Occupations des Sols (POS) et les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU)) même si on n'est pas sûr d'acheter ce terrain au final? Savez vous si la mairie ou la DDE donne ces documents le jour même de la demande ou si ça prend du temps?
Merci d'avance pour vos précieuses réponses
1 personne aime ce message
Bénétte 
5 messages (85)
Le 02/03/2011 à 22h45
Bonsoir,
pour repondre à Celinelandes dans un premier temps recherche auprès de la mairie le Zonage de la parcelle ( ex BP 211) selon ce zonage une zone lui est attribuée. Suite à cette attribution il faut demander la réglementation de cette zone ce qui te donnera toutes les informations sur la parcelle. Attention de bien se renseigner sur la construitibilité du terrain, un terrain peut etre dans une zone contructible mais celui ne l'est pas (ex le passage n'est pas carrosable, un monument historique empeche tout contruction etc...).Il est indispensable de déposer un C.U ou d'intégrer dans ton compromis des conditions suspensives sous reserve de l'acceptation du P.C purgé etc..
bonne recherche.
0
Djpiou 
404 messages (60)
Le 05/03/2011 à 02h19
oui c'est possible et même fort conseillé. Je suis moi-m^me à la recherche d'un terrain en ce moment. Dès que je visite un terrain qui est susceptible de me convenir, je file à la mairie pour obtenir le POS ou PLU. Des fois c'est gratuit, d'autre fois c'est payant. 2-3€ tout au plus. Juste les frais de photocopies. Et là on pourra te dire si c'est zone Bâtiments de France. 400m autour d'un monument. (dans l'oise. Ailleurs je sais pas). J'y vais toujours avec mon projet sous le bras pour le montrer au maire (ou un adjoint), Et même des photos de maisons semblables à ma future, pour être sûr qu'il n'y ait pas de malentendu.
De plus il est très facile de consulter des cartes de zones inondables sur internet
0
lgxf7224 
4 410 messages (83)
Le 14/03/2011 à 21h26
Un vrai bonheur : ne pas avoir de vis-à-vis.
0
sudcastor 
7 messages (6)
Le 03/04/2011 à 22h49
bonjour ,

Je recherche actuellement un terrain aux alentours de nice, j'ai lu sur ce site, qu'il fallait faire des etudes de sol avant de se lancer,
Question : peut on faire ces etudes avant d'acheter le terrain ? Avez vous un ordre d'idee du prix que cela coute , j'imagine que le sol est identique sur leur parcelles, ils pourraient peut etre me renseigner ?


Merci.
0
Djpiou 
404 messages (60)
Le 03/04/2011 à 23h06
bonjour,
D'après ce que je sais, dans un lotissement ils font une études sur un lot seulement.
Le prix... on m'a dit 400... d'autres 500... dans cet ordre là.
Si le terrain n'a pas été étudier, tu peux inclure des closes dans le contrat qui annule la vente en cas de souci. C'est arrivé à un ami. Au Premier coup de pelleteuse, ça s'est transformé en piscine ! Ils ont réfléchi à un moyen de faire contourner l'eau, mais au final, il a annulé la vente.
0
elisa21 
46 673 messages (21)
Le 03/04/2011 à 23h12
Oui, on peut faire une étude de sol avant d'acheter, il suffit d'inclure cette clause dans le compromis : le vendeur autorise l'étude de sol MAIS le futur acquéreur s'engage à remettre le sol en place s'il n'achète pas.
l'étude de sol pour un lotissement, ou même chez le voisin n'a RIEN à voir avec celle prévue pour TA construction, qui sera faite en fonction de TON projet à l'emplacement prévu.
Cette étude est une G12, les prix qu'on voit habituellement tournent autour de 1500€.
0
Djpiou 
404 messages (60)
Le 04/04/2011 à 00h19
tout dépend de la région, du type de projet, du type de terrains etc...
Un collègue de boulot, lui ça lui a coûté 500€. Dans un autre forum j'ai pu lire 870€...
J'ai également vu des devis à + de 4 voir 5000€ !
Il faut préciser si c'est une étude d'assainissement ou une géotechnique....
Il faut prendre en compte aussi l'étude béton. Et là, ça fait monter la facture très haut !!W00t
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elisa21 
46 673 messages (21)
Le 04/04/2011 à 00h35
je répondais à la question de "sudcastor" : oui on peut faire une étude avant d'acheter , "juste" pour en savoir plus sur le terrain qu'on a vu, (pas une étude pour un dossier d'assainissement individuel et l'étude béton n'est pas utile )dans ce cas c'est une G12 voir définition dans le lexique, onglet "autres outils et services".
les prix varient selon les régions quand je disais "autour de 1500€" c'est à 10-15% ; mais à 500€ c'est vraiment "pas cher" il y a un post sur le sujet, à 4-5000€ ce n'est plus pour de l'individuel... Comme pour tout, il faut toujours demander plusieurs devis.
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sudcastor 
7 messages (6)
Le 05/04/2011 à 00h32
Merci pour toutes ces infos, Vous avez largement a ma question. Je vais me renseigner plus en detail sur le G12 et faire des devis si necessaire.Tongue
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