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Questions diverses achat terrain et projet à options...

Ce sujet comporte 13 messages et a été affiché 2.969 fois
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Env. 20 message Saint Médard En Jalles (33)
Bonjour à tous,

Je me permets de créer un nouveau sujet car je me pose des questions concernant l'achat futur d'un terrain, et je n'ai trouvé de réponse claire nulle-part.
Je me tourne vers ce forum dans l'espoir de trouver des réponses fiables (pas de je crois que... on m'a dit que... svp).

Ma situation:
Acquisition du terrain à bâtir en cours (sous promesse de vente)
Prêt terrain obtenu
PC déposé et obtenu
Etude de sol en cours (mais on sait déjà qu'il y a environ 1,5m de remblais en surface et qu'au dessous c'est plutôt bon).
Dans l'attente du chiffrage final du projet
Vente de notre maison principale en cours

Notre projet (à options...):
Option 1: si nous vendons notre maison principale à un prix supérieur au chiffrage final, nous partons en location et faisons construire conformément au projet
Option 2: nous n'arrivons pas à vendre notre maison principale à un prix suffisant, nous viabilisons le terrain et nous tentons de le revendre viabilisé
Option 3: nous n'arrivons pas à vendre notre maison principale à un prix suffisant, et décidons de garder le terrain pour plus tard
Option 4: nous n'arrivons pas à vendre notre maison principale mais trouvons un financement pour construire une petite maison à but locatif disposée de façon à pouvoir effectuer ensuite une division puis construire une deuxième maison locative ou revendre la parcelle détachée.

Nos questions:
Q1: option 2: pensez-vous faisable de viabiliser le terrain sans débuter les travaux de construction du projet correspondant au PC ?
Q2: option 2: en cas de revente du terrain avec plus-value, quels frais puis-je déduire de la plus-value (étude de sol/désouchage/frais de viabilisation...)
Q3: option 2: quel sera le montant de la taxe sur la plus-value?
Q4: option 2: aurai-je à payer de la TVA?
Q5: option 3: qu'implique le fait de ne pas respecter l'engagement de construction dans les 4 ans? Si pénalités: quel montant? Une fois pour toutes ou annuelles?
Q6: option 4: vers qui me tourner pour être sûr que la division future soit possible, notamment en terme de disposition de la première maison sur la parcelle ?

Je risque de compléter la liste des questions ultérieurement en éditant ce sujet.
Je sais, ça fait beaucoup de questions mais peut-être l'un d'entre vous a fait la même démarche ou a des connaissances en la matière... D'ailleurs, je suis prêt à entendre et discuter de toute remarque sur notre stratégie!

Merci!
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Messages : Env. 20
De : Saint Médard En Jalles (33)
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Env. 200 message Châteauroux (36)
Bonsoir,


Vous avez déjà mis votre maison en vente? vous avez eu des visites?
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Messages : Env. 200
De : Châteauroux (36)
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Env. 20 message Saint Médard En Jalles (33)
Bonsoir,
Maison en vente: oui mais pas en agence pour l'instant.
Visites: 2 dont l'une était clairement une visite de curiosité.
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Messages : Env. 20
De : Saint Médard En Jalles (33)
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Env. 20 message Saint Médard En Jalles (33)
Et bien...
Si personne n'a de réponse à mes questions, c'est que je fais peut-être bien de me les poser....Blush
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Messages : Env. 20
De : Saint Médard En Jalles (33)
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Membre ultra utile Env. 20000 message La Verdière (83)
Heu peut être aussi qu'on ne peut pas se mettre a ta place......
C’est plus facile d'être belle de la fesse que de la face !
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 20000
De : La Verdière (83)
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonsoir,

Fourmigue a écrit:
Nos questions:
Q1: option 2: pensez-vous faisable de viabiliser le terrain sans débuter les travaux de construction du projet correspondant au PC ?
OUI

Q2: option 2: en cas de revente du terrain avec plus-value, quels frais puis-je déduire de la plus-value (étude de sol/désouchage/frais de viabilisation...)
tous les frais justifiés, on peut ajouter les frais de notaire

Q3: option 2: quel sera le montant de la taxe sur la plus-value?
taxé sur la +value... il faudrait connaitre la +value réalisée pour calculer le montant de cette taxe.

Q4: option 2: aurai-je à payer de la TVA?
il me semble que oui, à vérifier ; la réponse varie selon le temps de détention du terrain (là aussi à vérifier)

Q5: option 3: qu'implique le fait de ne pas respecter l'engagement de construction dans les 4 ans? Si pénalités: quel montant? Une fois pour toutes ou annuelles?
4 ans ? je ne connais pas cet engagement de construction,
j'avais en tête un délai de 2 ans pour démarrer la construction.

Q6: option 4: vers qui me tourner pour être sûr que la division future soit possible, notamment en terme de disposition de la première maison sur la parcelle ?
pour être sur ? personne, à part des incantations et/ou bruler des cierges, à chacun de choisir selon ses croyances.
la seule certitude : c'est le PLU et le CU+ si vous en avez un, mais ces documents ont une date de fin.


Je risque de compléter la liste des questions ultérieurement en éditant ce sujet.
Je sais, ça fait beaucoup de questions mais peut-être l'un d'entre vous a fait la même démarche ou a des connaissances en la matière... D'ailleurs, je suis prêt à entendre et discuter de toute remarque sur notre stratégie!

Merci!
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 20 message Saint Médard En Jalles (33)
Ha... Merci kaline, je ne suis pas seul!
Bon, si je suis lu, je ne désespère pas d'avoir quelques conseils...mais je ne veux pas qu'on se mette à ma place, j'y suis bien (à ma place). En tous cas je n'aime pas qu'on m'y remette (à ma place).

Allez, je vais faire dodo (à ma place, c'est à dire côté gauche), la nuit porte conseil...
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Messages : Env. 20
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Env. 20 message Saint Médard En Jalles (33)
Et merci aussi Elisa 21,
Q1, Q2: ok
Q3: je voulais dire: la plus value sera taxée oui mais à quel taux?
Q5: 2 ans c'est le temps limite pour débuter la construction après obtention du PC. 4 ans c'est la durée inscrite à l'acte d'achat: obligation de construire dans les 4 ans sinon... Et là est ma question: sinon quoi?
Q6: ok, je comprends que c'est risqué, mais comment s'y prendre pour diminuer ces risques et mettre toutes les chances de son côté pour que ce soit faisable à terme?

En tous cas, merci d'avoir consacré un peu de temps à ces questions.
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Messages : Env. 20
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Q3 / supérieure à 30% .
Q5 / il faut poser la question à la personne qui a rédigé ce texte
Q6 / prendre le PLU et commencer en regardant si le permis obtenu permet la suite du projet.
sinon, faire un modificatif pour implanter cette maison de façon plus... "pratique" pour la suite.
mais je ne comprends pas tout :
permis obtenu ?
et l'option 4 envisage la construction d'une petite maison puis d'une seconde ? et le permis que vous avez aujourd'hui ?
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 200 message St Médard En Jalles (33)
Bonsoir,

Quelles est la surface du terrain que vous envisagez d'acquérir ?

Sur Saint Medard, si le terrain est diffus (hors lotissement), il n'y a aucune contrainte de temps pour démarrer une construction. Dans mon cas, j'avais acquis un terrain en 2006 et j'ai déposé le permis en 2011.

Si vous construisez en deux étape, attention aux contraintes de la deuxième maison surtout si elle se retrouve en deuxième niveau. Le PLU impose des contraintes plus fortes comme des limites séparatives plus importante en fond de parcelle par exemple (6m au lieu de 4m). La largeur ou la longueur du terrain (selon où est l'entrée) doit être suffisamment importante pour créer un accès de 4 m à la deuxième maison.
En partant du principe que le service urbanisme vous valide le projet des deux maisons, pour séparer le terrain, il faut des entrées séparées, des compteurs eau/edf/FT séparés et une proportion "raisonnable" des deux terrains par rapport à la surface des deux maisons (dixit mon notaire dans mon cas perso).

Sinon, sur la revente d'un terrain, effectivement il y a aura de la TVA à payer.

Bon courage dans votre projet.
Cordialement.
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Messages : Env. 200
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Env. 20 message Saint Médard En Jalles (33)
@SMT33: merci beaucoup pour ces précisions (et vos encouragements!). De toutes façons, pour l'option 4, nous devrons nous entourer de tous les conseils nécessaires. Effectivement, il faudra impérativement se renseigner activement auprès de l'urbanisme. Je vais déjà potasser un peu le PLU...

Le terrain fait entre 750 et 1000m2.
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Messages : Env. 20
De : Saint Médard En Jalles (33)
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Bloggeur Env. 70 message Nord
Bjr,
pour votre Q5je suis comme Elisa je ne connais pas de délai de 4 ans dans les textes relatifs à la construction mais comme cela vous a été dit il s'agit certainement d'une clause particuliére figurant au compromis puis à l'acte de vente
Par contre vous avez déjà obtenu le pdc ,et là il y a des délais de validité pour commencer les travaux à défaut vous redéposer une demande de pdc qui sera avec rt 2012 comme tout permis déposé depuis le 01/01/2013
Donc délai de validité du pdc 2 ans pour commencer les travaux mais si vous l'avez obtenu entre le 20/12/2008 et le 31/12/2010 vous disposez d'un an de plus pour commencer les travaux soit dans le meilleur des cas 31/12/201
il y a peut etre des dispositions plus récentes il faut que je vérifie
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Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 70
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Env. 20 message Saint Médard En Jalles (33)
@citem: merci pour votre réponse.
Je viens de vérifier mon compromis de vente: nulle trace des 4 ans... À croire que je l'ai inventé! Ou alors j'ai trop lu le forum et j'ai du confondre avec un autre cas.... Il faudra, de toutes façons, que je vérifie avec mon notaire.
Pour le PC, je l'ai déposé fin décembre 2012 pour éviter les contraintes de la RT.
Je l'ai obtenu début mars 2013.
Je dois donc démarrer les travaux avant mars 2015...ce qui me laisse un peu moins de 2 ans pour vendre ma maison et réaliser l'option 1...
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Messages : Env. 20
De : Saint Médard En Jalles (33)
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