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Achat et Division de Parcelle : comment procéder ?

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Env. 10 message Essonne
Bonjour à tous,

Je poste mon premier message sur ce forum. J'ai déjà trouvé beaucoup d'informations ici mais je ne crois pas avoir vu mon sujet spécifique abordé.

Je vous explique en deux mots :

Un propriétaire habitant sur une grande parcelle (6000m2) a décidé de vendre une partie de son terrain (4000m2) située en lot arrière. Il propose donc de réaliser une division de la parcelle en deux, sa partie et celle à vendre.

Côté acheteur, nous sommes deux couples avec pour projet de se partager les 4000m2 acquis et de faire construire chacun sa maison. Il semblerait que du point de vue de l'urbanisme, une telle division soit possible.

Ma question est la suivante : comment procéder, en partant de la situation actuelle (une parcelle de 6000m2), pour arriver à la situation finale (trois parcelles de 2000m2, trois propriétaires, deux permis de construire) ?

L'idée étant évidemment que :
- nous ne voudrions acheter le terrain qu'avec la certitude que nous pourrons aller jusqu'au bout (donc permis de construire obtenu),
- la division de la parcelle ne devra être réalisée que si la transaction a effectivement lieu.

J'espère avoir exposé assez clairement notre problématique. Si ce n'est pas le cas, je peux apporter toute précision nécessaire !

Merci pour votre aide !
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Messages : Env. 10
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonjour

"se partager les 4000m2 acquis" = mauvaise idée, si l'un des 2 change d'avis couik.

voir avec le PLU, mais vu les surfaces il doit être possible à l'actuel propriétaire de dégager une partie chemin d'accès pour les 2 lots, chemin qui serait en copro pour les 2 nouveaux -ou reste au proprio avec servitude de passage, dans ce cas il faut blinder la servitude ;
ensuite 2 lots totalement séparés = chacun chez soi, pas de souci pour les travaux ni pour la revente.
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 80000
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Env. 10 message Essonne
Pardon, j'ai dû mal m'exprimer. Quand je parle de "se partager les 4000m2 acquis" il est bien question de créer deux parcelles distinctes et non d'une copropriété.

Concernant le chemin, il est prévu dans la parcelle de 4000m2 mise en vente. L'un des deux acquéreurs serait propriétaire du chemin et une servitude serait mise en place pour l'autre.
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Messages : Env. 10
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bonjour,
Si le vendeur est partant sur le projet, allez voir un géomètre du coin, il va vous ficeler tout ça. Peut être proposer plusieurs possibilités, en fonction des avantages et des inconvénients.
C'est un lotissement, vu la description imaginée...
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Pour le chemin, je verrais plutot un chemin assez large pour se croiser -avec le futur voisin- (ça sera demandé pour le projet de division) et chacun sera proprio de sa partie, avec clause d'interdiction de séparation entre les 2 et pourquoi pas tranchée VRD commune.
sinon, celui qui est proprio paiera seul les taxes sur cette partie de terrain.
et chacun son chemin d'accès à la route permet ... de ne pas être considéré comme lotissement (à moins que ça ait encore changé).

par contre attention bidouille : il faut bien préciser "accès privé" depuis le bord de route, voir même prévoir un portail... çà évitera à EDF d'envisager de planter un poteau à ras des parcelles en facturant tous les travaux de tranchée

notaire et géomètre pour les bons conseils.
la facturation géomètre est libre : demander plusieurs devis, les tarifs de certains frisent l'indécence ; ou voir celui qui a travaillé initialement sur le terrain.
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 80000
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Env. 10 message Essonne
Merci pour vos précieux conseils.

Alternativement, j'ai pensé à la solution suivante :

1- le propriétaire actuel réalise une première division (2000/4000) pour isoler sa parcelle
2- nous (les deux couples) acquérons le terrain de 4000 conjointement
3- l'obtention d'un permis de construire valant division (2000/2000) figure comme condition suspensive à l'acquisition du terrain
4- Nous obtenons le permis et lançons les constructions sur nos futures parcelles respectives
5- La parcelle de 4000 est divisée comme prévu (2000/2000)

Pensez vous que cela pourrait fonctionner ?

Pour ce qui est du chemin, j'aurais préféré qu'il ne soit pas trop large. Mais je n'avais pas du tout pensé à la fiscalité ! Peut être un lot distinct en copropriété... A étudier !

Dans tous les cas, je vais suivre vos conseils et faire appel à un géomètre ou un notaire (je ne suis pas décidé) pour étudier les possibilités, les implications et les coûts !
Et je vais me méfier des abus d'EDF !
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Messages : Env. 10
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Et voilà, avec les points 2-3-4 vous allez vous retrouver coincés inutilement.

recherchez les posts sur ce sujet, un vrai bonheur...

j'ai déjà séparé des terrains en plusieurs lots, chacun son accès et pas eu de souci.
sur un autre découpage (comme votre projet ) : chemin commun pour maison existante et 1 lot arrière , ensuite re-découpage du lot arrière en 2 lots...

chemin pas trop large : oui, ça aussi je l'ai fait, c'est... pas pratique, mais alors, pas du tout...
si en plus le voisin se pose en vrac pour prendre le courrier alors que vous voulez sortir , selon l'heure, ça peut fâcher...
et si ce futur accès est à angle droit : attention pour y entrer depuis la route, si le voisin -toujours lui- attend pour sortir vous serez coincé : vous aurez le choix entre : lui enlever 1 aile ou vous faire emboutir.

autre "détail" : 1 chemin privé doit avoir une largeur suffisance pour accès secours (pompiers) et surtout pour 1/2 tour au bout, on appelle çà un tourne bride, chez moi un rond de 8m était imposé .
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 80000
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
EN commençant par achat commun (déjà, là, il y a un hic...), le PVCD n'a plus d'utilité... puisque le (groupe de) propriétaire peut vraissemblablement envisager 2 constructions...
puis une division classique (mais re-hic).

Non, le plus simple c'est de diviser directement en 3... (proprio actuel + 2 nouvelles parcelles).
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Env. 10 message Essonne
Odilon44 a écrit:Non, le plus simple c'est de diviser directement en 3... (proprio actuel + 2 nouvelles parcelles).


J'entends bien mais le problème est que le propriétaire actuel ne voudra diviser en 3 que si la vente se fait bien. Et que nous, les acquéreurs, on veut s'assurer d'avoir un permis de construire avant de signer.

Dans ce cas, peut-on envisager de faire deux demandes de permis de construire pour les deux parcelles qui devraient découler de la division en trois du terrain, alors même que la division n'a pas eu lieu ?

Je ne sais pas si je suis clair mais je ne sais pas, en gros, par quel bout prendre le truc pour que tout le monde y trouve son compte (acheteurs rassurés par le permis, vendeur pas trop embêté si la vente n'a pas lieu).

Ce qui est sûr, c'est que j'ai bien compris que la solution que j'avais imaginée n'est pas la meilleure !
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Pas possible. On ne peut vendre qu'un terrain composé de une ou plusieurs parcelles cadastrales entières. (en pratique, le notaire ne laissera pas passer autre chose).
Il serait étonnant que le terrain actuel soit composé des parcelles/terrains correspondant au projet, avec une (ou des) parcelle pour le chemin d'accès...
Si par exemple, ce terrain n'est composé que d'une parcelle d'origine, la division est préalablement incontournable. Et donc, passage chez le géomètre.
Sinon, le voisin, il vend quoi ? comment pourra-t-il décrire le bien sur l'acte de vente ? est-ce que ce sera conforme du point de vue de l'urbanisme ? le chemin d'accès ? etc
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Env. 10 message Essonne
Actuellement il n'y a qu'une parcelle.
L'offre "officielle" du propriétaire (que je rencontre ce soir) est de diviser la parcelle comme ci-dessous :


 
Ce que je crains, c'est qu'il n'accepte pas de diviser en 3 avec le risque que l'opération ne se fasse pas... Parce que si ça ne se fait pas, ce ne sera plus 1 acheteur mais 2 qu'il devra trouver.

Mais, après tout, peut être que je me fais tout un monde de la division et qu'en fait ce n'est pas si compliqué/lourd.

Bref. Je vois le vendeur tout à l'heure, j'en saurai plus à ce moment là !
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Doug&No a écrit:...
J'entends bien mais le problème est que le propriétaire actuel ne voudra diviser en 3 que si la vente se fait bien. Et que nous, les acquéreurs, on veut s'assurer d'avoir un permis de construire avant de signer.
j'ai fait comme votre vendeur : si l'un se désistait l'autre perdait des droits d'acheter.

Dans ce cas, peut-on envisager de faire deux demandes de permis de construire pour les deux parcelles qui devraient découler de la division en trois du terrain, alors même que la division n'a pas eu lieu ?
mais ouiii, bien sur : il suffit yaka-faukon...
de déposer un permis avec le plan de division prévu ;
et même pour cette DP, rien n'empêche le vendeur de déposer le dossier "déclaration préalable de division de parcelle",
au pire des cas, si les 2 ventes ne se font pas, il pourra toujours vendre l'ensemble des 2 parcelles.
c'est ce que j'ai ... et oui, encore ...

pour le compromis et pour le dossier permis : il faudra joindre le "dessin" du découpage prévu.

ensuite pour la signature de l'acte de vente définitif, là oui, il faudra les nouveaux nums de lots, mais c'est rapide.




vous pouvez également demander -toujours gratuit- un CUb pour la construction envisagée sur le futur lot prévu, toujours pareil : papier-crayon pour dessiner le futur découpage.

tout le monde peut demander un CUb, besoin d'aucune autorisation -à moins que les textes aient changé dernièrement.

l'intérêt de demander des CUb : vous informer des éventuelles restrictions ou obligations par rapport au projet prévu.


quand je dis "papier-crayon" : photocopie du plan actuel www.cadastre.gouv.fr et demandez au vendeur qu'il trace les lots, le chemin, les viabilités...

ps : on fait rarement intervenir le géomètre AVANT d'être sur de la signature définitive (tout ok et fonds débloqués), au prix de l'intervention çà serait dommage de recommencer... si la vente ne se fait pas et que le suivant veut une bande de 20cm de plus, ou de moins...

par contre il faudra un compromis ou autre pour déposer un permis sur un terrain dont on est pas propriétaire et c'est heureux.
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Picto recompense Membre ultra utile
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
N'empêche qu'un petit rendez-vous pour information chez le géomètre, et il devrait voir rapidement si le projet est viable, si il ne manque rien, et quelles seront les démarches à envisager...
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Picto recompense Membre super utile
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Env. 10 message Essonne
Je me suis donc rendu sur place hier. Les nouvelles sont plutôt bonnes puisque :

- le "chemin" prévu fait 8m de large,
- la première division (4000/2000) est en cours et le géomètre a déjà tout borné

En revanche la pente sur la première moitié du terrain (20%) risque de poser des problèmes aux engins de chantier...
Et le raccordement à l'égout (possible au milieu du terrain) sera sans doute compliqué pour la maison "du bas".
Mais tout cela fera probablement l'objet d'un autre sujet.

Pour conclure sur la question que j'avais posée en ouverture: nous n'avons pas encore tranché sur la démarche que nous allons adopter. Mais les differents éléments de reponse reçus devraient nous aider. Merci!
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