Compromis terrain : conditions, PC, étude de sol et délai ?

bonjour,

çà serait plutot Oui-Oui dans le labyrinthe

1- J'ai trouvé le terrain, le coup de coeur, je le veux, tout ça
c'est un bon début

2- Je fonce consulter le PLU, pour voir si je pourrais construire ce que je veux
oui et voir également si le terrain est dans un périmètre ABF (protection du patrimoine, des monuments historiques) car les contraintes sont parfois sévères, le cout de la construction augmente et le délai de permis passe de 2 à 6 mois.

2-bis
S'il n'y a pas eu de CU pour cette parcelle (ou s'il n'est plus valable) demander PAR ECRIT à la mairie quelles sont les obligations pour les viabilisations , les extensions de reseau (attention çà chiffre vite)...

3- Je signe un compromis de vente, qui stipule que j'achète fermement, sous conditions:
- que l'étude de sol sois positive
pas "positive" mais plutot "n'impose pas un surcout de fondations de plus de xxx€"
- que le PC soit accordé
oui
- validité de 2 mois
ce n'est pas suffisant, tout compris les démarches trainent facilement plus de 6 mois
> mes conditions sont-elles réalistes? est-ce que j'en oublie?
oui tu oublies l'obtention des prêts
et on ajoute : que la viabilisation de la parcelle ne coute pas plus de xxx€

4- Je me grouille pour trouver un architecte qui me monte un projet
> est-ce que l'archi va me donner une fourchette de prix, ou doit-il faire des appels d'offres avant?
une fourchette à la grosse louche et sans garanties, oui il doit faire les appels d'offres pour affiner
> si on doit attendre les appels d'offre, le terrain va me passer sous le nez non? :(
justement il faut inclure cela dans les délais , de toutes façons sans devis la banque ne montera pas le dossier de prêt.

5- Dans le même temps, je cherche le financement pour tout le projet terrain + construction
> sur quelles bases? l'archi va-t'il pouvoir me donner un chiffre exact?
j'ai répondu plus haut... oui c'est presque le chat qui se mord la queue mais faut tout faire en même temps

6- Je dépose le permis de construire (enfin l'archi)
oui
> là aussi, j'imagine que la réception PC ne se fait pas en 2 jours, est-ce que le terrain va de nouveau me filer sous le nez? :( :(
la mairie a 1 mois pour demander des pièces complémentaires puis 2 mois pour accepter ou refuser le permis, si zone ABF le délai est de 6 mois.
c'est pour çà qu'il faut bien rédiger le compromis et mettre par exemple un délai pour déposer le permis en mairie mais pas pour l'acceptation.

7- Le PC est accepté, je signe la vente[quote]
et on ouvre le champagne avant de commencer la construction.

==========================


1- J'ai trouvé le terrain, le coup de coeur, je le veux, tout ça
idem
2- Je fonce consulter le PLU, pour voir si je pourrais construire ce que je veux
idem
3- Je signe un compromis de vente pour le terrain seul, sous réserve d'obtention du financement
NAAAAAN
4- J'ai tout le temps pour faire l'étude de sol, trouver l'archi, déposer le PC, etc.
> et si le PC est refusé ou que l'étude de sol est négative? Serai-je condamné à avoir un terrain sur lequel on ne peut pas construire, ou alors construire une villa "traditionnelle" (dans ma région c'est moche) qui ne me plaira pas?
OUI, ce qu'on appelle parfois un "potager"... au prix du constructible ce serait dommage.

l'archi te donne une fourchette de prix, tout dépend des matériaux que tu mettras : agglo, bbc, chauffage, type de revetements sol et surface habitable....
tu peux toujours signé un compris chez le notaire aprés avoir verifier que ton terrain de fait pas partie de la zone des batiments de france, monuments classés. dans ce cas, tu ne peux peut être pas faire la maison que tu veux (porte en bois, pas d'ouverture en pignon de maison, hauteur sol/sous gouttières.....
tu devras avoir l'ensemble des devis pour pouvoir établir un pret immo
bon courage dans tes démarches ...

hééé merciiii Elisa ça c'est du précis
Par contre quelle est la durée de validité courante dans les compromis? 6 mois? un an? Le proprio va-t'il attendre si longtemps alors que son terrain est en train de prendre de la valeur?

Merci Steph ! Et imaginons que je veuille des grandes baies vitrées et un toit plat, si le PC est refusé car il faut de plus petites fenêtres ou une pente de toit de 34,7% mais que je ne veuille pas revenir dessus, est-ce un motif de perte de validité du compromis?

durée de validité : le délai que tu auras mis dans le compromis sauf que si tu annonces au proprio qu'il n'aura pas l'argent avant 6 mois ou plus souvent ceux qui mettent en vente c'est qu'ils ont besoin d'argent et... ils n'imaginent pas que c'est si long.
Il y a risque qu'il refuse et signe avec quelqu'un d'autre qui lui aura assuré qu'en 3 mois c'est bouclé.

On ne maitrise pas les délais :
pour les ABF, pour le depot de permis par l'archi, pour l'accord de prêt... pour cela qu'il vaut mieux mettre des délais genre :
- dépot de permis dans un délai de xx mois à partir de la date de compromis
- dépot du dossier de demande de prêt dans un délai de xx mois... idem

çà revient au même mais :
1/ çà fait moins peur
2/ il n'y a pas de délai maxi

pour signer un compromis certains proprios exigent d'avoir une attestation de la banque qui dit que pour le projet présenté par mr XXX d'un montant de XX€ ils peuvent attester d'un accord de principe.
çà ne veut pas dire que tu auras le prêt (d'ailleurs dans les conditions du prêt, j'ai oublié : un prêt d'un montant de xxx€ avec un Taux maxi de x% sur une durée de XX années. ou un remboursement par mois de xx € pendant xx mois, çà évite d'être obligé d'acheter avec un prêt à 7% sur 35 ans )
çà rassure le proprio et çà évite les... "touristes" qui signent un compromis un peu vite sans aucune idée de leur capacité d'endettement et qui courent ensuite faire le tour des banques et des courtiers... et retourneront ensuite voir le constructeur pour modifier le projet pour avoir "le même en moins cher" pour que la banque dise oui...

dans les conditions suspensives il faut aussi ajouter un truc du genre :
pas de servitudes sur le terrain sans détailler car la liste serait limitative mais c'est genre le tout à l'égout du voisin qui traverse au beau milieu ou pire : le reseau de la commune... ou le poteau EDF...
et aussi (pour avoir lu un sac de noeud à ce sujet) qu'il n'y ait pas déja un permis accordé ou en cours sur ce terrain. (le cas tordu : des gens signent, déposent un permis, le reçoivent ... mais n'obtiennent pas leur financement.... donc ils laissent tomber SAUF QUE il n'y a qu'eux qui peuvent demander l'annulation du permis et tant qu'ils ne le font pas la DDE refusera une deuxième demande.

tu as posté pendant que j'écrivais : oui c'est un motif mais bon, autant le savoir avant, çà gagne du temps à tout le monde.

j'aime bien faire les choses dans l'ordre :
j'ai rv la semaine prochaine pour visiter un terrain, j'ai appelé la mairie pour savoir si zone ABF ou pas, si le PLU autorisait le solaire... je passe chercher le plan de la commune et ENSUITE j'irai voir le terrain... et retour en mairie pour voir le PLU.

Ouah merci beaucoup!! J'y vois beaucoup plus clair maintenant!!

génial !!! on passe à l'étape : Oui-Oui sort du labyrinthe... et sait où il va


surtout n'hésites pas pour les questions subsidiaires.

Là maintenant ça va surtout être Oui-Oui galère à trouver un terrain et va devoir réagir rapidement !

as-tu fais un tour sur les sites de simulations de prêts ? (meilleurs taux.com et autres) ou à ta banque ? çà te donnera déja une idée... des terrains à oublier.

En fait je reviens de la banque, et je suis assez surpris par la souplesse des conditions. On m'annonce une capacité d'emprunt de 592'000 euros!! Mais la taux est calculé sur un Libor à 1.28%... Donc vu que le Libor risque de remonter... C'est très risqué.
Je pensais que les banques devaient prendre un taux de calcul de 5% ? (le banquier m'a dit non nous on s'en fout)
Je vais donc faire mes calculs perso avec 5% je crois.

c'est un banquier ou un marchand de prêts ?
poses ta question dans la rubrique financement tu auras plus de chance car je n'y connais rien sur le sujet

C'est ce que je vais faire Merci pour tout !

c'est un taux variable non capé qu'il t'a proposé? ça n'existe quasiment plus normalement.

c'est un Libor 3 mois qu'il m'a proposé à 1.28% et leur marge la-dessus est de 1.10%, ce que je trouve deja beaucoup! en plus non negociable (j'ai essayé de le negocier mais il m'a dit que c'etait le marché.. ce qui n'est pas vrai..)