Division foncière malgré surface minimum

recours au PVD ou au régime de copropriété peut être

La copropriété ne nous intéresse pas mais je suis justement en train de m'informer sur le PVD ici : http://www.forumconstruire.com/construire/topic-70053_start-60.php

Je n'arrive par contre toujours pas à savoir s'il est possible d'obtenir des parcelles dont la taille est inférieure au minimum exigé dans le PLU et si oui ou non nous devons nous mettre à chercher un grand terrain à diviser en 2.

Edit : bon, d'après le post de provibat sur le post que j'ai cité ci-dessus il semblerait que ce soit possible.

Il n'y a pas de combine ; soit le terrain t'impose une surface minimale, soit il t'en impose pas.
Sinon tu te doutes bien qu'on ferait tous pareil.
S'il faut par exemple 2000m2 minimum, je ne vois pas comment il peut revendre des terrains de 1200m2 a moins qu'ils revendent des terrains non constructible, ou que ce soit en copropriété avec un corps de maison séparé en deux, et 1200m2 de jouissance pour l'un et 1300m2 pour l'autre.

Je me doute pas non, désolé. Tout le monde ne connait pas tous les cas particuliers de la législation, tout le monde ne connait pas tous les bons plans, sinon il n'y aurait plus de bons plans...

Quand je lis ce post j'ai pourtant l'impression que provibat a réussi à faire ce que je souhaiterais faire :

http://www.forumconstruire.com/construire/topic-70053_start-60.php#1226154

Jorisc a écrit:

Je me doute pas non, désolé. Tout le monde ne connait pas tous les cas particuliers de la législation, tout le monde ne connait pas tous les bons plans, sinon il n'y aurait plus de bons plans...

Quand je lis ce post j'ai pourtant l'impression que provibat a réussi à faire ce que je souhaiterais faire :

http://www.forumconstruire.com/construire/topic-70053_start-60.php#1226154

Des bons plans pour construire deux maisons quand le PLU en accorde une seule, c'est quand meme un peu gros, mais pourquoi pas.
Je vais suivre avec attention car si ca marche, ça fait de moi quelqu'un de riche.

il faut regarder comment est libellé l'obligation d'une surface minimale pour construire. Le texte est parfois si mal écrit que ça laisse le champs libre à l'usage du PVD

Ici c'est très clair : surface minimale par unité de construction = XX m2.

Bonjour,

Je me suis trouvée dans la même situation que vous : je cherchais un terrain à rouen et toutes les offres étaient beaucoup trop chères pour moi.

j'ai finalement choisi d'acheter une maison avec un co-acheteur : il a acheté la maison avec une partie du terrain en moins et j'ai acheté le terrain détaché.

Du coup, pas de permis de lotir, pas de démarche compliquée : c'est le propriétaire qui a fait la déclaration préalable pour la division de son terrain.

Et finalement, ce terrain m'est revenu à beaucoup moins cher que le prix du marché. (environ 20% moins cher!)


Anne

On s'est aussi heurtés au problème du minimum parcellaire, mon terrain issu de la division n'était pas constructible,

On a donc fait un montage particulier avec mon notaire pour que je puisse construire ma maison avant de diviser le terrain.
(les règles ne s'imposent pas sur des constructions sur une même parcelle)

Il parait que c'est assez répandu pour contourner une règle de minimum parcellaire ou de COS

En espérant que cela puisse vous aider...

Anne

Merci à tous pour vos réponses.

Je me suis procuré quelques POS. Voici un extrait d'un de ceux-ci :


SECTION II - CONDITION DE L'OCCUPATION DES SOLS

Articles UB 4 - DESSERTE PAR LES RESEAUX
2. Assainissement :
2.1 Eaux usées :
Secteur UBa : obligation de se raccorder au réseau collectif existant.
Secteur UBb : en l'absence de réseau, les dispositifs doivent être conformes à la réglementation en vigueur et aux préconisations de la carte d'aptitude des sols.
Le terrain devra avoir des caractéristiques (superficie, forme, topographie) qui permettent l'installation des équipements nécessaires dans des conditions satisfaisantes à un assainissement autonome.

2.2 Eaux pluviales :
Les aménagements sur tout terrain doivent être tels qu'ils garantissent l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau collectant ces eaux (fossés).


Articles UB 5 - CARACTERISTIQUES DE L'UNITE FONCIERE
L'unité pour être constructible, doit répondre aux caractéristiques suivantes :
Dans le cas de construction nouvelle, la parcelle devra avoir une superficie minimale de :
-> Parcelle desservie par le réseau collectif 1800m² minimum
-> Parcelle non desservie, dotée d'un assainissement autonome, 2500m² minimum


Articles UB 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Deux constructions non contiguës implantées sur une même unité foncière doivent être séparées par une distance au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment le plus élevé sans pouvoir être inférieur à 3 mètres. L>=H/2


SECTION III - POSSIBILITES D'OCCUPATION DES SOLS
Articles UB 14 - POSSIBILITE MAXIMALE D'OCCUPATION DES SOLS
Formulée comme suit :
Le coefficient est fixé à 0,20 dans le cas d'assainissement collectif
Le coefficient est fixé à 0,10 dans le cas d'assainissement autonome
Le C.O.S. n'est pas applicable aux constructions ou aménagements des bâtiments publics ni aux équipements d'infrastructure.


Pensez-vous donc que pour un terrain dans cette zone, en assainissement autonome et de 2500m² il soit possible de le diviser en 2 parcelles de 1250m² avec à chaque fois un SHON de 125m² ? En implantant des maisons non contiguës et chacun étant chez soi : pas d'assainissement partagé par les deux propriétaires, pas de copropriété ou je ne sais quoi ?

Dans ton cas, il ne me semble pas qu'il y ait de problème. Le PLU ne semble pas préciser un nombre limité de maisons par terrain (souvent limité à 1). Il précise juste la distance entre les deux.
Si tu as plus de 2500m2, la zone est constructible pour 10%, donc tu peux faire deux maisons de 125 dès lors que tu respectes la distance entre les deux, ou même 3 de 80.

Dans ce cas là je ne vois pas en quoi c'est une combine en fait puisque c'est simplement la lecture du PLU qui t'informe de ce que tu peux faire.
Le problème c'est quand le PLU explicite clairement "une seule unité de construction par unité foncière". C'est dans ce cas là que je ne comprenais pas ce qui pouvait être contourné.

Il faut se renseigner par contre sur ce qui se passe en cas de destruction du bien (feu par exemple), si tu parcelles entre temps et que la maison est détruite, tu n'auras peut etre pas le droit de reconstruire si tu n'a plus que 1250m2. A vérifier car je ne suis pas sur, c'est surtout en cas de revente que ca impacterait la valeur du bien car sinon le risque est quand meme insignifiant.

dadou a écrit:

Dans ton cas, il ne me semble pas qu'il y ait de problème. Le PLU ne semble pas préciser un nombre limité de maisons par terrain (souvent limité à 1). Il précise juste la distance entre les deux.
Si tu as plus de 2500m2, la zone est constructible pour 10%, donc tu peux faire deux maisons de 125 dès lors que tu respectes la distance entre les deux, ou même 3 de 80.

Dans ce cas là je ne vois pas en quoi c'est une combine en fait puisque c'est simplement la lecture du PLU qui t'informe de ce que tu peux faire.
Le problème c'est quand le PLU explicite clairement "une seule unité de construction par unité foncière". C'est dans ce cas là que je ne comprenais pas ce qui pouvait être contourné.

C'est une combine dans le sens où je pense qu'une personne lambda se dit que si la surface mini du terrain dans la zone est de 2500m² alors on ne peut pas diviser le terrain en 2 et elle se contente de se dire putain ils sont pas chers au m² ces terrains de 3000 ou 5000m².

dadou a écrit:

Il faut se renseigner par contre sur ce qui se passe en cas de destruction du bien (feu par exemple), si tu parcelles entre temps et que la maison est détruite, tu n'auras peut etre pas le droit de reconstruire si tu n'a plus que 1250m2. A vérifier car je ne suis pas sur, c'est surtout en cas de revente que ca impacterait la valeur du bien car sinon le risque est quand meme insignifiant.

D'après ce que j'ai compris de l'opération :

- on dépose un permis valant division parcellaire.
- une fois que c'est fait chaque partie dépose un permis de construire
- on démarre la construction
- la maison prend feu et là on l'aurait peut être dans l'os d'après ce que tu dis ?

Ou bien alors il est possible de diviser le terrain une fois que les deux maisons sont construites ? Dans ce cas là plus de souci d'incendie mais peut être d'autres soucis niveau administratif ?


Sur un autre POS j'ai pu lire :

En raison du mode d’assainissement dans l’ensemble de la zone I N D (de type individuel), en aucun cas il ne pourra être construit plus de 1 construction principale et ses annexes par tranche de 5 000 m2 de terrain.

Là ça ressemble plus aux restrictions dont tu parlais il me semble.


Et même ça :

ARTICLE U B 5 - CARACTERISTIQUES DE L'UNITE FONCIERE
1 - Pour qu’un terrain soit constructible, sa superficie doit être au moins égale à 2 000 m², à
l’exception des unités foncières existantes à la date d’approbation du présent règlement et
ayant déjà fait l’objet d’un arrêté de lotir.
2 - Dans le cas de lotissement ou de groupe d’habitations, cette surface minimale s’applique
à la surface de chaque lot.
3 - Cet article ne concerne pas les extensions, attenantes ou non, des constructions
existantes.

Là par contre j'arrive pas trop à savoir si on peut ou non diviser un terrain de 3000 en 2 de 1500 ou si le "2 -" l'interdit.

Jorisc a écrit:

D'après ce que j'ai compris de l'opération :

- on dépose un permis valant division parcellaire.
- une fois que c'est fait chaque partie dépose un permis de construire et bien non le PVD est un permis de construire unique pour les constructions

Ok, donc une fois que le PVD est accepté chaque acheteur est chez lui et peu importe ce qui arrive à l'autre ?
Pour le paiement des taxes après délivrance du permis de construire (TLE, TDENS, TDCAUE d'après ce que je sais mais j'en oublie peut être) les 2 acheteurs sont-ils solidaires ? Ou chacun en paye la moitié (dans le cas d'une division en 2 parts égales tout du moins) et si l'un n'a pas payé sa part l'autre ne sera pas emmerdé ?

solidarité la plus absolue (conformité des constructions, taxes....)

La division n'est donc effective qu'après paiement des taxes et une fois la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) acceptée par l'administration ?

A ce moment là la séparation totale est donc effective ?

Que se passe-t-il si la maison de l'autre acheteur n'est pas conforme alors que la notre l'est ?