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Avis pour budget rénovation

Ce sujet comporte 22 messages et a été affiché 1.037 fois
Th.
Auteur du sujet

Messages : Env. 30
Dept : Maine Et Loire
Ancienneté : + de 2 ans
Le 20/05/2018 à 19h42
Avis pour budget rénovation
Bonjour à tous,

Ma compagne et moi-même envisageons l'achat d'une maison à rénover. Nous avons une enveloppe de travaux à 100.000€, incluant les taxes, imprévus et surcoût.
A noter que nous ne sommes ni l'un ni l'autre des bricoleurs. Certaines choses nous paraissent envisageables (finitions, pose de parquet flottant, peinture, peut-être isolation des combles aménagés si accompagné par un pro), d'autres pas du tout (gros œuvres, toitures).
On devrait passer par une architecte, afin de s'assurer de la cohérence de l'ensemble et même si cela a un coût - à voir ensuite si on ne demande que des plans ou un travail plus complet de suivi de chantier, etc.

Je souhaitais recueillir des avis quant aux travaux à prévoir et le coût que cela pourrait avoir, car de cela va dépendre la viabilité du projet et donc l'achat ou non de la maison.
Bien sûr, nous sommes en train d'essayer de faire passer des pros sur place pour obtenir des devis.
Malgré tout, je me disais que des avis supplémentaires ne serait peut-être pas de trop.

La maison date d'environ 1900, avec deux extensions plus tardives (pas de précisions), elle fait environ 68m², 90 avec les combles. Elle est situé dans le bourg d'un petit village de 500 habitants. Elle n'a pas été habitée depuis 10 ans mais est plutôt saine (ce qui est assez rassurant).

- La toitures est au 3/4 ou 2/3 à refaire, avec projet de mettre des vélux. La charpente est ok, il faudrait la traiter pour sécuriser un peu (environ 1500€ m'a-t-on dit ?). Éventuellement solidifier certaines poutres, à faire par le couvreur qui installe ce qu'il veut en fonction de comment il bosse sa toiture.

- Il y a des combles non aménagés, avec deux gros postes de dépenses : la chape à retirer (tomettes) et refaire (avec plutôt du parquet), ce qui sera plus léger que d'en refaire une sur l'ancienne ; et l'isolation.
Ensuite, ce serait l'installation des pièces. Nous avons pensé à des toilettes sèches et pas de salle de bain à l'étage, pour éviter d'avoir à faire monter l'eau.








Sur cette dernière photo, on ne le voit pas trop mais le sol s'effondre un peu.




- Les huisseries sont toutes à changer : 4 portes, 4 fenêtres moyennes, 1 toute petite, 1 normale/grande. Il se peut tout à fait qu'on ne soit pas sur des tailles conventionnelles...

- Qui dit aménagement de l'étage dit ouverture de l'étage à prévoir et pose d'un escalier.

- l'électricité est toute à refaire.

- Il n'y a pas de système de chauffage, mais deux cheminée dans la maison. Nous ne souhaitons pas de chauffage électrique. L'idée est de trouver un système de chauffage qui distribuerait la chaleur dans la maison

- nous n'avons pas de regard sur la plomberie pour le moment, il faudra un ballon d'eau chaude.

- une des pièces (extensions de 23m² environ au sol) n'est pas en très bon état, nous souhaitons l'ouvrir vers le haut (plutôt que de conserver la pièce + l'étage peut utilisable du fait de la pente du toit sur l'ensemble de l'extension), le sol pourrait être à remettre en état, un mur également. La toiture est à refaire, on en profiterait pour adapter la charpente pour l'ouverture de la pièce, par ailleurs il y aurait de l'amiante dans la toiture.










- dans la pièce de vie, nous souhaiterions faire une ouverture pour ouvrir la pièce sur le jardin. Problème : les murs sont très épais. Autre problème : il y a un préau juste derrière, avec un mur en parpaing et dont la toiture a été reprise dans la toiture de la maison : il faudrait ouvrir le mur pour passer le préau sur des poteaux plutôt que le mur, ce qui a vite un certain coût étant donné qu'il ne faut pas que ça s'écroule avant qu'on installe les poteaux.



On enlèverai la petite véranda, ouvririons le mur juste au niveau de la jonction préau/véranda.






- il n'y a pas du tout de cuisine l'idée était de la faire dans la pièce de vie (style ouverte donc), sachant qu'il y a déjà l'arrivée d'eau.


Voilà voilà... à faire cette liste, ça me paraît un peu gigantesque tout ça. Tous les avis sont bons à prendre, même s'ils ne concernent que certains points ou détails.

Merci d'avance.

Edité 2 fois, la dernière fois il y a +3 mois.
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Auto-promo
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Bricoler67

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 1000
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 8 mois
Le 20/05/2018 à 20h33
Bonsoir
Difficile de vous donner des avis sans photos.
En général pour de la rénovation comptez de 1000 à 1500EUR. Encore une fois c'est des estimations
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Th.
Auteur du sujet

Messages : Env. 30
Dept : Maine Et Loire
Ancienneté : + de 2 ans
Le 21/05/2018 à 11h41
Oui, je me doutais effectivement que sans photos, donner des idées de chiffres serait compliqué.

Disons que 1000€ du m², ça pourrait passer, au-delà ça va être tendue, 1500 on ne pourrait pas se le permettre je pense.

Je mets quelques photos dans le premier poste, pas trop non plus parce que techniquement ce n'est pas chez moi...
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Th.
Auteur du sujet

Messages : Env. 30
Dept : Maine Et Loire
Ancienneté : + de 2 ans
Le 22/05/2018 à 09h40
Une autre question me vient : avez-vous des pistes pour effectuer des devis "rapidement" ?

J'explique ma situation : nous envisageons très sérieusement la signature du compromis, mais afin d'avoir des conditions suspensives bien définies, nous avons besoin de préciser l'enveloppe des travaux. Pour cela, nous devons avoir des devis.
Là où ça devient compliqué, c'est que nous avons peu de temps et peu de professionnels acceptent de passer voir la maison tant que nous n'avons pas signer le compromis voire l'acte de vente.
C'est un peu le serpent qui se mord la queue : il faut des devis pour faire le compromis, mais il faut le compromis pour faire des devis...

Si certains ont été dans la même situation, comment avez-vous procédez ? Comment faire pour essayer d'obtenir des devis qui, s'ils ne sont pas hyper exact, seront tout de même réaliste et permettront d'avancer le projet ?
On m'a conseillé de passer par Leroy Merlin, mais je crains que les prix soient éloigner de la réalité et qu'on se retrouve dans la même impasse pour les conditions suspensives.
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Cuba

Messages : Env. 80
Ancienneté : + de 4 mois
Le 22/05/2018 à 11h09
Bonjour

A la vue des quelques photos et de la petite surface, je dirais que les travaux de rénovation dépasseront largement les 1200 € le m2.
Vous allez vous retrouver avec 3 murs et un jardin, avant de reconstruire.

La Maison vaut le prix du Terrain , et encore je déduirait le cout de la démolition de la ruine .

Les Artisans sont des professionnels qui travaillent (dur) pour gagner leur vie.
Ils ne peuvent pas perdre de temps pour faire des devis gratuit qui n aboutirons jamais...

Vous pouvez faire intervenir un architecte (Payant !) pour estimer les travaux.
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Th.
Auteur du sujet

Messages : Env. 30
Dept : Maine Et Loire
Ancienneté : + de 2 ans
Le 22/05/2018 à 13h44
Bonjour Cuba,

Merci pour votre retour.
Je tiens d'abord à m'excuser si toutefois mon propos a pu paraître méprisant envers les artisans, ce n'est pas du tout ce que je pense. J'indiquais juste la situation compliquée lorsque l'on souhaite faire un emprunt pour achat+rénovation, où pour effectuer l'emprunt il nous est demandé des choses impossibles. Mais ceux qui demandent cela ne sont clairement pas les artisans... Ma question était simplement de savoir si d'autres avaient été dans la même situation et quelles solutions ils avaient trouvées.

Concernant la maison, j'ai d'abord eu un peu peur de votre propos avant de relativiser : il est vrai que je n'y ai mis que les photos des lieux où il y a beaucoup de travaux, ce qui peut donner l'impression que le lieu est très délabré. Le reste de la maison est sain, c'est-à-dire les 68 m2 au sol. A part peut-être l'extension de 23 m2 (les photos avec l'escalier), plus abîmée, dont l'état ne reflète pas du tout l'état des deux autres pièces et de la salle de bain.

Nous avons déjà fait passer deux amis, un couvreur et un charpentier. La charpente a été "validée" (juste un traitement), un devis est en cours pour la toiture. Ces deux personnes ont acceptés de nous donner un avis, étant eux-même plutôt bricoleur et ayant construit ou envisageant très sérieusement la construction de leur propre lieu de vie.
Ils n'ont pas paru inquiet de l'état global de la maison, soulignant éventuellement ça où là quelques points de vigilances. Bien sûr, il ne s'agit là que de leur avis.

A vous lire, vous penseriez plutôt que le bien est plus abimé que cela ? Est-ce du fait de l'ancienneté de la maison ? Des éléments sur la photo qui vous semblent inquiétant ?

Concernant le prix, je me suis basé sur le site www.meilleursagents.com, qui permet une estimation du bien certes un peu rapide. Le prix qui nous avons proposé pour le moment correspond à la fourchette basse du prix proposé par le site.
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Nanomélie

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 100
Dept : Meurthe Et Moselle
Ancienneté : + de 10 mois
Le 22/05/2018 à 13h59
Bonjour,
Nous avons 2 expériences ces derniers mois : la première fois,fois avec 100 000€ de budget travaux annoncés par l'agent immo, on a été bien bêtes et aveuglés par le coup de coeur, on a fairfait confiance et signé. Après avoir eu des devis (1 groupement d'artisans a permis d'avoir plusieurs pros en même temps) mais les devis ont mis 2 semaines à arriver. Bilan : 180 000€ à envisager.
On s'est sortis de ce petrin de justesse. Donc, évitez cettz méthode

En début d'année, nouvelle maison. On a cette fois contacté un architecte pour lui demander s'il faisait des visites de "faisabilité" de projet. Il est venu, il a vu, il a conclu. Il a fait une note avec le budget par poste. On a signé pour la maison et sa mission.
Voilà ce que je vous conseille !
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Th.
Auteur du sujet

Messages : Env. 30
Dept : Maine Et Loire
Ancienneté : + de 2 ans
Le 22/05/2018 à 20h26
Bonsoir Nanomélie,

Merci pour votre retour.
Je crois que l'on cherche effectivement à éviter la situation que vous décrivez en premier, s'engager sur un projet qui ne s'avèrera pas réalisable au final, parce que budget travaux trop élevé.
Certains agents immobiliers (pas tous heureusement) cherche à caser leur bien au détriment du bon sens, c'est bien dommage. Notre agent ne s'est pas engagé sur l'enveloppe de travaux, mais ma crainte est qu'il n'ait pas non plus évoqué tous les travaux à prévoir. Exemple avec l'amiante : c'est le couvreur qui nous a alerté (nous n'avons pas encore les diagnostiques), pas l'agent.

A vous lire, l'avis de l'architecte semble avoir permis de partir plus sereinement sur un achat. S'agit-il d'une estimation rapide qu'il a faite ou cela a-t-il nécessité un délai important ?
Nous allons passer par une architecte, qui nous a indiqué qu'il lui fallait 1 mois et demi au moins pour avoir l'enveloppe précise. A voir si à la première visite elle peut déjà avoir une estimation avec une marge d'appréciation pas trop large.

Concernant votre première situation, qu'est-ce qui a fait tant grimper les devis ? Car on passe presque du simple au double !

Pour le second projet, l'évaluation de l'architecte vous a-t-elle permis de trouver plus facilement un emprunt bancaires, si vous êtes passés par ce type de financement ?

En espérant que votre projet avance bien
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Nanomélie

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 100
Dept : Meurthe Et Moselle
Ancienneté : + de 10 mois
Le 22/05/2018 à 21h54
Pour ce qui est de l'architecte, il est venu très rapidement (GRATUITEMENT et un samedi matin !), et a déjà donné son avis sur place (la maison est saine, et on peut a priori la rénover avec notre budget). On a eu le détail sous une dizaine de jours (sans devis d'artisans mais au regard de ce qu'il a pu faire sur des projets similaires et les surfaces à la louche).

Votre architecte a un délai qui me paraît long, a-t'elle l'habitude de la rénovation ? Si oui, elle devrait également pouvoir vous faire une estimation relativement fiable.

Pour les banques, ce qui posait le plus gros problème c'est le ratio du budget : 1/4 maison (ah, la campagne! une bouchée de pain!   et 3/4 travaux). L'organisme de caution risquait de refuser (j'ai dit que c'était comme une construction mais qu'on avait déjà les murs et le toit, mais soi-disant qu'un CCMI c'est plus sécurisant, sont jamais venu sur ce forum !!    ), il a fallu un bon argumentaire du conseiller bancaire pour que ça passe (une autre banque n'a même pas voulu essayer en connaissant l'issue négative). On a fourni le devis de l'architecte, avec le détail par poste et ses honoraires associés, ça a suffit mais dans l'idéal il vaut mieux fournir aussi les devis des gros postes. On a aussi fourni un tableau avec les postes réservés pour montrer que ce ne sont que des "petites" choses et que tout est calé.

Pour le projet avorté, il y avait de l'amiante également (120m² de toiture en fibrociment), des étais sur des poutres "meuh non c'est rien" qui passent à 2000€ de renfort finalement, un gros devis plomberie (impossible de savoir où passaient les tuyaux, donc complexe, et les murs faisaient jusqu'à 50 cm d'épaisseur), un escalier, la surprise de découvrir que l'assainissement n'est pas bien fait (hop, 3 000€ minimum, s'il ne fallait pas casser la dalle DANS la maison), des faux plafonds à faire, la chaudière (à bois car sinon c'était fioul... 20 000€ pour la surface et tubage...), un ragréage du sol... Et cerise sur le gâteau : l'ABF qui refuse le PVC et les volets roulants (il fallait laisser les volets battants en miettes). Ça peut vite faire exploser un budget serré !
En plus de la base (fenêtres, cuisine, SDB, isolation, électricité...).
Une fois l'addition faite...ça pique!

Voilà, j'espère que ça peut vous aider !

et j'ai créé un récit ici pour se faire une idée du travail à venir 
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Th.
Auteur du sujet

Messages : Env. 30
Dept : Maine Et Loire
Ancienneté : + de 2 ans
Le 22/05/2018 à 22h49
Oui merci beaucoup, votre situation m'apporte quelques billes.
- il faut absolument qu'on sollicite un plombier pour ne pas avoir de mauvaises surprises
- il faut que l'on voit avec la mairie s'il n'y a pas des obligations particulières (PLU tout ça) pour les huisseries.
- il faut qu'on délimite le chauffage à envisager autant que possible.

Votre retour sur la relation avec les banques est également enrichissant. On est dans le même genre de situation, maison 1/3 du budget et travaux environ 2/3.
A priori, tant qu'on n'aura pas de chiffre très précis, on aura du mal à obtenir un prêt. Pfiou, y a du boulot !

Normalement, notre architecte fait les deux, neuf et rénovation. C'est qu'elle est assez prise en ce moment.
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Th.
Auteur du sujet

Messages : Env. 30
Dept : Maine Et Loire
Ancienneté : + de 2 ans
Le 23/05/2018 à 20h22
Bon, ça ne concerne pas la maison mais ça peut intéresser ceux qui galèrent aussi avec leur compromis de ventes : les clauses suspensives sont négociables, y compris dans certains détails auxquels on ne pense pas :
- on peut demander un délai de plusieurs mois pour trouver un prêt, pas forcément deux mois seulement, ça peut être trois ou plus (dans la limite du raisonnable bien sûr)
- on peut aussi négocier pour faire apparaître qu'en cas d'estimation trop élevé pour le coût des travaux, la transaction ne se fera pas. Ainsi, si vous indiquer un coût de 100 000€ max pour une rénovation et que l'estimation des pros est supérieur, vous pourrez partir de la transaction sans rien devoir.

Ce que je ne sais pas en revanche, c'est la facilité pour négocier ces éléments. J'imagine qu'il faut un coût de travaux raisonnable, c'est-à-dire adapté à la situation quand même.
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jpaul

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 10000
De : Paris (75)
Ancienneté : + de 13 ans
Le 24/05/2018 à 07h16
Quand un professionnel vous dit qu'une rénovation est d'environ 1000,00EUR/m2, c'est du hors taxe donc il faut partir au départ pour 1200,00EUR/m2.
De plus, en rénovation, on découvre toujours des surprises, donc il faut prévoir environ entre 10.000 et 15.000,00EUR de budget en plus.
En regardant les photos et votre récit, l'estimation est vite faite, il faut plus que 100.000,00 EUR pour arriver à avoir une maison qui correspondra à vos souhaits, sans parler de cuisine aménagée etc...
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Maître d'oeuvre - CSPS
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Th.
Auteur du sujet

Messages : Env. 30
Dept : Maine Et Loire
Ancienneté : + de 2 ans
Le 24/05/2018 à 09h49
Bonjour JPaul,

Ce que vous évoquez m'apparait (malheureusement) de plus en plus proche de la réponse définitive qui nous attend.
Il y a effectivement beaucoup de travaux, notre souhait étant d'éviter au maximum les mauvaises surprises, même s'il y en aura toujours.

Pour l'instant, charpentier et couvreur sont passés, il reste électricien, plombier et maçon, ainsi que l'architecte. Je me dis que ça devrait déjà nous donner une petite sécurité quant à ce qui nous attend. 
Grosso modo : évaluation des travaux d'électricité, vérification de l'état des plomberies et évaluation des travaux au besoin, évaluation de l'état des murs, chiffrage pour la dalle étage et regard sur la dalle du rdc.

J'ai mis d'autres photos ici :
https://www.forumconstruire.com/construire/topic-355227-chau[...]son-renover.php#5155020
Où l'on voit un peu mieux l'état des pièces du rez-de-chaussée, en bien meilleure condition que l'étage.

Il va falloir qu'on détermine si avec notre budget, on peut faire rentrer suffisamment les travaux important. Que la cuisine ne soit pas aménagée, ce n'est pas grave du tout. Idem pour l'étage, si la chape et l'isolation sont faites, on devrait pouvoir se débrouiller pour installer l'étage (cloisons).

Niveau budget, on devrait pouvoir monter un tout petit peu, si jamais ça permet de faire en sorte que ça passe. Et nous avons effectivement prévu un peu d'épargne, à peu près ce que vous évoquez comme marge de budget en plus.
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Jlm01

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 1000
De : Pays De Gex (1)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 27/05/2018 à 15h20
Bonjour, dans mon cas (Reno totale maison des années 70 + extension) je m'en suis tiré pour 850EUR/m2 mais tout n'était pas fini pour ce budget. Il manquait 1 salle de Bains, la cuisine, 1 chambre et la réno des façades. Nous n'avons pas non plus changé la vieille chaudière fioul et nous avons fait pas mal de travaux de finitions par nous même (voir mon récit).

Un budget de 1200EUR/m2 me semble une bonne base... si pas de grosses mauvaises surprises genre toiture à refaire...)
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Si ce n'est pas fait... C'est à faire
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Th.
Auteur du sujet

Messages : Env. 30
Dept : Maine Et Loire
Ancienneté : + de 2 ans
Le 27/05/2018 à 16h04
Bonjour Jlm01,

Merci pour votre retour.
1200€/m² serait pour moi le prix max pour la réalisation de l'ensemble des travaux. Il y a des choses qui ne sont pas essentielles, comme la cuisine et les finitions, ce qui pourraient peut-être faire baisser un peu. Au-delà, je crains qu'on ne puisse pas se permettre ce projet. On revoit le courtier la semaine prochaine, on va regarder les chiffres de plus prêt.

La toiture est à refaire au deux tiers, on a un devis de 20 000€ incluant aussi l'isolation des combles.
ça fait partie des gros postes de dépenses, avec les huisseries, l'électricité, le chauffage (il n'y en a pas du tout) et la chape étage à refaire.
On souhaite aussi une ouverture vers l'extérieure de la salle de vie (baie vitrée), mais ça risque d'être un gros poste de dépense (ouverture du mur d'au moins (50/60 cm, le prix et l'installation de la baie, l'ouverture du préau en parpaing juste derrière avec probablement IPN puisque la charpente repose dessus).

Par contre, la salle de bain est ok (qu'une question déco et encore, c'est propre), les façades également, c'est toujours ça en moins.

Les mauvaises surprises, a priori ça concernerait la plomberie (si elle est d'époque par exemple) et la maçonnerie.
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En cache depuis le mercredi 12 septembre 2018 à 19h48

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