Structure juridique et fiscale appropriée

Bonjour,

J'ai un terrain de 1,1ha dans les Landes qui était en pins, qui est devenu constructible, pour lequel j'ai eu le permis de défrichement et d'aménager afin de créer un lotissement. Je dois réaliser des travaux de viabilisation, réaliser la route en bitume, etc... et vendre les terrains viabilisés.

J'ai regardé et en prenant en compte la durée d'acquisition du terrain, constructible depuis peu, avec des coûts de travaux nuls, j'aurais des impôts à hauteur de :

• taxe sur la plus value :40k€ d'impôts IR + 76k€ de CSG/CRDS 
• + 44k€ de taxe urbanisme Nationale + 53k€ taxe Communale (TFTC) 
= 212k€. Si je fais 150k€ de frais de travaux, il reste encore 150k€ de taxes. Donc taxes entre 150k€ et 200k€ selon les devis des travaux en cours.

Bref, je regarde comment optimiser l'affaire :

1°) Vente pas cher à une SC personnelle à l'IS (première vente taxée par la TFTC et taxe nationale), puis la SC fait les travaux et contracte des bails à construction de 30 ans avec option (à l'envers) de cession du terrain pour chaque lot à chaque acheteur potentiel. Ainsi, les plus-values ne sont plus taxables (car bail de 30 ans). Et le tarif du terrain est étalé sous forme de loyer. Par contre, quels sont les recours si les loyers ne sont pas payés ?...

2°) Vente pas cher (ou apport) à une SC personnelle à l'IS (première vente taxée par la TFTC et taxe nationale). La société fait les travaux puis revend les terrains viabilisés.

[ul]
• valeur d'achat cohérente du terrain non viabilisé (pour ne pas être emmerdé par le fisc) ? 
• assujettie à la TVA ?
• quel type de SC de construction-vente ? ou EURL ? 
• Vente du terrain à la société ou apport ?
• J'ai déjà une SC de patrimoine à l'IS qui a des résultats nets comptables négatifs==> vaut il mieux en créer une nouvelle (filiale avec consolidation des résultats) ou réaliser une augmentation de capital de l'actuelle ? 

[/ul]3°) autre solution à proposer...?

Peut être que je me garderai aussi un ou deux lots (afin d'éviter les taxes sur vente) sur lesquels je construirai et que ma SC louerait.
Voilà. Je ne sais pas si certains ont déjà eu le même type de problèmes.
Cordialement,