Servitude de passage - Aide/Question

Bonjour,

indemnité : si elle n'est pas prévue dans le compromis à mon avis c'est trop tard, mais vous pouvez toujours tenter.

si vous aussi emprunterez cette bande d'accès, ce qui me ferait plus de "souci" c'est l'état du chemin actuel et l'obligation pour le voisin de remettre en état après construction.
si rien n'a été noté sur "qui paie quoi et dans quels délais" en cas de dégradations çà risque de durer.

au lieu d'une servitude , si cette bande rouge ne sert QUE pour son accès, il aurait mieux valu faire le découpage avec la bande pour le terrain du fond et votre parcelle sans cette bande.

Hello,

Indemnité, je pense que tu peux t'assoir dessus...
C'est pour ça qu'on n'a jamais voulu et on ne voudra JAMAIS acheter un bien avec une servitude......

elisa21 a écrit:

Bonjour,

indemnité : si elle n'est pas prévue dans le compromis à mon avis c'est trop tard, mais vous pouvez toujours tenter.

si vous aussi emprunterez cette bande d'accès, ce qui me ferait plus de "souci" c'est l'état du chemin actuel et l'obligation pour le voisin de remettre en état après construction.
si rien n'a été noté sur "qui paie quoi et dans quels délais" en cas de dégradations çà risque de durer.

au lieu d'une servitude , si cette bande rouge ne sert QUE pour son accès, il aurait mieux valu faire le découpage avec la bande pour le terrain du fond et votre parcelle sans cette bande.

Merci pour votre réponse.

- dans le compromis, la servitude de passage est juste désignée et indiquée sur le plan joint en annexe du compromis. Rien n'est précisé sur l'usage, l'entretien, l'indémnisation au autre. Est-il trop tard pour demander une indémnisation (sur une base de 50% du prix au m², on parle de 13/14 000€...donc loin d'être négligeable)

- je ne sais pas encore si j'emprunterais cette bande, ca sera en fonction de notre projet de construction sur notre terrain (je prends mon temps pour construire, j'ai obtenu le CU et on a acheté le terrain uniquement)

- en terme de découpage, oui je suis d'accord avec vous : la servitude pouvait être évitée en prenant sur le terrain du fond...mais le bornage a été fait ainsi


Merci encore

Je n'aime pas les compromis en agence, justement parce que régulièrement il y a des omissions.

il faudrait voir avec le notaire, le votre pas celui du vendeur.

elisa21 a écrit:

Je n'aime pas les compromis en agence, justement parce que régulièrement il y a des omissions.

il faudrait voir avec le notaire, le votre pas celui du vendeur.

C'est pas faux. Un notaire aurait été préférable.

Mais bon, pour l'heure, j'aimerais savoir si d'un point de vue légal, je n'ai aucune chance d'obtenir une indémnisation ou pas ? L'avant-contrat signé à l'agence mentionne juste l'existence de la servitude.

Merci pour votre aide.

juventus a écrit:

elisa21 a écrit:

Je n'aime pas les compromis en agence, justement parce que régulièrement il y a des omissions.

il faudrait voir avec le notaire, le votre pas celui du vendeur.

C'est pas faux. Un notaire aurait été préférable.

Mais bon, pour l'heure, j'aimerais savoir si d'un point de vue légal, je n'ai aucune chance d'obtenir une indémnisation ou pas ? L'avant-contrat signé à l'agence mentionne juste l'existence de la servitude.

Merci pour votre aide.

Bonjour,
A mon avis aucune chance d'indemnisation si cette servitude existe déjà.
Mais il faudrait en connaitre l'origine et les conditions pour ne pas avoir de mauvaises surprises.Si cette servitude est actée alors le vendeur doit avoir l'acte. Ces points là peuvent être vérifiés par ton notaire.

Bonjour,

d'un point de vue légal comme tu dis, je ne pense pas.
à part en pretextant que tu n'avais pas compris les contraintes de cette servitude, qu'on ne t'avait rien dit, que tu viens de comprendre que tu perds du terrain, tu gagnes en bruit et en em*erdes, que tu ne peux plus construire comme tu avais prévu bref en essayant le défaut de conseil de l'agence qui t'a fait signer trop vite ... comme dit plusieurs fois plus haut : tu peux toujours essayer.

par contre perso, je ferais rectifier préciser les conditions de cette servitude mais bon, çà aussi je l'ai déja dit , chacun fait comme il veut

Un peu cavalier que de réclamer une indemnisation pour une servitude déjà définie et présentée sans doute lors de la vente.
Vous risquez surtout de passer pour un opportuniste auprès de votre voisin. Ce n'est pas exactement la meilleure des façons de commencer une relation de voisinage.

Par contre, effectivement, il faut dès maintenant clarifier cette servitude auprès de vos notaires, afin de la porter sur l'acte authentique. Une servitude peut être synallagmatique, c'est à dire de gré à gré entre fonds dominant et fonds servant, mais afin d'éviter tout futur litige, un acte notarié permettra de définir précisément l'assiette et le périmètre de la servitude.

Patate a écrit:

Un peu cavalier que de réclamer une indemnisation pour une servitude déjà définie et présentée sans doute lors de la vente.
Vous risquez surtout de passer pour un opportuniste auprès de votre voisin. Ce n'est pas exactement la meilleure des façons de commencer une relation de voisinage.

Par contre, effectivement, il faut dès maintenant clarifier cette servitude auprès de vos notaires, afin de la porter sur l'acte authentique. Une servitude peut être synallagmatique, c'est à dire de gré à gré entre fonds dominant et fonds servant, mais afin d'éviter tout futur litige, un acte notarié permettra de définir précisément l'assiette et le périmètre de la servitude.

Cavalier ? Opportuniste ? Si le droit est de mon coté, alors je ferais tout pour l'appliquer. Si mon voisin ne s'est pas posé la question et renseigné quant à l'utilisation de la servitude (qui fait tout de meme 120m2, à 240€/m2), c'est son problème. Si je suis dans mon droit, alors je lui en parlerai d'adulte à adulte et de manière courtoise.
Il va surement aussi y faire passer ses tuyaux (electricité, téléphone...) donc cette partie de terrain devient automatiquement inconstructible. Donc moins value immédiate sur mon terrain.

Je ne veux pas passer pour une rapace mais juste pour un fervant défenseur du droit à la propriété.

Quant au passage chez le notaire, je vais veiller à ce que tout soit défini au millimètre concernant la servitude de passage (usage, entretien...). Qu'il y ait indémnisation ou pas.

Pour ce qui est du terrain, les deux lots (le mien et celui de mon futur voisin) sont issus d'un découpage. Le voisin a donc acheté récemment. Donc d'après ce que j'ai lu (et compris), j'ai l'impression que cette servitude peut etre soumis à une indémnisation.

Merci pour vos lumières.

Le prix d'achat du terrain devait plus ou moins tenir compte de cette servitude non? Généralement c'est un repoussoir à acheteur donc pour les réatirer il faut baisser les prix.
Vous connaissez le prix du m² de votre zone donc vous savez plus ou moins si c'est le cas.
Ensuite il aurait fallu négocier avant, il est toujours possible, si vous n'avez aucune utilité de cette bande, de la revendre au voisin. L'intérêt pour lui serait d'augmenter sa surface constructible et éventuellement de l'aménager comme il souhaite.

Citation:

Il va surement aussi y faire passer ses tuyaux (electricité, téléphone...) donc cette partie de terrain devient automatiquement inconstructible. Donc moins value immédiate sur mon terrain.

Elle l'est que les tuyaux passent ou pas, vous ne pouvez pas entraver la circulation sur cette voie.

Il y a beaucoup de choses dans ce que vous dites, je vais essayer de détricoter.

juventus a écrit:

Cavalier ? Opportuniste ? Si le droit est de mon coté, alors je ferais tout pour l'appliquer. Si mon voisin ne s'est pas posé la question et renseigné quant à l'utilisation de la servitude (qui fait tout de meme 120m2, à 240€/m2), c'est son problème. Si je suis dans mon droit, alors je lui en parlerai d'adulte à adulte et de manière courtoise.

Dont acte. Je ne conteste pas votre bon droit, je dis juste que vous intervenez a posteriori.
Vous parlez de servitude. Elle a donc été actée, je suppose ? Si oui, comme expliquée plus haut, c'est trop tard, et même si "le droit est de votre côté", le code civil a été interprété correctement.

juventus a écrit:

Il va surement aussi y faire passer ses tuyaux (electricité, téléphone...) donc cette partie de terrain devient automatiquement inconstructible. Donc moins value immédiate sur mon terrain.

Que dit l'acte de servitude ? Si c'est une servitude de passage, non il ne peut pas y avoir de passage de réseaux.

juventus a écrit:

Je ne veux pas passer pour une rapace mais juste pour un fervant défenseur du droit à la propriété.

Oui, et ce faisant, vous entamez une très bonne relation de voisinage.

juventus a écrit:

Quant au passage chez le notaire, je vais veiller à ce que tout soit défini au millimètre concernant la servitude de passage (usage, entretien...). Qu'il y ait indémnisation ou pas.

Encore une fois, trop tard. Si la servitude est actée, pas de souci, les "millimètres" sont déjà définis dans ce que l'on appelle l'assiette de la servitude

juventus a écrit:

Pour ce qui est du terrain, les deux lots (le mien et celui de mon futur voisin) sont issus d'un découpage. Le voisin a donc acheté récemment. Donc d'après ce que j'ai lu (et compris), j'ai l'impression que cette servitude peut etre soumis à une indémnisation.

Oui, elle peut être soumise à indemnisation, mais à la création de la servitude. Vous dites que le voisin a commencé à faire construire ? C'est qu'il a eu son PC. Et même si le PC n'a pas vocation à être vérifié par la mairie pour des questions de droit privé, la mairie vérifie que si le terrain est enclavé, une servitude de passage existe. Bref, trop tard.


Vous avez signé un avant-contrat en agence, pas chez notaire. A votre convenance, mais n'allez pas râler que vous n'avez pas suffisamment d'informations pour l'achat de votre terrain. De toute façon, le notaire s'occupera de vous indiquer la servitude lors de l'acte authentique, dûment précisée sur plan et metrée, c'est tout ce que vous aurez.

juventus a écrit:

Merci pour vos lumières.

De rien.

Comme je l'ai déjà dit , cette servitude a dû être "précisée" lors de sa création. Donc il faut demander à en connaître les conditions exactes.
Si ces conditions ne vous conviennent pas, vous pouvez toujours renoncer à l'achat de ce terrain en le justifiant par le fait que ces conditions ne vous ont pas été communiquées à la signature du compromis . . .
Pour plus de certitude, je vous re conseille de vous rapprocher de votre notaire.

J'ai oublié un détail important :

juventus a écrit:

Il va surement aussi y faire passer ses tuyaux (electricité, téléphone...) donc cette partie de terrain devient automatiquement inconstructible. Donc moins value immédiate sur mon terrain.

De toute façon, cette zone devient inconstructible de facto, vous ne pouvez rien mettre qui entrave l'accès à son terrain, même une clôture mitoyenne, ou un portail. Donc, ces 120 m2 sont perdus pour vous, c'est certain.

Point important, si vous achetez avec cette servitude, vous ne pourrez pas en modifier les conditions d'usage par la suite sauf dans le cas où une nouvelle route permettrait au voisin de rentrer directement chez lui.
Comme il a une bande d'1 m dont il est propriétaire, il faudrait bien voir si la servitude précise que ses réseaux doivent passer sur sa partie et non sur la votre. Une servitude de passage ne donne pas du tout "automatiquement" le droit de passer les réseaux, on peut parfaitement le refuser.
Donc on en revient toujours à : il faut consulter les conditions de cette servitude.

ciboulettecat a écrit:

Point important, si vous achetez avec cette servitude, vous ne pourrez pas en modifier les conditions d'usage par la suite sauf dans le cas où une nouvelle route permettrait au voisin de rentrer directement chez lui.
Comme il a une bande d'1 m dont il est propriétaire, il faudrait bien voir si la servitude précise que ses réseaux doivent passer sur sa partie et non sur la votre. Une servitude de passage ne donne pas du tout "automatiquement" le droit de passer les réseaux, on peut parfaitement le refuser.
Donc on en revient toujours à : il faut consulter les conditions de cette servitude.

Il parle de servitude de passage et non de réseaux. A mon avis, effectivement le voisin doit faire passer les réseaux sur la bande de 1 mètre, ce qui lui permet du coup d'avoir ses logettes ERDF, FT, gaz, eau en limite de propriété. Ca me parait logique et le moins embêtant.

Patate a écrit:

ciboulettecat a écrit:

Point important, si vous achetez avec cette servitude, vous ne pourrez pas en modifier les conditions d'usage par la suite sauf dans le cas où une nouvelle route permettrait au voisin de rentrer directement chez lui.
Comme il a une bande d'1 m dont il est propriétaire, il faudrait bien voir si la servitude précise que ses réseaux doivent passer sur sa partie et non sur la votre. Une servitude de passage ne donne pas du tout "automatiquement" le droit de passer les réseaux, on peut parfaitement le refuser.
Donc on en revient toujours à : il faut consulter les conditions de cette servitude.

Il parle de servitude de passage et non de réseaux. A mon avis, effectivement le voisin doit faire passer les réseaux sur la bande de 1 mètre, ce qui lui permet du coup d'avoir ses logettes ERDF, FT, gaz, eau en limite de propriété. Ca me parait logique et le moins embêtant.

Si, il en parle mais sans certitude

Citation:

Il va surement aussi y faire passer ses tuyaux (electricité, téléphone...) donc cette partie de terrain devient automatiquement inconstructible. Donc moins value immédiate sur mon terrain.

Et entre ton"côté logique et moins embêtant" , avec le quel je suis d'accord, il y a sans doute un monde par rapport à ce qui est précisé ou pas dans la servitude.

Bonjour,

rectification par rapport à ce que j'avais écrit :

juventus a écrit:

... Donc d'après ce que j'ai lu (et compris), j'ai l'impression que cette servitude peut etre soumis à une indémnisation.

EXACT !!! je l'ai lu hier en cherchant autre chose, mais je suis passée trop vite et je ne retrouve pas le texte

elisa21 a écrit:

Bonjour,

rectification par rapport à ce que j'avais écrit :

juventus a écrit:

... Donc d'après ce que j'ai lu (et compris), j'ai l'impression que cette servitude peut etre soumis à une indémnisation.

EXACT !!! je l'ai lu hier en cherchant autre chose, mais je suis passée trop vite et je ne retrouve pas le texte

Je pense qu'effectivement une servitude peut être soumise à indemnisation (et j'en suis même certaine) MAIS c'est au moment où elle est créée ! Donc de le cas présent cette servitude a été crée par le vendeur (si j'ai bien suivi) et juventus ne ferait que la subir.

elisa21 a écrit:

Bonjour,

rectification par rapport à ce que j'avais écrit :

juventus a écrit:

... Donc d'après ce que j'ai lu (et compris), j'ai l'impression que cette servitude peut etre soumis à une indémnisation.

EXACT !!! je l'ai lu hier en cherchant autre chose, mais je suis passée trop vite et je ne retrouve pas le texte

Article 682 et al. du Code Civil...

Mais rien n'est précisément défini en terme d'indemnisation. La jurisprudence peut retenir 1/4 de la valeur foncière, mais rien n'est garanti. Évidemment, quand je parle de jurisprudence, cela sous-entend que la servitude à été actée non pas devant notaire mais au tribunal d'instance.

Je ne comprend pas pourquoi vous continuer à parler du montant de l'indemnisation !
Cette indemnisation étant déterminée au moment où la servitude est établie.
Là elle est établie et juventus n'a plus à prétendre à une indemnité .

ciboulettecat a écrit:

Je ne comprend pas pourquoi vous continuer à parler du montant de l'indemnisation !
Cette indemnisation étant déterminée au moment où la servitude est établie.
Là elle est établie et juventus n'a plus à prétendre à une indemnité .

Juventus n'a pas encore précisé si la servitude était déjà établie, même si je suis convaincu que oui (PC du voisin accordé).
Par contre, ma remarque visait à préciser la législation concernant les servitudes, c'est tout

Patate a écrit:

ciboulettecat a écrit:

Je ne comprend pas pourquoi vous continuer à parler du montant de l'indemnisation !
Cette indemnisation étant déterminée au moment où la servitude est établie.
Là elle est établie et juventus n'a plus à prétendre à une indemnité .

Juventus n'a pas encore précisé si la servitude était déjà établie, même si je suis convaincu que oui (PC du voisin accordé).
Par contre, ma remarque visait à préciser la législation concernant les servitudes, c'est tout

OK pour préciser la législation des servitudes.
Mais il me semble que juventus à signé un compromis qui mentionne la servitude.

Si la servitude a déja été actée il n'y a pas à revenir dessus. elle est attachée à la propriété (droit réel) et non aux personnes. En général une servitude de passage s'entend pour les reseaux egalement (si il est indiqué dans l'acte "servitude de passage la plus etendue..."

si la servitude n'est qu'un projet, vous pouvez encore negocier une indemnité. En general elle s'evalue à la moitié de la valeur du terrain en pleine propriété, plus une indemnité de depreciation si elle passe proche des maisons à construire par exemple. mais à l'amiable c'est un simple accord des parties qui n'a pas à suivre necessairement ces règles.

tricao a écrit:

Si la servitude a déja été actée il n'y a pas à revenir dessus. elle est attachée à la propriété (droit réel) et non aux personnes. En général une servitude de passage s'entend pour les reseaux egalement (si il est indiqué dans l'acte "servitude de passage la plus etendue..."

si la servitude n'est qu'un projet, vous pouvez encore negocier une indemnité. En general elle s'evalue à la moitié de la valeur du terrain en pleine propriété, plus une indemnité de depreciation si elle passe proche des maisons à construire par exemple. mais à l'amiable c'est un simple accord des parties qui n'a pas à suivre necessairement ces règles.

Merci à tous pour vos réponses.

Pour faire simple, la servitude a été créé lors que les deux terrains ont été définis et bornés (avant c'était un terrain difus unique). Le terrain du fond a donc été acheté récemment et moi j'achète le terrain qui fait face à la rue. Donc oui la servitude existe sur les plans.
Donc je ne pense pas que la servitude ait fait l'objet d'une quelconque indémnisation entre qui que ce soit. Ce qui me parait normal.

Sur le compromis de vente (signé en agence), il est fait mention de la servitude comme décrite dans le plan joint en annexe. Dans cette annexe, il est juste écrit: servitude de passage au profit du lot B (le terrain du fond). Rien d'autre.

Donc je me demande tjs si je peux obtenir une indémnisation sur cette servitude au titre que je suis le premier acheteur du terrain qui est grevé de cette servitude...ou pour tout autre raison.

Merci encore !

En fait, la question que l'on se pose est : la servitude a t'elle été actée ? A voir avec le notaire responsable de l'achat du terrain de ton voisin, c'est probablement lui qui a fait le nécéssaire.

Si oui (rédaction d'un acte par notaire), alors tu ne peux pas réclamer d'indemnité. Si non, alors seulement une fois pleinement propriétaire de ton terrain, tu pourras contester la servitude et demander une indemnisation.

Attention, cette voie peut être longue, et souvent seulement résolvable par Tribunal d'Instance interposé (donc coût d'avocats). Il faut savoir que le montant est fixé librement entre parties si accord, ou à défaut par le juge sur estimation du préjudice.

C'est là que le bât blesse pour la plupart des personnes qui s'estiment lésées : es-tu prêt à aller en justice (tu peux tenter le référé si tu penses qu'il y a un critère d'urgence, mais cela prend quand même 6 mois - j'ai vécu cette situation, cela m'a fait renoncer au terrain que je voulais acheter -) et payer des frais d'avocat (fais bien attention à ce que ta protection juridique couvre ce cas, ce qui n'est pas forcément le cas), pour une indemnisation dont tu ne sais pas encore le montant ?
Sans parler évidemment des relations de voisinage, mais tu as annoncé en premier post que tu ne le prenais pas en considération.

N'importe comment, je le répète, tant que tu n'as pas acheté le terrain, tu ne peux rien faire. Après, à toi de voir. Je ne suis pas forcément d'accord avec tricao, la jurisprudence retient plutôt 1/4 de la valeur foncière pour une servitude de passage comme la tienne (déportée sur le côté du terrain). Enfin, je parle de 2010 et de ce que me disait l'avocat de ma vendeuse.

Bon, j'ai eu un doute, je suis allé faire deux/trois recherches. Ce texte-là indique qu'une servitude peut être reconnue, même s'il n'y pas eu d'acte de servitude reconnue, juste une désignation lors de l'achat des terrains.

Citation:

En l'absence de publicité foncière et nonobstant la connaissance par l'acquéreur de l'existence de la servitude, consulter l'arrêt de la 3e Chambre civile 23 mai 1991, pourvoi n° 89-19. 363, Bull. 1991, III, n° 151. Cependant, inversant sa jurisprudence antérieure, la Cour de cassation a jugé le 16 mars 2011 que même à défaut de publication une servitude était opposable aux acquéreurs, dès lors que le protocole passé par les propriétaires antérieurs avait été annexé à l'acte de vente et que dans cet acte les parties y avaient inclus la mention particulière dans laquelle le vendeur déclarait qu'il avait constituée la servitude objet du protocole en question et dans lequel l'acquéreur déclarait, de son côté, avoir été informé du contenu de ce protocole d'accord qu'ils avaient annexé à l'acte de vente. (3e Chambre civile, pourvoi n°10-13771, BICC n°746 du 15 juillet 2011, LexisNexis et Legifrance)

http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/servitude.php

Un autre texte dit à peu près la même chose :

Citation:

L’état de fait révélant l’existence de la servitude doit émaner du propriétaire commun d’origine et exister au moment de la division des deux fonds. C’est au propriétaire qui conteste l’existence de cette servitude de faire la preuve d’une convention contraire faisant échec à la destination du bon père de famille.


L’acquisition d’une servitude par destination du père de famille n’est pas soumise aux formalités de publicité foncière, l’état de fait apparent la rend opposable aux tiers.

http://www.cda-strasbourg.org/servitude.htm



Renseignez-vous auprès de votre notaire, qui se renseignera auprès des autres notaires, mais l'affaire semble assez claire.

Bonsoir,
je trouve cette affaire cocasse.
Pourquoi?
le vendeur fait une division de terrain, en se disant
si demande, il y a, c'est tout bénéfice.
Mais, il fait une division sans se préoccuper de l'accès du terrain situé au fond.
Or, au regard du droit, c'est au vendeur de régler ce problème majeur.
il ne peut créer une enclave; Aussi, la délivrance du certificat d'urbanisme me paraît
étonnant.
En effet, il lui revient, de droit (obligation) de prévoit cet accès.
La servitude de passage ne se justifie pas (me semble-t-il).
Le service de l'urbanisme de la dite commune aurait dû imposer un accès autonome ,
Cette situation, me semble-t-il, sera source de conflit, de contentieux de manière
récurrente, et une hypothèque en cas de revente.
Aussi, avant d'évoquer indemnité ou toute autre question, il y a lieu de demander le
pourquoi d'une situation juriqique que l'on peut qualifier de "batarde".
étant entendu que le but est de retirer le maximun de cash et de refiler la patate
chaude à l'acquéreur du terrain jouxtant la voie publique. Par ailleurs 3 mètres de
largeure, bon courage pour le passage d'engins.
a moins que l'acte notarié soit suffisamment clair, néanmoins, dans la pratique
quotidienne, tout peut être à prétexte, si cela doit aboutir à se pourrir la vie.
Conclusion : nid à contentieux = s'abstenir

Les services instructeurs d'un CU n'ont pas obligation de vérifier le droit privé, uniquement public. C'est comme ça.

Encore une fois merci pour vos réponses.

Si j'ai bien compris les différents arguments de chacun, le fait de pouvoir se faire indémniser par le propriétaire du terrain du fond va dépendre du fait que la servitude est déjà enregistrée sous acte notarié (avec les conditions d'utilisation etc....) ou non à la date de signature de mon acte authentique ?

En plus simple:

- s'il existe un acte authentique notarié qui définit tout les aspects de la servitude, je ne peux rien exiger
- s'il n'existe pas d'acte authentique pour la servitude et que celui-ci va être rédigé au même moment que l'acte authentique du terrain, alors je peux y mettre mes conditions ? (indémnités, usage, entretien....)

Merci encore !

C'est ça , bravo. Le résumé est parfait...

Re-bonjour,

Je viens d'apprendre (après des semaines de contact) que l'acte notarié concernant la servitude est redigé en même temps que l'acte authentique de l'achat du terrain. Donc aucun document n'existe actuellement sur la servitude (un peu normal car elle venait d'être créée)
Ainsi les conditions de la servitude sont décrites dans l'actuel acte notarié que je vais signer lundi 15 octobre.

Même si le notaire essaie de me convaincre que je ne peux pas obtenir d'indemnisation, je ferais tout pour faire valoir mes droits mais pas forcément les exercer.

Quelqu'un sait-il ce qui doit figurer dans cet acte (ou partie de la'cte) afin de pouvoir obtenir une indémnisation ou au moins éviter de s'en priver le cas échéant ?

- quelle formule doit y figurer ?
- est ce que le montant de l'indémnisation à demander doit y figurer ?

PS: Je n'ai pas de notaire. C'est celui du vendeur qui rédige....je sais que j'aurai du avoir le mien mais trop tard...

Merci pour votre aide.

L'acte de servitude va être fait au nom de qui ? De toi ou du vendeur de ton terrain ?
A ta place je demanderais de reculer la date de signature d'achat, le temps de te trouver un notaire !

Ca va être impossible de reculer la date de signature.

Peux-tu m'expliquer la différence entre un acte de servitude qui serait en mon nom ou celui du vendeur ? Quelles sont les conséquences ?

Sachant que le vendeur n'est pas le propriétaire du terrain en lot arrière qui bénéficera de ma servitude.

Merci.

Ton histoire est compliquée.
Tu dis acheter un terrain avec une servitude . . . servitude qui légalement n'existe pas encore puisque pas encore d'acte de servitude de fait. Déjà là c'est étrange car le voisin arrière n'aurait pas dù obtenir son PC sans existence légale de cette servitude, puisque sans il n'a pas d'accès.
Un acte de servitude se fait entre le propriétaire du terrain qui l'accorde et le propriétaire du terrain qui va l'utiliser. Tu dis que cet acte de servitude va se signer aussi le 15/10 mais :
1) qui va le signer, toi ou le vendeur du terrain,
2) va t il être signé avant ou après ton acte d'achat de ton terrain

Tu dis aussi " Ainsi les conditions de la servitude sont décrites dans l'actuel acte notarié que je vais signer lundi 15 octobre." . . .ça veut dire quoi ? L'acte de servitude va être annexé à ton acte d'achat ? Tu as reçu un "brouillon" de l'acte d'achat ? Il me semble que tu pars un peu au hasard

ciboulettecat a écrit:

Ton histoire est compliquée.
Tu dis acheter un terrain avec une servitude . . . servitude qui légalement n'existe pas encore puisque pas encore d'acte de servitude de fait. Déjà là c'est étrange car le voisin arrière n'aurait pas dù obtenir son PC sans existence légale de cette servitude, puisque sans il n'a pas d'accès.

Je viens d'en discuter hier avec deffrey. Il convient de distinguer les servitudes relevant des réglements d'urbanisme des servitudes relevant du droit privé. Dans le cas de cette servitude de passage, elle relève du droit privé, la mairie peut très bien accorder un PC alors que le terrain est enclavé (j'en suis l'expérience même).

ciboulettecat a écrit:

Un acte de servitude se fait entre le propriétaire du terrain qui l'accorde et le propriétaire du terrain qui va l'utiliser. Tu dis que cet acte de servitude va se signer aussi le 15/10 mais :
1) qui va le signer, toi ou le vendeur du terrain,
2) va t il être signé avant ou après ton acte d'achat de ton terrain


Tu dis aussi " Ainsi les conditions de la servitude sont décrites dans l'actuel acte notarié que je vais signer lundi 15 octobre." . . .ça veut dire quoi ? L'acte de servitude va être annexé à ton acte d'achat ? Tu as reçu un "brouillon" de l'acte d'achat ? Il me semble que tu pars un peu au hasard

En fait, la servitude se crée au moment de l'acte, du moins juste après. Cela évite de faire une 2nde procédure. Dans ce cas, juventus devient le propriétaire du terrain et 5 mins après, règle les conditions d'obtention de la servitude définitive.
Dans mon cas (bis), j'étais dans la situation inverse : futur fonds dominant, j'ai fait établir la servitude au moment de l'achat de mon terrain. Donc ca ne me choque pas.

Le voisin a très bien pu aussi bénéficier d'une servitude temporaire ou d'un accord synallagmatique le temps des travaux avec le précédent proprio du terrain. Pareil, ca ne me choque pas. Par contre, le voisin n'est pas très malin : en repoussant la signature de l'acte de servitude au moment de l'achat du terrain du fonds servant par le futur proprio, il s'exposait à une renégociation des indemnités. De ce point de vue, il a été très mal conseillé...

Bref, juventus, c'est toi qui a la latitude de négociation : si tu souhaites une indemnisation, fais-en part au notaire de ton vendeur, il est dans l'obligation de le présenter au fonds dominant.
Par contre, tu rentres forcément dans une démarche a posteriori, à toi de voir les relations avec tes futurs voisins - qui risquent de ne pas très bien apprécier cette erreur de leur part -.

Patate a écrit:

Bref, juventus, c'est toi qui a la latitude de négociation : si tu souhaites une indemnisation, fais-en part au notaire de ton vendeur, il est dans l'obligation de le présenter au fonds dominant.
Par contre, tu rentres forcément dans une démarche a posteriori, à toi de voir les relations avec tes futurs voisins - qui risquent de ne pas très bien apprécier cette erreur de leur part -.

Merci pour ta réponse Patate.

Une dernière pour la route : si j'impose au notaire de présenter une demande d'indémnisation au fonds dominant, est-ce que cela retardera la signature de l'acte prévu le Lundi 15 Octobre ?

Merci.

juventus a écrit:

Une dernière pour la route : si j'impose au notaire de présenter une demande d'indémnisation au fonds dominant, est-ce que cela retardera la signature de l'acte prévu le Lundi 15 Octobre ?

Merci.

Je ne connais pas la réponse quant à un délai de prévenance, mais 3 jours me parait très court et un peu délicat. Rapproche toi de ton notaire. Les indemnités étant laissées à la libre appréciation des parties (sauf en cas de contentieux), je ne pense pas que la loi prévoit un délai particulier, juste du bon sens.

Par contre, il est nécéssaire que tes voisins (du moins le ou les propriétaires) soient présents au moment de la rédaction de l'acte. Si tu souhaites vraiment obtenir réparation du préjudice causé par la servitude, il serait plus intéressant que tu demandes un temps supplémentaire (et donc des frais supplémentaires de procédure) pour présenter ta demande.

Patate a écrit:

En fait, la servitude se crée au moment de l'acte, du moins juste après. Cela évite de faire une 2nde procédure. Dans ce cas, juventus devient le propriétaire du terrain et 5 mins après, règle les conditions d'obtention de la servitude définitive.
Dans mon cas (bis), j'étais dans la situation inverse : futur fonds dominant, j'ai fait établir la servitude au moment de l'achat de mon terrain. Donc ca ne me choque pas.

Le voisin a très bien pu aussi bénéficier d'une servitude temporaire ou d'un accord synallagmatique le temps des travaux avec le précédent proprio du terrain. Pareil, ca ne me choque pas. Par contre, le voisin n'est pas très malin : en repoussant la signature de l'acte de servitude au moment de l'achat du terrain du fonds servant par le futur proprio, il s'exposait à une renégociation des indemnités. De ce point de vue, il a été très mal conseillé...

Bref, juventus, c'est toi qui a la latitude de négociation : si tu souhaites une indemnisation, fais-en part au notaire de ton vendeur, il est dans l'obligation de le présenter au fonds dominant.
Par contre, tu rentres forcément dans une démarche a posteriori, à toi de voir les relations avec tes futurs voisins - qui risquent de ne pas très bien apprécier cette erreur de leur part -.

Je comprend mal . . .
Si juventus signe l'acte du terrain avant l'acte de servitude . . . l'acte du terrain ne peut pas mentionner l'acte de servitude puisqu'il n'est pas encore signé . Et si l'acte de servitude est signé après, à ce moment là c'est juventus qui est proprio et c'est donc lui qui décide de l'indemnité et des conditions de cette servitude puisque c'est lui qui va signer cet acte de servitude .
Inversément, si l'acte de servitude est signé avant l'acte du terrain . . . alors c'est au proprio ACTUEL du terrain de juventus de le signer. Et ensuite juventus signe son acte d'achat du terrain qui mentionne le détail des conditions de cette servitude.

Là, vu que juventus ne sait rien de ce qu'on va lui faire signer . . . je trouve que ça ne sent pas bon cette affaire

ciboulettecat a écrit:

Là, vu que juventus ne sait rien de ce qu'on va lui faire signer . . . je trouve que ça ne sent pas bon cette affaire

C'est vrai que le manque d'infos est criant. Et comme en plus c'est le notaire du vendeur qui s'occupe de la rédaction, c'est pas top.

Sans parler du fait que je n'ai toujours pas compris pourquoi la servitude n'a pas été actée au moment de l'achat du fonds dominant...

Le problème, c'est que maintenant qu'arrive le transfert de propriété, il faut bien agir et régulariser cette servitude de facto. À moins de temporiser, on se dirige droit vers une reconnaissance de fait accompli.

Rebonjour à tous.

Nous avons donc signé Lundi 15 Octobre pour le terrain. Mais ca n'a pas été de tout repos.

1. Le notaire ne nous a fourni une copie de l'acte que le vendredi avant la signature à 17.00 (envoyée par email). Alors que je la réclame depuis au moins un mois...
2. J'ai lu le document et j'ai vite compris pourquoi cet envoi tardif...il ne voulait pas que je puisse contester ou demander à modifier

Je me suis armé de tout mes références juridiques (articles du code civil, jurisprudences...) durant le week end et j'ai tout amené le lundi chez le notaire.
Ils étaient sous le choc.

L'acte authentique posait de nombreux problèmes :

- coquille dans le prénom de ma femme
- conditions de gratuité de la servitude
- hypothèque d'un montant supérieur au prix du terrain (j'avais mis ce qu'il fallait dans le comprmis de vente à l'agence)

Après avoir bataillé avec eux (notaire, agence et vendeur), j'ai tout fait modifié jusqu'à satisfaction:

- orthographe du prénom
- suppression de la mention de gratuité de la servitude (Patate avait bien raison, je pouvais demandé une indemnité car les conditions de la servitude n'etaient pas encore actées)
- mention explicite de la levée d'hypothèque totale sur mon lot (même s'il reste une part d'hypothèque sur le lot arrière....c'est juste que les termes utilisés n'étaient pas explicites...je voulais juste bien verrouiller le document et que rien ne puisse être interprété)

Ce n'est pourtant pas mon premier achat immobilier mais j'ai appris ma lecon :

- ne faire confiance qu'aux écrits signés
- ne pas faire confiance aux personnes qui ne partagent pas vos intérêts....même au notaire du vendeur
- bien se renseigner soit même car tout se joue sur les détails et rien n'est bien compliqué
- et surtout, PRENDRE SON PROPRE NOTAIRE (s'assurer qu'il n'a aucun lien perso/pros avec le vendeur, l'agence ni le notaire du vendeur)


Prochaine étape pour nous, le permis de construire et la construction. On a acheté le terrain avec nos sous en cash. On a un CU pour la constructabilite du terrain.
On a plus ou moins choisi le constructeur. Ca sera les Maisons Lelievre je pense.


Merci

Et n'hésite pas à demander conseil pour la suite . . . comme AVANT de signer un CCMI

Merci du feedback.
Concernant la servitude, vous ne précisez pas exactement la situation actuelle. Je ne vois pas trace des propriétaires du fonds dominant dans l'acte authentique, j'en déduis donc qu'elle reste à acter entre vous et les voisins plus tard.

Je suis vraiment sidéré que ces proprios n'aient pas acté cette servitude au moment de l'achat de LEUR terrain avec le propriétaire de l'époque du fonds servant, à savoir votre vendeur. Ils vont du coup devoir supporter des frais de procédure supplémentaires et s'exposent à une demande d'indemnisation en bonne foi.

Le pire, c'est que vous pouvez tout à fait faire traîner les choses si vous ne parvenez pas à un accord amiable sur le montant de cette servitude (ce qui est normal).
Dans ce cas, le seul moyen à défaut d'accord amiable est de procéder à un jugement au TI, les débours étant alors partagés entre les parties... (avocat + greffe). Mais bon, cela, même en référé, c'est 6 mois minimum (instruction + expertise + jugement) suivi potentiellement d'un appel en référé (6 mois supplémentaires) où vous pouvez (en théorie, à vérifier) faire prononcer l'interdiction d'utilisation de cette servitude le temps du litige. Résultat pour les voisins : jusqu'à un an de procédures, des coûts qui enflent, et une construction arrêtée tout ce temps.

Je vous conseille de prendre dès maintenant RDV auprès d'une assistance juridique (attention, le fait générateur - achat d'un terrain grevé d'une servitude - est antérieur à toute souscription d'un contrat juridique éventuel, vous ne pourrez pas l'appliquer sauf accord) voire d'un avocat, parce que cette partie de ping-pong peut très bien durer longtemps.

Fin de partie en tout cas pour la partie notariée (sauf en cas d'accord entre les parties), et bravo au notaire qui a acté la vente du terrain de vos voisins, il a fait une énorme boulette et un terrible gâchis.

Citation:

Je suis vraiment sidéré que ces proprios n'aient pas acté cette servitude au moment de l'achat de LEUR terrain avec le propriétaire de l'époque du fonds servant, à savoir votre vendeur. Ils vont du coup devoir supporter des frais de procédure supplémentaires et s'exposent à une demande d'indemnisation en bonne foi.

+1....Je ne vois pas comment ce voisin peut avoir signé un acte (achat du terrain) devant un notaire sans que ce dernier l'informe sur ce point....Il serait intéressant de connaitre cet acte d'achat d'ailleurs.

Perso, je ne vous envie pas car si cela commence par des procédures, cela va continuer pendant longtemps....Qui va payer la refection de la servitude une fois les travaux de construction fait?? Cela a été défini dans l'acte de servitude??
A+

locaterre a écrit:

Cela a été défini dans l'acte de servitude??
A+

Si je comprend bien, il n'y a pas encore l'acte de servitude. Ou alors, je ne vois pas comment la servitude a pu être actée sans la présence des voisins. A moins que juventus ait omis de préciser ce point.

D'après ce que je relis du post de juventus (pas facile, il faut décoder entre les lignes), a été porté sur l'acte authentique d'achat de son terrain la présence d'une servitude à acter, c'est-à-dire la définition d'une assiette et des parties prenantes, mais qui reste encore à établir formellement.

Si le notaire du vendeur a aussi été le notaire des acheteurs du terrain du fond, c'est un champion. Il réalise deux ventes successives tout aussi foireuses en terme de garanties et tout autant ouvertes à litiges.