Ces note sur le plu different de celui note sur le reglement de lotissement

Bonjour,

Un simple appel au service urbanisme de votre commune et vous seriez fixée.
Néanmoins, c'est le règlement du lotissement qui prévaut. La réglementation ne peut pas être plus souple que celle du PLU, elle peut en revanche être plus contraignante et bien plus précise.
Avant la Loi Alur, le règlement de lotissement était valable durant 10 ans. Au-delà de ces 10 annnées, il n'était plus opposable aux co-lotis excepté si ces derniers en avaient fait la demande de maintien. Du coup, le règlement devenait dérogatoire au PLU. 
Avec la Loi Alur, cette possibilité de maintenir le règlement au-delà des 10 ans n'est plus possible.

D'ailleurs, toujours bon à savoir:

Citation:

D'ici le 26 mars 2019, seront également caduques les clauses non réglementaires des cahiers des charges de lotissement, quand elles ont pour objet de limiter le droit à construire ou de restreindre l'usage ou la destination d'une construction.

Le réglement de lotissement ne peut pas déroger au PLU mais il peut ajouter des contraintes qui s'appliquent à l'ensemble des membres du lotissement

La question est de savoir si le lotissement sera public (sans ASL et sans syndic donc la mairie gère l'entretien) ou privée (avec syndic mais la mairie ne fera pas l'entretien des routes et l'accès est privé).

Si public : PLU/POS même s'il y a un réglement
Si privé : Règlement, il reprend la PLU et rajoute des contraintes mais n'assouplit pas

Je dis cela car quand je vois mon lotissement public, pratiquement tout le monde ne respecte pas le règlement mais tous respecte la POS/PLU donc c'est quand même bizarre et la mairie m'a confirmé que le PC s'était basé sur le POS/PLU. Mêmes le lotisseur n'a pas respecté le règlement pour ses maisons.

Il faut consulter le CES dans la PLU de votre mairie. Si c'est marqué 10% alors ce sera 10% même si le règlement dit 20% (dans ce cas, le règlement assouplit).
Dépasser le CES est interdit mais il peut y avoir des exceptions.
(CES de 10% c'est chaud, ça fait 50m2 constructible sur 500m2 ou alors zone ABF?)

Bonjour,

Désolé de contredire, mais pour mon terrain en lotissement, le COS autorisé était deux fois plus grand qu'en diffus.... Si bien que les dix ans ayant passé, pas moyen d'agrandir car la maison était déjà plus grande que celle autorisée par le PLU...

Bonjour,

Qu'un lotissement soit privé ou public ne change rien, si un règlement a été fait il doit être respecté !
Si c'est pour ne pas le respecter, autant ne pas en faire et garder les règles du document en vigueur.

En ce qui concerne le COS du lotissement plus grand que celui du PLU, c'est normal, puisque le potentiel constructible du lotissement est calculé au périmètre du lotissement. Les espaces verts et autres équipements communs génèrent aussi de la constructibilité, qui est ensuite distribuée dans les lots. Cela fonctionne aussi pour le CES, évidemment.

Qu'un lotissement soit privé ou public ne change rien, si un règlement a été fait il doit être respecté !

A condition qu'il respecte la législation, autrement les articles sont illégaux



En ce qui concerne le COS du lotissement plus grand que celui du PLU, c'est normal, puisque le potentiel constructible du lotissement est calculé au périmètre du lotissement. Les espaces vert et autres équipements communs génèrent aussi de la constructibilité, qui est ensuite distribuée dans les lots. Cela fonctionne aussi pour le CES, évidemment.

pas certain, par exemple lorsque les routes et les espaces verts sont rétrocédés à la commune lorsqu'ils sont achevés. Dans notre cas le cos était calculé pour chaque lot en conformité avec le PLU et hors route, trottoir et espaces vert

visionmasterpro a écrit:

Qu'un lotissement soit privé ou public ne change rien, si un règlement a été fait il doit être respecté !

A condition qu'il respecte la législation, autrement les articles sont illégaux



En ce qui concerne le COS du lotissement plus grand que celui du PLU, c'est normal, puisque le potentiel constructible du lotissement est calculé au périmètre du lotissement. Les espaces vert et autres équipements communs génèrent aussi de la constructibilité, qui est ensuite distribuée dans les lots. Cela fonctionne aussi pour le CES, évidemment.

pas certain, par exemple lorsque les routes et les espaces verts sont rétrocédés à la commune lorsqu'ils sont achevés. Dans notre cas le cos était calculé pour chaque lot en conformité avec le PLU et hors route, trottoir et espaces vert

Je confirme.

Ne confondez pas règlement de lotissement et cahier des charges. Si le règlement du lotissement ne respecte pas la législation, il n'est simplement pas approuvé par l'autorité compétente et le lotissement ne sort pas.

Pour le calcul du COS ou du CES dans un lotissement, cela dépend effectivement du PLU ou POS de la commune. Si ce document s'oppose à l'application de l'article R. 151-21 (anciennement R. 123-10-1), les règles édictées sont appréciés au lot.

Brouuu a écrit:

Bonjour,

Qu'un lotissement soit privé ou public ne change rien, si un règlement a été fait il doit être respecté !
Si c'est pour ne pas le respecter, autant ne pas en faire et garder les règles du document en vigueur.

Le problème du règlement est que tout le monde ne le respecte pas même le lotisseur ne le respecte pas sur certains points. Et on devait envoyer le dossier chez l'architecte du lotisseur avant la mairie, histoire que l'architecte vérifie si c'est conforme au règlement mais c'est pour du flan.
Le lotisseur devait servir d'exemple avec ses maisons mais là les gens vont dire "mais s'il ne respecte pas alors pourquoi pas moi". Donc du coup, très difficile de faire des procès à 65 maisons.

Citation:

Ne confondez pas règlement de lotissement et cahier des charges. Si le règlement du lotissement ne respecte pas la législation, il n'est simplement pas approuvé par l'autorité compétente et le lotissement ne sort pas.

En lisant tranquillement la POS/PLU de ma commune, il est mention de cahier de charges pour ma zone mais de règlement de lotissement. Or personne dans mon lotissement n'a eu connaissance du cahier des charges. Tout le monde a eu une copie de la POS/PLU et du règlement à la signature du terrain.
C'est pour ça que je me pose des questions car les 65 maisons qui ne respectent pas sont pour des haies, longueur de mur... des aspects visuels qui ne dérangent personne dans le lotissement.
Mais, il y a des cas surprenants comme
- POS/PLU : toiture de type canal sans mention de la couleur
- Règlement : toiture canal de couleur rose et rouge et panachage interdit
Le 3/4 du lotissement a des tuiles panachées, une a des tuiles noires donc il est évident que le PC a été accepté en se basant sur le POS/PLU. C'est pour ça que ça me taraude cette histoire.

De quand date ce lotissement ?

Bonsoir a tous
Merci beaucoup pour vos réponses.
Apres vérification auprès de constructeurs, notaires...il s agit dans notre cas d un abus de la mairie, car d après les documents que nous avons en notre possession le ces sur le terrain est bien de 20.
apparemment des PC présentant des maisons avec un CES de 20 ont déjà été refusés. En fait elle invoque un changement du a la loi Allur....
Il semble que ce soit totalement abusif de la part de la mairie mais il me semble difficile d aller contre.
Je ne sais pas quoi faire. Savez vous si il y a des recours? MERCI !!

Brouuu a écrit:

De quand date ce lotissement ?

2015

LOLITAADDICT a écrit:

Bonsoir a tous
Merci beaucoup pour vos réponses.
Apres vérification auprès de constructeurs, notaires...il s agit dans notre cas d un abus de la mairie, car d après les documents que nous avons en notre possession le ces sur le terrain est bien de 20.
apparemment des PC présentant des maisons avec un CES de 20 ont déjà été refusés. En fait elle invoque un changement du a la loi Allur....
Il semble que ce soit totalement abusif de la part de la mairie mais il me semble difficile d aller contre.
Je ne sais pas quoi faire. Savez vous si il y a des recours? MERCI !!

S'il y a eu des refus pour des maisons avec CES 20, c'est qu'il y a une raison car la PLU dit 10%.
Il y a des maisons construites sur le lotissement? Ce n'est pas une zone ABF?
Après, je ne sais pas mais seule la mairie a le pouvoir de signer le PC donc on ne peut pas faire grand chose sauf construire avec un CES de 10. Peut-être, aller prendre un RDV au service urbanisme de la communauté des communes ?

Bonjour,

Un lotissement qui date de 2015 est encore en vigueur, et son règlement aussi.
L'article L. 442-14 dit que :

Citation:

Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant :
1° La date de la non-opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable ;
2° L'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager.
Toutefois, les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables.

Le PLU peut dire 1% s'il le veut, si le règlement du lotissement dit 90%, c'est ce règlement qui prévaut pendant cinq ans. La loi ALUR n'a rien changé pour les lotissements déjà en vigueur à la date de promulgation de la loi.

Déposez votre permis de construire avec un CES de 20%, et si refus, faites un recours gracieux en expliquant tout ça. Et si le cœur vous en dit, un recours au tribunal s'ils ne donnent pas suite au premier.