Signature du compromis refusé Résolu

Bonjour,

Le compromis était signé ?

Bonjour,

Alex33125 a écrit:

... le sous seing ne peut être signé que si la grange est viabilisé, apparement un texte de loi assez récent, qui oblige que le terrain soit viabilisé pour la vente du moment où il y a un bâtiment sur le terrain ...


Donc je voulais savoir si quelqu'un connaissait se texte de loi si il existe ? ...

je ne connais pas ce texte mais il serait intéressant de l'avoir, si vous pouviez le demander à votre notaire, ce serait sympa.

Non, nous avions rien signé, nous attendions que le vendeur fasse la division parcellaire et le diag termite et une fois fait et enfin prêt à signé son notaire nous a dit que ce n'était pas possible car non viabilisé.

Nous avons envoyé un mail pour essayer d'avoir ce texte, pas de réponse pour le moment, je vous le transmettrais si j'ai du nouveau

Bonjour.

Le terrain est viabilisé ou non ?

Le terrain est situé en quelle zone du PLU ?

La grange n'étant pas un bâtiment réputé habitable au jour de vente c'est assez étrange effectivement.

Alex33125 a écrit:

...
Ce week-end un ami m'a dit que sa sœur avait acheté une grange non viabilisé il y a 1 mois, sans aucun problème ...

peut-être une différence sur le descriptif du bien et le financement : si le dossier est prévu pour "achat habitation"  avec en condition suspensive l'obtention des prêts, cela doit faire une différence avec "grange" sans  autre précision.

dépend également de l'acheteur : un agri peut acheter une grange ou hangar sur terre agricole sans aucun pb (et heureusement ! ).

Non le terrain est non viabilisé

La parcelle est en zone urbanisé

Oui ça nous a surpris aussi, mais vu que notre projet était de transformer la grange en habitation, le notaire nous a dit qu'il fallait que le terrain soit viabilisé

***** a écrit:

Alex33125 a écrit:

...
Ce week-end un ami m'a dit que sa sœur avait acheté une grange non viabilisé il y a 1 mois, sans aucun problème ...

peut-être une différence sur le descriptif du bien et le financement : si le dossier est prévu pour "achat habitation"  avec en condition suspensive l'obtention des prêts, cela doit faire une différence avec "grange" sans  autre précision.

dépend également de l'acheteur : un agri peut acheter une grange ou hangar sur terre agricole sans aucun pb (et heureusement ! ).

Ils ont acheter, avec pour projet d'en faire une habitation, ils m'ont juste dit qu'ils ont du fournir le CU opérationnel donnant le feu vert pour le changement de destination, CU que nous avions aussi

Bonjour,

Vous dites acheter un lot issu d'une division, est-ce également le cas de la sœur de votre ami ?
Regardez ceci https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2484

Bonjour

URBALOVE a écrit:

Bonjour,

Vous dites acheter un lot issu d'une division, est-ce également le cas de votre soeur ?

ce n'est pas Sasseur, c'est Juste son prénom

oui, oui, j'y retourne

OK donc si je comprends bien du moment où il y a division parcellaire ( que ce soit pour faire 2 lot ou 50 ) je rentre dans le cadre d'un lotissement ? Ce qui expliquerai que le vendeur soit obligé de viabilisé pour vendre

Je ne sais pas je vais me renseigner si la grange qu'ils ont acheter était issu d'une division ou pas

Merci URBAlOVE c'est une piste très sérieuse je vais creuser de ce côté

Article L442-1 du code de l'urbanisme

Citation:

Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Merci URBALOVE pour cet Article L442-1 du code de l'urbanisme

ok pour vente de terrains "à bâtir" mais pour le cas présent : la grange existe, la vente porte sur "terrain avec grange existante" ?

Oui la vente porte bien sur le terrain avec la grange existante
Je pense que au yeux de la loi ça ne fait pas de différence qu'il y est un bâti ou non sur le terrain

Je me suis renseigné, la soeur de mon pote à acheter la grange sans qu'il y est eu une division parcellaire auparavant donc ça reste cohérent avec la piste de urbalove

Toujours pas de nouvelle de mon notaire

Pardon ma réponse ne s'est pas envoyé

Oui la vente porte bien sur le terrain avec grange existante

A mon avis au yeux de la loi ça ne pas faire que differrence, je sais pas

Toujours pas de nouvelle du notaire
Toujours pas le fin mot de l'histoire
Merci en tout cas pour vos réponses ça m'a donné quelques pistes

URBALOVE a écrit:

Article L442-1 du code de l'urbanisme

Citation:

Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

bonjour,

C'est étrange. Il y a un truc que je ne comprends pas : j'ai acheté un terrain issu d'une division parcellaire.
Il s'agissait d'un terrain constructible, jamais construit ni viabilisé, divisé en deux.
Le vendeur en a conservé la moitié, non viabilisée et non construite à ce jour, et j'ai bâti sur la partie que j'ai achetée. Mais c'est moi qui ait viabilisé le terrain dans le cadre de ma construction, et non le vendeur.

Ce texte de loi laisserait t-il entendre que le vendeur aurait dû viabiliser avec de me céder le terrain ?

D'autre part, dans ma commune, de nombreux propriétaires de maisons bâties il y a 40 ou 50 ans sur des terrains assez vastes de nos jours, vendent une partie de leur jardin, sans les viabiliser...

Y aurait-il un truc que je n'ai pas saisi ? A moins que toute la subtilité du mot "viabilisé" tienne dans le mot "raccordable" et non raccordé !

Bonjour,
La réponse se trouve dans le premier lien que j'ai indiqué :

Citation:

Le terrain que vous vendez doit être constructible, viabilisé, délimité.

Un terrain constructible est apte à recevoir et à supporter une construction. Son sous-sol doit être en capacité de supporter le poids et les charges de la future construction.

Un terrain viabilisé est raccordable aux voiries et aux réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone...).

Le terrain doit être délimité avec précision par un acte de bornage.

La vente est valide quand ces 3 caractéristiques sont réunies. Si la parcelle acquise s'avère finalement inconstructible, n'est pas viabilisée ou délimitée, l'acquéreur peut faire un recours devant le tribunal pour demander l'annulation de la vente. L'avocat est obligatoire.

Bonjour,

Attention, quand un terrain constitue un lotissement, le code de l'urbanisme n'impose pas qu'il soit "viabilisé" mais que les differents réseaux passent à proximité (devant le terrain quoi).

Pour une petite division parcellaire ce n'est pas intéressant pour le vendeur (ratio prix travaux/plus value).

En revanche, pour les gros lotissements avec création d'une voirie, vu que les engins sont déjà là sur place, ca coûte beaucoup moins chère de faire la viabilisation en même temps pour une plus value max par terrain lors de la vente.

Bonjour,

Nous ne pouvons pas en savoir plus tant que Alex33125 ne nous a pas donné le texte qui obligerait le vendeur à viabiliser le terrain, ou bien raccorder la grange.

Ensuite, un changement de destination ne nécessite pas un CU mais une déclaration préalable (art. R.421-17b du code de l'urbanisme), ou permis de construire s'il s'accompagne de modifications de l'aspect extérieur/structures porteuses.

Le terrain acheté ici ne constitue pas un lotissement car il ne s'agit pas d'un terrain à bâtir : la grange est existante et n'est pas destinée à être démolie.

Citation:

nicolas91
Attention, quand un terrain constitue un lotissement, le code de l'urbanisme n'impose pas qu'il soit "viabilisé" mais que les differents réseaux passent à proximité (devant le terrain quoi).

C'est la même chose non ? Le terrain est viabilisé dès lors que les réseaux sont présents sous le domaine public qui longe la parcelle.

Non la viabilité d'un terrain et sa viabilisation sont deux choses différentes.

La viabilité d'un terrain signifie que les réseaux passent à proximité et qu'il peut se raccorder dessus (ce qu'impose l'article L332-15 du code de l'urbanisme).

La viabilisation c'est le fait de se raccorder aux viabilités (eau, électricité,...) pour les amener en limite de propriété.

On comprend que cela est beaucoup plus simple et moins cher de viabiliser quand on crée une une nouvelle voirie que d'ouvrir de l'existant.

salade bio a écrit:

Bonjour,

Nous ne pouvons pas en savoir plus tant que Alex33125 ne nous a pas donné le texte qui obligerait le vendeur à viabiliser le terrain, ou bien raccorder la grange.

Ensuite, un changement de destination ne nécessite pas un CU mais une déclaration préalable (art. R.421-17b du code de l'urbanisme), ou permis de construire s'il s'accompagne de modifications de l'aspect extérieur/structures porteuses.

Le terrain acheté ici ne constitue pas un lotissement car il ne s'agit pas d'un terrain à bâtir : la grange est existante et n'est pas destinée à être démolie.

Citation:

nicolas91
Attention, quand un terrain constitue un lotissement, le code de l'urbanisme n'impose pas qu'il soit "viabilisé" mais que les differents réseaux passent à proximité (devant le terrain quoi).

C'est la même chose non ? Le terrain est viabilisé dès lors que les réseaux sont présents sous le domaine public qui longe la parcelle.

Sur ce point on ne sait rien.
Quid du projet de bâtir sur ce lot ou un autre lot issu de la division ?
Il a été précédé d'une DP de division ?

J'essaye de trouver ce fameux texte mais introuvable, je n'ai toujours pas de réponse du notaire
Notre projet était de rénover la grange, nous avions fait la demande d'un CU opérationnel stipulant qu'on avait le droit de changer la grange en habitation mais pas de DP
Nous comptions déposer un permis de construire après la signature du premier sous seing

Je pensais avoir une piste pour ce refus mais me revoilà toujours autant perdu

Merci en tout cas ça m'aide beaucoup

Si lors de la division parcellaire, il existe un chemin commun aux 2 lots pour accéder au second lot, la viabilisation est obligatoire.
Peut-être est-ce ça l'explication ?

https://christellegerinepely.notaires.fr/details-lotissement[...]claration+prealable-161

« Les critères de distinction entre permis d'aménager et déclaration préalable, toujours prévus à l'article L. 442-2 du code de l'urbanisme dans une rédaction modifiée, puisque le nombre de lots n'a désormais plus d'incidence, sont précisés par l'article R. 421-19 dans sa nouvelle rédaction issue du décret n° 2012-274 du 28 février 2012.

Conformément à cet article : « Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :

a) les lotissements

* qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement,

* ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé ; ... ».

Si les lotissements situés en site classé et en secteur sauvegardé sont toujours concernés par un permis d'aménager (même en cas de détachement d'un seul lot), cette autorisation concerne désormais les lotissements « qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement ».

Désormais, le permis d'aménager s'impose, quel que soit le nombre de terrains détachés, dès lors que sont prévus ou des voies, ou des espaces ou des équipements, qui doivent être communs à au moins deux des lots.


Seront donc soumis à déclaration préalable : les seuls lotissements qui ne comportent pas la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement et situés hors site classé ou secteur sauvegardé.

Autrement dit dès lors que la division imposera la réalisation d'une voie commune aux deux lots, elle sera soumise à permis d'aménager, quand bien même le lotissement ne comportera pas plus de deux lots. »

Voir aussi post sur le forum :
"Division : permis d'aménager ou déclaration préalable ? Viabilisation obligatoire ?"
08/02/2021 à 12h13 - auteur nvq 88

Ocea47 a écrit:

Si lors de la division parcellaire, il existe un chemin commun aux 2 lots pour accéder au second lot, la viabilisation est obligatoire.

Bonjour,
merci de me transmettre l'article du code de l'urbanisme qui imposse la "viabilisation".

Art. R.421-19 du code de l'urbanisme
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000034355339

D'après ce que je comprends, le permis d'aménager = viabilisation obligatoire
C'est la définition même du permis d'aménager

https://www.youtube.com/watch?v=_gefqQkRmtU

salade bio a écrit:

Bonjour,

Nous ne pouvons pas en savoir plus tant que Alex33125 ne nous a pas donné le texte qui obligerait le vendeur à viabiliser le terrain, ou bien raccorder la grange.

Bonjour,
Pour moi c'est l'ancien article L111-6-1 du code de la construction de de l'habitation.
Ce texte a été abrogé en 2021 MAIS c'est trompeur parce qu'il a été réécrit dans l'article L126-17 du même code.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041565257

En particulier lire le 3ème alinéa.

À vous de commenter l'interprétation maintenant.

Ocea47 a écrit:

Art. R.421-19 du code de l'urbanisme
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000034355339

Il n'y a absolument rien qui dit que la viabilisation du terrain est obligatoire.

Je ne suis pas vraiment spécialiste de la question mais je m'intéresse à cette problématique car mon voisin divise son terrain
Il pensait faire un chemin commun et au final il fait une division parcellaire avec un second chemin parallèle à celui qui dessert sa maison.
IL peut ainsi vendre sans viabiliser.
Il a fait une déclaration préalable. Pas de souci à la mairie. C'est l'acheteur de ce second lot qui prendra en charge la viabilisation.

nicolas91 a écrit:

Ocea47 a écrit:

Art. R.421-19 du code de l'urbanisme
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000034355339

Il n'y a absolument rien qui dit que la viabilisation du terrain est obligatoire.

Je trouve cette façon de procéder un peu couillonne.
Tu pioches un article dans un code, et tu dis Rien dans cet article n'oblige à faire quelque chose. Sauf que cela peut être dans un autre article et présentement c'est même dans un autre code.
Ne pas confondre Code de l'urbanisme et Code de la Construction et de l'Habitation

Désolée, je n'aurai pas du intervenir. Il faut mieux laisser faire les spécialistes, c'est vrai.
Une autre discussion sur le même sujet mentionnait cet article.
J'aurai dû être plus circonspecte et dire : vous pouvez peut-être regarder le code bidulle...
Je reconnais que mon ton était trop affirmatif. Fin de la discussion pour moi.

Ocea47 a écrit:

Désolée, je n'aurai pas du intervenir. Il faut mieux laisser faire les spécialistes, c'est vrai.
Une autre discussion sur le même sujet mentionnait cet article.
J'aurai dû être plus circonspecte et dire : vous pouvez peut-être regarder le code bidulle...
Je reconnais que mon ton était trop affirmatif. Fin de la discussion pour moi.

ha , je me suis mélangé les pinceaux aussi, ce n'est pas vous qui affirmez qu'il n'y avait rien dans l'article.
La discussion reste ouverte et intéressante.

Je viens de recevoir la réponse du notaire avec le texte de loi
Réponse du notaire :
"Je vous confirme qu'en vertu de l'article L.126-17 du Code de la construction et de l'habitation, la viabilisation doit être effectuée avant toute signature de compromis de vente.



Bien à vous."

Effectivement il n'y a avait pas de chemin d'accès dédié à la parcelle que nous voulions acheter donc si je comprends bien c'est pour ça que le vendeur était obligé de viabilisé ?

Alex33125 a écrit:

Je viens de recevoir la réponse du notaire avec le texte de loi
Réponse du notaire :
"Je vous confirme qu'en vertu de l'article L.126-17 du Code de la construction et de l'habitation, la viabilisation doit être effectuée avant toute signature de compromis de vente.



Bien à vous."

Effectivement il n'y a avait pas de chemin d'accès dédié à la parcelle que nous voulions acheter donc si je comprends bien c'est pour ça que le vendeur était obligé de viabilisé ?

N'est-ce point ce que j'écrivais quelques posts plus haut :

sitro a écrit:

Bonjour,
Pour moi c'est l'ancien article L111-6-1 du code de la construction de de l'habitation.
Ce texte a été abrogé en 2021 MAIS c'est trompeur parce qu'il a été réécrit dans l'article L126-17 du même code.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041565257

En particulier lire le 3ème alinéa.

Il y a division d'un immeuble ?

Il semble bien puisque le projet porte sur la division foncière dans le but de vendre un lot supportant la grange.

Je ne pense pas que la division opérée ici réponde au critère de division d'un immeuble au sen du Code de la construction et de l'habitation.

Il me semble que le 3° correspond : "Toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique (...)"

Puisque l'immeuble se définit comme un bien ne pouvant se déplacer ni être déplacé, il s'agit tant du fond que de la construction. La grange n'est ici pas raccordée et est issue d'une division parcellaire.

De mon interprétation, il faudrait que la grange soit divisée pour pouvoir y appliquer cet article.
L'objectif étant d'éviter les divisions d'un même immeuble en logements non viables.

J'ai la même interprétation que urbalove et dans notre cas la grange n'est pas divisé seulement le terrain donc je comprends pourquoi cette article nous concerne ...

Vous comprenez ou vous ne comprenez pas ?

C'est le propre de tout individu d'interpréter dans le sens qui lui est favorable.
C'est pourquoi il y a des gens de métier juridique et quand une de ces personnes est elle-même partie prenante, elle fait appel à un confrère ou un collègue.
Suivez l'avis desalade bio, un immeuble est simplement quelque chose non mobile. Ce n'est pas forcément un bâtiment, cela peut-être un terrain aussi.

sitro a écrit:

C'est le propre de tout individu d'interpréter dans le sens qui lui est favorable.
C'est pourquoi il y a des gens de métier juridique et quand une de ces personnes est elle-même partie prenante, elle fait appel à un confrère ou un collègue.
Suivez l'avis desalade bio, un immeuble est simplement quelque chose non mobile. Ce n'est pas forcément un bâtiment, cela peut-être un terrain aussi.

Je Sais bien et c'est bien dommage, 
Merci beaucoup en tout cas pour votre temps 

sitro a écrit:

C'est le propre de tout individu d'interpréter dans le sens qui lui est favorable.
C'est pourquoi il y a des gens de métier juridique et quand une de ces personnes est elle-même partie prenante, elle fait appel à un confrère ou un collègue.
Suivez l'avis desalade bio, un immeuble est simplement quelque chose non mobile. Ce n'est pas forcément un bâtiment, cela peut-être un terrain aussi.

Recontextualisons la phrase :

Code de la construction et de l'habitation :
Partie législative (Articles L111-1 à L863-5)
Livre Ier : Construction, entretien et rénovation des bâtiments (Articles L111-1 à L192-7)
Titre II : Encadrement de la conception, de la réalisation, de l'exploitation et des mutations des bâtiments (Articles L121-1 à L126-38)
Chapitre VI : Exploitation des bâtiments (Articles L126-1 à L126-38)
Section 4 : Divisions de bâtiments existants (Articles L126-16 à L126-22)
Toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation

Immeuble semble ici avoir un sens moins "technique" et désigner tout simplement un bâtiment.