Le 1er mars 2012, SHON devient la "surface plancher"

Si on a un débord de toit et en plus un étage on calcul comment la surface ?

La projection de la toiture au sol *2 ou pas ???

merci

Bonjour,

icare8637 a écrit:

Bonjour,


Il manque un poste de calcul de taxation puisque : " Les emplacements de parkings non compris dans la surface imposable d%u2019une construction (notamment les parkings à ciel ouvert, consommateurs d%u2019espace) seront désormais taxés sur une base imposable de 2 000 %u20AC par emplacement. Les collectivités compétentes en matière de PLU pourront augmenter ce seuil jusqu%u2019à 5 000 %u20AC dans le cadre de leur politique d%u2019aménagement du territoire.


Cordialement.

Je ne faisais que répondre aux calculs de tourteau, pas à un exposé sur la nouvelle taxation de l'aménagement!!!
L'art L 331-11 (et non L 311-11), traite de la valeur forfaitaire/m² de construction, révisable en fonction de l'indice du coût de la construction.
L'art L 331-13 traite de la valeur forfaitaire des aménagements et installations (selon leur nombre), ce qui est différent, et pas dans le sujet initial. Ces valeurs peuvent être révisées, mais pas sur le principe de l'évolution de l'indice de la construction.
Dés l'instant qu'une (ou plus) place de stationnement est matérialisée sur le plan (hors de la construction), elle compte pour 1 (ou plus) emplacement qui sera taxé (par exple 1x2000 à 5000xtaux) ou 2x2000 à 5000xtaux.
Le stationnement non matérialisé (sur allée par exple) ne devrait pas être taxé.

ATTENTION, La loi a fait l'objet du décrêt 2011-2054, notamment pour la définition de la surface de plancher (taxable), dans laquelle est exclue la surface des stationnements dans la construction. Tout n'est pas logique, et il faut attendre les circulaires d'application, d'ici le 1er mars, pour connaître l'application définitive de la réforme!!!

Pour silkunk, par définition, il me paraît difficile de projeter verticalement 2 fois la même surface!! Emprise au sol= projection verticale de la construction, tous débords (toit, balcons...) compris.
@+

merci ;)

Donc on attend la circulaire

Pour ceux qui n'ont pas d'abritrage à faire avant le 01 mars , par purdence oui

Sinon depuis l'arreté on a quand même pas mal d'infos (celle du garage dans la construction, entre autre, qui me sembait "impossible", qu'il soit integré dans l'asssiette ) et si je devais redéposer un permis de mon coté j' opterai
non plus pour le 28 février dans mon cas, mais pour le 02 mars, pour gagner de la surface habitable

Concernant l'emprise au sol, j'ai cru comprendre que pour se passer d'un archi il fallait que ce soit inférieur à 170 m2 (débord de toit compris), cette notion est-elle valable pour toute construction maison et garage ? ou le garage n'en fait pas parti ?

Bonsoir,

Par construction, lire "entité" "ensemble", par exple maison avec garage contigü (accolé).
Si 2 bâtiments séparés, 2 entités distinctes.
L'intervention d'un archi n'est pas obligatoire si -à la fois- emprise au sol et surfaces de planchers (hors déductions) sont au plus égales à 170 m².
@+

OK merci, c'est bien ce que je pensais ! Par contre, si j'ai bien saisi ta phrase, je peux faire 2 "entités" distinctes une maison de 140 m2 (d'emprise au sol) et séparé par quelques mètres un garage de 40m2

Bonjour,

140 m² d'emprise et surface de plancher <= 170 m², oui, sans archi. Encore faut-il que le COS le permette!
@+

Bonsoir,
Pour Iguanek
Une construction d'emprise au sol de 140m² + une garage (séparé ou non) 40 m² sans oublié les terrasses c'est plus de 170m² d'emprise au sol donc obligation de faire appel à un architecte

jpb

Bonjour,

L'obligation de faire appel à l'archi. s'applique par construction, ou par permis groupé (plusieurs constructions simultanées, sur la même demande, pour le même terrain.
- Une construction avec garage accolé= 1 construction, donc 140+40= archi.
- Une construction de 140, puis une construction séparée de 40: pas d'archi.
Ne pas confondre avec l'obligation de PC, pour les adjonctions aux constructions existantes reprises au R 421-14 §a et b du CU.
@+

Bonjour,
Merci DEFFREY pour ces précisions
Autre cas :
1er PC construction d'une habitation emprise au sol inférieure à 170m²
puis 2ème PC construction d'un garage accolé à l'habitation emprise au sol inférieure à 170m²
Le recours à l'architecte est-il obligatoire ?
merci

RE,

Bien, si au final LA construction ainsi modifiée, complétée fait plus de 170 m² d'emprise ou 170 m² de surface de plancher, archi. obligatoire. Et PC (non DP), même en zone urbaine du PLU, dès la création de 21 m² supplémentaires (en extension à la construction initiale), si au final le projet aboutit à une surface totale, ou emprise > 170 m². Alors que dans le cas contraire (< 170 m²), une simple DP suffit.
@+

Merci beaucoup Deffrey
Je pensais que la nouvelle réglementation avait pour objectif la simplification des régles de l'urbanisme ?

Bonjour,

Pour rajouter une couche à la simplification, pour les dossiers déposés à compter du 1er mars, il y aura deux parties:
- Une partie "urbanisme", débattue sur ce forum, notamment l'application des nouvelles surfaces de plancher (R 112-2), emprise au sol (R 420-1), prises en compte pour le projet, qui touchent d'une part la constructibilité, d'autre part l'intervention ou pas de l'archi en vertu du R 431-2.
- Une deuxième partie "fiscale", concernant l'assiette de taxation à la TA: partie construction et ses annexes d'une part (R 331-7/ L 331-11, actualisé par l'arrêté du 22/12/2011), partie aménagements (emplacements de stationnement extérieurs...) d'autre part (L 331-13).

CAR, le décrêt 2012-88 du 25/01/2012 a institué l'art R 331-7 qui définit une surface de plancher "ASSIETTE FISCALE" différente de la surface plancher "urbanisme"... ce qui va modifier considérablement le montant de la TA (d'où un de mes posts récents dans lequel je m'interrogeais sur le manque de logique entre taxer les emplacements extérieurs...sans taxer les emplacements compris DANS la construction!! C'est chose faite

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessioni[...]id#LEGIARTI000025210950

@+

Bonjour,


Merci pour cette première précision. Il restera au législateur de préciser si le terme "nu intérieur des façades"" concerne le nu porteur ou le nu fini tant pour le volet urbanisme que le volet fiscal.


Cordialement.

Re,

Nu porteur ou nu fini= nu sur plans = des bénéficiaires à poil ..fiscalement
@+

avec isolant ou sans ?

désolé pas compris

Re,


On pourrait ouvrir un chapitre intitulé : Des effets pervers d'une réforme...


Cordialement.

deffrey a écrit:

Bonjour,

Pour rajouter une couche à la simplification, pour les dossiers déposés à compter du 1er mars, il y aura deux parties:
- Une partie "urbanisme", débattue sur ce forum, notamment l'application des nouvelles surfaces de plancher (R 112-2), emprise au sol (R 420-1), prises en compte pour le projet, qui touchent d'une part la constructibilité, d'autre part l'intervention ou pas de l'archi en vertu du R 431-2.
- Une deuxième partie "fiscale", concernant l'assiette de taxation à la TA: partie construction et ses annexes d'une part (R 331-7/ L 331-11, actualisé par l'arrêté du 22/12/2011), partie aménagements (emplacements de stationnement extérieurs...) d'autre part (L 331-13).

CAR, le décrêt 2012-88 du 25/01/2012 a institué l'art R 331-7 qui définit une surface de plancher "ASSIETTE FISCALE" différente de la surface plancher "urbanisme"... ce qui va modifier considérablement le montant de la TA (d'où un de mes posts récents dans lequel je m'interrogeais sur le manque de logique entre taxer les emplacements extérieurs...sans taxer les emplacements compris DANS la construction!! C'est chose faite

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessioni[...]id#LEGIARTI000025210950

@+

Et pour ne pas simplifier les choses comment sont gérés au niveau fiscalité les permis déposés avant le 1er Mars et les demandes de permis modificatif faites après le 1er Mars avec création de surface (combles aménageables). ?

Y aura t il 2 règles dans le calcul des Taxes ?

Et si vous demandez pourquoi les combles aménageables n'ont pas été déclarés au moment du dépôt de permis, la réponse est simple : SHON insuffisante. Par contre avec la "Surface de Plancher" ça passe.

Excusez moi mais je m'emmele les pinceaux sur cette taxe au final :

Je dois faire construire une maison de 126 m² habitable et 94 m² de garage. Comment vais-je être taxé car il y a 2 pages en arrière, Deffray faisait mention que les garages n'était pas taxable. Du coup, je ne comprends plus trop ce qui est taxé et quel cout...

Ma commune prend 5%, je suis hors ile de france :

Donc :

100 * 694/2 * 5% = 1735 euros
26 * 694 * 5 % = 1353 euros ou 126 * 694 * 5 % = 6558 euros ????

merci de m'aider car je suis un peu perdu.

Re,

Dans l'ordre:

"...Et pour ne pas simplifier les choses comment sont gérés au niveau fiscalité les permis déposés avant le 1er Mars et les demandes de permis modificatif faites après le 1er Mars avec création de surface (combles aménageables). ?"

Déjà répondu: c'est la date du dépôt de PC qui compte. Déposés avant le 1er mars, règles d'urba. et fiscalité d'avant le 1er mars, même si l'autorisation est donnée aprés.
Si la demande de modificatif intervient durant l'instruction de l'initial, elle se substitue à lui, et donc application des règles du moment, donc aprés 1er mars.
Si le PC a été octroyé sur les bases SHON, fiscalité TLE, le modificatif emportera TA si création de surface de plancher taxable.
Et si la SHON (constructible) est insuffisante lors du dépôt du PC, comment la surface de plancher le deviendra-t-elle, puisqu' elle va correspondre grosso modo?

"...Je dois faire construire une maison de 126 m² habitable et 94 m² de garage. Comment vais-je être taxé car il y a 2 pages en arrière, Deffray faisait mention que les garages n'était pas taxable. Du coup, je ne comprends plus trop ce qui est taxé et quel cout..."

C'est la SURFACE DE PLANCHER qui est prise en compte, le code de l'urba ne parle pas de surface habitable. Donc notion bannie !!

Il y a 2 pages en arrière, nous étions le 20 janvier. Le décrêt définissant l'assiette taxable date du...25 janvier, JO du 27 janvier.
Je n'ai pas le don d'anticiper les textes (je rappelle que je ne suis pas ministre non plus!).
Je me fondais sur le décrêt 2011-2054 du 29/12/2011.
L'assiette taxable est définie dans le décrêt 2012-88 du 25/01/2012.
Pour le calcul, voir le vote de la commune au regard de l'exo des 100 premiers m² taxables.
Si oui, on a bien: 100x694/2x5% et 120x694x5%.
Et ne pas oublier la part départementale de la TA!!!

Mais votre commune est mieux à même que moi pour vous dire comment elle va interpréter la réforme... car interprétation (s) il y aura!!
@+

deffrey a écrit:

Re,


Et si la SHON (constructible) est insuffisante lors du dépôt du PC, comment la surface de plancher le deviendra-t-elle, puisqu' elle va correspondre grosso modo?

Merci pour la réponse.

Tout est dans le gross modo. ....;En l'enlevant l'epaisseur des murs extérieurs 0,4 m , je gagne pas loin de 14m2 par étage. 14x2=28m2. De quoi faire des combles....

deffrey a écrit:

Re,

Dans l'ordre:

"...Et pour ne pas simplifier les choses comment sont gérés au niveau fiscalité les permis déposés avant le 1er Mars et les demandes de permis modificatif faites après le 1er Mars avec création de surface (combles aménageables). ?"

Déjà répondu: c'est la date du dépôt de PC qui compte. Déposés avant le 1er mars, règles d'urba. et fiscalité d'avant le 1er mars, même si l'autorisation est donnée aprés.
Si la demande de modificatif intervient durant l'instruction de l'initial, elle se substitue à lui, et donc application des règles du moment, donc aprés 1er mars.
Si le PC a été octroyé sur les bases SHON, fiscalité TLE, le modificatif emportera TA si création de surface de plancher taxable.
Et si la SHON (constructible) est insuffisante lors du dépôt du PC, comment la surface de plancher le deviendra-t-elle, puisqu' elle va correspondre grosso modo?

"...Je dois faire construire une maison de 126 m² habitable et 94 m² de garage. Comment vais-je être taxé car il y a 2 pages en arrière, Deffray faisait mention que les garages n'était pas taxable. Du coup, je ne comprends plus trop ce qui est taxé et quel cout..."

C'est la SURFACE DE PLANCHER qui est prise en compte, le code de l'urba ne parle pas de surface habitable. Donc notion bannie !!

Il y a 2 pages en arrière, nous étions le 20 janvier. Le décrêt définissant l'assiette taxable date du...25 janvier, JO du 27 janvier.
Je n'ai pas le don d'anticiper les textes (je rappelle que je ne suis pas ministre non plus!).
Je me fondais sur le décrêt 2011-2054 du 29/12/2011.
[b]L'assiette taxable est définie dans le décrêt 2012-88 du 25/01/2012.
Pour le calcul, voir le vote de la commune au regard de l'exo des 100 premiers m² taxables.
Si oui, on a bien: 100x694/2x5% et 120x694x5%.
Et ne pas oublier la part départementale de la TA!!![/b]

Mais votre commune est mieux à même que moi pour vous dire comment elle va interpréter la réforme... car interprétation (s) il y aura!!
@+

Merci en tout cas,

je ne voulais pas te mettre sur les nerfs.... et je comprends que ce n'est pas simple et encore moins d'anticiper les choses.

Donc si j'ai bien compris ca va faire très mal ....

hum .......comme pas le passé j'ai du mal à croire, par simple bon sens, que cela puisse être possible..car .beaucoup trop de variation

Au pire un oublie rédactionel dans le texte ....enfin j'espère pour ceux qui sont concernés

pour ma part je me prépare a devoir payer pas loin de 8000 / 9000 euros ... au lieu de 3000 fait vraiment chier surtout que je ne pourrai rien faire ... ca fait un budget de faire construire mine de rien entre sismique et impot bonjour la facilité à l'accession ...

Bonjour,

Je me répète: Il y a dans votre commune un service urbanisme à même de vous rassurer... ou pas!. Et là, l'info que vous obtiendrez pourra être utile sur le forum, car j'insiste encore pour dire que les décrêts (2011-2054 et 2012-88) feront l'objet de circulaires d'application destinées aux services instructeurs. Mais en l'état actuel (sans doute évolutif), il en est ainsi.
@+

Une dernière question en HS. Les impôts foncier vont être calculé sur quelle surface à partir du 1er mars ?

EDIT : je viens trouver ça : http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/Fiche_calcul_surface.pdf applicable ou non ? Si oui alors les garages n'en font pas parti ?

Enfin, je me doute que la ciculaire prévaut sur ce dernier document ...

Re,

Le document en lien sera le document à joindre au dossier de demande de PC/DP.
Il est à la fois "fiscal" pour la partie ne concernant QUE la taxe d'aménagement (assiette de celle-ci), et "d'urbanisme" pour ce qui concerne le calcul des surfaces de plancher servant pour la demande de PC/DP, en regard des règles d'urbanisme et archi.
Il ne remplace pas le formulaire H1 qui pour les impôts fonciers (bâti), applique une autre méthode de calcul des surfaces, local par local.
@+

silkunk a écrit:

Une dernière question en HS. Les impôts foncier vont être calculé sur quelle surface à partir du 1er mars ?

EDIT : je viens trouver ça : http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/Fiche_calcul_surface.pdf applicable ou non ? Si oui alors les garages n'en font pas parti ?

Enfin, je me doute que la ciculaire prévaut sur ce dernier document ...

hum ça confirmerait l'info de deffrey , donc garage dans construction pas déduit dans l'assiette fiscale mais dans surface plancher urbanisme ....bon va falloir ^que l'un de nous croise un édpuuté rapidement

la différence entre assiette fiscal et assiette urbanisme ?

Je viens d'appeler l'urbanisme de chez moi. Pour l'instant, ils sont eux aussi un peu perdu et dans l'attente de la circulaire d'application.
Cependant, le nu intérieur pour eux comprend l'isolant intérieur s'il y a.

Le PTZ+ donne droit au dégrevement et donc à la moitié du montant de la taxe sur l'ensemble de la surface plancher soit :
- 694/2 hors idf sur toute la surface plancher.
- pour eux la surface garage ne devrait pas être prise en compte car il ya des lignes qui se contredise mais ils attendent la circulaire pour savoir quoi appliqué....

Enfin ils espèrent avoir les circulaires ds 10 jours ....

Re,

L'assiette en fiscalité, est la base de calcul des perceptions telles que taxes...
On ne parle pas d'assiette en matière d'urbanisme. Dans mon post, j'ai voulu dire que le document sert à la fois d'assiette au calcul de la TA, et de document d'urbanisme (calcul des surfaces) pour la demande de PC/DP.
Tant mieux pour le "nu" intérieur!!
Les exos PTZ/PLAI... sont effectivement portées dans les textes, mais ne concernent pas tout le monde, donc à chacun de vérifier ses droits... et celà diminue d'autant la facture!! (donc moins de 8 000€??)
Pour le stationnement des véhicules, le décrêt 2012-88 est pourtant clair!! ou comment expliquer que les emplacements extérieurs seraient taxés, et pas ceux compris dans la construction??
@+

merci Deffrey.

Oui cela redescend vers 5000 euros déjà ;) mais si je peux descendre tout ça vers 3 000 euros ce serait encore mieux. Pour le stationnement je ne lui en ai pas parlé vu qu'il ne savait pas pour les garages avec précision. En tout cas pour l'isolant tant mieux mais j'attends la circulaire car si ça trouve tout va changer.

Sachant que ce n'est plus le service urbanisme qui va s'occuper de ça mais la DDT du coup sa rajoute des erreurs possibles d'interprétation.

Re,

Je parle sciemment de "stationnement", car les décrêts utilisent ce terme en lieu et place de "garage", et pour cause, puisque à l'extérieur, les emplacements de stationnement (non couverts notamment) sont également concernés.
@+

ha oui petite différence mais qui a tout son sens !

deffrey a écrit:

Re,

Les exos PTZ/PLAI... sont effectivement portées dans les textes, mais ne concernent pas tout le monde, donc à chacun de vérifier ses droits... et celà diminue d'autant la facture!! (donc moins de 8 000€??)
Pour le stationnement des véhicules, le décrêt 2012-88 est pourtant clair!! ou comment expliquer que les emplacements extérieurs seraient taxés, et pas ceux compris dans la construction??
@+

Les PTZ son en fin de vie il me semble donc plus bq de bénéficiares a venir

Pour le stationnement cela pourrait s’expliquer pour favoriser la densité du bâti sur un même terrain , voire la construction ...

tourteau a écrit:

deffrey a écrit:

Re,

Les exos PTZ/PLAI... sont effectivement portées dans les textes, mais ne concernent pas tout le monde, donc à chacun de vérifier ses droits... et celà diminue d'autant la facture!! (donc moins de 8 000€??)
Pour le stationnement des véhicules, le décrêt 2012-88 est pourtant clair!! ou comment expliquer que les emplacements extérieurs seraient taxés, et pas ceux compris dans la construction??
@+

Les PTZ son en fin de vie il me semble donc plus bq de bénéficiares a venir

Pour le stationnement cela pourrait s’expliquer pour favoriser la densité du bâti sur un même terrain , voire la construction ...

Les pTZ en fin de vie ???? C'est pas parce qu'ils ont virer une classe que c'est en fin de vie.

jusqu’ici plus de 3 prêts à taux zéro plus sur 4 étaient accordés pour des logements anciens…et c'est terminé....

pour le neuf ça a failli aussi bouger pas mal http://blog.mon-credit-immobilier.info/2011/11/ptz/reforme-zones-ptz-2012-2362.html

et dans le contexte actuel d'autres évolutions ne sont pas impossible (réduction des plafonds de revenus par exemple ect ...)

Bonsoir,
Dans un courrier adressé à Mr le 1er Ministre, Mme Koscinsko-Morizet, Mr B Apparu et à mon député, j'ai attiré leur attention sur les nouvelles contraintes applicables aux autorisations d'urbanisme et en particulier sur la nouvelle obligation du recours à l'architecte pour une banale construction.
Je relevai l'incohérence de ces dispositions avec la volonté affirmée du gouvernement de simplifier les procédures d'urbanisme afin de développer pour des raisons économique et sociale le secteur de la construction.

A ce jour, aucun de ces élus n'a eu la condescendance de répondre.

Bonjour,

Depuis qq semaines, ils ont d'autres chats à fouetter
@+

Je viens d'avoir la DDT a coté de chez moi pour ma part ma taxe passe de 2000 euros environ jusqu'au 29 février puis EXPLOSE à 12 000 euros au 1er mars !
Je prévois de faire construire 166 m ² habitable + 54,5 m² de garage. Pas d'exonération pour les PTZ dans ma commune apres mise en place de la TA donc 100 % plein pot meme pas les 100 premiers m² !

Ce qui donne avant Mars 2012 :
taux applicable pour la TLE dans ma commune avec PTZ+ 2,5 % et TDCAUE + TDENS 1,5 % le montant du m² est à 273 euros / m²
185 * 273 * 4 % = 2020 euros

Après mise en place de la TA :
Taux de 694 euros / m² ; TA commune 5 % + TA département 2,5 % et + certainement 0,4% de taxe lié au fouille archéo (dans les petits papiers)
Pas d'exo dans ma commune pour les PTZ ! en plus taxe des place de parking extérieur a hauteur de 2000 euros fois le taux
Prise en compte du nu intérieur sans isolant !
Soit pour ma part:

un peu plus de 220 m²
soit 220 * 694 * 7,9 % = 12 061 euros !!!!

Bonjour,


Pour rappel, les propos tenus par Benois Apparu alors qu'il était interwievé par les journalistes du Moniteur en juin 2011 :
" Le droit des sols et des surfaces va être modifié. Dans quel sens ?

Le calcul des surfaces habitables va effectivement être revu : remplacer la distinction Shob/Shon par une notion unique de surface de plancher, qui ne prend pas en compte l’épaisseur des murs et donc l’isolation, simplifiera les choses. Cela permettra surtout de favoriser la performance énergétique et de gagner 10% de constructibilité. "


Cordialement.

Bonsoir,

Pour silkunk, La DDT a mal étudié l'art L 331-12 du CU, qui est clair: "... un abattement de 50% (de la valeur/m²) est appliqué sur les 100 premiers m². C'est à titre général, et non sur délib. de la commune. Donc à vous comme aux autres!!
@+

Soit mais quand même :

100 * 693/2 * 7,9% + 120 * 693 * 7,9% = 2737,35 + 6569,64 = 9306,99 euros quand même

C'est un peu la douche froide par rapport à hier ...