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Règle des 3m - Partie habitable au dessus d'un garage placé en limite séparative

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Membre utile Env. 700 message Bas Rhin
Bonjour à tous,

Je me pose une question par rapport l’interprétation du règlement du lotissement dans lequel nous avons signé un terrain. 

Nous souhaitons un garage double en largeur que nous voulons positionner en limite parcellaire.
Nous aurons une partie habitable au dessus du garage.

Les 2 articles du règlement à considérer sont les suivants:

1."Les constructions peuvent être implantées le long des limites séparatives si leur hauteur
n’excéde pas 3,50 mètres hors tout au droit de la limite."

2."Lorsque la construction ou l’installation à réaliser ne jouxte pas la limite séparative,
la distance comptée horizontalement de tout point de cette construction ou installation
au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins
égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points (L>=h/2), sans pouvoir
être inférieure à 3 mètres."

Ce que je comprends du point 2 c'est que si nous souhaitons aménager une partie au dessus du garage, dans notre cas avec une descente de toit, alors la fin du toit + gouttière doit se situer à au moins 3m de la limite parcellaire.

La majorité des propositions que nous avons reçues sont allées dans ce sens, une partie garage à toit plat sur 3m, puis la pente de toit qui commence.
Un autre constructeur a lui recouvert le garage complètement par le toit qui cette fois termine directement sur la limite, ce qui est possible réglementairement également.

Récemment nous avons discuté de notre projet avec un autre constructeur et avons eu une petite incompréhension sur de point de règlement. Au final il s'est renseigné directement auprès de l'instructeur chargé de la validation du permis de construire.
Et il nous propose un projet avec garage en limite, également une partie en toit plat mais avec une partie habitable à l'étage bien plus recouvrante, le toit terminant à seulement 1m environ de la limite (non plus aux 3m).

Il nous assure que cela ne posera pas de problème pour la délivrance du PC, l'instructeur lui ayant affirmé ne tenir compte que de la limite de hauteur à 3.50m au niveau de la limite séparative (point 1), mais que le point2 ne s'appliquait pas pour l'aménagement au dessus du garage et donc que nous pouvions zapper cette règle des 3m minimum pour ce cas de figure. 

illustration c'est comme si cette maison était en limite de parcelle au niveau du garage: 



Honnêtement j'ai beau chercher je n'ai jamais vu ce genre de cas dans les lotissements récents avec des configurations proches : c'est soit le toit recouvre entièrement le garage et termine en limite, soit il termine sur le toit plat du garage cette fois à au moins 3m de la limite.

Clairement cela pourrait modifier notre projet et nous arranger de rapprocher la partie habitable du dessus du garage plus proche de la limite.

Avez-vous déjà eu connaissance de ce type de cas?
Interprétez-vous ces règles comme moi?

J'espère avoir été clair en tout cas!
D'avance merci!
Picto recompense Membre utile
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message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

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Membre ultra utile Env. 70000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonsoir

ce que je comprends :

si le garage (ou la partie toit plat) n'est pas séparé de l'habitable = 1 seule et unique "construction" .

si on imagine 2 constructions = 1 bloc toit plat + 1 toit 2 pentes qui ne communiquerait pas mais dont la toiture passerait au dessus du toit plat :
déjà ce serait assez tordu comme projet
mais cela donnerait :
- le bloc toit plat peut être en limite si sa hauteur en tout point n'est pas > 3.50m
- la pointe (bas de toiture qui surplombe le bloc ) du second devrait être à hauteur totale (faitage) /2 avec un minimum de 3m . (si le faitage est à 5m 5/2 = 2.50 => mini 3m)
Picto recompense Membre ultra utile
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De : 3 X Cote D'or = 63 !
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Membre utile Env. 700 message Bas Rhin
Bonsoir Elisa,

Donc ce serait effectivement bon pour coller la maison que j'ai illustrée en limite au niveau du garage puisqu'il ne s'agit que d'une seule construction.

Le constructeur me disait que ce n'était qu'une question interprétation. Le précédent instructeur, plus "old-school" interdisait justement dans le cas évoqué que la pointe ne se situe à moins de 3m de la limite. C'était pour les tranches précédentes du lotissement construit il ya quelques années.

Depuis l'instructeur a changé, son interprétation de la règle aussi apparemment...
Picto recompense Membre utile
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Membre ultra utile Env. 70000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Non, pas bon car construction en limite : on est sur le 1/

1."Les constructions peuvent être implantées le long des limites séparatives si leur hauteur
n’excéde pas 3,50 mètres hors tout au droit de la limite."

hauteur hors tout = je prendrais la mesure au dessus du faîtage.

je laisse la place pour d'autres avis.
Picto recompense Membre ultra utile
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Membre utile Env. 700 message Bas Rhin
Pour la hauteur hors tout je prendrais plutôt la hauteur au niveau de la limite puisqu'il est précisé "hors tout au droit de la limite"

Le PLU du village voisin est plus explicite pour la même règle:
Picto recompense Membre utile
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Membre utile Env. 1000 message Var
Bonjour,

Je n'ai pas la même interprétation que le nouvel instructeur. Pour moi, soit tu construis sur la limite à une hauteur maximale de 3,5 mètres, soit tu construis à 3 mètres de cette limite. Pas entre les deux, et encore moins à une hauteur supérieure à 3,5 mètres.

De plus, le point 2 précise bien "en tout point des constructions", l'étage serait alors, à mon sens, irrégulier !
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Membre utile Env. 700 message Bas Rhin
Bonjour,
 
Clairement le règlement manque de précision je trouve, d’où les différentes interprétations possibles.
 
Ce qui est certain c’est que cette proposition que nous avons eue passerait, c’est confirmé par l’instructeur :


Là la pente de toit se termine en limite et la règle des 3.50m ne s’applique qu’au niveau de la limite, pas sur l’ensemble.
En revanche nous respectons une distance minimum de 3m par rapport à la limite pour ce qui est de la partie du toit ne recouvrant pas le garage.
 
Bref je ne sais plus trop quoi penser du cas que j’évoquais J
Je vais en parler au MO avec qui nous sommes en contact avancé pour voir si cela pourrait être intéressant pour notre projet et si oui qu’il fasse aussi la démarche de contacter l’instructeur pour qu’on s’évite un refus de permis.
Picto recompense Membre utile
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Membre utile Env. 1000 message Var
Là je suis d'accord !
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Membre utile Env. 700 message Bas Rhin
Héhé mais d'accord sur quoi?!
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Depuis la limite, et jusqu'à 3 m de la limite, il faut que la construction (toit plat, en pente, ou un mix des 2, ou mur...) fasse moins de 3.5m de haut.
depuis 3 m de limite jusqu'à 3 m de la limite de l'autre côté du terrain, c'est la règle 2 qui s'applique.

Autrement dit : de 0 à 3m, rien ne doit dépasser 3,5 m de haut, mais peu importe la forme.
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
...peu importe la forme, à condition de commencer en limite...

(ya plus de fonction "edit" des messages ????)
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Membre utile Env. 700 message Bas Rhin
Bonjour ,

Franchement je pense que la règle des 3.50m ne s’applique qu’à la limite, c’est ce que je comprends quand je lis la précision « au droit de la limite ».

Puis quand on regarde le PLU avec l’illustration de cette règle on voit bien que c’est le cas dessiné, max 3.50m puis le toit peut commencer à condition que la pente soit <=45°.
Il y a d’ailleurs ce type de maison dans la précédente tranche du lotissement. Et forcément on va dépasser les 3.50m rapidement.
Si on considère par exemple que le mur du garage en limite fait 2.50m, avec la pente à 45° les 3.50m sont atteint à 1m de la limite…

Ce que tu dis Odilon ca voudrait dire que dans le cas que je décris on ne peut que mettre du toit plat finalement entre 0-3m de la limite si on veut un garage avec hauteur sous-plafond correcte.


PS: j'ai la fonction Edit
Picto recompense Membre utile
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Voui.... c'est vrai, c'est précisé au droit de la limite...
et pas pour la suite...
donc ce que j'ai écrit plus haut n'est plus valable. Biggrin
Picto recompense Membre super utile
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Pour la suite, il faudrait les règles de ton PLU concernant les toitures.
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Membre utile Env. 700 message Bas Rhin
Rien de spécial concernant les toitures :
"pente comprise entre 35 et 50°."

Sinon nous avons la règle sur la hauteur des constructions:
"- 7 mètres à l'égout principal des toitures,
- 11 mètres au faîtage,
- soit 3 niveaux habitables au maximum"
Picto recompense Membre utile
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En cache depuis le mardi 19 mai 2020 à 11h03
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