Vos conseils sur cette division parcellaire, MERCI !

Bonjour, vous préférez le terrain proche du bois...

ATTENTION - où est placé ce bois ? au nord ? au sud ? à l'Est ? à l'ouest ?

si le bois vous fait de l'ombre tout l'hiver, ça ne va pas être terrible.

Bonjour,

C'est vrai ça , où est donc ce bois?

Puisque c'est un extrait du cadastre, je suppose que le Sud est en bas sur le plan , l'est à droite etc...
et si ma supposition du pointillé rouge est l'emplacement de la future maison, je ne l'orienterais pas ainsi , mais le long de la parcelle NC  de sorte d'avoir la façade orientée Sud et non Est. avec vue jardin Sud puis le voisin. Entrée maison à l'Est (coté route) et à l'Ouest et Sud une terrasse.
La partie NC si c'est une zone Naturelle permet quand même une construction accessoire à la maison (à ne pas dire trop haut pour payer ce terrain NC moins cher).

Bon à part ça je n'ai pas de "judicieux conseils" pour le découpage du terrain. cela me semble pas mal ce qui est proposé dans ce second découpage en plan.

Ah si question : les terres agricoles sont-elles des vignes ? Parce ce que bonjour les traitements des pesticides si vignes non Bio.

Edit : Est à droite

LARZAC a écrit:

Bonjour,      vous préférez le terrain proche du bois...

ATTENTION - où est placé ce bois ?    au nord ?  au sud ?  à l'Est ?  à l'ouest ? 

si le bois vous fait de l'ombre tout l'hiver, ça ne va pas être terrible.

Bonsoir LARZAC

Vu de la route il est complètement à droite, le long de la zone NC, perpendiculaire à la route.

EDIT : le bois est un bois de châtaigniers en taillis donc vraiment pas d'arbres de haute futaie. Son ombre se portera tout d'abord sur la zone de 6 m réservée par le propriétaire.

sitro a écrit:

Bonjour,

C'est vrai ça , où est donc ce bois?

Puisque c'est un extrait du cadastre, je suppose que le Sud est en bas sur le plan , l'est à gauche etc...
et si ma supposition du pointillé rouge est l'emplacement de la future maison, je ne l'orienterais pas ainsi , mais le long de la parcelle NC  de sorte d'avoir la façade orientée Sud et non Est. avec vue jardin Sud puis le voisin. Entrée maison à l'Est (coté route) et à l'Ouest et Sud une terrasse.
La partie NC si c'est une zone Naturelle permet quand même une construction accessoire à la maison (à ne pas dire trop haut pour payer ce terrain NC moins cher).

Bon à part ça je n'ai pas de "judicieux conseils" pour le découpage du terrain. cela me semble pas mal ce qui est proposé dans ce second découpage en plan.

Ah si question : les terres agricoles sont-elles des vignes ? Parce ce que bonjour les traitements des pesticides si vignes non Bio.

Bonsoir sitro
Le Nord est indiqué sur le plan.
Au sujet de la maison c'est le commercial qui l'a dessinée ainsi mais je suis entièrement d'accord avec vous !
Les terres agricoles sont des prés mais à moment donné, le propriétaire a dit qu'il lui fallait 6m pour passer la moissonneuse pour le blé. Cela m'étonne beaucoup qu'il y cultive du blé : les sangliers avaient ravagé une grande étendue.

Libellule_ a écrit:

Le Nord est indiqué sur le plan.

ah je n'avais pas vu. La route va donc d'Ouest en Est. Je retire ce que j'ai dis sur l'orientation maison dans ce cas. Je pense toujours qu'il vaut mieux la longue façade orientée Sud.

Il va falloir que je me renseigne au sujet des distances à la route car il faudra un assainissement non collectif.

Libellule_ a écrit:

les sangliers avaient ravagé une grande étendue.

Le risque est que les sangliers ravage aussi votre jardin. Et c'est pas très agréable de penser au sanglier la nuit lorsque l'on doit aller dans le jardin.
Des connaissances avaient aussi des sangliers aux alentours, ils ont dû bétonner des fers infranchissables pour éviter leurs venues dans le jardin.

sitro a écrit:

Libellule_ a écrit:

les sangliers avaient ravagé une grande étendue.

Le risque est que les sangliers ravage aussi votre jardin. Et c'est pas très agréable de penser au sanglier la nuit lorsque l'on doit aller dans le jardin.
Des connaissances avaient aussi des sangliers aux alentours, ils ont dû bétonner des fers infranchissables pour éviter leurs venues dans le jardin.

C'est courant ici de voisiner avec les chevreuils qui mangent les jeunes pousses d'arbres et les sangliers qui fouillent le sol.
Un voisin (un peu éloigné) côté gauche vu de la route a posé une clôture pourtant basse, il faudra que je me renseigne.
Sinon c'est grillage à moutons tout le tour !

Oui, chez moi aussi j'ai le plaisir de voir chevreuils et biches venir broutter l'herbe de mon jardin mais en ce qui concerne les sangliers je n'en ai pas encore vu et je sais que des battues sont régulièrement organisées par les chasseurs. et franchement je ne sais pas comment je réagirai si ils s'aventurent jusque dans mon jardin, pour l'instant ils n'ont pas été plus près que celui du voisin qui me délimite avec la forêt.

Bonsoir,

Attention aussi à la proximité du bois et donc à la réglementation locale vis à vis des feux de forêt. Les restrictions au niveau des distances minimum pour construire peuvent être contraignantes et sans aucune dérogation possible. Et les services des préfectures sont très vigilants depuis cet été.

sitro a écrit:

Oui, chez moi aussi j'ai le plaisir de voir chevreuils et biches venir broutter l'herbe de mon jardin mais en ce qui concerne les sangliers je n'en ai pas encore vu et je sais que des battues sont régulièrement organisées par les chasseurs. et franchement je ne sais pas comment je réagirai si ils s'aventurent jusque dans mon jardin, pour l'instant ils n'ont pas été plus près que celui du voisin qui me délimite avec la forêt.

Pareil, là où j'habite pour le moment je n'ai eu affaire qu'à des chevreuils parfois très près de la maison quand j'ouvre les volets.

jeanpaul01fr a écrit:

Bonsoir,

Attention aussi à la proximité du bois et donc à la réglementation locale vis à vis des feux de forêt. Les restrictions au niveau des distances minimum pour construire peuvent être contraignantes et sans aucune dérogation possible. Et les services des préfectures sont très vigilants depuis cet été.

Bonjour jeanpaul01fr C'est vrai, tu fais bien de me faire penser à cela, merci beaucoup, je verrai avec le responsable du cadastre

Bonjour,

Bonne année !


Question division il faut analyser le projet avec un géomètre et un architecte, seuls professionnels capables de définir au mieux le projet : la division du terrain qui découle de l'insertion du projet de construction, et donc l'analyse du PLU et des servitudes d'utilité publiques (SUP) notamment l'inconstructibilité éventuelle aux abords de la forêt.
Le service du cadastre ne vous sera d'aucune utilité ici, vous devez rencontrer les agents du service urbanisme pour leur présenter votre projet et avoir un retour si c'est possible.
Le PLU ne s'oppose pas aux conditions du 3e alinéa de l'article R.151-21 CU ? Une question, entre autres, à laquelle devrait penser le géomètre/architecte.

salade bio a écrit:

Bonjour,

Bonne année !


Question division il faut analyser le projet avec un géomètre et un architecte, seuls professionnels capables de définir au mieux le projet : la division du terrain qui découle de l'insertion du projet de construction, et donc l'analyse du PLU et des servitudes d'utilité publiques (SUP) notamment l'inconstructibilité éventuelle aux abords de la forêt.
Le service du cadastre ne vous sera d'aucune utilité ici, vous devez rencontrer les agents du service urbanisme pour leur présenter votre projet et avoir un retour si c'est possible.
Le PLU ne s'oppose pas aux conditions du 3e alinéa de l'article R.151-21 CU ? Une question, entre autres, à laquelle devrait penser le géomètre/architecte.

Bonjour salade bio tous mes voeux à toi aussi
J'ai écrit "cadastre" car c'est la même personne qui est en charge du cadastre et de l'urbanisme, excuse moi pour cette approximation.

Le commercial du constructeur a conseillé au vendeur de déposer 2 CU.
Mais la photo ci-dessus est le découpage du commercial, le géomètre n'est bien sûr pas passé.
Alors est-ce que le vendeur peut demain aller déposer 2 CU en mairie sans que le géomètre soit passé ?
Et question accessoire : est-ce que je peux faire une offre de prix pour le lot N°2 étant donné qu'il n'est pas borné ? Le commercial me presse de le faire, bien sûr  ;)

D'avance merci pour ton retour qui peut m'empêcher de faire une grossière erreur.

Libellule_ a écrit:

Le commercial du constructeur a conseillé au vendeur de déposer 2 CU.
Mais la photo ci-dessus est le découpage du commercial, le géomètre n'est bien sûr pas passé.
Alors est-ce que le vendeur peut demain aller déposer 2 CU en mairie sans que le géomètre soit passé ?
Et question accessoire : est-ce que je peux faire une offre de prix pour le lot N°2 étant donné qu'il n'est pas borné ? Le commercial me presse de le faire, bien sûr  ;)

D'avance merci pour ton retour qui peut m'empêcher de faire une grossière erreur.

N'importe qui peut déposer un Cu d'information ou opérationnel sur n'importe quel terrain en France. le CU ne fait que vous donner une fiche d'identité de la parcelle, l'opérationnel vous indique un plus si le projet est réalisable ou non, mais c'est très léger.
Baser un projet sur le plan cadastral est une très mauvaise idée car celui-ci contient beaucoup d'erreurs. Un plan de géomètre donne les dimensions réelles, il est mieux de préparer votre projet sur cette base.
Dans tous les cas ne vous fiez que très prudemment sur les dires d'un commercial, dont le but n'est que de vendre. Prenez les conseils auprès de professionnels : notaire, géomètre, etc.

salade bio a écrit:

Libellule_ a écrit:

Le commercial du constructeur a conseillé au vendeur de déposer 2 CU.
Mais la photo ci-dessus est le découpage du commercial, le géomètre n'est bien sûr pas passé.
Alors est-ce que le vendeur peut demain aller déposer 2 CU en mairie sans que le géomètre soit passé ?
Et question accessoire : est-ce que je peux faire une offre de prix pour le lot N°2 étant donné qu'il n'est pas borné ? Le commercial me presse de le faire, bien sûr  ;)

D'avance merci pour ton retour qui peut m'empêcher de faire une grossière erreur.

N'importe qui peut déposer un Cu d'information ou opérationnel sur n'importe quel terrain en France. le CU ne fait que vous donner une fiche d'identité de la parcelle, l'opérationnel vous indique un plus si le projet est réalisable ou non, mais c'est très léger.
Baser un projet sur le plan cadastral est une très mauvaise idée car celui-ci contient beaucoup d'erreurs. Un plan de géomètre donne les dimensions réelles, il est mieux de préparer votre projet sur cette base.
Dans tous les cas ne vous fiez que très prudemment sur les dires d'un commercial, dont le but n'est que de vendre. Prenez les conseils auprès de professionnels : notaire, géomètre, etc.

Merci beaucoup salade bio

Je pensais demander un CU d'information puisque le terrain ne m'appartient pas mais que j'ai le droit de demander cela.
Par contre je pensais le CU opérationnel plus... impliquant (je ne trouve pas le bon terme) pour le vendeur.

Donc là, si le propriétaire est d'accord pour le découpage ci-dessus, il faudrait que le géomètre vienne de suite et ensuite seulement le CU pourrait être déposé ?

Le commercial m'a fait croire que je devais me dépêcher de faire une offre basée sur ce schéma sinon le propriétaire "pouvait vendre" à quelqu'un d'autre ce à quoi je lui ai répondu que le terrain était peut-être déjà vendu en totalité !

EDIT : heureusement que tu es passé par là !...

Bonjour

Tu es localisée en Dordogne, dans ton profil.

ça n'est pas très plat de chez plat, la Dordogne, en général.
Si le terrain est en pente, ça va compter aussi dans les critères de choix ( où est située la partie la moins pentue )
ça aussi, c'est le géomètre qui va le déterminer.

Panoptès a écrit:

Bonjour

Tu es localisée en Dordogne, dans ton profil.

ça n'est pas très plat de chez plat, la Dordogne, en général.
Si le terrain est en pente, ça va compter aussi dans les critères de choix ( où est située la partie la moins pentue )
ça aussi, c'est le géomètre qui va le déterminer.

Bonsoir Panoptès
D'après ce que j'ai vu sur le terrain (et comprenu) le lot N°1 a de la pente dans les 2 sens (parallèle à la route et perpendiculairement à la route) alors que le lot N°2 a, selon moi, seulement de la pente en direction de la route.
Est-ce que je pourrais voir ces pentes sur un document quelconque accessible sur le Net ?

Eeeet je te remercie de passer par ici et te présente mes voeux bien sincères pour 2023

EDIT : nous nous tenions pour discuter sur le lot N°1 et en effet il y avait de la pente, le commercial a dit que dans ce cas, ils mettaient des drains.

Les cartes IGN ne te donneront rien, ce n'est pas assez précis. Il faut absolument un relevé topologique du terrain, qui doit être fait par le géomètre.

Meilleurs voeux à toi aussi

Libellule_ a écrit:

EDIT : nous nous tenions pour discuter sur le lot N°1 et en effet il y avait de la pente, le commercial a dit que dans ce cas, ils mettaient des drains.

les drains, c'est pour la gestion du ruissellement.
mais s'il y a une (ou des )pentes, ça joue aussi sur l'implantation et les fondations de la maison. Et généralement ça veut dire surcoût.

Panoptès a écrit:

Libellule_ a écrit:

EDIT : nous nous tenions pour discuter sur le lot N°1 et en effet il y avait de la pente, le commercial a dit que dans ce cas, ils mettaient des drains.

les drains, c'est pour la gestion du ruissellement.
mais s'il y a une (ou des )pentes, ça joue aussi sur l'implantation et les fondations de la maison. Et généralement ça veut dire surcoût.

A force de lire les conseils sur le forum et parce que ça m'a paru logique, j'ai tanné le commercial pour qu'il me compte un vide sanitaire alors qu'initialement il n'en propose pas.
J'espère que ce VS suffira car je souhaite un plain pied.

Je ne sais pas si les commerciaux sont tous pareils mais il me parle de simple ou double vasque alors que je ne sais quasiment rien de l'isolation et que nous parlions de plan sans avoir vu de terrain...

Libellule_ a écrit:

Est-ce que je pourrais voir ces pentes sur un document quelconque accessible sur le Net ?

Oui, sur le Géoportail :
https://www.geoportail.gouv.fr/

* tu cherches l'endroit exact
* en haut à droite de la carte, tu cliques sur le bouton "sélection des couches"
* tu cliques à gauche sur "voir tous les fonds de carte"
* tu cliques sur "parcelles cadastrales" : voilà, tu repères les parcelles qui t'intéressent
* à droite tu cliques sur "outils", puis "mesures", puis "établir un profil altimétrique"
* tu cliques sur la carte sur le début du profil que tu veux, puis double-clic sur la fin : ça affiche le profil, avec les altitudes

Libellule_ a écrit:

Je ne sais pas si les commerciaux sont tous pareils mais il me parle de simple ou double vasque alors que je ne sais quasiment rien de l'isolation et que nous parlions de plan sans avoir vu de terrain...

Je pense que tu en sais déjà plus que lui sur la construction : il va falloir qu'il se mette au pli !

Libellule_ a écrit:

Panoptès a écrit:

Libellule_ a écrit:

EDIT : nous nous tenions pour discuter sur le lot N°1 et en effet il y avait de la pente, le commercial a dit que dans ce cas, ils mettaient des drains.

les drains, c'est pour la gestion du ruissellement.
mais s'il y a une (ou des )pentes, ça joue aussi sur l'implantation et les fondations de la maison. Et généralement ça veut dire surcoût.

A force de lire les conseils sur le forum et parce que ça m'a paru logique, j'ai tanné le commercial pour qu'il me compte un vide sanitaire alors qu'initialement il n'en propose pas.
J'espère que ce VS suffira car je souhaite un plain pied.

Je ne sais pas si les commerciaux sont tous pareils mais il me parle de simple ou double vasque alors que je ne sais quasiment rien de l'isolation et que nous parlions de plan sans avoir vu de terrain...

Il faudra réaliser une étude de sol, et c'est elle qui indiquera les possibilités de fondations.
N'oublie pas non plus l'adhésion à l'AAMOI, le plus tôt est le mieux, et, tu suis les aventures de pjtCourdimanche donc réfléchis aussi à l'accompagnement potentiel par un expert en plus de celui par les forumeurs.


Le problème bien connu des commerciaux et de leur vision des clientEs :

Manu-d.en-haut a écrit:

* à droite tu cliques sur "outils", puis "mesures", puis "établir un profil altimétrique"
* tu cliques sur la carte sur le début du profil que tu veux, puis double-clic sur la fin : ça affiche le profil, avec les altitudes

ça ne donne une idée que sur un axe linéaire ( ou quelques uns ). C'est déjà ça, mais une maison, ça n'est pas une ligne, surtout un plain pied. ça n'est pas comme ça qu'on va pouvoir étudier l'implantation. Rien ne remplace un relevé topo par le géomètre 

Surtout que les deux terrains ne sont pas clairement délimités

Libellule_ a écrit:

Je ne sais pas si les commerciaux sont tous pareils mais il me parle de simple ou double vasque

ça, c'est l'effet Plazza 

A part ça, je suis d'un naturel curieux, et j'ai deux questions

1) l'extrait cadastral: il n'est pas orienté avec le Nord en haut. Il faut vraiment le faire exprès, en demandant l'angle de rotation avant l'édition, ici c'est -45°.

Pourquoi diable avoir fait ça, surtout en écrivant ensuite les commentaires à l'envers ? 

2) les accès réservés pour les champs du fond. Pourquoi deux, un de chaque côté ? Il moissonne en stéréo, le cultivateur ? 

Quelques remarques:

Pour le lot 1 il serait plus judicieux de ne pas réserver une bande de terrain comme chemin, mais simplement de vendre le lot 1 en intégralité avec une servitude de passage. Il faut regarder ce que prévoit le PLU, mais il y a probablement un retrait de N mètres à réserver par rapport à la limite du terrain pour la construction. En servitude on profiterait d'intégrer le chemin dans ce retrait imposé.

Après faut voir si y'a vraiment un intérêt pour le vendeur de faire 2 chemins de 6m.  C'est vraiment gâcher du foncier pour rien. Autant avoir un seul chemin en zone NC et ensuite sur les terrains derrière faire une seule route qui va desservir les éventuelles habitations de ces terrains qui deviendront peut être un jour constructible (mais je pense qu'il se fout le doigt dans l'oeil vu ce que la loi ZAN va imposer aux communes). Après il faut voir s'il est possible de construire un chemin sur un terrain NC.

Quoiqu'il en soit, le projet ne doit pas aboutir à un enclavement du terrain d'origine, cela pourra poser des problèmes plus tard car si une action en justice est entreprise pour désenclaver le terrain, ca passera forcément par des servitudes imposées judiciairement sur les lots 1 et/ou 2.

A savoir aussi que la partie NC pourrait être préemptée par la SAFER pour être vendue à vil prix à un agriculteur du coin. Il faut bien réfléchir aux avantages et inconvénients d'intégrer du NC dans le lot 2. Là encore, il me semblerait plus judicieux qu'un expert géomètre prenne les choses en main.

Après comme indiqué par certains, il ne faut pas brûler les étapes et faire n'importe quoi avec un commercial du constructeur qui ne pense qu'à vous vendre du béton. La division parcellaire doit se faire impérativement avec un géomètre expert qui est le plus à même de définir le découpage des lots et les servitudes à prévoir en fonction des caractéristiques du terrain et des nécessités pour la viabilisation des lots. Il faut définir aussi s'il y a lieu d'avoir des équipements communs (route, canalisations, etc.) et s'il faut réaliser un permis d'aménager ou une déclaration préalable. Il faut aussi se poser la question de qui viabilise les lots, car c'est une opération qui a un coût pas du tout négligeable.

Ce qui m'inquiète un peu, c'est que le vendeur n'a pas l'air très vendeur, et que l'opération est plutôt drivée par le commercial. Pourtant il va falloir que le vendeur prenne les choses en main et sorte le chéquier pour commencer à envisager l'opération. Y'a beaucoup de taf pour la division parcellaire et beaucoup d'attente à prévoir.

Plan topographique, définition des lots et servitudes, bornage contradictoire, dépot du PA ou DP, viabilisation (ou pas), plan d'arpentage, étude de sol G1 (si aléa moyen ou fort pour les argiles) , ...
Quand il va voir tout l'argent qu'on va lui demander, je pense qu'il n'y s'attend pas du tout et que le prix demandé au m2 va flamber.

Sinon je pense que votre commercial est nul, et qu'il n'a que des connaissances minimales en urbanisme. Son histoire de CU est risible. Dégagez-le de l'équation, ca doit se faire entre le vendeur et un expert géomètre mandaté par le vendeur. Et eventuellement vous pour exprimer vos besoins et vos souhaits.

Panoptès a écrit:

A part ça, je suis d'un naturel curieux, et j'ai deux questions

1) l'extrait cadastral: il n'est pas orienté avec le Nord en haut. Il faut vraiment le faire exprès, en demandant l'angle de rotation avant l'édition, ici c'est -45°.

Pourquoi diable avoir fait ça, surtout en écrivant ensuite les commentaires à l'envers ? 

Bonjour Panoptès
Mééé je te remercie d'être curieux !
Alors ce plan m'a été envoyé par le commercial, je ne sais pas sur quel site il l'a eu parce que, perso, en imprimant sur cadastre.gouv, le Nord ne m'était pas indiqué.
EDIT : il y a peut-être un accès pour les professionnels je ne sais pas.
C'est lui qui a écrit à l'envers, je n'ai fait que cacher les noms.

Panoptès a écrit:

2) les accès réservés pour les champs du fond. Pourquoi deux, un de chaque côté ? Il moissonne en stéréo, le cultivateur ? 

Eh bien c'est la question que j'avais posée, même quand le commercial m'avait ""attribué"" le lot N°1 mais il n'y avait pas eu de réponse du propriétaire.
Ensuite, comme écrit ci-dessus, le commercial (qui a dû discuter très longtemps avec le propriétaire) m'a appris que le propriétaire espérait qu'un jour les champs du haut soient constructibles d'où le double accès.

ManuTaden a écrit:

Le problème bien connu des commerciaux et de leur vision des clientEs :

Libellule_ tu va devoir te transformer en Raymonde Bidochon (que pour cet aspect là !)

Panoptès a écrit:

Manu-d.en-haut a écrit:

* à droite tu cliques sur "outils", puis "mesures", puis "établir un profil altimétrique"
* tu cliques sur la carte sur le début du profil que tu veux, puis double-clic sur la fin : ça affiche le profil, avec les altitudes

ça ne donne une idée que sur un axe linéaire ( ou quelques uns ). C'est déjà ça, mais une maison, ça n'est pas une ligne, surtout un plain pied. ça n'est pas comme ça qu'on va pouvoir étudier l'implantation. Rien ne remplace un relevé topo par le géomètre 

Surtout que les deux terrains ne sont pas clairement délimités

Ah mais oui, tu as entièrement raison!

Ça n'est utile que pour une première approche, tant que l'on a pas un levé topographique, qui est indispensable !

Libellule_ a écrit:

en imprimant sur cadastre.gouv, le Nord ne m'était pas indiqué.

Si on ne touche à rien en rotation, le nord est toujours en haut sur le site du cadastre, sur Géoportail, ainsi que sur GoogleMaps.

Il l'a eu sur le site du cadastre, le plan, et il l'a anonymisé.
Par défaut, tous les plans cadastraux sont affichés avec le Nord en haut, mais pour imprimer un extrait, on peut modifier les paramètres d'impression: le format d'impression ( A3 ou A4 ), l'échelle, et l'orientation, portrait ou paysage
Lui, il a demandé orientation à -45°
Probablement pour tromper l'ennemi 
Et il a tourné la feuille pour écrire à l'envers. C'est un pervers. Il doit toucher un pourcentage de la part de son copain osthéopathe sur tous les lecteurs de ce sujet qui habitent près de chez lui et qui vont se plaindre d'un torticolis. 

Pour les chemins de 6m.
Oui, le propriétaire à dans l'idée de faire un lotissement derrière avec deux accès de 6m. C'est ça, le blé qu'il veut récolter, mais pas à la moissonneuse. 

Mouai, il est peut-être du genre à bien aimer jeter l'argent par les fenêtres ! (depuis dehors )

Bonjour l3chvck et merci pour tes remarques et mises en garde.

l3chvck a écrit:

Quelques remarques:

Pour le lot 1 il serait plus judicieux de ne pas réserver une bande de terrain comme chemin, mais simplement de vendre le lot 1 en intégralité avec une servitude de passage.

En toute modestie, j'y avais pensé
Le vendeur est un agriculteur et, ainsi que tu le ressens très bien, il "n'est pas très vendeur", il veut les dollars mais a sûrement du mal à se séparer de sa terre comme tout agriculteur.

l3chvck a écrit:

Il faut regarder ce que prévoit le PLU, mais il y a probablement un retrait de N mètres à réserver par rapport à la limite du terrain pour la construction. En servitude on profiterait d'intégrer le chemin dans ce retrait imposé.

Lorsque le commercial avait dessiné "ma" maison sur le lot N°1, il avait laissé 5 m de distance avec le chemin à gauche et 6,5 m avec le lot N°2.
Mais tu as raison, c'est le PLU qui fait foi et je vais aller me renseigner.

l3chvck a écrit:

Après faut voir si y'a vraiment un intérêt pour le vendeur de faire 2 chemins de 6m.  C'est vraiment gâcher du foncier pour rien. Autant avoir un seul chemin en zone NC et ensuite sur les terrains derrière faire une seule route qui va desservir les éventuelles habitations de ces terrains

Voir ma remarque ci-dessus au sujet des agriculteurs, ce n'est pas une critique, je vis parmi eux et je connais un peu leur état d'esprit.
Un seul chemin en zone NC est aussi ce qui me semble le plus judicieux et ça laisserait 6 m de plus de façade à l'acquéreur du lot N°1.

l3chvck a écrit:

qui deviendront peut être un jour constructible (mais je pense qu'il se fout le doigt dans l'oeil vu ce que la loi ZAN va imposer aux communes).

Je pense aussi qu'il se berce de doux rêves : les terrains au-dessus sont en zone agricole (A) et je ne pense pas qu'ils changent de destination.
Le PLU est en cours dans cette commune et il paraît qu'il y a même des terrains actuellement constructibles qui ne le seront plus (manquerait plus que celui-ci en fasse partie )

l3chvck a écrit:

Après il faut voir s'il est possible de construire un chemin sur un terrain NC.

Que veux-tu dire par "construire un chemin" ? un chemin carrossable, empierré, éventuellement goudronné dans le cas où il faille un accès à des habitations futures, c'est ça ?

l3chvck a écrit:

Quoiqu'il en soit, le projet ne doit pas aboutir à un enclavement du terrain d'origine, cela pourra poser des problèmes plus tard car si une action en justice est entreprise pour désenclaver le terrain, ca passera forcément par des servitudes imposées judiciairement sur les lots 1 et/ou 2.

Un enclavement des parcelles agricoles plus haut ?
Avec 2 chemins d'accès, elles ne le sont pas, si ?

l3chvck a écrit:

A savoir aussi que la partie NC pourrait être préemptée par la SAFER pour être vendue à vil prix à un agriculteur du coin. Il faut bien réfléchir aux avantages et inconvénients d'intégrer du NC dans le lot 2. Là encore, il me semblerait plus judicieux qu'un expert géomètre prenne les choses en main.

Très bonne remarque, merci, j'avais oublié la SAFER.
Néanmoins étant donné que tout le coin appartient au vendeur... faut vouèèr quand même.

l3chvck a écrit:

Après comme indiqué par certains, il ne faut pas brûler les étapes et faire n'importe quoi avec un commercial du constructeur qui ne pense qu'à vous vendre du béton. La division parcellaire doit se faire impérativement avec un géomètre expert qui est le plus à même de définir le découpage des lots et les servitudes à prévoir en fonction des caractéristiques du terrain et des nécessités pour la viabilisation des lots. Il faut définir aussi s'il y a lieu d'avoir des équipements communs (route, canalisations, etc.) et s'il faut réaliser un permis d'aménager ou une déclaration préalable. Il faut aussi se poser la question de qui viabilise les lots, car c'est une opération qui a un coût pas du tout négligeable.

Ce qui m'inquiète un peu, c'est que le vendeur n'a pas l'air très vendeur, et que l'opération est plutôt drivée par le commercial.

C'est donc bien plus compliqué que je le pensais et merci à toi d'enfoncer le clou et de plussoyer les précédents posteurs => géomètre à contacter !

Tu as vu très juste ! J'ai vu le panneau du terrain à vendre, j'y ai amené le commercial en présence du propriétaire. Celui-ci écoutait le commercial comme si c'était le messie puis ils ont eu une longue discussion à laquelle je n'ai pas participé par discrétion.

Je suppose que le commercial voit déjà 2 maisons à construire au lieu d'une !

Quand je lui ai dit que ça m'étonnait qu'il agisse comme un agent immobilier et qu'il fasse la division, il m'a répondu qu'il le faisait souvent pour "aider" les propriétaires (mais oui, c'est c'la).

Ici il y a énormément de terrains proposés par les CST et le commercial ne s'est pas caché de chercher des terrains, ce qui doit expliquer qu'il y passe beaucoup de temps* au lieu de faire des plans à peu près corrects.
* sauf quand une cruche l'amène sur un terrain et qu'il prend les négociations (même le prix) en main ainsi que tu le dis justement.

l3chvck a écrit:

Pourtant il va falloir que le vendeur prenne les choses en main et sorte le chéquier pour commencer à envisager l'opération. Y'a beaucoup de taf pour la division parcellaire et beaucoup d'attente à prévoir.

Le vendeur demandait d'un air de chien battu au commercial si c'était bien lui qui allait régler le géomètre alors que c'était bien entendu pour tous les autres vendeurs que j'ai rencontrés (j'ai beaucoup cherché).

l3chvck a écrit:

Plan topographique, définition des lots et servitudes, bornage contradictoire, dépot du PA ou DP, viabilisation (ou pas), plan d'arpentage, étude de sol G1 (si aléa moyen ou fort pour les argiles) , ...
Quand il va voir tout l'argent qu'on va lui demander, je pense qu'il n'y s'attend pas du tout et que le prix demandé au m2 va flamber.

Ah oui, tout ça... même moi je ne suis pas au courant, je te remercie.
Le prix au m² est déjà relativement élevé sachant qu'il est le même que plus près du bourg où il y a le tout à l'égout.
Le vendeur disait qu'un épandage individuel coûtait 5000€ alors que c'est plutôt à multiplier par 3.

l3chvck a écrit:

Sinon je pense que votre commercial est nul, et qu'il n'a que des connaissances minimales en urbanisme. Son histoire de CU est risible. Dégagez-le de l'équation, ca doit se faire entre le vendeur et un expert géomètre mandaté par le vendeur. Et eventuellement vous pour exprimer vos besoins et vos souhaits.

Comment le "dégager" ? Il a comme subjugué le vendeur, l'a mis dans sa poche, enfin c'est un commercial de CST quoi
Quant à moi je ne suis pas au fait de toutes ces démarches mais j'apprends vite si on m'explique bien !
Tiens faut que je m'inscrive à l'AAMOI au fait.
Encore merci pour tous les points que tu as soulevés, je sens que ça va pas être une partie de plaisir mais le terrain me plaît bien.

Manu-d.en-haut a écrit:

ManuTaden a écrit:

Le problème bien connu des commerciaux et de leur vision des clientEs :

Libellule_ tu va devoir te transformer en Raymonde Bidochon    (que pour cet aspect là !)

J'adore les Bidochon !

Panoptès a écrit:

Il l'a eu sur le site du cadastre, le plan, et il l'a anonymisé.
Par défaut, tous les plans cadastraux sont affichés avec le Nord en haut, mais pour imprimer un extrait, on peut modifier les paramètres d'impression: le format d'impression ( A3 ou A4 ), l'échelle, et l'orientation, portrait ou paysage
Lui, il a demandé orientation à -45°
Probablement pour tromper l'ennemi 
Et il a tourné la feuille pour écrire à l'envers. C'est un pervers. Il doit toucher un pourcentage de la part de son copain osthéopathe sur tous les lecteurs de ce sujet qui habitent près de chez lui et qui vont se plaindre d'un torticolis. 

Pour les chemins de 6m.
Oui, le propriétaire à dans l'idée de faire un lotissement derrière avec deux accès de 6m. C'est ça, le blé qu'il veut récolter, mais pas à la moissonneuse. 

Clairement, quand je visitais les terrains, à chaque fois qu'on me disait "le propriétaire se garde un passage, c'est pour aller passer la tondeuse sur le reste de son champ au fond", il faut comprendre "il va vendre la parcelle derrière, vous aurez des voisins qui vont cacher le soleil et la belle vue (c'est eux qui l'auront la vue, vous vous aurez vue sur le voisin), et vous aurez les passages des voitures et piétons sur votre propriété pour qu'ils puissent accéder à leur maison".
Si le passage est de 6m, c'est même pire : dans ce cas il s'agit d'une voie à double sens, donc pour entrer/sortir d'un lotissement (donc là on ne parle pas d'une seule maison, mais de plusieurs).
On est loin de la petite tondeuse autoportée.


Donc ptet que ça ne sera pas constructible. Mais ptet que dans 15 ou 20 ans ça le sera, et il y aura une petite barre d'immeuble de 2 ou 3 étages, un HLM par exemple, un EPHAD ...

Manu-d.en-haut a écrit:

Libellule_ a écrit:

Est-ce que je pourrais voir ces pentes sur un document quelconque accessible sur le Net ?

Oui, sur le Géoportail :
https://www.geoportail.gouv.fr/

* tu cherches l'endroit exact
* en haut à droite de la carte, tu cliques sur le bouton "sélection des couches"
* tu cliques à gauche sur "voir tous les fonds de carte"
* tu cliques sur "parcelles cadastrales" : voilà, tu repères les parcelles qui t'intéressent
* à droite tu cliques sur "outils", puis "mesures", puis "établir un profil altimétrique"
* tu cliques sur la carte sur le début du profil que tu veux, puis double-clic sur la fin : ça affiche le profil, avec les altitudes

Pardon Manu Manu-d.en-haut je t'avais raté. Merci très beaucoup !

Bon plan l'EPHAD à côté, Libellule_ pourra y aller directement en fauteuil roulant (dans trèèèès longtemps hein?!).

ManuTaden a écrit:

Il faudra réaliser une étude de sol, et c'est elle qui indiquera les possibilités de fondations.
N'oublie pas non plus l'adhésion à l'AAMOI, le plus tôt est le mieux, et, tu suis les aventures de pjtCourdimanche donc réfléchis aussi à l'accompagnement potentiel par un expert en plus de celui par les forumeurs.


Le problème bien connu des commerciaux et de leur vision des clientEs :

Hey bonjour ManuTaden
Vous êtes si nombreux du coup, j'ai oublié des personnes !

L'adhésion à l'AAMOI est prévue et je me suis procuré au TGI une liste d'experts.

Ici les sols sont très argileux (visuellement, comme ça et pour les bêcher) mais c'est étrange, les commerciaux que j'ai rencontrés trouvent toujours que les terrains ne nécessitent pas d'étude de sol concernant les aléas dus aux argiles justement
En ce qui me concerne, je ferai réaliser une étude de sols sinon je ne pourrai pas dormir tranquille.

Manu-d.en-haut a écrit:

Libellule_ a écrit:

en imprimant sur cadastre.gouv, le Nord ne m'était pas indiqué.

Si on ne touche à rien en rotation, le nord est toujours en haut sur le site du cadastre, sur Géoportail, ainsi que sur GoogleMaps.

Merci Manu, j'ai un peu beaucoup de mal avec les orientations sur les cartes...

Panoptès a écrit:

Il l'a eu sur le site du cadastre, le plan, et il l'a anonymisé.
Par défaut, tous les plans cadastraux sont affichés avec le Nord en haut, mais pour imprimer un extrait, on peut modifier les paramètres d'impression: le format d'impression ( A3 ou A4 ), l'échelle, et l'orientation, portrait ou paysage
Lui, il a demandé orientation à -45°
Probablement pour tromper l'ennemi 
Et il a tourné la feuille pour écrire à l'envers. C'est un pervers. Il doit toucher un pourcentage de la part de son copain osthéopathe sur tous les lecteurs de ce sujet qui habitent près de chez lui et qui vont se plaindre d'un torticolis. 

Pour les chemins de 6m.
Oui, le propriétaire à dans l'idée de faire un lotissement derrière avec deux accès de 6m. C'est ça, le blé qu'il veut récolter, mais pas à la moissonneuse. 

 !!!!!!!!!!!!! oh Panoptès

arrête de blaguer sur l'orientation, j'ai beaucoup de mal avec ça

Woofy a écrit:

Clairement, quand je visitais les terrains, à chaque fois qu'on me disait "le propriétaire se garde un passage, c'est pour aller passer la tondeuse sur le reste de son champ au fond", il faut comprendre "il va vendre la parcelle derrière, vous aurez des voisins qui vont cacher le soleil et la belle vue (c'est eux qui l'auront la vue, vous vous aurez vue sur le voisin), et vous aurez les passages des voitures et piétons sur votre propriété pour qu'ils puissent accéder à leur maison".
Si le passage est de 6m, c'est même pire : dans ce cas il s'agit d'une voie à double sens, donc pour entrer/sortir d'un lotissement (donc là on ne parle pas d'une seule maison, mais de plusieurs).
On est loin de la petite tondeuse autoportée.


Donc ptet que ça ne sera pas constructible. Mais ptet que dans 15 ou 20 ans ça le sera, et il y aura une petite barre d'immeuble de 2 ou 3 étages, un HLM par exemple, un EPHAD ...

Bonjour Woofy !
Me fais pô rêver avec tes barres d'immeubles, hein ?

Je ne suis pas sûre que le propriétaire pense lotissement. Il faut bien voir le contexte, nous ne sommes pas en zone urbaine ni périurbaine, loin de là. Il y a une forêt à droite (vu de la route) de la zone NC, c'est à cet endroit là la rase cambrouse.
Le PLU est en cours dans la COM COM et même des terrains constructibles ne le seront plus, celui-ci peut en faire partie car il y a, si ma vue est bonne, seulement 2 maisons dans les environs proches.

Si c'était un accès simple, 4m suffirait (pour faire passer le camion des pompiers).
Avec 6m, tu peux faire une voie de 2x3m, donc suffisante pour un lotissement. S'il ne pensait pas lotissement, je doute qu'il aurait imposé 6m.
Sinon demande à réduire la bande à 4m et tu verra bien ?

Tu peux consulter le projet de PLU normalement.
Et un PLU, ça se révise régulièrement. C'est vrai qu'il faut resserer les centres-villages et éviter l'étalement urbain. Mais si l'endroit explose et que plein de gens arrivent, bah ...

Sinon une exploitation forestière ?