Compromis terrain signé, il faut déposer le permis!

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Nono_job Picto info

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Le 07/02/2018 à 22h10 Env. 10 message Seine Saint Denis

Bonjour à tous,

Après des jours de lecture de beaucoup de vos expériences sur le forum, nous n'avons pas (encore) trouvé la question que nous nous posons... et donc les possibles réponses qui iraient avec.

Nous avons signé le 28 décembre dernier un compromis de vente pour le terrain de nos rêves.

Dès lors, les clauses suspensives de l'acte nous donnent :
- 2 mois pour obtenir une offre définitive de prêt (pas inquiets)
- 3 mois pour effectuer une demande de dépôt de permis de construire (commençons à être inquiets...).

Sachant que nous avons trouvé ce terrain par l'intermédiaire d'un CST, nous avons entamé l'étude d'architecture avec lui permettant d'instruire la demande de PC. Je précisé que le jour où nous avons fait l'offre pour le terrain par l'intermédiaire de ce CST, il nous a également fait signer une "mission de faisabilité et de conception architecturale" pour une coquette somme (env. 10k€), sensée nous garantir l'obtention du PC (50% du règlement à la signature, 50% lors de l'obtention du PC). Cette mission prévoit dans le contrat que nous avons signé : la création des plans 2D/3D de la maison sur mesure selon nos souhaits par l'architecte , l'étude du PLU, rdv avec l'architecte à la mairie pour présentation du projet et au service urbanisme avant le dépôt du PC, étude thermique et fourniture du BBIO, le dépôt du PC.

Il nous reste encore environ 1 mois 1/2 pour déposer le PC, sans quoi nous risquons de voir la vente du terrain annulée par clause suspensive.

Mais voilà : le CST, avec qui nous préparons actuellement la demande de PC (mais avec qui nous ne sommes pas sûrs, mais pas sûrs du tout de faire construire!), nous a communiqué une estimation du prix de la construction qui dépasse très largement notre budget (via une sorte de pseudo notice descriptive de CCMI en avance de phase).

Du coup, nous hésitons à lui valider la demande de PC puisque nous ne sommes pas sûrs de pouvoir financer ce projet... Mais nous hésitons d'autant plus que si ça se trouve, un autre CST nous fera un devis moins cher pour le même projet, ce qui lèverait tout frein, finalement, à nous décider de valider la demande de PC.

Sachant que nous souhaitons pouvoir déposer rapidement la demande de PC pour ne pas perdre le terrain à cause de la clause suspensive relative à celui-ci (et par la même occasion perdre l'acompte versé pour le terrain, qui est d'environ 30k€....) mais que nous ne souhaitons toutefois pas déposer une demande de PC pour une maison dont nous ne pourrons pas financer la construction, eh bien nous avons un peu l'impression d'être face à une équation à 14 inconnues tout en étant nuls en maths -->:(. D'autant que ce terrain, nous ne voulons surtout pas le perdre car il est RARISSIME !

Aussi, les questions que nous nous posons, et qu'on souhaitait partager avec vous, sont les suivantes :
- Faut-il conditionner le dépôt de la demande du PC à une validation préalable de notre capacité de financement du projet? En d'autres termes, le chiffrage détaillé (et les différentes concessions à faire, qui vont avec...) ont-elles lieu avant ou après le dépôt de la demande du PC? Si c'est avant, sur quelle base de chiffrage? Sachant que nous pensons avoir une enveloppe confortable (300k€ pour 100m2 habitables en R+1 avec en + un sous-sol total) mais qu'elle n'ira pas plus haut.
- A quel moment pouvons-nous mettre en concurrence plusieurs CST par rapport à la demande de PC? Puis-je le faire à partir des plans de l'architecte et de la pseudo notice descriptive de CCMI que j'ai actuellement?

Merci d'avance pour vos réponses qui j'espère nous éclaireront...

Nono

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Le 07/02/2018 à 23h06 Membre super utile Env. 2000 message Yvelines (78) (78)

Bonjour,
Puisque vous aviez signé le compromis pourquoi ne pas vous être adressé directement à un architecte pour la mission permis de construire? Maintenant c'est fait, vous êtes lié à ce CST pour cette mission puisque vous avez signé cette convention. Mais 10 K euros c'est cher, un archi vous aurait couté moins.

Ensuite ne pas déposer le PC dans le délai indiqué par le compromis ne vous fera pas perdre le terrain. Regardez bien la clause, elle est uniquement pour vous protéger. Le délai atteint vous pourrez toujours renoncer à la condition suspensive. En prenant soin bien entendu que vous n'aurez pas de problème ultérieur à l'obtention du permis, notamment qu'il n'y a pas de PLU modificatif en cours qui pourrait entraver votre projet. Et avoir fait validé déjà une ébauche par l'urbanisme.

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elisa21 Picto info

Le 08/02/2018 à 01h36 Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !

Bonsoir

1ère fois que je vois cette façon de procéder, il est fort ce CST .

Citation: il nous a également fait signer une "mission de faisabilité et de conception architecturale" pour une coquette somme (env. 10k€), sensée nous garantir l'obtention du PC (50% du règlement à la signature, 50% lors de l'obtention du PC).

lorsqu'on passe par un cst, on signe un CCMI dont les conditions suspensives peuvent varier mais il y a toujours "sous reserve d'obtention du permis" ,
autrement dit : même sans "mission à 10K€" l'obtention du permis est garantie sinon le contrat est caduque.

Citation: ...nous a communiqué une estimation du prix de la construction qui dépasse très largement notre budget (via une sorte de pseudo notice descriptive de CCMI en avance de phase)

toujours dans le CCMI, il y a également une clause "sous réserve de l'obtention des prêts" ...

autre pb que je vois dans cette procédure :

Citation: le CST, avec qui nous préparons actuellement la demande de PC (mais avec qui nous ne sommes pas sûrs, mais pas sûrs du tout de faire construire!),

si vous obtenez le permis sur les bases de son travail ... pas sur que vous puissiez "utiliser" ses plans avec un autre constructeur (propriété intellectuelle ...)...

Citation:
eh bien nous avons un peu l'impression d'être face à une équation à 14 inconnues tout en étant nuls en maths -->:(. D'autant que ce terrain, nous ne voulons surtout pas le perdre car il est RARISSIME !

je comprends bien, et le ficelage est sévère.

par contre, je ne sais si l'ensemble est bien valide-légal : un ccmi est normalement fait pour "protéger" le client, je ne suis pas certaine (car jamais vu) ce procédé , ce serait trop facile :
il prend 10K€ avec projet qui est non finançable => vous perdez 10K€ et le terrain ...
si le projet passe financièrement => vous êtes coincé et obligé de passer par lui pour la construction ... sauf que ce que vous payez 10K€ en amont est normalement inclus dans le CCMI

après ces reflexions, pour répondre à vos questions :

Citation: - Faut-il conditionner le dépôt de la demande du PC à une validation préalable de notre capacité de financement du projet? En d'autres termes, le chiffrage détaillé (et les différentes concessions à faire, qui vont avec...) ont-elles lieu avant ou après le dépôt de la demande du PC? Si c'est avant, sur quelle base de chiffrage?

Si vous avez donné votre enveloppe -je l'espère- , la "mission" se doit de la respecter ,
sinon, c'est du grand n'importe quoi -de sa part-
habituellement -CCMI- le chiffrage détaillé a lieu AVANT signature du contrat puisque le contrat inclus la notice détaillée, le montant total du cout du projet (y compris les travaux à votre charge) et le dossier permis : c'est un ensemble, tout est lié...

Citation: - A quel moment pouvons-nous mettre en concurrence plusieurs CST par rapport à la demande de PC? Puis-je le faire à partir des plans de l'architecte et de la pseudo notice descriptive de CCMI que j'ai actuellement?

je répète ce que j'ai écrit plus haut : propriété intellectuelle, vous ne pourrez pas les utiliser "ailleurs" sans son autorisation.
c'est un pb traité assez souvent -pour un simple contrat ccmi dont les plans sont souvent des photocopies catalogue +- modifiées par... le commercial ou autre et les gens sont coincés-

================
je sais que les conseilleurs ne sont pas les payeurs mais ... si c'était pour moi, je chercherais comment me sauver des pattes de ce **** sans passer par la case départ pour ne pas payer le solde.
(il me semble incroyable qu'un cst puisse proposer ce genre de bidouille sans aucune clause sur la capacité de financement du projet)
et vu les sommes que vous annoncez, sur une base "fourchette haute" de 1500-1600€/m² habitable, sauf exigences particulières ou terrain spécifique, l'enveloppe devrait convenir.

à propos de terrain spécifique :

Citation: Cette mission prévoit dans le contrat que nous avons signé : la création des plans 2D/3D de la maison sur mesure selon nos souhaits par l'architecte , l'étude du PLU, rdv avec l'architecte à la mairie pour présentation du projet et au service urbanisme avant le dépôt du PC, étude thermique et fourniture du BBIO, le dépôt du PC.

AMHA une étude de faisabilité DOIT inclure une étude de sol G2avp... et un pro digne de ce nom ne travaillera pas sans.

voili voilou, dsl pour ce long message pas très positif

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kalimeroo Picto info

Le 08/02/2018 à 14h52 Env. 80 message Rhone

Je vous conseille de contacter d'autres constructeurs. Ils ne se font pas payer pour les avant-projets et vous ne vous engagez pas avec eux avant la signature du CCMI.
Plutôt s'asseoir sur les 10 kEUR que de continuer avec celui-là car je n'ose même pas imaginer la suite des surprises :(

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Nono_job Picto info

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Le 08/02/2018 à 22h21 Env. 10 message Seine Saint Denis

Bonjour à tous,

Et premièrement, merci à vous, Gerente, elisa21 et kalimeroo d'avoir pris le temps de lire et de répondre à mon post.

Et même, un grand merci car vous nous avez aidés à accepter cette réalité dont on se doutait déjà un peu.
Cette réalité c'est qu'en face de nous, il y a un montage un peu... particulier et original. Car en outre le CST n'est pas vraiment un CST mais un intermédiaire du CST qui, lui, au final, prend le relais une fois les plans dessinés. Et cet intermédiaire, il sous-traite l'architecture à un indépendant! En fait cet intermédiaire, il ne fait pas grand chose à part encaisser les sous...

En somme, on nous fait payer un avant projet que les autres CST ne font pas payer. Puisqu'on n'a payé que 50% (les 50 autres sont dus à l'obtention du permis), je pense que nous n'irons pas plus loin avec lui et limiterons ainsi les pertes. Et puis j'ai profité de ma journée à garder la petite (la crêche n'accueillait pas en raison des intempéries) pour contacter d'autres CST. Je leur ai décrit notre projet, j'attends leur retour. Pour ce qui est de la propriété intellectuelle, j'ai payé 5 000EUR des plans d'architecte, c'est pas pour m'assoir dessus! J'ai envoyé les plans à l'un d'eux, après tout j'ai payé pour cette conception, je m'estime donc dans mon droit en considérant qu'ils sont à moi. Je les ai achetés après tout. D'autant que c'est une création originale, qui n'appartient pas à un catalogue de ce pseudo CST, et qui découle de mes idées avec biensûr la prise en compte des contraintes du PLU. Mais encore une fois, j'ai payé pour, alors je compte bien m'en servir.

Le plus drôle, c'est que je viens de recevoir un premier chiffrage du CST qui est sensé prendre le relais : 80kEUR au dessus de mon budget que j'avais pourtant annoncé dès le départ!!

Le truc c'est que cet intermédiaire m'a fait perdre 2 mois de mon temps... et que le compromis du terrain est signé depuis 1 mois 1/2, et que je n'ai plus que 2 semaines pour présenter une offre définitive de prêt au notaire pour lever la condition suspensive concernée. Et qu'avec cette situation, je ne suis pas près de l'avoir mon offre de prêt vu que mon CCMI est encore à des années lumière, et que sans CCMI signé la banque n'offre pas...

En tous cas, merci à tous pour vos conseils et réponses, ça nous a bien aidé et on s'est décidés rapidement grâce à vous.

Je vous tiendrai au courant de la suite.

A+

Nono

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Manu-d.en-haut Picto info

Le 08/02/2018 à 22h51 Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)

Mes 20 centimes : pour pouvoir faire jouer la clause suspensive d'obtention du permis de construire pour se dégager sans pénalité, il faut avoir rempli son obligation, qui est d'avoir déposé un permis en temps utile et en bonnet difforme

C'est probablement mentionné dans le compromis, en précisant le type de construction et la surface, et le vendeur pourra exiger la preuve du dépôt valable si on veut faire jouer cette clause.

Mon récit : La Bistorte
licences : WTFPL version 2
avatar : "Warming Stripes", CC-By

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elisa21 Picto info

Le 09/02/2018 à 05h22 Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !

Bonjour

j'ajoute mes 20 cents et je rejoue :

-1/- la condition suspensive "obtention du permis" est dans le contrat du... intermédaire magouillou

-2/- dans un compromis de vente pour un terrain, on trouve -normalement 2 parties :

-- 1- vente "sous reserve d'obtention du permis"
-- 2- délai pour dépot de permis , délai pour dépot de dossier bancaire... ces délais permettent de rompre sans verser d'indemnités si les conditions suspensives ne sont pas réalisées :

=> SI permis refusé ET déposé dans le délai prévu ALORS on ne verse pas d'indemnités
=> SI permis refusé MAIS déposé en retard ALORS on devra verser les indemnités prévues (pour rupture de contrat).

Et pour rappel, la date de dépot d'un permis de construire est prouvé par :

1/ l'attestation qu'on récupère en déposant le dossier directement en mairie (avec le risque d'avoir un interlocuteur tatillon ou zélé ... qui refuse de prendre le dossier au prétexte qu'il manque un papier, que l'annexe PCMxx n'est pas assez jolie, qu'il manque une info.... bref, on ressort de la mairie avec le dossier sous le bras et SANS attestation de dépôt.

2/ l'avis d'envoi en LR+AR si on envoie le dossier par courrier ... et le tatillon-zélé aura tout le temps pour éplucher le dossier, exiger que la mention "reseaux télécom, edf" soit écrite plus grosse et en vert, ou ce qu'il veut : il le fera par courrier (ça limite les excès de zèle) et surtout : ça n'impacte pas la date de dépôt