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Comment chercher un terrain

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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Bonjour,

Quelques liens/méthodes que j'utilise pour rechercher mon futur terrain, et obtenir des informations dessus.

Les liens indispensables :
https://www.geoportail.gouv.fr/ : sert à identifier les parcelles cadastrales sur les photos IGN du terrain, afficher les pentes, calculer les distances, les surfaces, les isochrones, voir les éléments invisibles ... bref mon outil numéro 1, il est très puissant. Il reprend d'ailleurs pas mal d'informations des autres sites que je vais donner.

http://www.georisques.gouv.fr/cartes-interactives#/ : voir les différents risques recensés (inondations, glissement de terrain, cavités, argiles, risques industriels, élevages, ...), ainsi que les plan d'urgence et de prévention (il donne l'existence du plan, pas son contenu). Permet d'affiner la zone sismique également.

https://www.cadastre.gouv.fr/: un peu moins pratique à utiliser que Geoportail pour visualiser les parcelles cadastrales, en revanche en 2 clics il donne la surface exacte d'une parcelle donnée, le calcul avec Geoportail étant parfois un peu hasardeux.

https://www.google.fr/maps : parce que parfois une voiture StreetView est passée à proximité du terrain que l'on a repéré, cela permet de vérifier rapidement les environs (par exemple une ligne très haute tension qu'on n'avait pas vu sur les photos de l'annonce). ATTENTION à la date de prise de vue des photos.

http://www.heliorama.com/ : calcul de masque solaire ; attention, ne prends en compte que le relief, pas les arbres, bâtiments, clôtures et autres.

https://www.sunearthtools.com/ : autre outil permettant de visualiser la position du soleil sur un point donné, les chemins des rayons solaires et autres.

Applications smartphones pour vérifier en réalité augmentée la course du soleil :
Android : Sun Path (recommandée par Manu65)
Windows Phone : Sun Trajectory (attention c'est payant : 4€) (recommandé par Woofy ... en même temps il n'y avait pas beaucoup de choix)
iOS : démerdez-vous (ou recommandez-moi une application)

https://www.immobilier.notaires.fr/ : pour avoir quelques annonces, connaitre les prix moyens de l'immobilier au m², voir les dernières ventes ...

www.les-terrains.com, www.leboncoin.fr : pour trouver des annonces de vente de terrain.

A connaitre : zonage sismique en place depuis mai 2011.



1/ Trouver la localisation.
Si vous ne savez pas où chercher, mais que vous voulez trouver tous les endroits accessibles en X minutes depuis un point (par exemple : je veux être à moins de 15 minutes en voiture de la gare), Geoportail a un outil isochrone (tous les points accessibles en un temps donné depuis un endroit donné).
Je vais prendre comme exemple : habiter à moins de 20 minutes en voiture de la gare de Vienne, en Isère.

Ouvrir Geoportail, entrer la localisation qu'on recherche (Vienne, Isère). La carte se centre alors sur la ville.

Je ne sais pas où est la gare, je tape Gare : Geoportail me propose d'ajouter les cartes "Gare" et "Réseau ferroviaire". Je prends la carte Gare, qui va s'ajouter dans un nouveau calque.


Pour afficher la légende et comprendre le code couleur des icônes : sous l'icône "calques" et "outils", cliquer sur l'icône "légende des couches", et ouvrir la légende de la couche "Gare".


J'ai repéré ma gare SNCF, sous la gare routière.
Faire un clic droit sur la route à proximité de la gare, et cliquer sur Isochrone depuis ce lieu.
Le panneau Isochrone s'affiche.



Entrer le temps maximum voulu (dans mon exemple 20 minutes), le type de trajet (ici en voiture), le sens de parcours et les autorisations (je ne veux pas prendre le péage donc je le décoche).
Calculer l'isochrone. S'affiche alors dans un nouveau calque, en bleu, toutes les routes à moins de 20 minutes de la gare.
A noter, cela ne prends pas en compte les difficultés de la circulation, pensez-y !


Bien, maintenant on va pouvoir fouiller toute la zone bleue.


2/ Trouver les communes et les terrains disponibles
J'ai configuré mon environnement Geoportail de manière à avoir les informations suivantes :
- Fond de carte : photographies aériennes + parcelles cadastrales
- Ajouter : Territoires et transport / Description du territoire / Estompage. Cela permet d'avoir une vague idée du relief.
- Ajouter : Territoires et transport / Foncier, cadastre et urbanisme / Limites administratives. Cela permet de voir les limites des villes.

Alors là, c'est la phase où je ne peux pas vous aider : je fouille et je tente de trouver les terrains constructibles. Vous pouvez également chercher via les annonces sur vos sites préférés (les-terrains, leboncoin, seloger, pap, sites d'agences immo ...). Parfois avec du boulot, en repérant les détails sur les photos des annonces et en scrutant streetview et maps, on parvient à repérer les terrains et à faire une pré-visite virtuelle. Attention, lors de l'utilisation de StreetView, parfois les images datent (ici novembre 2008).

Il est également possible d'interroger les notaires du coin pour savoir s'ils ont en stock des terrains qui n'apparaissent pas sur les sites d'annonces en ligne.

Vous pouvez aussi vous appuyer sur le PLU de la commune : parfois il y a un plan avec les parcelles constructibles, cela permet de voir si des parcelles constructibles sont disponibles. Vous pourrez alors contacter la mairie pour avoir les coordonnées du propriétaire, et le contacter pour savoir s'il est vendeur.

3/ S'informer sur les caractéristiques du terrain
Avec Géoportail, on peut mesurer les distances, les surfaces, le dénivelé. Pratique pour se faire une première idée.
Heliorama permettra de voir le masque solaire et savoir gratuitement si le relief va se mettre en travers des rayons lumineux. Attention, il faudra compléter par une visu sur le terrain car il ne prends pas en compte les obstacles artificiels (tels que les autres bâtiments) et les arbres.
Sunearthtool permettra de voir les incidences des rayons du soleil suivant les périodes de l'année (ici au solstice d'hiver). On peut changer la date en haut, puis en cliquant sur exécuter pour relancer le calcul.



On peut ensuite aller voir le terrain sur Georisques, et surveiller sur la carte interactive les différents indicateurs : Usines (SEVESO ou pas), élevages, carrières, zone inondable, cavités, zone d'éboulement, glissements de terrains, ... Georisques permet également d'avoir les derniers incidents sur la commune sur les précédentes décennies.
On peut aussi voir des choses invisibles : conduites de gaz ou de produits chimiques souterraines par exemple, risques d'argiles (c'est un risque et non une présence certifiée, ça ne remplace pas une bonne étude de sol G2 AVant Projet lorsque l'achat se concrétisera).

Ici, on peut voir une conduite d'hydrocarbures (en rouge) et de gaz naturel (en bleu) qui traversent tout le bassin rhodanien.

Ne pas hésiter à aller cliquer sur les calques à droite, en rajouter et en enlever, à différent niveaux de zoom suivant les éléments.
On peut également se renseigner sur les polluants présents via le site Basol :
http://basol.developpement-durable.gouv.fr/recherche.php

Pour la région Auvergne Rhône-Alpes, la carte http://orhane.fr/ permet de voir l'exposition moyenne au bruit et aux polluants (tout confondus). Il est du coup possible de voir les axes à fort trafic qui seront en rouge ou violet, ça donne une idée pour savoir si une route à proximité du terrain est passante ou non, ou si on est dans la zone d'influence d'un aéroport. Attention, le bruit monte, il se peut qu'on entende une autoroute à 1km de distance alors qu'on est en hauteur : à vérifier sur place.


Pour ceux qui sont très motivés : on peut également aller voir s'il y a déjà eu des sondages dans le sol autour de la commune où on cherche. Bon, pas SUR le terrain, ça ne remplace pas une étude de sol G2 AVP (j'en ai déjà parlé), mais ça aide.
http://infoterre.brgm.fr/ : Aller dans le menu "Rechercher des données", puis dans le menu de recherche globale, entrez la localisation de recherche dans "Où", et dans "Quoi" entrez "Sondage". S'il y a eu des études de sol, vous pourrez avoir les rapports ! Pensez à bien vérifier la localisation du sondage. Et les documents étant cherchés par localités, il peut être intéressant de chercher sur des localités proches au cas où.



Le reste du site est une mine d'or (sans mauvais jeu de mot) pour les informations sur nos sous-sols.

4/ Visiter le terrain
Si vous avez repéré le terrain, ne pas hésiter à demander une autorisation au propriétaire ou à son agent immobilier (si vous avez une annonce) pour aller le voir. Parfois, si vous avez déjà trouvé le terrain, vous aurez l'autorisation pour aller le voir seul, ça donne une idée. La présence du propriétaire ou de l'agent immobilier permettra d'en apprendre un peu plus sur les limites, la zone constructible, ...

Vous pouvez utiliser une application smartphone pour voir la course du soleil en réalité augmentée suivant la date. Bien vérifier les extrêmes : 21 juin et 21 décembre. Cela permet d'avoir un aperçu de la gêne des masques solaires, notamment les autres bâtiments et les arbres. Attention à la précision de ces outils qui parfois laisse à désirer (cela dépend beaucoup de la boussole du téléphone).

Pensez à vous renseigner sur les servitudes, et notamment les autres terrains qui seraient enclavés. Il arrive souvent qu'un terrain semblant avoir de la vue soit en vente, puis une fois vendu (après parfois quelques années), c'est le terrain en dessous, appartenant au même propriétaire, qui est mis en vente, et la vue sera bouchée par la nouvelle construction. Il faut donc les anticiper.
Se renseigner avant la visite sur les obligations imposées par le PLU (hauteur, distance des limites, surface constructible), ça aide pas mal à ne pas se faire avoir en imaginant une mise en place impossible, et à réfréner les coups de cœur pour y mettre un peu de raison.

5/ Et ensuite ?
Il est difficile d'estimer le juste prix pour le terrain. Cela dépend de beaucoup de facteurs outre ses caractéristiques intrinsèques : sa localisation, s'il est convoité, s'il y a beaucoup de concurrence, ... pour avoir une 1ère idée, le site www.immobilier.notaires.fr permet de consulter les dernières ventes et d'avoir dans la région une idée des prix au m².

N'hésitez pas à visiter beaucoup de terrain, même ceux qui sont un peu trop chers, même s'ils sont un poil trop petit, même si c'est du lotissement et que vous voulez du diffus. Cela aide à avoir des éléments de comparaison, à voir les critères sur lesquels on ne veut/peut pas faire de concession.
Les critères que je note (non triées par importance) sont :
- taille du terrain
- forme et orientation
- pente, difficulté de terrassement
- surface constructible
- ensoleillement
- terrains non construits à proximité (s'ils sont ou deviennent constructible, où les futures constructions peuvent être le plus gênant ?)
- vue
- bruit permanent (route, avions, ...)
- bruit ponctuel (voisinage, chiens ferme, ...)
- "humidité" du terrain (si terrain en pente et construction en bas de pente, attention à l'effet piscine ; s'il y a un puit sur le terrain, ou s'il est peu perméable)
- vis à vis avec les voisins
- éléments indésirables (ligne très haute tension, ...)
- viabilités
- fibre ? 4G ?

Sans oublier les obligations du PLU :
- orientation du faitage (par rapport à la voirie, à la pente, aux autres faitages)
- pente imposée pour le toit
- hauteur limite de construction
- distance par rapport aux limites de terrain, d'autres constructions
- obligations architecturales (taille et forme des fenêtres, couleurs, tuiles, ...)
- coefficient d'occupation au sol
- ...

Voilà pour l'instant ce que je tente de mettre en pratique.
Si vous avez d'autres éléments à regarder, d'autres méthodes, n'hésitez pas à m'en faire part, j'ajouterais ça

EDIT : ajout du site infoterre.brgm.fr dans le chapitre 3.
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
Edité 6 fois, la dernière fois il y a +7 mois.
Picto recompense Membre ultra utile
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message
Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

76 958 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
 
Membre utile Env. 200 message Lot Et Garonne
Super guide. L'isochrone sur geoportail est la méthode que j'ai utilisée moi-même et qui m'avait donné satisfaction.
L'étape suivante une fois qu'on a trouvé les parcelles potentielles, c'est d'appeler leurs propriétaires pour voir si elles sont à vendre. Par chance, la mairie était bien disposée et m'a donné les coordonnées des propriétaires à partir de la référence cadastrale, sans cela il faut se contenter des annonces disponibles en ligne. De toute façon, dans la plupart des cas, s'il n'y a pas d'annonce c'est que le terrain n'est pas à vendre, mais ça vaut toujours le coup d'essayer.

Autre chose que je suggère, c'est de bien s'imprégner du PLU en vigueur notamment sur les règles de mitoyenneté (retrait de X mètres, etc.), afin de pouvoir faire une offre sur le terrain en ayant déjà une vague idée de l'implantation possible de la maison. Cela pour éviter de se rendre compte après signature du compromis que la forme du terrain impose des contraintes assez gênantes sur la forme de la maison.
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Ouaip, ça fait quelques mois que je cherche (avec geoportail pourtant), et je viens juste de découvrir l'isochrone Blush
Du coup je me suis dit que ça valait le coup de faire partager ça, j'aurais aimé trouvé ces infos avant. Je suis preneur de toutes autres sources d'infos d'ailleurs. Comme je cherche loin de l'endroit où j'habite, je ne peux pas me déplacer souvent donc autant que ça en vaille le coup.
Pour la mairie, pour obtenir les coordonnées des propriétaires, tu es allé les voir, ou tu l'as fait par téléphone ?
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Membre ultra utile Env. 9000 message Charente Maritime
Vite, en post-it...
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Membre utile Env. 200 message Lot Et Garonne
Je suis allé voir à la mairie, avec un grand sourire et en croisant les doigts, et j'ai eu la quinzaine de coordonnées que je voulais.
Sachant que le terrain n'est pas vendable s'il n'est pas découpé au cadastre (ce que vous ne verrez pas forcément sur le site du cadastre car il n'est pas à jour), et s'il n'a pas de certificat d'urbanisme. La mairie devrait vous communiquer sans problème les noms des propriétaires des terrains qui ont un CU à jour (vu que ce sont des terrains à la vente), mais pour les autres même si le propriétaire vous dit "OK", la vente ne se fera pas rapidement...
Picto recompense Membre utile
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Membre super utile Env. 9000 message Bas Rhin
Hello

Beau travail de synthèse ! Je suis très souvent sur geoportail mais je n'avais jamais testé l'isochrone !

Pour ma part, j'ai passé pas mal de temps à explorer les environs en voiture, pour trouver des coups de coeur (puis mairie... ).

Sinon, leboncoin est aussi un site de référence pour ça
Picto recompense Membre super utile
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Ancienneté : + de 14 ans
 
Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Hop, petite mise à jour avec le site des notaires pour savoir "combien ça coûte un terrain". Et les caractéristiques d'un terrain qu'on peut regarder / auxquelles faire attention.
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Membre ultra utile Env. 7000 message Haute Savoie
Très bien ce tuto.

Pour ceux qui visitent un terrain avec risque d'avoir de l'ombre à cause d'arbres, de bâtiments, du relief... je recommande l'appli SunPath, qui permet de visualiser la course du soleil en réalité augmentée, pour n'importe quelle date de l'année (nécessite l'usage de la boussole, donc ne fonctionne pas avec la plus-part des tablettes, ni si le smartphone n'a pas de capteur de magnétisme).
Mon récit : La Bistorte
licences : WTFPL version 2, ou LPRAB au choix Wink
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 7000
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 4 ans
 
Env. 30000 message Gironde
Ok Wink
Je penche, donc je suis

Chris
Messages : Env. 30000
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 15 ans
 
Super photolover Env. 100 message Meurthe Et Moselle
Merci pour cet article très intéressant. Etant actuellement intersecté par un terrain, nous allons pouvoir avoir des informations supplémentaires. Merci

Woofy a écrit:Bonjour,

Quelques liens/méthodes que j'utilise pour rechercher mon futur terrain, et obtenir des informations dessus.

Les liens indispensables :
https://www.geoportail.gouv.fr/ : sert à identifier les parcelles cadastrales sur les photos IGN du terrain, afficher les pentes, calculer les distances, les surfaces, les isochrones, voir les éléments invisibles ... bref mon outil numéro 1, il est très puissant. Il reprend d'ailleurs pas mal d'informations des autres sites que je vais donner.

http://www.georisques.gouv.fr/cartes-interactives#/ : voir les différents risques recensés (inondations, glissement de terrain, cavités, argiles, risques industriels, élevages, ...), ainsi que les plan d'urgence et de prévention (il donne l'existence du plan, pas son contenu). Permet d'affiner la zone sismique également.

https://www.cadastre.gouv.fr/: un peu moins pratique à utiliser que Geoportail pour visualiser les parcelles cadastrales, en revanche en 2 clics il donne la surface exacte d'une parcelle donnée, le calcul avec Geoportail étant parfois un peu hasardeux.

https://www.google.fr/maps : parce que parfois une voiture StreetView est passée à proximité du terrain que l'on a repéré, cela permet de vérifier rapidement les environs (par exemple une ligne très haute tension qu'on n'avait pas vu sur les photos de l'annonce). ATTENTION à la date de prise de vue des photos.

http://www.heliorama.com/ : calcul de masque solaire ; attention, ne prends en compte que le relief, pas les arbres, bâtiments, clôtures et autres.

https://www.sunearthtools.com/ : autre outil permettant de visualiser la position du soleil sur un point donné, les chemins des rayons solaires et autres.

Applications smartphones pour vérifier en réalité augmentée la course du soleil :
Android : Sun Path (recommandée par Manu65)
Windows Phone : Sun Trajectory (attention c'est payant : 4€) (recommandé par Woofy ... en même temps il n'y avait pas beaucoup de choix)
iOS : démerdez-vous (ou recommandez-moi une application)

https://www.immobilier.notaires.fr/ : pour avoir quelques annonces, connaitre les prix moyens de l'immobilier au m², voir les dernières ventes ...

www.les-terrains.com, www.leboncoin.fr : pour trouver des annonces de vente de terrain.

A connaitre : zonage sismique en place depuis mai 2011.



1/ Trouver la localisation.
Si vous ne savez pas où chercher, mais que vous voulez trouver tous les endroits accessibles en X minutes depuis un point (par exemple : je veux être à moins de 15 minutes en voiture de la gare), Geoportail a un outil isochrone (tous les points accessibles en un temps donné depuis un endroit donné).
Je vais prendre comme exemple : habiter à moins de 20 minutes en voiture de la gare de Vienne, en Isère.

Ouvrir Geoportail, entrer la localisation qu'on recherche (Vienne, Isère). La carte se centre alors sur la ville.

Je ne sais pas où est la gare, je tape Gare : Geoportail me propose d'ajouter les cartes "Gare" et "Réseau ferroviaire". Je prends la carte Gare, qui va s'ajouter dans un nouveau calque.


Pour afficher la légende et comprendre le code couleur des icônes : sous l'icône "calques" et "outils", cliquer sur l'icône "légende des couches", et ouvrir la légende de la couche "Gare".


J'ai repéré ma gare SNCF, sous la gare routière.
Faire un clic droit sur la route à proximité de la gare, et cliquer sur Isochrone depuis ce lieu.
Le panneau Isochrone s'affiche.



Entrer le temps maximum voulu (dans mon exemple 20 minutes), le type de trajet (ici en voiture), le sens de parcours et les autorisations (je ne veux pas prendre le péage donc je le décoche).
Calculer l'isochrone. S'affiche alors dans un nouveau calque, en bleu, toutes les routes à moins de 20 minutes de la gare.
A noter, cela ne prends pas en compte les difficultés de la circulation, pensez-y !


Bien, maintenant on va pouvoir fouiller toute la zone bleue.


2/ Trouver les communes et les terrains disponibles
J'ai configuré mon environnement Geoportail de manière à avoir les informations suivantes :
- Fond de carte : photographies aériennes + parcelles cadastrales
- Ajouter : Territoires et transport / Description du territoire / Estompage. Cela permet d'avoir une vague idée du relief.
- Ajouter : Territoires et transport / Foncier, cadastre et urbanisme / Limites administratives. Cela permet de voir les limites des villes.

Alors là, c'est la phase où je ne peux pas vous aider : je fouille et je tente de trouver les terrains constructibles. Vous pouvez également chercher via les annonces sur vos sites préférés (les-terrains, leboncoin, seloger, pap, sites d'agences immo ...). Parfois avec du boulot, en repérant les détails sur les photos des annonces et en scrutant streetview et maps, on parvient à repérer les terrains et à faire une pré-visite virtuelle. Attention, lors de l'utilisation de StreetView, parfois les images datent (ici novembre 2008).

Il est également possible d'interroger les notaires du coin pour savoir s'ils ont en stock des terrains qui n'apparaissent pas sur les sites d'annonces en ligne.

Vous pouvez aussi vous appuyer sur le PLU de la commune : parfois il y a un plan avec les parcelles constructibles, cela permet de voir si des parcelles constructibles sont disponibles. Vous pourrez alors contacter la mairie pour avoir les coordonnées du propriétaire, et le contacter pour savoir s'il est vendeur.

3/ S'informer sur les caractéristiques du terrain
Avec Géoportail, on peut mesurer les distances, les surfaces, le dénivelé. Pratique pour se faire une première idée.
Heliorama permettra de voir le masque solaire et savoir gratuitement si le relief va se mettre en travers des rayons lumineux. Attention, il faudra compléter par une visu sur le terrain car il ne prends pas en compte les obstacles artificiels (tels que les autres bâtiments) et les arbres.
Sunearthtool permettra de voir les incidences des rayons du soleil suivant les périodes de l'année (ici au solstice d'hiver). On peut changer la date en haut, puis en cliquant sur exécuter pour relancer le calcul.



On peut ensuite aller voir le terrain sur Georisques, et surveiller sur la carte interactive les différents indicateurs : Usines (SEVESO ou pas), élevages, carrières, zone inondable, cavités, zone d'éboulement, glissements de terrains, ... Georisques permet également d'avoir les derniers incidents sur la commune sur les précédentes décennies.
On peut aussi voir des choses invisibles : conduites de gaz ou de produits chimiques souterraines par exemple, risques d'argiles (c'est un risque et non une présence certifiée, ça ne remplace pas une bonne étude de sol G2 AVant Projet lorsque l'achat se concrétisera).

Ici, on peut voir une conduite d'hydrocarbures (en rouge) et de gaz naturel (en bleu) qui traversent tout le bassin rhodanien.

Ne pas hésiter à aller cliquer sur les calques à droite, en rajouter et en enlever, à différent niveaux de zoom suivant les éléments.
On peut également se renseigner sur les polluants présents via le site Basol :
http://basol.developpement-durable.gouv.fr/recherche.php

Pour la région Rhône-Alpes, la carte http://orhane.fr/ permet de voir l'exposition moyenne au bruit et aux polluants (tout confondus). Il est du coup possible de voir les axes à fort trafic qui seront en rouge ou violet, ça donne une idée pour savoir si une route à proximité du terrain est passante ou non, ou si on est dans la zone d'influence d'un aéroport. Attention, le bruit monte, il se peut qu'on entende une autoroute à 1km de distance alors qu'on est en hauteur : à vérifier sur place.



4/ Visiter le terrain
Si vous avez repéré le terrain, ne pas hésiter à demander une autorisation au propriétaire ou à son agent immobilier (si vous avez une annonce) pour aller le voir. Parfois, si vous avez déjà trouvé le terrain, vous aurez l'autorisation pour aller le voir seul, ça donne une idée. La présence du propriétaire ou de l'agent immobilier permettra d'en apprendre un peu plus sur les limites, la zone constructible, ...

Vous pouvez utiliser une application smartphone pour voir la course du soleil en réalité augmentée suivant la date. Bien vérifier les extrêmes : 21 juin et 21 décembre. Cela permet d'avoir un aperçu de la gêne des masques solaires, notamment les autres bâtiments et les arbres. Attention à la précision de ces outils qui parfois laisse à désirer (cela dépend beaucoup de la boussole du téléphone).

Pensez à vous renseigner sur les servitudes, et notamment les autres terrains qui seraient enclavés. Il arrive souvent qu'un terrain semblant avoir de la vue soit en vente, puis une fois vendu (après parfois quelques années), c'est le terrain en dessous, appartenant au même propriétaire, qui est mis en vente, et la vue sera bouchée par la nouvelle construction. Il faut donc les anticiper.
Se renseigner avant la visite sur les obligations imposées par le PLU (hauteur, distance des limites, surface constructible), ça aide pas mal à ne pas se faire avoir en imaginant une mise en place impossible, et à réfréner les coups de cœur pour y mettre un peu de raison.

5/ Et ensuite ?
Il est difficile d'estimer le juste prix pour le terrain. Cela dépend de beaucoup de facteurs outre ses caractéristiques intrinsèques : sa localisation, s'il est convoité, s'il y a beaucoup de concurrence, ... pour avoir une 1ère idée, le site www.immobilier.notaires.fr permet de consulter les dernières ventes et d'avoir dans la région une idée des prix au m².

N'hésitez pas à visiter beaucoup de terrain, même ceux qui sont un peu trop chers, même s'ils sont un poil trop petit, même si c'est du lotissement et que vous voulez du diffus. Cela aide à avoir des éléments de comparaison, à voir les critères sur lesquels on ne veut/peut pas faire de concession.
Les critères que je note (non triées par importance) sont :
- taille du terrain
- forme et orientation
- pente, difficulté de terrassement
- surface constructible
- ensoleillement
- terrains non construits à proximité (s'ils sont ou deviennent constructible, où les futures constructions peuvent être le plus gênant ?)
- vue
- bruit permanent (route, avions, ...)
- bruit ponctuel (voisinage, chiens ferme, ...)
- "humidité" du terrain (si terrain en pente et construction en bas de pente, attention à l'effet piscine ; s'il y a un puit sur le terrain, ou s'il est peu perméable)
- vis à vis avec les voisins
- éléments indésirables (ligne très haute tension, ...)
- viabilités
- fibre ? 4G ?

Sans oublier les obligations du PLU :
- orientation du faitage (par rapport à la voirie, à la pente, aux autres faitages)
- pente imposée pour le toit
- hauteur limite de construction
- distance par rapport aux limites de terrain, d'autres constructions
- obligations architecturales (taille et forme des fenêtres, couleurs, tuiles, ...)
- coefficient d'occupation au sol
- ...

Voilà pour l'instant ce que je tente de mettre en pratique.
Si vous avez d'autres éléments à regarder, d'autres méthodes, n'hésitez pas à m'en faire part, j'ajouterais ça
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Si vous recherchez vous meme allez direct voir le proprio , un agent immo ne servira a rien d'autre qu'a vous prendre une com
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Bah oui, encore faut-il que le proprio soit chez lui, réponde aux courriers, ait son numéro dans l'annuaire, ...
Ça fait plus d'un mois et je n'arrive pas à avoir de nouvelles :'(
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Membre utile Env. 3000 message Lot Et Garonne
T'es pas bon, t'es pas bon que veux-tu que je te dise LaughLaughLaughLaughLaugh

sans dec et les voisins , le maire etc etc , personne ne le connait ?

le terrain de ma cops a été acheté 5k de moins sur 30k a la base , juste de pas passer par l'agence
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Bah c'est juste que le terrain que je veux acheter n'est pas en vente. Donc forcément, ça complique.
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Membre utile Env. 3000 message Lot Et Garonne
Tout est tjrs en vente si tu y mets le prix W00t
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Encore faut-il parvenir à joindre le proprio.
Bis repetita.
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WinkWinkWinkWink

fais ton enquete , tu es loin du lieu ?
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Assez, suffisamment pour que si je tente d'aller voir le proprio ce soit une expédition ^^. J'ai posé un courrier avec mes coordonnées mais il ne m'a jamais recontacté. Pour le moment, vu la démarche, je n'ose pas démarcher les voisins, peur que ça fasse trop cavalier. Je m'incruste dans la vie des gens sans le demander, je vais quand même tâcher d'être moins envahissant.

Et "si tu y met le prix tout est à vendre" bah justement, j'ai pas les moyens d'acheter 230EUR du m², mais dans le coin ça semble la norme.
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Membre utile Env. 3000 message Lot Et Garonne
A la mairie déjà tu aura ses coord , ensuite si a la mairie on le connait tu aura des infos , genre il est parti en voyage deux mois etc , pttre qu'un a mème son tel etc etc , j'ai fais ça longtemps pour d'autres motifs, donc si tu as besoin d'idées pour débusquer le client tu me bipes
cavalier non , tu ne dis pas la raison de ta recherche aux voisins , ca ne les regardes pas , tu dis juste que tu as besoin de joindre le client , ds les 2/3 voisins proches y'en a au moins un qui sait , la question "je devais lui donner une réponse et j'arrive pas a le joindre "
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Ben comment tu crois que j'ai trouvé le propriétaire du champ que je veux acheter ? Via la mairie hein ^^
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Membre utile Env. 3000 message Lot Et Garonne
Je m'en doute bien , maintenant il faut y mettre la main dessus Wink

bon je peux mettre en clair ca servira pttre :

vois les proches voisins , attention il faut tres vite determiner si ami ou ennemi
"vs le connaissez bien ?" , tu verra si -oui oui c'est un ami- ou -hum il a encore fait quoi cet enc***-

si ami "je dois lui donner une réponse mais j'arrive pas a le joindre "
si ennemi "il faut que je règle ce pb" et il sera content que ce soit pour lui porter tort , si plus de questions "je vous en ais deja assez dit" avec un bon clin d'oeuil , tu as tout dit sans rien dire

et comme ca tout un tas d'orientation de questions// réponses

ca peut parraitre evident qd je le dit , mais on mets des années a acquerir cela correctement Wink
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De passage ici, j'en profite pour signaler que le site orhane.fr a été mis à jour pour prendre en compte l'ancienne région Auvergne, en plus de l'ancienne région Rhône-Alpes.
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Je remet ici un message que j'ai posté sur un autre sujet : que faire lorsqu'on va visiter un terrain ?

A faire avant de visiter le terrain : consulter le PLU (ne faites pas confiance à l'agent immobilier, il est agent immobilier et pas architecte, pour lui tout ce que vous voudrez faire sur ce terrain passera).
Notamment :
- zonage de la parcelle convoitée (de ça dépend les autres règles)
- le terrain est-il dans une zone à risque, y a t-il un plan de prévention des risques (inondation, ravinement, ruissellement, risque industriel, ... il y en a d'autres). Si oui, voir ce que ça implique
- coefficient d'emprise maximale au sol (COS, CES, ...)
- hauteur de construction maximale (surtout si vous ne faites pas un plain pied)
- distance de construction par rapport à l'emprise des voies
- distance de construction par rapport aux limites de parcelles
- alignement avec l'existant
- nombre de places de parking (vous voulez faire une maison de 200m², et là vous vous rendez compte qu'il faut 1 place pour 50m² habitable : il va falloir caser 4 places de parking) ; ça peut inclure le garage
- la gestion des eaux pluviales (sur la parcelle, remise au fossé ou dans un réseau d'eau pluviales)
- et les détails esthétiques qui vous importent : toiture (plate ou pas, pente mini / maxi), couleurs d'enduit autorisé, couleur de toiture autorisé (par chez moi, les ardoises et les tôles sont interdites par exemple) ...

J'insiste sur les distances par rapport aux limites et voies, et l'alignement : de ça va dépendre en partie la position de la maison sur le terrain, donc c'est bien d'en avoir conscience lorsque vous visitez pour savoir ce qui est possible, mais surtout ce qui n'est PAS possible.

Petite checklist informelle de visite de terrain :
- identifier les nuisances autour. Déjà le bruit, la vue, les odeurs (usine, station d'épuration, élevage ...)
- l'exposition par rapport au soleil, l'ensoleillement tout au long de l'année, les masques solaires (arbres, bâtiments, colline) qui peuvent gêner en hiver (il y a des applications pour ça)
- s'il y a des champs autour, à quel point est-ce gênant (pensez aux moissonnages la nuit, aux épandages, aux allergies pollen/graminé et autres, ...)
- est-ce en lotissement ? Si oui y a-t-il un règlement de lotissement (il peut être plus restrictif que le PLU, pas plus permissif ; exemple : on peut vous imposer une orientation, une construction en mitoyenneté ...) ; un terrain vendu en lotissement (du moins via un permis d'aménager) est forcément viabilisé
- est-ce qu'il y a le tout à l'égout, ou faut-il prévoir un assainissement non collectif
- si terrain non viabilisé, où sont les viabilités ? Repérez les poteaux électriques, telecom, les regards d'eau, les plaques d'égout, fossé pour les eaux pluviales, ...
C'est pas évident à faire surtout si on ne connait pas. Pensez bien que maintenant le PLU indique qu'il faut enterrer les réseaux, donc s'il y a une route à traverser, plus elle sera large et passante, plus ce sera cher (ça fait assez mal)
- l'accès au terrain, est-il facile ?
- le terrain est-il en pente ? si vous prévoyez de remettre à plat (voir si c'est autorisé avant dans le PLU), creuser ou remblayer, prévoir des murs de soutènement
- identifier les terrains autour. Est-ce qu'ils sont construits ? Si non et qu'ils devenaient constructibles (ça bouge régulièrement), à quel point une maison placée pile là où vous ne voulez pas pourrait poser problème ?
- est-ce qu'il y a la fibre ? si non, vous captez la 4G ?
- mais aussi les comodités (écoles, commerces, médecins, transports, durée pour aller au travail, ...)

Bon j'en oublie mais ça vous fait déjà un peu de boulot
N'hésitez pas à en visiter plein, qui semble plaire ou pas, pas assez cher ou trop, même si vous êtes presque certain de ne pas le prendre ça donne des points de comparaison, et ça vous aide inconsciemment à affiner vos critères (par exemple le 1er terrain sans vue que j'ai visité m'a fait prendre conscience à quel point la vue était importante pour moi).
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Comme toujours, impec Woofy !
J'ajoute à regarder dans le PLU : le sens du faîtage imposé ?
(et sinon Woofy, il n'y a plus de CAS COS, notion obsolète...)
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Edité 2 fois, la dernière fois il y a +1 an.
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Hé si, dans le PLU de la communauté de communes où j'ai trouvé mon terrain (pas encore voté), il y a un CES maximum à ne pas dépasser suivant les zones.
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Bon une précision quand même : j'en ai CHIÉ pour trouver un terrain (en 2 ans de recherche, il n'y en a que 2 qui m'ont plu ... l'un pas en vente, on en a parlé avant, et l'autre m'est passé sous le nez). Donc bon faut pas être non plus psychorigide comme moi ou alors prendre son temps

(et pour l'histoire, le terrain qui m'est passé sous le nez ... les acheteurs se sont désistés, je suis en train de l'acheter !)
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Arff, faute de frappe, je voulais écrire "plus de COS" !
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Je ne fais pas trop la différence entre le COS et le CES. Et je t'avoue que mon guide n'est pas destiné à des urbanistes donc ça ira
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Guide mis à jour : j'ai rajouté le site http://infoterre.brgm.fr en fin de chapitre 3.
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Env. 10 message Rhone
Merci beaucoup pour ce guide mine d'or!! nous on recherche un terrain depuis 5 mois et j'en ai déjà massre soit c'est des lotissements avec des petits lots soit des divisions de parcelles biscornus... J'ai l'impresion que leboncoin ou terrain-construction ne suffisent plus mais je ne sais pas quoi faire d'autres :(
nous cherchons dans l'ain vers Saint André de COrcy, Villars les dombes, Mionnay
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Hello,
Merci. Moi il m'a fallu 2 ans. Bon courage en tout cas.
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