Crédit terrain et maison

Bonjour, pour le montage financier, c'est plutôt avec les banques qu'il faut en discuter...
Sinon, le principe de lissage de plusieurs lignes de crédits, c'est très courant, mais c'est déterminé avec la banque, en regardant l'ensemble du projet.

Et surtout attention : il y a les bons lissage et les mauvais

fafa69600 a écrit:

Et surtout attention : il y a les bons lissage et les mauvais

Heu ... peux-tu préciser StP ?

Bien regarder le tableau d'amortissement et surtout le cout du crédit

sur le forum il y a pleins de sujet la dessus

Moi dans une banque j'avais un taux a 2,97 sur 20 ans (taux moyen) et quand on regarde bien, on est a plus que ça et avec un cout du credit plus cher..

Dans ma banque, je suis a 3,05, avec un bon lissage et avec un cout du credit plus bas de 10 000 euros environ que l'offre ci-dessus.

Bien regarder...c'est tout..

Lis les sujets sur le forum et tu verras

Oui mais il faudrait payer une assurance pour chaque prêt??

Faut, en effet, regarder l'ensemble, mais au final, ça me paraît fort intéressant.

Pour moi, le taux proposé pour le prêt immo pour la construction n'est pas du tout intéressant.

Sur meilleurtaux, actuellement dans la Région Ouest , le taux pour du 25 ans, est à 3.60% (au maximum), le taux moyen est à 3.47% et le taux idéal : 3.27%

Alors 3.5% et 3.8% = bof bof.

Il faut absolument que vous voyez d'autres banques ! Quelque soit ce que votre banque principale vous propose, il faut faire obtenir au moins 5 propositions de prêt.

...mais toutefois, la comm de meilleurtaux... mmm...

IrisdeMunich a écrit:

Oui mais il faudrait payer une assurance pour ch
aque prêt??

Et alors? Cela reste un %age .

Bonjour,

L'intérêt d'un tel montage repose sur le fait que le prêt lié au terrain va pouvoir entrer en amortissement de suite (dès le passage chez le notaire, dès son déblocage des fonds) et donc il ne va pas générer d'intérêts intercalaires.
Seul le prêt lié à la construction qui lui sera débloquer au fil de l'achèvement des travaux générera des intérêts intercalaires.

Cdt

Cependant il faut que la mensualité d'amortissement du terrain + les intérêts intercalaires au plus fort + le loyer de votre actuel logement rentre dans le taux d'endettement.

Deux premières propositions ce jour :

Une du Crédit Agricole, notre banque ... indigeste.

- Prêt "terrain" sur 15 ans à 3,42% (capital 69 500€)
- Prêt "maison" sur 25 ans à ... 4% !!!!!!!!! (capital 124 000€)
- Assurances 100% : 67,46€ x = 134,92€ !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

J'suis d'avis que notre banquière sait que nous allons chercher d'autres offres avant de revenir la voir : du coup, elle se place mal ... enfin bon, je ne vois pas d'autres explications.

J'ai abordé la GMF, notre assureur, par les assurances de prêts ... c'est variable et dégressif à partir de la 7ème année ... cette année là, la plus élevée, c'est 46€ par personne à 100% ... en moyenne, sur 25 ans, c'est 35€ ... quasi du simple au double !

Autre proposition de crédit par le Crédit Coopératif (avec qui je bosse).

- Prêt "terrain" 12 ans à 3,15% (capital 69 500€)
- Prêt "maison" 25 ans à 3,80% (capital 135 500€)
- Assurances 50% (par Axa, partenaire) dégressive aussi, à 26€ par personne en année la plus élevée (8ème) ... moyenne à 20€ sur 25 ans
- Frais de dossier offerts

Niveau des frais de garanties, le cautionnement semble intéressant : vers qui se renseigner ???

Par ailleurs, on a aussi vu la caution mutuelle fonctionnaire : est-elle ouverte seulement aux fonctionnaires d'état ou aussi aux fonctionnaires territoriaux ??? ... vers qui se tourner ?

Bonne soirée.

Odilon44 a écrit:

...mais toutefois, la comm de meilleurtaux... mmm...

C'est la même commission qu'un courtier.
J'ai eu un taux très bas (le plus bas de l'époque) et ils m'ont coûté autant que le courtier que j'ai vu pour mon 2e achat.
En fait, par rapport à l'opération c'était assez insignifiant.

tonio16 a écrit:

IrisdeMunich a écrit:

Oui mais il faudrait payer une assurance pour ch
aque prêt??

Et alors? Cela reste un %age .

C'est vrai que les pourcentages s'additionnent...

Mais les taux peuvent ne pas être les mêmes.....

Mardi Soir a écrit:

Deux premières propositions ce jour :

Une du Crédit Agricole, notre banque ... indigeste.

- Prêt "terrain" sur 15 ans à 3,42% (capital 69 500€)
- Prêt "maison" sur 25 ans à ... 4% !!!!!!!!! (capital 124 000€)
- Assurances 100% : 67,46€ x = 134,92€ !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

J'suis d'avis que notre banquière sait que nous allons chercher d'autres offres avant de revenir la voir : du coup, elle se place mal ... enfin bon, je ne vois pas d'autres explications.

J'ai abordé la GMF, notre assureur, par les assurances de prêts ... c'est variable et dégressif à partir de la 7ème année ... cette année là, la plus élevée, c'est 46€ par personne à 100% ... en moyenne, sur 25 ans, c'est 35€ ... quasi du simple au double !

Autre proposition de crédit par le Crédit Coopératif (avec qui je bosse).

- Prêt "terrain" 12 ans à 3,15% (capital 69 500€)
- Prêt "maison" 25 ans à 3,80% (capital 135 500€)
- Assurances 50% (par Axa, partenaire) dégressive aussi, à 26€ par personne en année la plus élevée (8ème) ... moyenne à 20€ sur 25 ans
- Frais de dossier offerts

Niveau des frais de garanties, le cautionnement semble intéressant : vers qui se renseigner ???

Par ailleurs, on a aussi vu la caution mutuelle fonctionnaire : est-elle ouverte seulement aux fonctionnaires d'état ou aussi aux fonctionnaires territoriaux ??? ... vers qui se tourner ?

Bonne soirée.

Il faudrait que tu vois avec le service du personnel

Mais j'ai trouvé ça pour toi :

http://www.creditas.fr/les-differentes-garanties/caution-mutuelle-fonctionnaire-879.html

extrait :
Qui bénéficie du statut ?

• Les agents de l’État qui représentent près de 50 % des effectifs dont certains peuvent être en région (préfecture, rectorat ou Établissements scolaires).

• Les agents des collectivités territoriales qui représentent désormais plus de 30% de l’ensemble des effectifs, leur part ayant beaucoup augmenté avec les lois de décentralisation.

• Les agents hospitaliers, c’est la fonction publique hospitalière pour les 20 % restant.

• Les salariés des entreprises publiques (la Poste, la SNCF…)

Le cas des contractuels (ayant signé un simple contrat de travail avec l’État) non titulaires reste particulier, car s’ils peuvent en général souscrire tout comme les titulaires, il faut toutefois vérifier si ces derniers peuvent bénéficier d’une caution mutuelle fonctionnaire pour garantir les prêts.

Merci à toi !

Toutefois, comme le nom l'indique, il semble que ce soit ouvert aux personnes qui ont leur mutuelle dans ces organismes réservés aux fonctionnaires.

Le cas de mon épouse : fonctionnaire territoriale, mutuelle employeur de mon boulot, elle est juste à la "sécu" (MFP).

A voir, mais je dirai que pour notre cas, c'est non.

Bon dimanche.

Elle n'à plus qu'à y adhérer.. lol

IrisdeMunich a écrit:

Elle n'à plus qu'à y adhérer.. lol

Bonjour,

Je suis l'épouse en question.
LA MFP au niveau mutuelle n'est pas donnée....
Y adhérer juste au motif d'un crédit, ce n'est pas une démarche économique dans ce projet où l'on cherche à en faire
Voilà ce que je souhaitais porter à votre connaissance
Cordialement

Nous avons donc à ce jour deux offres de crédit (encore 3 ou 4 en attente).

Celle du Crédit Coop est intéressante, mais, au contraire du Crédit Agricole, ne mentionne pas les fameux frais intercalaires.

J'ai lu qu'il était possible d'avoir un crédit à remboursement différé total :

http://www.financeimmo.com/dotclear/index.php?post/2012/07/2[...]ement-diff%C3%A9r%C3%A9

L'inconvénient est de rembourser au début des mensualités 100% d'intérêts ... mais au final, au bout de 20 ou 25 ans, ça revient au même ... et dans un projet de construction, c'est pour ne pas revendre ... ou alors, à long terme.

Bref.

Une banque est-elle en droit de refuser un remboursement différé total ? ... inversement, peut-elle le proposer d'emblée, ce qui n'est pas à son avantage (même si le Crédit Coop se dit banque solidaire, il y a des limites !).

En gros, les intérêts intercalaires à payer dès le début de la construction, c'est galère, et ça peut vite venir empiéter sur notre apport personnel (réserver en partie pour les finitions).

Très honnêtement je me permets de douter que ça revienne au même au bout de 20 ou 25 ans... tu payes des intérêts sur des intérêts. c'est forcément en plus du coût total du crédit. à vous d'être attentif au montant exact de ce coût et le comparer à celui d'intérêts intercalaires...

le plus simple est de se faire un tableau excel avec les deux possibilités. forcément on ne peut anticiper le temps de construction donc la durée est forcément arbitraire, mais ça permet d'avoir une bonne idée, à durée équivalente, du cout de chacune des options.

le cout total, y compris frais intercalaires/de différé c'est ça l'arme finale pour comparer les crédits.

linette76 a écrit:

Très honnêtement je me permets de douter que ça revienne au même au bout de 20 ou 25 ans... tu payes des intérêts sur des intérêts. c'est forcément en plus du coût total du crédit. à vous d'être attentif au montant exact de ce coût et le comparer à celui d'intérêts intercalaires...

le plus simple est de se faire un tableau excel avec les deux possibilités. forcément on ne peut anticiper le temps de construction donc la durée est forcément arbitraire, mais ça permet d'avoir une bonne idée, à durée équivalente, du cout de chacune des options.

le cout total, y compris frais intercalaires/de différé c'est ça l'arme finale pour comparer les crédits.

Oui, je me suis mal expliqué : en effet, ça joue sur le montant total du crédit ...

Mais en attendant la "livraison" de la maison, ça permet aussi d'épargner pour assurer les finitions ... les plus urgentes et celles qui peuvent venir après comme la terrasse.

Je pense qu'il faudrait comparer entre le coût total du crédit avec remboursement total différé et l'épargne constituée pendant ce "différé" ... tout ça en essayant d'imaginer comment financer certaines finitions ou améliorations d'ici quelques années ...

En gros, cette comparaison semble difficile ... voir impossible.

En fait, avec exactitude ce n'est pas possible mais en avoir une idée très approchante, ça l'est.

ici, nous avons d'abord évalué notre capacité d'épargne. ensuite, j'ai compté une durée mini de 16 mois entre le compromis de vente et la livraison de la maison, j'ai fait une multiplication, ça m'a donné le montant de mon épargne.
je sais que dans cette épargne, je dois placer :
- les finitions (que l'on a priorisé en fonction de leur caractère essentiel et de la saison d'emménagement (soit plusieurs hypothèses possibles) et que nous avons évalué avec précision, en fonction du nombre de m2 des pièces, murs, plafond, en fonction du prix des matériaux souhaités, en fonction des appareils, échafaudages etc à louer en plus etc etc)
- la première tranche de la taxe d'aménagement et la taxe du raccordement à l'égout.
-les intérêts intercalaires, calculés au plus fort (c'est à dire, PTZ débloqué en dernier malgré ce qui est convenu, éventuellement commission d'engagement, on ne sait jamais, même si je l'ai fait préciser)

si tout ne rentrait pas, on aurait examiné une autre solution. mais j'avoue, notre logique (mais c'est personnel) a été de dimentionner nos souhaits en matière de finition par rapport à l'enveloppe globale d'épargne, donc le différé en réalité n'était pas réellement une option pour nous. mais c'est très personnel.
finalement, on va pouvoir faire ce qu'on a envie parce que nos capacités d'épargne, avec un bon plan de financement, sont très supérieures à ce qu'on avait évalué au départ.

enfin on sait qu'on a en plus une certaine somme qu'espère ne pas toucher, qui est dédiée à un achat voiture d'occasion si celle de mon conjoint venait à rendre l'âme. Je sais qu'elle servira en cas de GROS imprévu, mais vu le temps que j'ai passé à lister les imprévus des autres... ça diminue fortement le nombre de situations où on pourrait se retrouver même si ça ne l'annule pas, c'est pourquoi on a une botte secrète.

on vous a expliqué, il faut compter entre 10 et 15% du prix maison+terrain pour les finitions, taxes, frais annexes et intercalaire, imprévus.

Bonjour,

En effet, nous sommes sur les 15% du projet : sans avoir consulté le forum avant, c'était notre évaluation.

Pour revenir aux frais intercalaires ou à un différé total, en regardant la proposition du CA, on s'aperçoit que les frais intercalaires peuvent représenter jusqu'à 24 000€ de la leur (1ère et mauvaise) proposition.

En face de ça, si ma base calcul est bonne (j'étais volontairement large), il semblerait qu'un différé total coûte 12 000€ de + sur le coût total (et là, simulation effectuée sur la proposition du Crédit Coop).

A vérifier : question posée au CA et au Crédit Coop ... réponse ce jour j'espère.

Alors, plusieurs choses.

déjà, la simulation du crédit agricole est la suivante : [intérêts intercalaires aux max, soit 100% des intérêts]x36

- 36 : 36 mois maximum d'intérêts, c'est à dire 36 mois maximum entre le premier et le dernier déblocage, soit, si par ex vous allez chez extraco, entre les fondations et la livraison.
- intérêts intercalaire au max, kezalo? ce sont les intérêts intercalaires calculés sur la TOTALITE de la somme débloquée. par ex pour vous pour les 124000 euros de la maison à 4% :
(124000x4%)/12 = 413 €.
mais on arrivera à cette somme à l'ISSUE de la construction. on y approchera à l'avant dernier déblocage, soit 95% de la somme, au bout des X mois de construction ! avant on est bien en deça. Le plus simple pour se faire une idée est de prendre les différents déblocages et de voir à quelle somme ça correspond. donc, il est strictement impossible que vous arriviez à la somme que vous annonce le CA, c'est juste mathématiquement impossible.
quant au fait de faire une simulation sur 36 mois, c'est parce que la banque vous impose de faire construire en 36 mois max. mais fort heureusement dans 9 situation sur 10, la construction proprement dite n'excède pas 12 à 15 mois. 15 mois pour la construction c'est déjà très très long.

avec mon outil de simulation, pour environ 173000 euros empruntés à 3.65, j'arrive à 6600 euros de frais intercalaires dans la pire des configurations (PTZ débloqué en dernier et commission d'engagement facturée en plus des intérêts intercalaires).

Je pense qu'il faut que vous évaluiez cette histoire d'intérêts intercalaires de manière un peu plus réaliste . Parce que l'estimation du CA est faussée, d'une part, parce que les chances pour que la construction dure 36 mois sont vraiment minimes, d'autre part, parce que sur cette durée, les intérêts n’atteindront jamais leur max étant donné que par définition, si la totalité de la somme est débloquée, le prêt passe automatiquement dans sa phase d’amortissement, donc de remboursement du capital.


J'en arrive à la deuxième chose que je voulais vous dire.
si vous faites deux prêts, il faudra effectivement vous pencher sur le traitement du premier prêt. en effet, la somme du premier prêt sera entièrement débloquée à l'achat du terrain, donc logiquement il passe en amortissement immédiatement. donc effectivement si vous ne voulez pas avoir directement à payer les mensualités pleines pendant la construction, une franchise est nécessaire. (= un différé).
c'est pour le second prêt que la question se pose à mon sens, d'évaluer le cout des intérêts intercalaires et les comparer au cout de la franchise. peut être cela sera équivalent hein, cela dépend de plein de paramètres. Mais pour savoir lequel est le plus avantageux financièrement, pas de secret, il faut prendre les formules de calcul, et calculer sur la base de VOTRE projet (pourcentage des différents déblocages, temps moyen entre les différentes phases en fonction de votre constructeur...)

cela ne sera pas le reflet exact de la réalité mais cela sera beaucoup plus proche que l'estimation du CA

Il faut comprendre, que les intérêts intercalaires sont calculés sur la base des sommes DEBLOQUEES, au prorata de celles ci. donc ils ne seront au max que le dernier mois.
le différé total est calculé sur le capital restant du, mensuellement, et ajouté au cout du crédit, donc les intérêts sont au max dès le premier mois de dette. donc c'est une solution qui est forcément plus chère (je parle en taux constant bien évidemment, donc à comparer les deux sommes au sein d'une même banque, puis les deux solutions entre deux banques).

pour vous donner une idée avec les paramètres qui sont les miens, soit 225000 euros emprûntés dont 57000 euros de PTZ, donc 173000 euros empruntés à 3.65, et avec comme paramètre 16 mois entre le premier et le dernier déblocage, je tourne à 4900 euros d'intérêts intercalaires hors assurance, 5900 assurance comprise. Intérêts calculés sur la base de la configuration ni la pire, ni la meilleure, soit PTZ débloqué en dernier et pas de commission d'engagement. dans la config la pire, on est à 6600 euros assurance comprise, dans la config la plus avantageuse (promise par le CA ), 4300 euros assurance comprise.

Si j'avais choisi un différé total, le côut aurait été de 8200 euros, hors assurance, montant donc auquel il faut ajouter le prélèvement mensuel des assurances qui, lui, commence de toutes façons au premier déblocage,voire avant.

En fait, la simulation du crédit agricole est le reflet du coût d'une franchise totale sur 36 mois, pas des intérêts intercalaires sur 36 mois.
mais ils ne peuvent s'avancer sur un chiffre sur pour estimer les intérêts intercalaires (ça dépend de la date des déblocages, qui est imprévisible, et de la durée totale de la construction, imprévisible également). donc leur estimation ne peut qu'être une évaluation au max des intérêts pendant la période max autorisée, mais cette formule de calcul revient à calculer le cout d'une franchise totale sur cette même durée.

IrisdeMunich a écrit:

Odilon44 a écrit:

...mais toutefois, la comm de meilleurtaux... mmm...

C'est la même commission qu'un courtier.
J'ai eu un taux très bas (le plus bas de l'époque) et ils m'ont coûté autant que le courtier que j'ai vu pour mon 2e achat.
En fait, par rapport à l'opération c'était assez insignifiant.

Pardon pour l'apocope.
Je voulais dire "communication". "Mtx" ne fait pas non plus la pluie et le beau temps sur les taux de crédits... pour la commission non plus d'ailleurs... (ils sont dans la bonne moyenne, sans plus.)

Ah ok.
J'ai eu une jeune fille qui me contactait par mail et tél. J'ai donc eu beaucoup de chance. De toute façon, grâce à un ami banquier qui m'avait expliqué le "truc" je suivais le cours euribor. Je savais si son offre était intéressante ou pas. Il ne faut oublier que sans elles (les banques) pas de prêts... mais que sans nous, elles n'existeraient pas. Même pas peur de tirer au max..

Des arguments chopés par ci par là... Quand j'étais jeune : "mais vous comprenez vu mon métier là je suis au début balbutiant de ma carrière. il s'avère que selon l'évolution des salaires même la pire, je risque de pouvoir ouvrir d'autres comptes ou prendre qq services (assurance vie etc).. " ou "là, mon papy est vieux.. jsuis la seule petite fille (mon oeil)..et bon apparemment etc..)....ou plus ds le thème :"vous savez j'ai le temps... d'aller voir d'autres banques... mon studio est douillet et ne me coûte pas cher".. ;-D

Il faut montrer qu'on est soi-disant aussi sûr de nous... qu'on mette à une juste mesure un peu de pression...

Ca n'empêche d'être tendu.. mais ça a le mérite de leur faire voir des $ en perspective dans les yeux.

Réponse du Crédit Coop :

- Frais de dossier à 450€ : négociable si migration de nos comptes

- Intérêts intercalaires prêt terrain : dès déblocage des fonds, 179€ par mois jusqu'à habiter la maison

- Intérêts intercalaires prêt maison : 3.16% des fonds débloqués jusqu'à habiter la maison

Question : pour les CCMI, les paiements (et donc, les déblocages de fonds) sont à effectuer quand ?
Je me doute que c'st aussi en fonction du constructeur, mais existe-t-i une règle générale ?
Je pense qu' à la signature, il y a paiement, à la fin du gros oeuvre, il y a paiement, etc ...
Si vous pouviez me (nous) confirmer

Oui cela dépend du constructeur.
de tête :
5% à la signature
5% au démarrage du chantier
15% aux fondations
15 % élévation des murs
20% hors d'eau
15% hors d'air
20% second oeuvre
5% livraison de la maison

mais chez extraco (on passe par eux, c'est pour ça que je sais) le premier déblocage se fait à l'issue des fondations donc 25%
donc oui ça dépend des constructeurs.

pour le calcul des intérêts intercalaires:
(montant de la somme débloquée x taux d'intérêts )/12

donc à la signature : (5% du montant du prêt maison)x3.16%)/12
au démarrage du chantier : (10% du montant du prêt maison)x3.16%)/12
à l'achèvement des fondations : (25% du montant du prêt maison)x3.16%)/12
à la fin de l'élévation des murs : (40% du montant du prêt maison)x3.16%)/12
hors d'eau : (60% du montant du prêt maison)x3.16%)/12
hors d'air : (75% du montantdu prêt maison)x3.16%)/12
second oeuvre : (95% du montantdu prêt maison)x3.16%)/12
livraison de la maison : (100% du montantdu prêt maison)x3.16%)/12

pour le terrain, du coup comme la totalité de la somme est débloquée dès le début on a d'emblée le montant intercalaire max pour toute la durée de la construction

Par contre il doit y avoir une erreur, tu parles d'un prêt terrain à 3.15% et d'un prêt maison à 3.8%, en générale, le taux appliqué aux intérêts intercalaires est le même que le prêt donc logiquement 3.8 pour la maison. à vérifier, les banques font tout de même rarement des cadeaux concernant ces points, surtout si on ne l'a pas demandé et négocié.

pas de franchise totale donc? si c'est ce que tu souhaites, tu peux leur demander.

linette76 a écrit:

Par contre il doit y avoir une erreur, tu parles d'un prêt terrain à 3.15% et d'un prêt maison à 3.8%, en générale, le taux appliqué aux intérêts intercalaires est le même que le prêt donc logiquement 3.8 pour la maison. à vérifier, les banques font tout de même rarement des cadeaux concernant ces points, surtout si on ne l'a pas demandé et négocié.

pas de franchise totale donc? si c'est ce que tu souhaites, tu peux leur demander.

Je vais redemander

Toutefois, sont calcul pour le terrain est indique une différence également : taux à 3.18%, mais des intérêts intercalaires à 2.57% ...

Ha ok c'est donc peut être leur manière de fonctionner alors. J'aime bien le crédit coop, c'est ma banque
mais pour le coup notre dossier n'ira pas chez eux...

Vous avez trouvé mieux ailleurs ?

Pas exactement, en fait on a un dossier particulier (je suis en CDD) et du coup ça ne rentre pas dans leurs petites cases de prêt immo... d'autant plus qu'on demande à garder notre apport pour les finitions, là ça ne passait carrément plus (à l'agence de Rouen hein, avec un conseiller donné).
on est de l'agence de Rennes, mais suite à un déménagement, Rennes ne peut plus gérer une offre immo, c'est très dommage notre conseiller était top.