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Achat maison avec DPE à G : à fuir ?

Ce sujet comporte 35 messages et a été affiché 1.036 fois
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Un DPE à G, une opportunité pour négocier le prix d'achat ?

Oui, il faut en profiter
 68.2%  (45)
Non, fuis pauvre fou
 31.8%  (21)
Picto info 66 participants
Yoyo75
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Paris
Ancienneté : moins d'1m
Le 06/07/2019 à 11h29
Achat maison avec DPE à G : à fuir ?
Bonjour à tous,

J'ai besoin de vos lumières de connaisseurs en immobilier/bâtiment.

Je suis intéressé par une maison à acheter sur un super secteur avec peu d'opportunités. Il s'agit d'une maison de 130m² construite à la fin des années 1960.

Le point noir de la maison : son DPE à G (Consommation énergétique à 540 et GES à 130).

La maison est construite en pierre et dispose d'un chauffage au fuel dont la chaudière est en fin de vie. Les combles ne sont pas isolés, les portes d'entrée et de garage sont à changer. Le réseau électrique est à rénover également.

Il s'agit donc là d'une maison de type "passoire thermique" en l'état actuel. Voilà maintenant mes questions :

- Peut-on réussir à passer un DPE de G à D (ou mieux) si on entreprend des travaux d'isolation : combles, murs intérieurs/extérieurs, etc. ?
- Pour remplacer la chaudière fuel par une chaudière gaz, et si la maison n'est pas raccordée au gaz de ville, combien coûte ce genre de raccordement ?
- Et plus généralement, dois-je fuir cet achat vu le DPE malgré l'opportunité sur un secteur que nous affectionnons particulièrement ? Que feriez-vous à ma place ?

Merci par avance.
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Actuellement connecté ! plaquisteheureux

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 3000
Dept : Gard
Ancienneté : + de 1 an
Le 06/07/2019 à 11h46
Bonjour, la rénovation, c'est le domaine dans lequel je bosse le plus, donc je dirais oui c'est une bonne chose d'acheter du vieux, mais ne pas le faire les yeux fermer, i ne faut pas que cela vous revienne plus cher que d'avoir acheté un terrain et avoir fait du neuf.je trouve bien plus de gâcher au vieux ( c'est une question de gout) dans le neuf les pris de terrain et tellement chez que les gens se retrouve dans des lotissements les uns sur les autres et passe leur temps à pester après les voisins, donc tout cela et à méditer, pour moi l'idéal serait de faire de l’aspect  vieux avec du neuf, garder aspect pierre coter dehors, une bonne isolation, des pièces en pierre et voûte sur la partie basse de l'habitation, et plus moderne à l'étage, quand je travaille dans ce type de maison je suis aux anges, pour ce qui est de la chaudière; pas de fioul et pas de gaz
1
ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail
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syrhus

Picto recompense Nouvel Aviseur

Messages : Env. 100
Dept : Eure Et Loir
Ancienneté : + de 5 ans
Le 06/07/2019 à 12h12
Bonjour
Je dirai que tout dépend du prix de vente; le bon point c'est le secteur, ca c'est primordial. Ensuite, reste à voir si le prix de vente est en phase avec l'état de la maison qui requiert de la rénovation. Et ensuite, si vous avez le budget nécessaire pour faire rénover ou le faire vous même et surtout le temps, l'énergie et pas de contrainte de temps pour y emménager.
Y loger sa famille pour tout refaire, c'est pas génial et risque de générer beaucoup de tension...
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gill

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 10000
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 10 ans
Le 06/07/2019 à 13h12
Même avis qu'au dessus
deja pour une maison de 1960, le DPE se fait sur factures.... pa forcement très représentatif

après tout depend du prix et si vous souhaitez/acceptez faire des travaux

mais perso, je prefere acheter ca et tou renover que faire construire
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"To do is to be" - Nietzsche
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ManuTaden

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 4000
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 3 ans
Le 06/07/2019 à 13h43
Pareil que les avis précédents, j'ai toujours acheté de l'ancien parce que dans certains secteurs (Métropole Lilloise) il était excessivement difficile de trouver du neuf, et, surtout : ancien + travaux peut être bien moins cher que le neuf, et plus facile à vendre si nécessaire.
donc pour votre projet c'est à étudier :
combien coûte le bien ?
combien prévoyez vous pour la rénovation complète par une entreprise : 500 ? 750 ? 1000E m2 ou par vous même ?
et ensuite comparer avec un terrain + une maison de même surface et de même "cachet"
et vous pourrez vous décidez.

J'ai eu l'occasion de discuter avec un couple qui vient d'emménager à Dinard, ils ont eu une super opportunité d'achat d'une maison de ville très bien située, mais la charpente était avec mérule :( résultat : coût des travaux estimés x2 :(
Par contre, une maison voisine identique un peu moins bien située (rue plus passante, avec stationnement difficile) vient de se vendre à un prix supérieur à leur maison avec rénovation. Donc ils savent déjà qu'ils ne perdront pas d'argent s'ils vendent !

Cdlt
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Il est plus facile de gommer un mur lorsqu’on dessine un plan au crayon à papier, que de l’abattre à coups de masses sur le chantier de construction.
Frank Lloyd Wright
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Actuellement connecté ! gluon

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 3 mois
Le 06/07/2019 à 13h57
Re: Achat maison avec DPE à G : à fuir ?
Yoyo75 a écrit:Bonjour à tous,

J'ai besoin de vos lumières de connaisseurs en immobilier/bâtiment.

Je suis intéressé par une maison à acheter sur un super secteur avec peu d'opportunités. Il s'agit d'une maison de 130m² construite à la fin des années 1960.

Le point noir de la maison : son DPE à G (Consommation énergétique à 540 et GES à 130).

La maison est construite en pierre et dispose d'un chauffage au fuel dont la chaudière est en fin de vie. Les combles ne sont pas isolés, les portes d'entrée et de garage sont à changer. Le réseau électrique est à rénover également.

Il s'agit donc là d'une maison de type "passoire thermique" en l'état actuel. Voilà maintenant mes questions :

- Peut-on réussir à passer un DPE de G à D (ou mieux) si on entreprend des travaux d'isolation : combles, murs intérieurs/extérieurs, etc. ?
- Pour remplacer la chaudière fuel par une chaudière gaz, et si la maison n'est pas raccordée au gaz de ville, combien coûte ce genre de raccordement ?
- Et plus généralement, dois-je fuir cet achat vu le DPE malgré l'opportunité sur un secteur que nous affectionnons particulièrement ? Que feriez-vous à ma place ?

Merci par avance.

Le DPE n'est que très indicatif et n'a aucun intérêt particulier. Dans ce cas cela indique une isolation à faire mais parfois même pas !
Donc il faut surtout voir la structure et si elle se prête à une isolation facilement sans qu'on touche à son "charme". SI la maison est compacte et se prête à une isolation extérieure avec la possibilité de faire une bonne étanchéité on peut sans problème atteindre la catégorie C/B.... La chauffage se fait en fonction de l'isolation future.

Edité 1 fois, la dernière fois il y a 9 jours.
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Emile73

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Messages : Env. 2000
Dept : Savoie
Ancienneté : + de 2 ans
Le 06/07/2019 à 18h54
Bonjour,
si le prix et l'emplacement sont acceptables, si parpaings, si débordement toiture sur au moins 50cm, si peut-être intérieur briques avec vide d'air ... aucune hésitation il faut foncer.

Avec une belle réno ITE 30CM PSE graphité, triple vitrage et changement porte d'entrée et volets ... vous avez bien bien mieux qu'une RT2012 actuelles (+ de 80% des maisons neuves en 2018).

Perso si je ne fais pas dans le neuf, c'est ce que je recherche avec un joli terrain.
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elisa21

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Messages : Env. 70000
De : 3 X Cote D'or = 63 !
Ancienneté : + de 13 ans
Le 06/07/2019 à 19h23
Re: Achat maison avec DPE à G : à fuir ?
Bonjour


Yoyo75 a écrit:...
Le point noir de la maison : son DPE à G (Consommation énergétique à 540 et GES à 130)....


- Et plus généralement, dois-je fuir cet achat vu le DPE malgré l'opportunité sur un secteur que nous affectionnons particulièrement ? Que feriez-vous à ma place ?

Merci par avance.

Je rejoins les avis précédents : si le seul "point noir" est le DPE, pas de pb, c'est le plus simple à corriger.

Cette opportunité ne restera pas longtemps sur le marché.
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gill

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 10000
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 10 ans
Le 06/07/2019 à 19h52
Les avis sont unanimes... C'est rare!
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LARZAC

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Messages : Env. 7000
Dept : Aveyron
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Le 06/07/2019 à 21h23
Bonjour, une maison de cette époque là n'a aucune isolation d'origine, donc on se doute que le DPE est au plus bas, même sans le faire passer.

Il faut que le prix tiene compte de cela. Dans une telle maison, très solide par ailleurs, il faut non seulement isoler, mais aussi refaire l'électricité qui n'a pas la moindre prise de terre. Il y avait bien le consuel à l'époque, mais les prises de terre n'étaient pas indispensables...

Si on fait l'isolation par l'extérieur, c'est assez cher, mais on n'est pas gêné par les radiateurs ou autres pour l'isolation. Il ne faut pas oublier les combles à isoler et aussi le sol des pièces habitables.

si on isole et qu'on remplace les huisseries, il faut absolument une VMC pour ne pas avoir de souci. Il ne faut pas oublier d'exiger les entrées d'air sur fenêtres des chambres et du séjour, et bureau s'il y en a un. ceci est indispensable pour le bon fonctionnement de la VMC;

iL faut regarder les prix des autres maisons, notamment celles plus récentes qui ont une isolation, et négocier le prix en fonction de cela.

Attention, si vous avez à faire à un particulier, il risque de surévaluer le prix.
Si c'est par agence, le prix est peut-être plus juste, mais on peut toujours essayer de négocier en faisant ressortir les dépenses à faire.

Vous vous en fichez du résultat d'un nouveau DPE TANT que vous ne voulez pas revendre. Mais si vous faites tout ce qu"il faut, il est certain que les besoins énergétiques seront amoindris.

Il serait intéressant d'avoir les factures de chauffage d'au moins une année ou deux lorsqu'elle était habitée

Si vous n'êtes pas bricoleur et complètement novice, allez voir un bureau d'étude pour faire estimer les travaux afin de pouvoir négocier l'achat.
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marre31

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Messages : Env. 500
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 1 an
Le 06/07/2019 à 22h11
Même chose que Larzac.
Je suis passé de g à b après isolation intérieure et renforcement isolation combles, double vitrage. J'ai récemment fait intervenir l'agence immobilière avec qui j'avais acheté pour racheter la part de conjointe. Le bien est passé de 290000 euros à 400000 euros en 3 ans. Je suis dans une ville limitrophe de Toulouse. Pour y arriver 130000 euros de travaux
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elisa21

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 70000
De : 3 X Cote D'or = 63 !
Ancienneté : + de 13 ans
Le 07/07/2019 à 01h21
Bonsoir
marre31 a écrit:... Le bien est passé de 290000 euros à 400000 euros en 3 ans. Je suis dans une ville limitrophe de Toulouse. Pour y arriver 130000 euros de travaux

les 130K€ pour passer de G à B (iso + menuiseries) ou pour l'ensemble des travaux relatés sur votre récit ?
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LARZAC

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 7000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 8 ans
Le 07/07/2019 à 04h08
Bonjour, Il est bien certain qu'à Toulouse, pour valoriser la maison, ça vaut beaucoup plus le coup que dans des endroits où le prix de l'immobilier est beaucoup plus faible.
Mais pour faire baisser les DPE, même si on met le paquet, les diagnostiqueurs qui n'ont pas de système pour mesurer exactement les déperditions d'une maison, ça reste très approximatif, et ils notent beaucoup plus sévère, au point que s'il y a eu des DPE qui semblaient être "de complaisance", on en vient à l'extrême inverse. Et le manque de fiabilité peut faire faire des estimations de bien fantaisiste.

Pour moi, le vrai DPE, c'est la conso de chauffage après isolation comparée à celle d'avant, en chauffant normalement, c'est à dire sans excès, et sans se geler.

Il faut dire aussi qu'on nous dit de chauffer à 19 le jour et à 16° dans les chambres. Je ne connais pas grand monde qui respecte ces consignes, c'est pire que le respect de la vitesse sur la route.

Et il ne faut pas oublier que si on isole, on est obligé d'avoir un renouvellement d'air forcé de manière mécanique et bien réparti dans les pièces, et là, il y aurait encore beaucoup à dire.

Pour avoir B, il doit falloir attendre le RT 2012, et encore. Ce qui suppose de supprimer les ponts thermiques, et ce n'est pas évident dans une maison ancienne.
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marre31

Picto recompense Membre sympa

Messages : Env. 500
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 1 an
Le 07/07/2019 à 06h05
Pour répondre à Élisa, 130000 euros c'était pour l'ensemble des travaux. Pour répondre à Larzac, le DPE a été calculé de manière théorique en prenant en co. mpte les coefficients des matériaux. Pour les travaux il y avait aussi électricité, plomberie, toiture, salle de bain, vmc. La partie amélioration DPE représente en gros 50000 euros.
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LARZAC

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 7000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 8 ans
Le 07/07/2019 à 08h40
Bonjour marre 31 : Et vous l'avez fait tout seul ou avec de l'aide d'un bureau d'études ? et pour la réalisation ? artisans ou vous même au moins en partie ?
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