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Achat terrain sans compromis (problème de plus-values)

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Env. 80 message Cantal
Bonjour,

Nous sommes en plein dans la réflexion de la construction de notre maison.

Nous avons trouvé notre terrain, qui nous plait et qui est situé à une quinzaine de kms de notre lieu de travail, à proximité d'un bourg (avec médecins, pharmacie, kiné, école, boulangerie donc qui nous convient parfaitement), réservé oralement auprès du propriétaire, pas de compromis signé.

Seulement, la loi de finance concernant les plus-values se retourne contre nous puisque le propriétaire veut que la vente du terrain soit signée avant le 1er février...
Dans ce cas, on signerait directement la vente du terrain.

Le terrain est situé entre des maisons existantes, et d'autres terrains ont été vendus par le même propriétaire juste de l'autre côté du chemin. Il est constructible.

Quel est le risque de ne pas passer par un compromis?
Est-ce qu'il est possible de tout de même inclure des clauses concernant le prêt et surtout l'obtention du permis de construire?

Concernant le prêt, on est actuellement partis sur une maison avec 3 chambres, un grand garage et chauffage au sol à eau, chauffé par une chaudière à gaz. On a donc de la marge si on veut baisser le tarif donc on ne se fait pas trop de souci de ce côté là, même si on doit revoir les prestations, on sait qu'on pourra y mettre une maison dessus.

Par contre, concernant le permis de construire, qu'est-ce qui pourrait faire que nous ne l'obtenions pas?
Nous faisons une maison "classique", un rdc+1 avec un garage, rien de particulier, en brique (pr info, un maison bois a été construite sur un des terrains vendus précédemment), la commune a amménagé le chemin sachant qu'il y avait déjà des constructions et que 7 lots étaient en vente,...

J'ai eu la clerc de notaire la semaine dernière, elle me disait qu'elle préférait que les gens passent par un compromis comme ça, en cas de souci, la vente pouvait être stoppée. Certes mais dans notre cas, les délais seront trop courts. D'une part, nous n'avons pas finalisé notre projet puisque nous sommes encore dans les devis. Et puis à la date ou nous sommes, avec les histoires de PTZ+, ça va être compliqué d'avoir des offres de prêt. Et puis, l'acceptation du permis de construire demande 2 mois me semble-t-il donc on est déjà hors délai...

Que nous conseillez-vous?
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Messages : Env. 80
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message
Sinon, passe par un pro...

Va dans la section devis constructeur de maisons du site, remplis le formulaire et tu recevras jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de ta région. Comme ça tu ne courres plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à toi

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre utile Env. 1000 message Landes
De signer un compromis de vente, de faire tout dans l'ordre et sans s'affoler, et tant pis pour le proprio qui n'avait qu'à s'y prendre avant!
Bacler tout celà peut être risqué.
De toutes façons, il aura du mal à trouver un autre acheteur qui achètera directement comme il le souhaite sans passer par compromis avant fin janvier.Blush
Moi, c'est ce que je ferai, ne pas confondre vitesse et précipitation.
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Picto recompense Membre utile
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Env. 80 message Cantal
ome a écrit:De signer un compromis de vente, de faire tout dans l'ordre et sans s'affoler, et tant pis pour le proprio qui n'avait qu'à s'y prendre avant!
Bacler tout celà peut être risqué.
De toutes façons, il aura du mal à trouver un autre acheteur qui achètera directement comme il le souhaite sans passer par compromis avant fin janvier.Blush
Moi, c'est ce que je ferai, ne pas confondre vitesse et précipitation.

C'est ce que je me dis mais il dit avoir eu d'autres proposition pour le terrain d'à côté et on lui aurait demandé si notre terrain était dispo... Et ça bien sûr, c'est invérifiable...
Et puis, il faut bien avouer qu'on a aussi trainé de notre côté donc il trouve que ça fait long...
S'il nous dit qu'il n'est plus intéressé, on a l'air bien malins...

Il doit voir ce qu'il risque de perdre sur les plus-values.

Par contre, ce que je me disais, c'est que le terrain étant à 32000€ à la louche, en indivision (1 moitié pour lui, 1 moitié pour ses neveux), et que les plus-values étant exonérées en dessous de 15000€, est-ce qu'il ne faudrait pas voir pour dire que la vente se fait à 30000€ et le reste et payé à part?...
Est-ce qu'il va vouloir rentrer dans ce genre de combines aussi parce qu'il a l'air assez carré (on n'a qu'un contact téléphonique, il n'est pas sur place)...
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
bonjour,

+1 pour ne pas acheter sans compromis

Linou_a a écrit:...
Par contre, ce que je me disais, c'est que le terrain étant à 32000€ à la louche, en indivision (1 moitié pour lui, 1 moitié pour ses neveux), et que les plus-values étant exonérées en dessous de 15000€, est-ce qu'il ne faudrait pas voir pour dire que la vente se fait à 30000€ et le reste et payé à part?...
Est-ce qu'il va vouloir rentrer dans ce genre de combines aussi parce qu'il a l'air assez carré (on n'a qu'un contact téléphonique, il n'est pas sur place)...

...Et puis, il faut bien avouer qu'on a aussi trainé de notre côté donc il trouve que ça fait long...


l'avait qu'à le mettre en vente plus tôt...
il a l'air assez carré, mouais il a surtout l'air de vous impressionner pour que vous fassiez à sa façon.

z'allez pas vous excuser non ? il a un terrain à vendre vous êtes acheteurs, pas mendiants !

la plus value sur quelques billets 1000€ faut pas rigoler c'est peanuts... il n'a qu'à vendre au prix qu'il a acheté il n'aura pas le problème .

au pire si vraiment vous voulez ce terrain : demande au notaire qu'il fasse les calculs : combien il "perd" en vendant après le 01/02 et propose lui de lui verser cette somme.
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Photographe Env. 1000 message Seine Maritime
Vous avez de la chance, les terrains ne sont pas bien chers par chez vous!!!!
Si c'est juste pour que le proprio gagne 5€ (je dis n'importe quoi comme montant), ça ne vaut peut etre pas le coup de tout précipiter.
Après dans une construction, le plus dur c'est à mon avis de trouver le BON terrain donc:
Si vous voulez acheter rapidement, vous pouvez quand meme faire la demande de CU opérationnel (CUb) ) pour être "sûr" que votre projet ne sera pas direct refusé. C'est beaucoup moins contraignant comme dossier qu'un permis de construire et je crois que l'instruction est plus rapide.
Ne pas oublier l'etude de sol non plus.
Et bien sûr aller en mairie pour consulter le POS/PLU. Et vérifier que les réseaux sont à proximité, du bon coté de la route pour la viabilisation.

Enfin pour répondre à une de vos questions, je ne vois pas comment rajouter des clauses dans l'acte definitif de vente: une fois signé, le terrain est à vous, "point barre"!!!
Bon courage!
http://maisonslucasfreville.forumconstruire.com
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Membre utile Env. 2000 message Toulouse (31)
D'une, je ne suis pas sûr que ce soit très légal. De deux, c'est trop tard. Un CU b prend 2 mois, un CT pareil, l'obtention du crédit pareil... Sans compter les vacances!
Et si vous vous désistez, il sera encore plus sûr de dépasse les délais.
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Env. 80 message Cantal
Je pense que c'est trop tard de toute façon aussi...
Mais ça, comment le lui faire comprendre. Je lui ai dit que le temps de déposer le permis, il fallait 2 mois pour l'acceptation. Donc que on serait hors délai. C'est là qu'il m'a dit qu'il pensait à une vente directe, sans compromis, donc pas de délai.

Il doit, de son côté, voir quelle serait la perte qu'il aurait en vendant avant ou après le 1er février. Il a quand même dit qu'il allait pas discuter si y'avait pas une grande différence.
Peut être devrais-je demander à la clerc de notaire sur ce point, mais est-ce qu'elle va lacher l'info?...

C'est en raccrochant que j'ai pensé qu'on pouvait :
- soit se fixer un tarif à 30000€ pour avoir les exonérations de plus-values, et lui payer le reste mais pas très légal
- soit lui payer ce qu'il perd (mais encore une fois, c'est le proprio qui ramasse l'argent), surement pas très légal non plus.


goldoz31 a écrit:D'une, je ne suis pas sûr que ce soit très légal. De deux, c'est trop tard. Un CU b prend 2 mois, un CT pareil, l'obtention du crédit pareil... Sans compter les vacances!
Et si vous vous désistez, il sera encore plus sûr de dépasse les délais.

Qu'est-ce qui ne serait pas légal.

Je viens en effet de voir qu'il fallait 2 mois pour le CU b...
C'est quoi un CT?

On est pas dans une grande ville donc je pense que c'est jouable de tenter un prêt à la limite, ou même, finalement notre apport étant de 30000€, on colle presque au prix du terrain, mais sans les frais de notaires...
Idem pour le CU b, on peut peut etre passer mais faut que la date de la vente soit vraiment fin janvier. Je ne connaissais pas ce document, il faudrait que j'appelle la mairie cet aprèm pour savoir le délai dans cette commune.
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Messages : Env. 80
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Photographe Env. 1000 message Seine Maritime
Je n'y pensais pas, mais c'est vrai pour les prêts et le déblocage de fond, vous aurez tres certainement besoin au moins du récepissé du permis de construire.


Sauf s'il n'y en a pas besoin, en faisant 2 prets séparés un pour le terrain, un pour la construction. Mais apres vous seriez completement bloqués pour le pret de la maison : ça m'etonnerait qu'une autre banque que celle du terrain soit interessée pour vous financer la construction sachant que le propriétaire du terrain (la premiere banque) serait selo moi propriétaire de tout ce qu'il y'a dessus, à savoir la maison.... Donc aucune possibilité de négocier le pret construction avec la premiere banque puisqu'ils seraient en position de force.
conclusion : si vous n'avez pas les 35000€ (32000+3000 de notaire), ça me paraît tres difficile d'acheter le terrain avant le 1er fevrier.
(Et meme dans ce cas, il faudrait être sûr que les banques considerent le terrain comme de l'apport, à priori oui)

Comme le dit Elisa21, la plus value sera certainement indexée sur le montant supérieur à 15000€ de sa part, soit vraiment pas grand chose.
Autant faire les choses dans les regles, non??
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Photographe Env. 5000 message Bouches Du Rhone
ome a écrit:De signer un compromis de vente, de faire tout dans l'ordre et sans s'affoler, et tant pis pour le proprio qui n'avait qu'à s'y prendre avant!
Bacler tout celà peut être risqué.
De toutes façons, il aura du mal à trouver un autre acheteur qui achètera directement comme il le souhaite sans passer par compromis avant fin janvier.Blush
Moi, c'est ce que je ferai, ne pas confondre vitesse et précipitation.



Je plussoie.
http://plainpiedpleinsud.forumconstruire.com

en terre sainte !


Fai bon saupre rèn, l'on apren toujour
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Linou_a a écrit:
Peut être devrais-je demander à la clerc de notaire sur ce point, mais est-ce qu'elle va lacher l'info?...


ce n'est pas top secret, c'est son job.
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Env. 80 message Cantal
Je suis d'accord avec vous tous, c'est un risque d'acheter dans ces conditions, et je ne suis pas vraiment pour... Mais le terrain nous plaisant, on s'est fait à l'idée que notre maison serait sur ce terrain. On a vu d'autres terrains autour, mais ils ne nous intéressent pas...

elisa21 a écrit:
Linou_a a écrit:
Peut être devrais-je demander à la clerc de notaire sur ce point, mais est-ce qu'elle va lacher l'info?...


ce n'est pas top secret, c'est son job.
C'est son job de donner le montant au proprio, mais ça ne regarde pas l'acheteur de savoir combien va gagner le proprio sur la vente.


Mais s'il ne veut plus nous le vendre, on fait quoi?... Je rappelle que ce n'est qu'un accord oral, rien d'écrit, pas de compromis... Donc à la limite, il peut dire du jour au lendemain qu'il ne veut plus nous le vendre. Il y a le problème des plus-values mais aussi celui du fait qu'on prend trop longtemps d'après lui...
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Super photographe Env. 3000 message Pont De Larn (81)
Dépêchez-vous de signer le compromis avec les conditions suspensives pour le prêt (PC, étude de sol...)...au moins le prix sera fixé...

Pour le reste le proprio fera comme les autres...vu le prix du terrain ça ne lui changera pas énormément la donne...
( où on habitait avant...200 000 € pour 500 m2 !!!)
Sinon comme propose Elisa il vend sans plus-value et pas de souci
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Picto recompense Super photographe
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Env. 80 message Cantal
scsm81 a écrit:Dépêchez-vous de signer le compromis avec les conditions suspensives pour le prêt (PC, étude de sol...)...au moins le prix sera fixé...

Pour le reste le proprio fera comme les autres...vu le prix du terrain ça ne lui changera pas énormément la donne...
( où on habitait avant...200 000 € pour 500 m2 !!!)
Sinon comme propose Elisa il vend sans plus-value et pas de souci


Ben il est pas fou, même si on signe un compromis, il veut que le délai soit très court pour que la vente se fasse avant le 1er février, c'est bien pour ça qu'il veut signer une vente directement et pas un compromis...
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Messages : Env. 80
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Membre utile Env. 2000 message Toulouse (31)
Linou_a a écrit:

goldoz31 a écrit:D'une, je ne suis pas sûr que ce soit très légal. De deux, c'est trop tard. Un CU b prend 2 mois, un CT pareil, l'obtention du crédit pareil... Sans compter les vacances!
Et si vous vous désistez, il sera encore plus sûr de dépasse les délais.

Qu'est-ce qui ne serait pas légal.

Je viens en effet de voir qu'il fallait 2 mois pour le CU b...
C'est quoi un CT?

On est pas dans une grande ville donc je pense que c'est jouable de tenter un prêt à la limite, ou même, finalement notre apport étant de 30000€, on colle presque au prix du terrain, mais sans les frais de notaires...
Idem pour le CU b, on peut peut etre passer mais faut que la date de la vente soit vraiment fin janvier. Je ne connaissais pas ce document, il faudrait que j'appelle la mairie cet aprèm pour savoir le délai dans cette commune.

Je ne suis pas sûr que ce soit légalement possible de ne pas faire de compromis.

J'ai dit CT au lieu de PC (saleté de téléphone). Soit Permis de Construire. Je ne vois pas comment vous pourrez tout boucler en deux mois.

Si vous signez un compromis, il peut vouloir ce qu'il veut, vous n'irez pas plus vite que l'administration... De toute façon, vu le prix du terrain, la plus-value doit être faible et l'impôt dessus dérisoire.

Quant à l'idée de perdre le terrain, je pense qu'il faut être sûr de son coup à 200% à tous les niveaux pour acheter. J'en fais l'expérience aujourd'hui même. A une semaine de la signature, on abandonne un terrain qui nous plaisait énormément. J'ai levé des loups et le proprio ne veut pas inclure le PC dans les clauses de la vente. Je pense que je n'en retrouverai pas comme celui-ci dans la même ville, mais vu qu'il coûte 12 fois le vôtre, je ne prends pas le moindre risque...
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Picto recompense Membre utile
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De : Toulouse (31)
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Env. 3000 message Morbihan
A la place du vendeur, je ne signerai certainement pas un compromis de vente à pareille époque avec des acquéreurs si peu avancés dans leur projet. Le risque est trop important que l'économie du contrat soit bouleversé.

edit
goldoz31 a écrit:Je ne suis pas sûr que ce soit légalement possible de ne pas faire de compromis. c'est parfaitement légal
(...). De toute façon, vu le prix du terrain, la plus-value doit être faible et l'impôt dessus dérisoire. même si la valeur d'acquisition du vendeur était de la valeur de la terre agricole ?
Epilation définitive à l'essence (y'a moins douleureux mais c'est plus cher )
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Messages : Env. 3000
Dept : Morbihan
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