Achat maison avec DPE à G : à fuir ?

Bonjour, la rénovation, c'est le domaine dans lequel je bosse le plus, donc je dirais oui c'est une bonne chose d'acheter du vieux, mais ne pas le faire les yeux fermer, i ne faut pas que cela vous revienne plus cher que d'avoir acheté un terrain et avoir fait du neuf.je trouve bien plus de gâcher au vieux ( c'est une question de gout) dans le neuf les pris de terrain et tellement chez que les gens se retrouve dans des lotissements les uns sur les autres et passe leur temps à pester après les voisins, donc tout cela et à méditer, pour moi l'idéal serait de faire de l’aspect  vieux avec du neuf, garder aspect pierre coter dehors, une bonne isolation, des pièces en pierre et voûte sur la partie basse de l'habitation, et plus moderne à l'étage, quand je travaille dans ce type de maison je suis aux anges, pour ce qui est de la chaudière; pas de fioul et pas de gaz

Bonjour
Je dirai que tout dépend du prix de vente; le bon point c'est le secteur, ca c'est primordial. Ensuite, reste à voir si le prix de vente est en phase avec l'état de la maison qui requiert de la rénovation. Et ensuite, si vous avez le budget nécessaire pour faire rénover ou le faire vous même et surtout le temps, l'énergie et pas de contrainte de temps pour y emménager.
Y loger sa famille pour tout refaire, c'est pas génial et risque de générer beaucoup de tension...

Même avis qu'au dessus
deja pour une maison de 1960, le DPE se fait sur factures.... pa forcement très représentatif

après tout depend du prix et si vous souhaitez/acceptez faire des travaux

mais perso, je prefere acheter ca et tou renover que faire construire

Pareil que les avis précédents, j'ai toujours acheté de l'ancien parce que dans certains secteurs (Métropole Lilloise) il était excessivement difficile de trouver du neuf, et, surtout : ancien + travaux peut être bien moins cher que le neuf, et plus facile à vendre si nécessaire.
donc pour votre projet c'est à étudier :
combien coûte le bien ?
combien prévoyez vous pour la rénovation complète par une entreprise : 500 ? 750 ? 1000E m2 ou par vous même ?
et ensuite comparer avec un terrain + une maison de même surface et de même "cachet"
et vous pourrez vous décidez.

J'ai eu l'occasion de discuter avec un couple qui vient d'emménager à Dinard, ils ont eu une super opportunité d'achat d'une maison de ville très bien située, mais la charpente était avec mérule :( résultat : coût des travaux estimés x2 :(
Par contre, une maison voisine identique un peu moins bien située (rue plus passante, avec stationnement difficile) vient de se vendre à un prix supérieur à leur maison avec rénovation. Donc ils savent déjà qu'ils ne perdront pas d'argent s'ils vendent !

Cdlt

Yoyo75 a écrit:

Bonjour à tous,

J'ai besoin de vos lumières de connaisseurs en immobilier/bâtiment.

Je suis intéressé par une maison à acheter sur un super secteur avec peu d'opportunités. Il s'agit d'une maison de 130m² construite à la fin des années 1960.

Le point noir de la maison : son DPE à G (Consommation énergétique à 540 et GES à 130).

La maison est construite en pierre et dispose d'un chauffage au fuel dont la chaudière est en fin de vie. Les combles ne sont pas isolés, les portes d'entrée et de garage sont à changer. Le réseau électrique est à rénover également.

Il s'agit donc là d'une maison de type "passoire thermique" en l'état actuel. Voilà maintenant mes questions :

- Peut-on réussir à passer un DPE de G à D (ou mieux) si on entreprend des travaux d'isolation : combles, murs intérieurs/extérieurs, etc. ?
- Pour remplacer la chaudière fuel par une chaudière gaz, et si la maison n'est pas raccordée au gaz de ville, combien coûte ce genre de raccordement ?
- Et plus généralement, dois-je fuir cet achat vu le DPE malgré l'opportunité sur un secteur que nous affectionnons particulièrement ? Que feriez-vous à ma place ?

Merci par avance.

Le DPE n'est que très indicatif et n'a aucun intérêt particulier. Dans ce cas cela indique une isolation à faire mais parfois même pas !
Donc il faut surtout voir la structure et si elle se prête à une isolation facilement sans qu'on touche à son "charme". SI la maison est compacte et se prête à une isolation extérieure avec la possibilité de faire une bonne étanchéité on peut sans problème atteindre la catégorie C/B.... La chauffage se fait en fonction de l'isolation future.

Bonjour,
si le prix et l'emplacement sont acceptables, si parpaings, si débordement toiture sur au moins 50cm, si peut-être intérieur briques avec vide d'air ... aucune hésitation il faut foncer.

Avec une belle réno ITE 30CM PSE graphité, triple vitrage et changement porte d'entrée et volets ... vous avez bien bien mieux qu'une RT2012 actuelles (+ de 80% des maisons neuves en 2018).

Perso si je ne fais pas dans le neuf, c'est ce que je recherche avec un joli terrain.

Bonjour

Yoyo75 a écrit:

...
Le point noir de la maison : son DPE à G (Consommation énergétique à 540 et GES à 130)....


- Et plus généralement, dois-je fuir cet achat vu le DPE malgré l'opportunité sur un secteur que nous affectionnons particulièrement ? Que feriez-vous à ma place ?

Merci par avance.

Je rejoins les avis précédents : si le seul "point noir" est le DPE, pas de pb, c'est le plus simple à corriger.

Cette opportunité ne restera pas longtemps sur le marché.

Les avis sont unanimes... C'est rare!

Bonjour, une maison de cette époque là n'a aucune isolation d'origine, donc on se doute que le DPE est au plus bas, même sans le faire passer.

Il faut que le prix tiene compte de cela. Dans une telle maison, très solide par ailleurs, il faut non seulement isoler, mais aussi refaire l'électricité qui n'a pas la moindre prise de terre. Il y avait bien le consuel à l'époque, mais les prises de terre n'étaient pas indispensables...

Si on fait l'isolation par l'extérieur, c'est assez cher, mais on n'est pas gêné par les radiateurs ou autres pour l'isolation. Il ne faut pas oublier les combles à isoler et aussi le sol des pièces habitables.

si on isole et qu'on remplace les huisseries, il faut absolument une VMC pour ne pas avoir de souci. Il ne faut pas oublier d'exiger les entrées d'air sur fenêtres des chambres et du séjour, et bureau s'il y en a un. ceci est indispensable pour le bon fonctionnement de la VMC;

iL faut regarder les prix des autres maisons, notamment celles plus récentes qui ont une isolation, et négocier le prix en fonction de cela.

Attention, si vous avez à faire à un particulier, il risque de surévaluer le prix.
Si c'est par agence, le prix est peut-être plus juste, mais on peut toujours essayer de négocier en faisant ressortir les dépenses à faire.

Vous vous en fichez du résultat d'un nouveau DPE TANT que vous ne voulez pas revendre. Mais si vous faites tout ce qu"il faut, il est certain que les besoins énergétiques seront amoindris.

Il serait intéressant d'avoir les factures de chauffage d'au moins une année ou deux lorsqu'elle était habitée

Si vous n'êtes pas bricoleur et complètement novice, allez voir un bureau d'étude pour faire estimer les travaux afin de pouvoir négocier l'achat.

Même chose que Larzac.
Je suis passé de g à b après isolation intérieure et renforcement isolation combles, double vitrage. J'ai récemment fait intervenir l'agence immobilière avec qui j'avais acheté pour racheter la part de conjointe. Le bien est passé de 290000 euros à 400000 euros en 3 ans. Je suis dans une ville limitrophe de Toulouse. Pour y arriver 130000 euros de travaux

Bonsoir

marre31 a écrit:

... Le bien est passé de 290000 euros à 400000 euros en 3 ans. Je suis dans une ville limitrophe de Toulouse. Pour y arriver 130000 euros de travaux

les 130K€ pour passer de G à B (iso + menuiseries) ou pour l'ensemble des travaux relatés sur votre récit ?

Bonjour, Il est bien certain qu'à Toulouse, pour valoriser la maison, ça vaut beaucoup plus le coup que dans des endroits où le prix de l'immobilier est beaucoup plus faible.
Mais pour faire baisser les DPE, même si on met le paquet, les diagnostiqueurs qui n'ont pas de système pour mesurer exactement les déperditions d'une maison, ça reste très approximatif, et ils notent beaucoup plus sévère, au point que s'il y a eu des DPE qui semblaient être "de complaisance", on en vient à l'extrême inverse. Et le manque de fiabilité peut faire faire des estimations de bien fantaisiste.

Pour moi, le vrai DPE, c'est la conso de chauffage après isolation comparée à celle d'avant, en chauffant normalement, c'est à dire sans excès, et sans se geler.

Il faut dire aussi qu'on nous dit de chauffer à 19 le jour et à 16° dans les chambres. Je ne connais pas grand monde qui respecte ces consignes, c'est pire que le respect de la vitesse sur la route.

Et il ne faut pas oublier que si on isole, on est obligé d'avoir un renouvellement d'air forcé de manière mécanique et bien réparti dans les pièces, et là, il y aurait encore beaucoup à dire.

Pour avoir B, il doit falloir attendre le RT 2012, et encore. Ce qui suppose de supprimer les ponts thermiques, et ce n'est pas évident dans une maison ancienne.

Pour répondre à Élisa, 130000 euros c'était pour l'ensemble des travaux. Pour répondre à Larzac, le DPE a été calculé de manière théorique en prenant en co. mpte les coefficients des matériaux. Pour les travaux il y avait aussi électricité, plomberie, toiture, salle de bain, vmc. La partie amélioration DPE représente en gros 50000 euros.

Bonjour marre 31 : Et vous l'avez fait tout seul ou avec de l'aide d'un bureau d'études ? et pour la réalisation ? artisans ou vous même au moins en partie ?

Je suis passé par un constructeur qui lui fait appel à des sous traitants pour la réalisation des travaux

Bonjour

regardez déja si il n'y a pas de problème au niveau du gros oeuvre : fissures, fondation,
remontées d'humidité, ..... sans oublier l'état de la charpente et de la couverture
car ce sont des postes qui peuvent gréver sérieusement les budgets.

Après comme dit dans la plupart des réponses cela dépend du prix d'achat, et dans une moindre mesure
la manière dont vous envisagé de faire les travaux de rénovation : une partie par
des entreprises, une partie par vous, .....
Se renseigner également sur les aides dont vous pourriez bénéficier dans le cadre des économies d'énergies.

Cdt

Bonjour

=> "marre31" merci pour ces précisions.
(elles peuvent être utiles pour ne pas "faire peur" aux prochains lecteurs qui liraient en diagonale : "130KEUR pour reno thermique uniquement" )

ceci dit, bravo pour votre rénovation, c'est un bel exemple... pour ne pas s'entêter à construire quand il y a d'autres possibilités.

A Marcq en Baroeul (59, ville de 40 000 hab collée à Lille) : maison de ville à conforter (donc isolation symbolique, petite mais 120 m2 de jardin sur la façade orientée plein sud) : 80 000EUR fin 2002, environ 30 000EUR de travaux, dont une extension de 48,68 m2 après avoir démoli 8 m2.
Vente à 199 900 EUR en janvier 2014
D'après d'autres agences il aurait sans doute été possible de ventre 10 à 20 % plus cher.
Mais à 199 900, il n'y avait aucune maison dans la même situation : quartier, orientation, jardin ... entre 210 et 230 000 il y en avait une dizaine...
première visite, vendue

Et gros apport pour financer notre installation en Bretagne

Cdlt

Yoyo75 a écrit:

- Pour remplacer la chaudière fuel par une chaudière gaz, et si la maison n'est pas raccordée au gaz de ville, combien coûte ce genre de raccordement ?
.

Le raccordement pour un logement situé à moins de 35m du réseau est à environ 450€.
GRDF te renseignera par mail ou par tel rapidement.

Sur le reste, prévoir une bonne isolation dans le prix des travaux.

Bonjour
Moi ma maison, le DPE à F (limite G) apr_s travaux de réno a passé à DPE C (Limite B) mais moi avec mes factures je suis à B au milieu...
Il faut faire un calcul du prix au m² en achat + m² en réno + frais notaire.
L'avantage est surtout les frais de notaire qui sont déjà réduits que si tu achetais un maison déjà rénovée.
En général pour une maison passoire à retaper, tu achètes le terrain à 70% du prix total affiché de l'annonce.
Pour la rénovation il faut déjà avant de signer le compromis, étudier le montant total de la rénovation.
Perso, j'ai eu pour 80.000EUR de réno pour 123m² et j'ai eu des aides de l'ANAH de 23.000EUR (conditions de ressources) ce qui me revenait à 57.000EUR de ma poche + j'ai beneficié 30.000 de PTZ réno.
la rénovation a été faite par des pros : Isolation extérieure 14cm PSE graphoité + isolation combles 50cm ouate + isolation toit terrasse 18cm + Fenêtres et portes pvc + cuisine + electro neuve + isolation cave 13cm LDR projetté + carrelage sol + création accès toit terrasse + garde corps + gouttières + foyer cheminée bois étanche + trappe accès grenier + maconnerie abattage mur porter et mise en place IPN + nouveau placards + etc...
fait par moi même : salle de bains + plomberie + électricité + travaux d'étanchéité + création WC RDC + placo plafond + peinture + réno chauffage
A+

Comme le dit Lucienpel, il faut se méfier des problèmes d'humidité et de toiture.
Lors de l'achat, je ne me suis pas méfié. J'ai du engagé en effet des frais supplémentaires pour remettre en état le toit, pour reprendre l'étanchéité des cheminées et remettre des couvertines.
Mon ancienne terrasse ramenait l'eau vers le mur, ce qui provoquait un effritement du mur du garage: il a fallu refaire une dalle béton.
Bien penser à ces coûts.

L'emplacement du bien reste primordial.
Si la base est saine et que la localisation est prisée, je n'hésiterai pas.
Du reste c'est ce que j'ai fait et je ne regrette rien.

Salut,

Ma petite participation, j'ai acheté il y a deux ans une maison année 70, isolation minimale - 2 centimètres (c'est pas une erreur j'ai bien tapé 2) de polystyrène en isolation toiture. Murs en bétons avec isolation intérieure uniquement à l'étage car aménagé il y a 10 ans par le précédent propriétaire.

J'ai profité d'un prêt à taux zéro pour faire installer un poêle bouilleur, faire isoler la toiture et placer un CESI (enfin il sera placé la semaine prochaine)

Du coup, j'ai réduit ma consommation de gaz de ville de 90% cet hiver (merci le poêle) et je n'ai quasiment pas utilisé ma clim mobile malgré la récente canicule (45°C à l'ombre et 32°C à 23h) - il faudra attendre mars prochain pour connaitre l'économie réelle, mais j'ai déjà gagné en confort été/hiver.

Pour ma part le postulat de base était : maison moche à l'extérieur mais intérieur avec uniquement des peintures à rafraîchir, une belle parcelle dans le secteur géographique qui m'intéressait. Gouffre énergétique mais améliorable avec un investissement raisonnable.

Avec mon épouse on a fait un "classique" tableau des plus et des moins (en valorisant l'amélioration des moins) et on a fait notre choix.

Bon courage

Bonjour c'est vrai que l'on peut se faire payer une bonne partie de l'isolation par l'État, pourquoi se priver ?

Bonjour,

J'ajoute ma petite contribution: Déjà si les combles sont isolable facilement (comme chez moi un grenier avec plancher bois et j'avais juste à dérouler des rouleaux de LDV en couche croisé), ça peut déjà vite changer la facture. Ensuite, inspecter les murs intérieurs/extérieurs à la recherche de trou.

Changer de chaudière fera aussi faire des économies.

Reste les portes/fenêtres qui sont un poste de dépenses plus onéreux mais obligatoire car générateurs de courant d'air froid si pas étanche (et la VMC qui va avec).

Le DPE il ne faut pas trop s'y fier. Ma première maison en pierre, DPE > C. Tout simplement car la dame y a vécu 8 mois de l'année donc facture de fioul riquiqui. De plus le bois de chauffage du poele acheté du black ne compte pas...

L'autre maison, DPE F je crois. Déjà, la chaudière était pas étanche car joint tout vieux on voyait la flamme de partout. J'ai changé le joint pour 20EUR, changé les fenêtres, ça va déjà bien mieux. J'ai aussi mis de l'isolant autour de la chaudière qui est dans la cave et chauffait pas mal la cave.

Salut

PlaquisteHeureux : Attention quand même, il y a pas mal de fumisterie avec ces fameuses isolations à 1EUR ... Pour ma part, j'ai préféré faire un prêt à taux zéro sur 15 ans mais avec un vrai résultat à la clé.

Phoenxi440 : Entièrement d'accord, idem pour le diagnostic énergétique avant vente, il était noté "isolation toiture refaite" alors qu'en fait la précédente propriétaire avait juste agrafé à l'arrache de l'"isolant" mince dans les combles perdus.

Pour le bois de chauffage, il y a encore mieux que le bois acheté au black ... l'huile de coude

Bonjour Froglock ( voisin ) je suis moi-même contre ces systèmes d'isolation à 1 EUR, je suis même contre le RGE mais cela existe donc ...

et pour le bois ci ils y black c'est qu'il a déjà brûler, ou alors c'est du charbon

Sur ma dernière renov (pour de la loc) on a eu un contrôle RGE. Vu que mes maçons étaient carré, cela s'est passé sans encombre (comme quoi ce n'est pas que du vent)

Ce que j'ai apprécié c'est que le contrôleur après avoir vérifié le chantier a donné énormément de conseil, c'était limite plus de la formation que du contrôle

Bon, je pense aussi que le contrôleur était cool car il y a du avoir de la délation dans l'air (vu que j'ai fait intervenir des maçons extérieurs au village)

Froglock a écrit:

 

Ce que j'ai apprécié c'est que le contrôleur après avoir vérifié le chantier a donné énormément de conseil, c'était limite plus de la formation que du contrôle

des conseils quand le chantier et fini ? 
ok donc alors vous auriez du faire cela au lieux de cela ect ? 

Vu que le chantier était "aux normes" la seule remarque technique qu'il a faite concernait la trappe d'accès aux combles perdues, l'électricien qui avait du faire un rajout n'avait pas replacé l'isolant sur la trappe en partant. Car le contrôleur est effectivement monté dans les combles pour vérifier la nature et l'épaisseur de l'isolant.

Il a donc conseillé (entre autre) aux maçons de faire signer un bon de réception de travaux car effectivement lorsqu'ils ont quitté le chantier, l'isolant était bien sur la trappe

Comme le chantier était terminé et qu'il n'allait pas percer le placo pour vérifier, il a basé sont contrôle sur les multiples photos qu'avaient pris les maçons (isolant, ...) et sur les factures d'achat de matière.

Après, je ne me rappelle plus exactement car cela fait un an mais j'avais apprécié la démarche (vu qu'en plus je bosse dans une boite ou on a un audit par an, je suis sensible à ce genre de trucs) - il y avait plein de petits conseils plus administratifs que techniques ... mais bon, c'est généralement le problème des bons artisans, l'administratif

Ce que je ne sais pas par contre c'est ce qu'il se passe si le chantier n'est pas aux normes, est-ce le PTZ qui est annulé, le professionnel doit il "recommencer" ou corriger les défaut, ..

Il y a des artisans sérieux heureusement, mais le label RGE n'est pas un gage de qualité, votre artisan aurait très bien pu ne pas avoir ce label et tout de même bien travailler, et bien malheureusement certains  artisans qui ont  ce label travaillent comme des ports, et abuse sur la facturation; et les chantiers ne sont pas tous contrôler, il y en a même très peu en pourcentage

l'avantage c'est le crédit  d’impôts 

Bien d'accord, label ou pas, c'est l'homme qui fait la différence, j'en ai fait les frais avec un menuisier bidon (sur le même chantier, RGE lui aussi) Le fait de l'appeler et de lui passer le contrôleur au téléphone
à bizarrement accélérer les mises en conformités

Froglock a écrit:

Sur ma dernière renov (pour de la loc) on a eu un contrôle RGE. Vu que mes maçons étaient carré, cela s'est passé sans encombre (comme quoi ce n'est pas que du vent)

Ce que j'ai apprécié c'est que le contrôleur après avoir vérifié le chantier a donné énormément de conseil, c'était limite plus de la formation que du contrôle

Bon, je pense aussi que le contrôleur était cool car il y a du avoir de la délation dans l'air (vu que j'ai fait intervenir des maçons extérieurs au village)

Un entreprise qui devient RGE doit avoir au moins un contrôle dans les 6 ou 8 ou 12 mois qui suivent (je ne sais plus le délai) soit c'est l'entreprise qui propose le chantier, soit c'est l'inspecteur qui s'invite.

L'intérêt du label RGE c'est uniquement la possibilité pour le client final d'avoir les CEE (Crédits Economies d'Energies), les aides Anah (jusque 10 000 ou jusque 30 000€), et peut être aussi crédits d'impots (j'ai un doute ?)

Cdlt

@ManuTaden : c'est effectivement la théorie, ce qui est gênant dans ce processus c'est que c'est le contrôlé qui choisit le chantier. C'est comme si on choisissait le sujet de l'examen que l'on doit passer.

Par contre, entre un chantier réalisé en 2011 (sans RGE) et deux autres en 2018 et 2019 (avec RGE) je n'ai pas vu de différence dans la qualité du chantier, il est vrai que j'avais globalement de bons artisans.

Lorsque je recherchais un couvreur pour ma toiture (qui vient d'être terminé fin juin) un couvreur RGE me proposait de l'isolant mince en isolation principale ... au même prix que celui que j'ai sélectionné (Revol 12cm en sarking)