PLU et hauteur dépendance sur limites separatives

Bonjour,

fileas a écrit:

Bonjour

Nous avons obtenu un PC pour une maison, avec conservation d'une dépendance existante d'une hauteur de 4,83m qui se trouve en limite separative.

A l'origine l'urbanisme a demandé une modification de la demande de permis initiale afin que les 2 batiments soient reliés, pour respecter le PLU qui n'autorise la construction de plusieurs batiments sur un même terrain que si les 2 batiments sont accolés.

Nous avons dû réhabiliter la dépendance pour respecter la demande du PLU (surélévation de la dependance pour être au même niveau que la maison principale), et avons réalisé des travaux d'isolation (toit, murs etc.).
Quand soudain, suite à une délation de voisinage concernant la hauteur de la dépendance (qui mesure 5,06m à cause de l'isolation du toit), nous avons reçu la visite des gens de l'urbanisme.
S'en est suivi un courrier de leur part nous demandant, afin de se conformer au PLU qui stipule qu'une *nouvelle construction* ne doit pas dépasser une hauteur de 3m en limites séparatives, de procéder à la régularisation dans les 6 mois. D'un point de vue technique la dépendance ne peut pas mesurer 3m de hauteur vu qu'à cause du sas les 2 batiments doivent être à la même hauteur...
Pensez vous que nous pouvons avoir des recours ? Le fait que la surface de plancher soit de -de 20m2 peut il nous affranchir de leur demande ?

Merci de vos lumières !

Le fait que la surface de plancher soit inférieure à 20 mètres ne vous affranchit pas de respecter les règles d'urbanisme. Mais avant de continuer, il y a quelque chose qui m'échappe : avez-vous obtenu un permis de construire pour la surélévation de cette dépendance ?

Visiblement dans votre cas il était impossible de respecter le PLU sans devoir détruire la dépendance.
Avez vous des photos d'avant les travaux pour prouver que la dépendance faisait déjà (à peu près) la même hauteur?

Bonjour,

fileas a écrit:

Bonjour

Nous avons obtenu un PC pour une maison, avec conservation d'une dépendance existante d'une hauteur de 4,83m qui se trouve en limite separative.

A l'origine l'urbanisme a demandé une modification de la demande de permis initiale afin que les 2 batiments soient reliés, pour respecter le PLU qui n'autorise la construction de plusieurs batiments sur un même terrain que si les 2 batiments sont accolés.

Nous avons dû réhabiliter la dépendance pour respecter la demande du PLU (surélévation de la dependance pour être au même niveau que la maison principale), et avons réalisé des travaux d'isolation (toit, murs etc.).
Quand soudain, suite à une délation de voisinage concernant la hauteur de la dépendance (qui mesure 5,06m à cause de l'isolation du toit), nous avons reçu la visite des gens de l'urbanisme.
S'en est suivi un courrier de leur part nous demandant, afin de se conformer au PLU qui stipule qu'une *nouvelle construction* ne doit pas dépasser une hauteur de 3m en limites séparatives, de procéder à la régularisation dans les 6 mois. D'un point de vue technique la dépendance ne peut pas mesurer 3m de hauteur vu qu'à cause du sas les 2 batiments doivent être à la même hauteur...
Pensez vous que nous pouvons avoir des recours ? Le fait que la surface de plancher soit de -de 20m2 peut il nous affranchir de leur demande ?

Merci de vos lumières !

On ne sait pas exactement ce que l'urbanisme vous a imposé -et comment- lors de la délivrance du PC initial. Mais à priori, il ne pouvait pas vous imposer des dispositions contraires au règlement du PLU.
Et si au final votre construction ne satisfait pas globalement -puisqu'il y a eu également des travaux sur la dépendance- aux règles du PLU, quelle que soit la surface de la dépendance, soumise à autorisation ou pas (art. L 421-8 du CU), tout recours de tiers (dans certains délais), ou tout contrôle du service urba a effectivement des chances d'aboutir!
Les sanctions éventuelles sont prévues aux L 160-1 et L 480-1 et suivants du même code.
@+

Je n'ai peut etre pas apporté assez de précisions

Le PLU permet de construire sur les limites séparatives, pour les annexes de moins de 3 m de hauteur, ou pour les extensions de constructions existantes de moins de 20m2.
L'urbanisme nous demande de mettre en conformité notre "nouvelle annexe" avec le PLU. Or comment l'urbanisme peut considérer que notre dépendance est une "nouvelle annexe" alors que dans le permis de construire initial, ils nous ont imposé la contiguité entre les 2 batiments ? (ie. extension de notre construction avec sas de communication entre les 2 batiments).
Effectivement nous n'avons pas fait de déclaration de travaux pour l'extension car nous avions considéré que ces travaux étaient sous entendus dans le permis intial. L'extension fait moins de 20m2 de surface de plancher et est conforme au permis de construire qui nous a été accordé (hormis la petite différence de hauteur justifié par l'isolation du toit).

voila j espere avoir été plus claire et merci pour vos reponses

Bonjour,

La commune applique la définition des "annexes" et "dépendances" du CGI... car les impôts fonciers en dépendent!

- Avant les travaux, vous aviez une dépendance,
- reliée à la maison, elle en devient une annexe... puisqu'on vous a imposé la "contiguïté"!
Et le projet est donc global, et doit satisfaire aux exigences du PLU (L 421-8 du CU).
Quant aux problèmes techniques???
@+

Dans le CGI je n'ai trouvé que cette definition s'apparentant à l'"annexe"(il y en a peut etre une autre que je n'ai pas trouvée ?)

10
Dans une propriété affectée à l'habitation ou à un usage professionnel et normalement destinée à une utilisation distincte (d'où le vocable de maison individuelle), il est distingué (code général des impôts (CGI), ann. III, art. 324 D) :
- la maison ;
- les dépendances bâties ;
- les dépendances non bâties.

20
La « maison », qui constitue la partie principale, s'entend de l'ensemble des éléments (par exemple, salle à manger, cuisine, chambres, couloirs, etc.) situés à l'intérieur des gros murs du corps de bâtiment principal ou qui s'y trouvent reliés par une communication intérieure.

30
Les dépendances bâties sont les constructions accessoires au bâtiment principal, sans communication intérieure avec ce dernier.


Or dans notre cas il y a une communication intérieure entre les 2 batiments (SAS) demandée par l'urbanisme et accepté par le permis de construire. Sur le PLU n est pas mentionné la definition de l'annexe (ni sa référence au CGI).

Bonjour,

fileas a écrit:

Dans le CGI je n'ai trouvé que cette definition s'apparentant à l'"annexe"(il y en a peut etre une autre que je n'ai pas trouvée ?)

10
Dans une propriété affectée à l'habitation ou à un usage professionnel et normalement destinée à une utilisation distincte (d'où le vocable de maison individuelle), il est distingué (code général des impôts (CGI), ann. III, art. 324 D) :
- la maison ;
- les dépendances bâties ;
- les dépendances non bâties.

20
La « maison », qui constitue la partie principale, s'entend de l'ensemble des éléments (par exemple, salle à manger, cuisine, chambres, couloirs, etc.) situés à l'intérieur des gros murs du corps de bâtiment principal ou qui s'y trouvent reliés par une communication intérieure.

30
Les dépendances bâties sont les constructions accessoires au bâtiment principal, sans communication intérieure avec ce dernier.


Or dans notre cas il y a une communication intérieure entre les 2 batiments (SAS) demandée par l'urbanisme et accepté par le permis de construire. Sur le PLU n est pas mentionné la definition de l'annexe (ni sa référence au CGI).

Là vous ne citez pas le 324 D, mais le BOFIP... qui s'en est inspiré.
Et vous insistez pour en revenir à ce que j'ai écrit plus haut:
Communication intérieure=
- Soit pièce/annexe,
- Soit élément incorporé (C)1,2,3,4, de la H1
Ce qui revient au même, pour dire qu'il n'y a plus 2 bâtiments, mais 1 seul au regard de l'urbanisme.
@+

Il y a quand meme une différence entre surface annexe, ce dont il semblerait dont vous parliez, et construction annexe qui par définition est un bâtiment indépendant, lié à une construction principale : les annexes d'une habitation sont un garage, un abri à bois, un abri de jardin, un barbecue ...
La question porte bien sur l affectation de notre "nouvelle construction" qui ne peut a mon sens etre definie comme une construction annexe car surface habitable (2 chambres) mais bien une extension de la construction principale.
Je sens qu'on va devoir repartir avec un avocat sur ce dossier

Re,

C'est bien ce que je disais: vous insistez!

Sur un terrain d'assiette, il y a:
- La maison (construction) principale, comprenant des pièces et annexes, et autres éléments incorporés à la maison (communication intérieure, votre cas), dont les éléments que vous citez: garage...,
- Des dépendances (éventuellement), constructions indépendantes, accessoires de la maison principale (non reliées).

Une construction annexe, au regard du CGI N'EST PAS un bâtiment indépendant!

Et vous dites que vous avez obtenu un PC (construction principale) que la mairie vous a demandé de modifier POUR Y INTEGRER ce qui était une construction isolée (pas dépendance, puisque pas encore de maison à coté);
Construction sur laquelle vous avez réalisé des travaux (surélévation), prévus au PC modificatif???
@+

Bonjour

Pour reprendre : nous avions déposé un permis pour une maison. Sur le terrain VIDE se trouvait alors une "ANNEXE" au sens construction isolée surface non habitable, sur les limites separatives, d'une hauteur de plus de 3 mètres. La mairie nous a alors demandé de modifier cette demande afin de rendre "CONTIGUS" les 2 bâtiments, et nous a accordé le PC sur cette base.
Soit PC pour : maison (à construire) + ANNEXE (existante) d'une hauteur >3 metres sur limites separatives contigue à la maison principale par un SAS.

La maison a été construite (hors d eau hors d'air) en Juin 2012 et suite à de nombreux problemes (voir récit) nous avons fait reprendre le chantier par un entrepreneur en Septembre 2012.
A ce moment la maison principale était édifiée (non achevée), et pour des raisons techniques nous avons dû démolir l'annexe et reconstruire un bâtiment. Sur de mauvais conseils (nous ne sommes pas professionnels mais avons fait une erreur sur ce point), nous n'avons pas fait de permis modificatif.
Ce bâtiment est aujourd'hui relié à la maison principale, fait moins de 20m2 et dédié à de l habitation.

Le PLU mentionne :
L'implantation sur les limites de propriete pourra etre admise [...]:
- pour les constructions annexes dont la hauteur ne dépasse pas 3 mètres
- en cas d'amménagement, avec ou sans changement de destination, ou d'extension de moins de moins de 20m carrés de surface de plancher, de construction existantes à la date d'approbation du présent PLU.

J'ai un constat d'huissier du 12 juin 2012 qui atteste que la maison était construite à la date d'approbation du PLU (21 juin 2012).

Est il envisageable de déposer un permis modificatif pour demolition de l'annexe et extension de -20m2 ?

Merci