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Comment doit on s'y prendre quand on veut faire construire

Ce sujet comporte 14 messages et a été affiché 313 fois
JustSeb
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Bouches Du Rhone
Ancienneté : + de 3 mois
Le 28/04/2019 à 19h13
Comment doit on s'y prendre quand on veut faire construire
Bonjour à tous,

Voilà, je suis toute nouvelle sur le forum. Nous sommes un couple avec trois enfants, et avec l'arrivée de notre bébé de 5 mois nous avons dû vendre notre appartement devenu trop petit.
Nous sommes dans les Bouches du Rhône. 
Nous avons visité de nombreuses maisons (20) mais rares sont celles qui nous conviennent et quand c'est le cas, en général, on arrive déjà trop tard car ça s'est vendu à la visite d'avant. Y a t il particulièrement pénurie de maisons en ce moment? On commence à en avoir sacrément marre car pas évident de visiter des biens en travaillant et avec trois enfants dont un bébé.
Du coup on commence à penser à la construction mais on n'y connaît absolument rien en terrains. 
Par exemple, il y a des constructeurs qui nous ont donné des rdv mais à la fin ils nous ont expliqué que c'est à nous de trouver un terrain. Là récemment j'ai eu "les maisons de Manon" au téléphone mais mon mari n'a pas voulu prendre rdv car selon lui c'est commercial et ils ne vont pas spécialement avoir de terrain à nous proposer derrière. On ne sait plus quoi penser, est-ce fiable, pas fiable quand ils mettent des annonces de terrains sur le bon coin?
Est-ce mieux de trouver soi-même un terrain et si oui pourquoi? Comment  faut -il s'y prendre? Y a til des gens dont c'est le métier d'aider à trouver un terrain? 
J'ai bien compris qu'il faut s'assurer de diverses choses comme la qualité du sol, les raccordements, l'emprise au sol etc (enfin je ne me suis pas encore bien penchée sur la question non plus).
Nous avons un budget de 500 000 euros et souhaitons environ 130/140m2 (maison à étage) avec un jardin qui puisse accueillir une piscine 8*3.5 ou 9*3.5 environ et de quoi mettre une balançoire et un trampoline, quelle surface me conseillez vous pour le terrain au total pour y construire ce type de maison? Le budget vous semble t il cohérent pour la région?
S'il y a des gens du 13, est-ce facile ou difficile de trouver?
Merci d'avance pour vos éclairages.
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Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 4 ans
Le 28/04/2019 à 20h19
Re: Comment doit on s'y prendre quand on veut faire construi
Bonjour

JustSeb a écrit:On commence à en avoir sacrément marre car pas évident de visiter des biens en travaillant et avec trois enfants dont un bébé.
Du coup on commence à penser à la construction mais on n'y connaît absolument rien en terrains. 


Juste au cas où vous ne le sachiez pas, mais il est beaucoup plus chronophage de construire que d'acheter un bien existant.
Sauf à ne rien suivre du chantier, et à vouloir confier le dossier complet (terrain, construction et prêt) à une même entreprise en lui faisant entièrement confiance... Mais les CST qui se sont mis sur ce créneau font plutôt partie des plus grands arnakeurs du secteur. Car en effet, le choix du terrain et le prêt n'a rien à voir avec le constructeur.

Et ne pas s'investir dans les choix des matériaux, ou le suivi de chantier, sur un projet à un demi-million, je trouve ça W00t
Sauf que s'investir demande beaucoup de temps.

JustSeb a écrit: 
Par exemple, il y a des constructeurs qui nous ont donné des rdv mais à la fin ils nous ont expliqué que c'est à nous de trouver un terrain.


C'est bien. Vous êtes tombés sur des constructeurs honnêtes. C'est assez rare pour être souligné.

JustSeb a écrit: On ne sait plus quoi penser, est-ce fiable, pas fiable quand ils mettent des annonces de terrains sur le bon coin?

Oui, certains CST proposent des terrains... Mais ils n'en sont pas propriétaires, et ils n'ont pas le droit de vous obliger à construire par eux quand ils vous présentent un terrain... Et ça, beaucoup l'oublient Dry

JustSeb a écrit:
Est-ce mieux de trouver soi-même un terrain et si oui pourquoi? Comment  faut -il s'y prendre? Y a til des gens dont c'est le métier d'aider à trouver un terrain? 


C'est plus simple de chercher soi-même. Ça évite après de devoir ruser pour se défaire d'un constructeur malhonnête. C'est plus simple aussi pour mettre directement en concurrence plusieurs CST sans attendre de se défaire du verreux pour accéder aux documents nécessaires pour consulter ses concurrents.
Comment s'y prendre... comme pour une maison. Petites annonces et agents immobiliers Biggrin
Certaines mairies qui sont au courant de PA peuvent aussi donner des contacts.

JustSeb a écrit:
Nous avons un budget de 500 000 euros et souhaitons environ 130/140m2 (maison à étage) avec un jardin qui puisse accueillir une piscine 8*3.5 ou 9*3.5 environ et de quoi mettre une balançoire et un trampoline, quelle surface me conseillez vous pour le terrain au total pour y construire ce type de maison? Le budget vous semble t il cohérent pour la région?
S'il y a des gens du 13, est-ce facile ou difficile de trouver?

Ça commence à être un budget correct. Cependant, sans précision sur la localisation, vous obtiendrez peu de réponse. Un département, c'est grand. Dans le mien, on trouve facilement des prix qui vont du simple au triple suivant les secteurs pour des terrains de même surface.
Mais l'avantage si vous avez une recherche très large au niveau géographique, c'est que vous pourrez trouver des terrains pas trop chers pour optimiser le budget de la construction.

Mais surtout. J'insiste. Une construction est extrêmement chronophage, et très fatigante nerveusement. Donc si vous optez vers ce choix en pensant que ce sera plus simple que l'achat d'un bien existant, vous faites vraiment fausse route Dry
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Cheew

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 1 an
Le 28/04/2019 à 20h26
Bonjour,

N'étant pas du 13 je ne vais pas pouvoir répondre à toutes vos questions.

Pour les terrain vous avez 4 possibilités :

- soit les constructeurs que vous démarchez ont un catalogue de terrains et ils peuvent vous les faire visiter et donc vous aider à trouver, mais légalement les terrains sont sensés être libres de constructeur.

- soit vous passez par une VEFA (promoteur + constructeur) seul moyen vraiment légal pour un constructeur d'avoir des terrains. A priori c'est plus rare.

- Soit vous trouvez un terrain par vous-même et un constructeur par la suite / en parallèle.

- Soit vous trouvez un terrain, et le propriétaire vous dit qu'il y a un constructeur "obligatoire" que vous décidez de garder.
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JustSeb
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Bouches Du Rhone
Ancienneté : + de 3 mois
Le 29/04/2019 à 09h13
Merci Cheew pour cette synthèse super utile. Mon mari pense au vu des deux réponses apportées que nous allons essayer de chercher un terrain par nous mêmes. Il avait déjà cette intuition que faire appel à un constructeur qui propose aussi des terrains ce n'était pas le mieux (peur d'etre contraint à faire un type de maison qui ne lui convient pas, pas moyen de faire jouer la concurrence même si effectivement nous avions lu que légalement on ne peut être soumis à un constructeur (sauf VEFA visiblement plus rare?), mais j'ai aussi lu que en pratique, c'était mal vu et que pour éviter de se faire concurrence entre eux, par exemple "maisons de Manon" ne pique pas le client de "Maison en France".
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Lichar44

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
Dept : Loire Atlantique
Ancienneté : + de 6 mois
Le 29/04/2019 à 09h20
Bonjour,
Il me semble capital, si vous n'y connaissez rien pour l'instant, de vous familiariser avec toutes les démarches, pièges à éviter, astuces, etc. en lisant notamment les différents sujets « Post-it » du forum !
Car on peut certes se laisser porter dans un projet de construction, mais plus vous maîtriserez les tenants et aboutissants et plus vous écarterez le(s) risque(s) de vous faire avoir et/ou de subir des déconvenues (constructeur, conditions suspensives pour l'achat d'un terrain, etc.).
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JustSeb
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Bouches Du Rhone
Ancienneté : + de 3 mois
Le 29/04/2019 à 09h26
Merci beaucoup Fouga pour cette réponse très étayée, je trouve vraiment très très sympa d'avoir pris le temps de me répondre. Il est vrai que faire construire demande sans doute énormément de temps, c'est ce qui fait peur à mon mari d'ailleurs. Nous ne sommes pas de la partie du tout, même si mon mari se débrouille en rénovation, son frère est électricien, ils ont refait à deux tout notre appartement (abattre cloisons, mettre parquet, peinture, installer cuisine etc)mais cela n'a rien à voir avec le gros oeuvre et nous n'avons pas de maçon dans la famille qui puisse nous aider à surveiller les travaux non plus. J'imagine cependant que tous les français qui font construire ne sont pas des ultras spécialistes? Je suis d'accord avec vous que un demi million ça ne se dépense pas à l'aveugle du tout. Mais si vous voyiez les biens que l'on voit, nous on hallucine: matériaux de mauvaise qualité, maisons pas entretenues, piscines à réparer, extensions de bric et broc, déclarées ou pas...On se dit qu'on va passer autant de temps et d'argent à tout revoir au final...Avec trois enfants et un boulot chacun (actuellement je suis en congé parental mais je reprendrai en septembre), je n'ai pas envie que mon mari passe ses week-ends entiers à faire des allers retours au leroy merlin et à poser des placos
On recherche sur le 13 dans un périmètre large mais pas trop loin de Marseille: gardanne, simiane, mimet, bouc bel air et velaux de préférence. Sinon les pennes, vitrolles, gignac, septèmes dans une moindre mesure.
J'essaie de me familiariser avec la terminologie des terrains: zone ud2, viabilisable en bordure (pourquoi "en bordure?", coefficient d'occupation au sol 0.25 etc! Du chinois quand on y connaît rien au début! Qu'est-ce qu'il faut poser comme questions exactement sur le terrain, vous pourriez me dire? La qualité du sol tout ça?
Et sinon Fouga, vous me conseillez de trouver un terrain puis de voir plusieurs constructeurs et de faire jouer la concurrence? Vous avez un constructeur en particulier à me recommander?
Merci encore pour votre réponse!
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Cheew

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 1 an
Le 29/04/2019 à 11h51
Pour les questions à poser avant l'achat d'un terrain voici certaines qui ont été déjà abordées sur le forum, ici :

https://www.forumconstruire.com/construire/topic-337150-ques[...]poser-achat-terrain.php

Ensuite pour la qualité du sol vous pouvez regarder dans un premier temps sur Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr/
Dans un second temps une fois vos premières démarches effectuées entre vous et le propriétaire de terrain (signature de la promesse de vente), vous demandez à faire une étude de sol G2AVP (qui coûte en général entre 1400 et 2000 euros).

On sort des conseils sur les terrains mais sachez que vous avez plusieurs options pour faire construire : auto-construction, maître d'oeuvre, constructeur et architecte.

Si vous souhaitez passer par un CST, lisez-bien le contrat et vous pouvez adhérer également à l'AAMOI (120 euros je crois).
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Woofy

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 7000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 2 ans
Le 29/04/2019 à 19h34
Bonjour,
Au passage, il y a un super sujet en post it d'un mec très bien qui donne quelques trucs pour chercher un terrain. Je suis sur téléphone doc je vous laisse chercher pour le lien.
C'est pas infaillible mais en seulement 2 ans j'ai réussi à trouver la perle rare

Sinon pas besoin d'être hyper calé dans le bâtiment pour suivre une construction. Il y a le bon sens, et les forums. Mais il faut du temps pour s'intéresser aux choses, les contrats, les petites lignes que personne ne lit, le choix des matériaux, et pas que ceux des finitions qui sont visibles.
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Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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Manu-d.en-haut

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 4000
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 2 ans
Le 29/04/2019 à 20h01
Woofy a écrit:Bonjour,
Au passage, il y a un super sujet en post it d'un mec très bien qui donne quelques trucs pour chercher un terrain. Je suis sur téléphone doc je vous laisse chercher pour le lien.

C'est en "post-it" sur le forum "terrain" : Comment chercher un terrain

C'est vrai que le rédacteur a du talent !
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Mon récit : http://bistorte.forumconstruire.com
Mes textes et photos sur FC sont soumises au choix à la licence WTFPL version 2, ou LPRAB
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 4 ans
Le 29/04/2019 à 20h23
JustSeb a écrit:Merci beaucoup Fouga pour cette réponse très étayée, je trouve vraiment très très sympa d'avoir pris le temps de me répondre.


You're welcome J'adore !


JustSeb a écrit:Il est vrai que faire construire demande sans doute énormément de temps, c'est ce qui fait peur à mon mari d'ailleurs.


C'est clair que c'est extrêmement chronophage... Mais quand on est difficile (comme moi Tongue ), ça permet d'avoir exactement ce qu'on veut, et en plus de savoir exactement comment sa maison est faite.
Donc pour moi, même si mon chantier a été très compliqué (pire que des enfants, dès que je tournais le dos, ils faisaient une nouvelles connerie Rolleyes ), je ne regrette pas cette belle aventure.


JustSeb a écrit: Nous ne sommes pas de la partie du tout, même si mon mari se débrouille en rénovation, son frère est électricien, ils ont refait à deux tout notre appartement (abattre cloisons, mettre parquet, peinture, installer cuisine etc)mais cela n'a rien à voir avec le gros oeuvre et nous n'avons pas de maçon dans la famille qui puisse nous aider à surveiller les travaux non plus. J'imagine cependant que tous les français qui font construire ne sont pas des ultras spécialistes?


Si ça peut vous rassurer, je n'y connaissais sstrictement rien il y a encore 3 ans Happy
Je ne savais même pas ce qu'était une arase étanche, ou même ce que pouvait être du placostyle Biggrin
Mais internet est une mine d'informations. Il faut évidemment garder un esprit critique parce qu'on y trouve parfois des erreurs. Mais en recoupant les informations, à force, on finit par savoir où se situe la vérité.
Sur ce forum, vous connaîtrez vite les pseudos en qui vous pouvez avoir confiance... même si la plupart des forumeurs les plus utiles commencent à quitter le forum Crying

Pour la partie maçonnerie, la plus critique du chantier selon moi, Franchou, dont la compétence n'est plus à démontrer, a fait un super tuto compréhensible par tout le monde : https://www.forumconstruire.com/construire/topic-286096-pave[...]-points-techniques-.php



JustSeb a écrit:
On recherche sur le 13 dans un périmètre large mais pas trop loin de Marseille: gardanne, simiane, mimet, bouc bel air et velaux de préférence. Sinon les pennes, vitrolles, gignac, septèmes dans une moindre mesure.


Ah. Je connais le coin Biggrin
J'ai vécu à Velaux. Mais à l'époque, l'immobilier était horriblement cher Sad
Et j'ai peur que vous soyez obligé de vous rabattre vers vos 2nd choix.
De mémoire, quand j'ai eu ma mutation, j'avais constaté de gros écarts des prix dans l'immobilier en comparant Velaux, Bouc-bel-air,... secteurs qui m'intéressaient à l'époque où j'étais dans le 13, et les tarifs que j'ai pu trouver en arrivant dans le 31.

Et pour vous donner une idée, sur un budget équivalent au votre, dans mon secteur actuel, j'ai pu acheter un terrain de 625m2, et y faire une maison de 125m2, avec double garage. Bon, mon terrain étant en pente, ça m'a valu pas mal de surcoûts, en particulier pour les murs de soutenement. Mais malgré cela, si je me rappelle des prix dans votre secteur, j'ai peur que ce soit compliqué.
Pour vous faire une idée, et comparer à ce que vous pourrez visiter, mon terrain m'a coûté 180k€. Et si on le fait en "coupes larges", sur mon budget global, on a 200k€ terrain + notaire, 200k€ de maison, et 100k€ de frais annexes (taxes, cuisine, extérieur,...).
Après, je n'avais ni le temps, ni les compétences, ni l'envie de faire des travaux moi-même. Donc j'ai tout sous-traité, et j'ai choisi des prestations correctes, avec quelques plaisirs qui auraient pu être éviter Blush


JustSeb a écrit:
Et sinon Fouga, vous me conseillez de trouver un terrain puis de voir plusieurs constructeurs et de faire jouer la concurrence? Vous avez un constructeur en particulier à me recommander?
Merci encore pour votre réponse!


Alors oui, il ne faut pas hésiter à mettre en concurrence.
Ça a plusieurs avantages. Déjà, bizarrement, un CST qui a peur de perdre un client est souvent plus enclin à faire un geste commercial
Ensuite, chaque CST a ses habitudes, et il essaiera de justifier pourquoi ses choix sont les meilleurs. Certes, ce sont des commerciaux, et il ne faut pas forcément les croire Biggrin
Mais quand on y connaît rien, les discussions avec les différents commerciaux aident à se poser les bonnes questions. Par exemple, quand j'ai construit, c'était la mode de la brique collée, plus performante thermiquement... jusqu'à que je rencontre un CST qui m'expliquait ne plus proposer de brique collées à cause d'un trop grand nombre de fissures avec.
Sur une première phase de sélection, il ne faut pas hésiter à voir entre 5 et 10 CST. Sachant que certains ne vous répondront pas, et d'autres seront à côté de la plaque. Et en phase de discussion "sérieuse", pour affiner le projet et choisir celui avec qui vous signerait, il faut en garder 2 ou 3 jusqu'au bout des discussions.

Et des constructeurs sérieux, je suis trop loin de chez vous pour connaître ceux qui peuvent être sérieux dans votre secteur... par contre, i y en a quelques uns a fuir comme la peste (MP, tout le groupe Avenir, MAT,...). Globalement, si vous arrivez à "monter en compétence", vous saurez détecter vous-même avec quel professionnel vous pourrez travailler.


Donc en parallèle de votre recherche de terrain, je vous encourage vivement à "monter en compétence" au sujet de la construction. Il y a beaucoup de choses à apprendre et à comprendre. Ça demande du temps, et il vaut mieux s'y mettre assez tôt.
Parmi les pistes, vous pouvez lire les guides de ce forum. Il contiennent quelques erreurs, mais sont tout de même juste à 90%. Donc ça vous permet de dégrossir le sujet.
Il est aussi intéressant de lire les post-it de chaque section, souvent écrits par les forumeurs les plus compétents du site. Et enfin, la section "bonnes idées" permet de se poser les bonnes questions... même si on ne sélectionne pas tout pour son projet Tongue
Il ne faut pas hésiter à relire plusieurs fois certains sujets "clés". En première lecture c'est parfois compliqué quand on débute. Et en montant en compétence, on se rend compte qu'on était passé à côté de certains détails.
Et s'il vous reste du temps, il faut naviguer au hasard du forum pour lire des sujets sur les thèmes qui vous inspirent. Certains sujets sont très récurrents, et en parcourant régulièrement le forum, vous lirez forcément les pièges les plus récurrents... Et saurez alors comment les déjouer Biggrin

Il ne faut pas se décourager. Ça paraît compliqué au début... Mais on est nombreux à y être arrivé. Donc c'est que c'est possible si on s'en donne la peine Blush
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JustSeb
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Bouches Du Rhone
Ancienneté : + de 3 mois
Le 06/08/2019 à 17h46
Bonjour à tous!

Me revoici sur ce post car nous avons finalement trouvé un terrain et devons signer prochainement la promesse de vente. Donc nous nous lançons dans cette aventure de la construction ça y est, nous sommes en train de comparer plusieurs constructeurs.
J'aurais besoin d'avis pour la signature du terrain.
Nous avons pensé mettre comme clauses suspensives:
-la non obtention du prêt
-un montant limite pour des aménagements liés au terrain (si le terrain venait à être de mauvaise qualité)
-le refus du permis de construire.

Vous pensez à quelque chose qu'il faudrait éventuellement rajouter?
Merci d'avance!
A bientôt!
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plaquisteheureux

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 3000
Dept : Gard
Ancienneté : + de 1 an
Le 06/08/2019 à 17h50
Bonjour, en 1er adhérez à L'AAMOI
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ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail
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JustSeb
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Bouches Du Rhone
Ancienneté : + de 3 mois
Le 06/08/2019 à 18h26
Oui, merci du conseil, nous l'avons fait!
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Woofy

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 7000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 2 ans
Le 06/08/2019 à 22h08
Obtention du permis de construire PURGÉ DE TOUS RECOURS.
Et prenez votre propre notaire en plus de celui du vendeur, c'est pas plus cher et il pourra vous conseiller.
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Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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En cache depuis le samedi 10 aout 2019 à 16h02

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