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Implantation et limites séparatives dans un lotissement

Ce sujet comporte 47 messages et a été affiché 816 fois
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Membre utile Env. 300 message Isere
Bonjour la communauté,

En pleine étape de réflexion sur les plans ( Nous avons déjà signé une promesse de vente sur un terrain ), je me pose des questions sur l'implantation de ma maison par rapport aux propriétés voisines.

Le contexte:

Lotissement de 8 lots, lotissement en cours de création, permis d'aménager obtenu mais pour l'instant le terrain n'a pas encore été divisé ( 1seule parcelle cadastrale pour l'instant)


Les terrains font environ 350m2 chacun, situé en zone UD. Mon terrain fait environ 22m de large (Est/Ouest) sur 16m de longueur ( Nord/Sud)

Je souhaite construire une maison en R+1 de 150m2. Les dimensions seraient de 16m de large et 11metres de long.

Lien vers le PLU de la commune: https://labuisse.jimdo.com/a[...]=1515161975

(La partie qui nous intéresse commence en page 40)

Le réglement du lotissement suit le PLU de la commune, en gros y'a écrit pour chaque point: Conforme à l'article du PLU de la commune

Ma question:

Pour mon implantation, je dois me fier à l'article 7 sur l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ou à l'article 8 sur l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ?

ça change tout car dans un cas ( Article 7) je dois respecter au minimum 3m à l'Est, au Nord et à l'Ouest, voir plus avec une maison en R+1. Et du coup mon terrain deviendrait minuscule, j'aurais la place pour une tiny house.

Ou alors dans l'autre cas ( Article 8 ), il n'y a pas de réglementation, donc je peux faire ce que je veux.

J'ai trouvé l'article Article R*123-10-1 du code de l'urbanisme qui dit ça mais je ne sais pas si ça m'apporte quelque chose ?

" Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose."


Dans cette période de confinement c'est impossible d'avoir un RDV avec un archi conseil ou une personne chargé de l'urbanisme, si un forumeur à une réponse, je lui en serai extrêmement reconnaissant d’éclairer ma lanterne


Merci d'avance, je sens que je vais me triturer le cerveau avant de m'endormir sur cette question :(
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Cliquez ici pour accéder à la meilleure réponse
 
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonsoir


lotissement => le terrain sera divisé avant la vente, ce ne sera pas "une même propriété" .


pas compris le projet : 150m² en R+1 avec une surface au sol de 16x11 ?
une maison doit s'adapter au terrain, il est encore temps d'envisager l'optimisation.

Cdlt.
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Membre utile Env. 300 message Isere
Bonjour elisa21

16x11 ce sont les dimensions avec le garage, j'ai oublié de préciser.
La maison est adapté au terrain, l'exposition est plein sud, nous avons donc maximisé la largeur de la maison pour avoir le plus de surface exposé.
Ça serait aberrant de devoir faire une maison carré avec la moitié des pièces au nord.

La division parcellaire sera effectué lors de la vente du terrain, le permis de construire aura déjà été accordé et purgé de tous ses recours (sous réserve d'acceptation évidemment)

Connaissez vous la réponse par rapport aux limites d'implantation ?
J'avais notion que les règles étaient différentes en lotissement, mais difficile de trouver une information fiable sur le net.

Merci d'avance pour vos réponses
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +5 ans.
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Membre utile Env. 700 message Essonne
Bonjour,

C'est bien l'article 7 que vous devez appliquer pour implanter la maison sur votre terrain.

En lotissement, vous devez appliquer le PLU à lettre ou le règlement du lotissement s'il est plus restrictif.
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Membre utile Env. 300 message Isere
Bonjour nicolas91 

Êtes vous sur de votre réponse ? Je me permets de vous poser la question car sur un autre sujet vous m'aviez affirmer une chose qui s'est avérée être fausse.
Je suis d'accord que pour un terrain hors lotissement on devrait appliquer le PLU à la lettre, mais dans un lotissement les choses sembles plus compliqués.

Je poste une image prise dans le dossier du permis d'aménager du lotissement (Permis d'aménager obtenu.)
Sur cette photo on peut voir ce que le lotisseur avait initialement prévu comme implantation sur les terrains.

On voit bien que plusieurs lot sont construit en limite de propriété. Seul les terrains en bordure de projet on l'air de respecter une limite de plusieurs mètres par rapport aux limites séparatives extérieur.


Bon dimanche
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Membre utile Env. 300 message Isere
Pour information, j'ai trouvé ça sur un blog d'avocats:

Sur le fondement de la première rédaction, le Conseil d’Etat a eu l’occasion de juger qu’il résultait de ces dispositions, applicables notamment aux permis de construire, que « si les règles d’un plan local d’urbanisme relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives s’appliquent à l’ensemble des constructions d’un lotissement dans leurs relations avec les parcelles situées à l’extérieur du périmètre de ce lotissement, elles ne sont pas, sauf prescription contraire du plan, applicables à l’implantation des constructions à l’intérieur de ce périmètre » [sup]6)[/sup].

Ainsi que le relève le commentateur de cet arrêt : « l’article R. 123-10-1 conduit à instruire l’autorisation de lotir, sous quelque forme que ce soit, à l’échelle de l’unité foncière d’origine » et, en aval, « Tout se passe comme si, du point de vue de l’instruction des permis de construire, la division n’avait pas été opérée. L’article R. 123-10-1 poursuit donc ses effets au-delà de l’autorisation de lotir, en modifiant les conditions de l’instruction des permis de construire sur les lots du lotissement, ceux-ci pouvant, isolément, ne pas avoir les caractéristiques des terrains constructibles ».

Je vous mets le lien de la page en entière pour ceux que ça intéresse: https://www.adden-leblog.com[...]otissement/

Si jamais un pro des lois de l'urbanisme ou quelqu'un qui a construit récemment dans un lotissement passe par la, il pourra peut être nous apporter une réponse concrète.

Franchement c'est tellement compliqué a comprendre et analyser un PLU !
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Membre utile Env. 700 message Landes Sud (40)
Bonjour,
Si le permis d'aménager est obtenu, c'est que le règlement du lotissement est validé, qu'est il écrit sur les implantations ? C'est ce règlement qui doit s'appliquer et du coup vous avez déjà la réponse à votre question. Bien qu'elle ne vous satisfasse pas
De même vous devez avoir un plan d'implantation avec les zone possibles, ainsi que l'emprise au sol et la surface habitable Max à laquelle le terrain a droit, qu en est il ?
je comprends que ce qui vous arrange c'est d'appliquer le point 8, mais ce n'est pas possible, ça sera le point 7 ou en premier lieu ce qui est défini dans le règlement du lotissement, donc pas de r+1 en limite de propriété, à vous d'adapter la maison au terrain et ses contraintes comme indiqué par Elisa, ou sinon, chercher un autre terrain
ex maison Standing Construction à Betz (2008)
Maison CDM dans les Landes (2016)
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Membre utile Env. 700 message Essonne
J'ai construit en lotissement en 2018 et le PLU s'est applique à mon projet sur MON terrain issu de la division.

Donc avant de signer la promesse de vente, j'ai pris le plan de bornage de la division et j'ai appliqué le PLU pour connaître la zone contructible qu'il restait en tenant compte des retraits pour pas avoir de mauvaise surprise
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Membre utile Env. 300 message Isere
Bonjour kapucine

Quand vous parlez du plan d’implantation, vous parlez du plan de composition ? Si oui j’éditerais le message pour vous le montrer.
Concernant la surface pour ce terrain nous avons 230m2 de surface plancher et 220m2 d’emprise au sol.

Enfait si je me pose toutes ces questions, c’est que j’avais eu les mêmes interrogations pour justement la surface plancher et l’emprise au sol. Sur ce forum j’avais demandé si mon emprise au sol allait être calculé par rapport à mon terrain (146m2 d’emprise au sol) ou par rapport au lotissement ( plus de 200m2 d’emprise).

On m’as répondu ici que c’était par rapport à mon terrain et il s’est avéré qu’il fallait considérer le lotissement comme un tout et que l’emprise au sol était calculé sur l’ensemble du lotissement et ensuite partagé au bon vouloir du lotisseur sur chaque lot.

C’est pour ça que je me pose les questions sur les limites séparative. Si on suit la logique de l’emprise au sol, alors les limites separative doivent être respecté sur les bords extérieur du lotissement, et la règle ne tient pas pour l’intérieur du lotissement.
Mais y’a peu de texte dessus, je galère un peu à trouvé une réponse fiable en ces temps de confinement.

Si la réponse est qu’il faut respecter les 3 mètres de distance, je ne vois pas comment une maison est constructible sur des terrains de 250m2, il doit rester à peine 130m2 lorsqu’on en enlève les retraits de 3m. Donc les maisons à étage seraient impossible dans les petits lotissement ? Idem pour placer un garage dans 130m2 avec une maison de plain pied ?

Compliqué tout ça :(
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonjour

Curinas a écrit:...
La division parcellaire sera effectué lors de la vente du terrain, le permis de construire aura déjà été accordé et purgé de tous ses recours (sous réserve d'acceptation évidemment)...

étonnant ...
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Membre utile Env. 300 message Isere
elisa21

C'est marqué noir sur blanc sur l'acte du notaire lors de la signature de la promesse de vente.
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Ok alors peut-être un PVD ? 

mais j'ai lu les derniers mess :

Citation: Sur ce forum j’avais demandé si mon emprise au sol allait être calculé par rapport à mon terrain (146m2 d’emprise au sol) ou par rapport au lotissement ( plus de 200m2 d’emprise).

On m’as répondu ici que c’était par rapport à mon terrain et il s’est avéré qu’il fallait considérer le lotissement comme un tout et que l’emprise au sol était calculé sur l’ensemble du lotissement et ensuite partagé au bon vouloir du lotisseur sur chaque lot.


joker, je laisse la place car oui, on répond de façon "généraliste" (avec nos expériences et connaissances du sujet) , surtout sans avoir les infos des cas particuliers .

Cdlt
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Membre utile Env. 700 message Landes Sud (40)
Ce n'est pas compliqué, c'est juste les règles, en général en lotissement il faut soit être à 3 mètres ou à une distance égale à la moitié de la hauteur au faîtage, soit en limite mais avec une hauteur Max entre 2,5 et 3m,
on peut construire sur des terrains de 250 m2 mais pas des châteaux ou des barres d'immeubles c'est tout.
Vous avez eu les réponses à votre question, mais comme ce n'est pas ce que vous souhaitez, vous remettez en question,
Bonne continuation
ex maison Standing Construction à Betz (2008)
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Membre utile Env. 300 message Isere
elisa21  Qu'est ce qu'un PVD ?

nicolas91  Mais que disait le plan de composition de votre lotissement ?

kapucine C'est pas que je remet en question car la réponse ne me convient pas, c'est que je trouve des informations discordantes sur internet, et du coup je suis perdu.

Sur ce lien il est clairement dit que ces règles ne s'appliquent pas à l’intérieur du lotissement mais que pour ses bords externe:
https://www.adden-leblog.com[...]otissement/

Je vous poste le plan de composition du lotissement de mon frère, où il est clairement indiqué où il a le droit d'implanter sa maison sur le terrain ( Désolé pour la qualité ).

La 2eme photo est le plan de composition de mon lotissement, la zone constructible est délimité par la grande ligne rouge en pointillé. En hachuré rouge à l'est et au sud c'est une zone de servitude de 1m, et à l'ouest en hachuré bleu c'est une zone de non aedificandi de 2m de large
Mon terrain est le lot numéro 7

Voila pourquoi je dis que ce n'est pas si simple, on trouve tout et son contraire sur le net. Dans tous les cas quand j'aurais eu la réponse du permis de construire ou de l'archi conseil (pour l'instant on ne peut rien déposer avec le confinement) je vous tiendrai au courant









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Membre utile Env. 700 message Essonne
Dans mon dossier de déclaration préalable de division il y avait le plan borné des deux lots du lotissement c'est tout. C'est pas le rôle du lotisseur d'implanter les maisons.

De toute façon la meilleure réponse est celle du service urbanisme qui va instruire votre PC. Pourquoi ne leur avez vous pas posé ces questions ?
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Membre utile Env. 300 message Isere
nicolas91 Le confinement ça vous dit quelque chose ?
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Membre utile Env. 800 message Gers
D'après la photo 2, une partie du lot 7 est en zone A (agricole je suppose, donc non constructible). Donc sur 954m² il ne reste que 366m² sur lesquels s'appliquent le règlement du lotissement.

Un règlement de lotissement ne sera pas plus permissif que le PLU, mais il peut y avoir des contraintes supplémentaires.

Dans la logique, on adapte la maison au terrain, pas le contraire (même si c'est pas évident ou si ça ne correspond pas aux souhaits).

Par contre on ne voit pas bien les dimensions du lit 7, ça permettrait peut-être d'aider pour l'implantation de la maison en ayant le règlement du lotissement.
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Membre utile Env. 800 message Gers
Curinas a écrit:nicolas91 Le confinement ça vous dit quelque chose ?


De ce que j'ai compris, la promesse de vente a été signée bien avant le confinement.

Je ne me serait jamais engagé sur un terrain sans être sur de pouvoir faire construire ma maison dessus.

Ça me fait penser a ceux qui achètent la cuisine avant même que les fondations soient coulées et qui pleurent parce qu'il y a un soucis avec leur projet, qu'ils ont engagés des dépenses et que le cuisiniste ne veut pas les rembourser.
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Membre utile Env. 800 message Gers
Curinas a écrit:
La division parcellaire sera effectué lors de la vente du terrain, le permis de construire aura déjà été accordé et purgé de tous ses recours (sous réserve d'acceptation évidemment)


Un permis ne sera jamais validé tant que le lotissement ne sera pas livré. Il faudra d'ailleurs une déclaration d'achèvement de travaux fournie par le lotisseur pour conclure la vente
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Membre utile Env. 700 message Essonne
Curinas a écrit:nicolas91 Le confinement ça vous dit quelque chose ?


Oui et dans ma mairie les gens de l'urbanisme travaillent et répondent au téléphone. Le téléphone ça vous dit quelque chose ????
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Membre utile Env. 300 message Isere
nicolas91 Vous aviez déjà répondu de manière désagréable (et fausse) sur un précédent sujet, je vois que vos manières ne changent pas.

Évidement j'ai appelé et envoyé des mails au service concerné mais je n'ai toujours pas eu de réponse, d'où ma sollicitations sur ce forum. Mais vu comme certains membres nous accueillent ...
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Membre ultra utile Env. 10000 message Paris
Bonjour
Un PVD, c'est un Permis Valant Division..... c'est une astuce qui permet d'échapper aux règles contraignantes du dépôt de Permis d'Aménager quand celui ci risque de poser problème pour une raison ou pour une autre.
Dans ce cas on fait construire plusieurs maisons sur la même parcelle, chacune ayant besoin de son Permis, tous déposés en même temps dans le même dossier

Dans ce cas , oui, on pourrait envisager l'application de l'art 8

Mais ce n'est pas le cas ici: c'est un Permis d'Aménager qui a été demandé.et obtenu
Donc, le PLU et le règlement de lotissement s'appliquent pour chaque lot individuellement, et c'est donc l'art 7 qui s'applique.

Et dans l'article 7 de la zone UD, il est précisé que ces règles "s'appliquent aux limites externes de l'opération"
Donc même les lots en périphérie qui auraient pu éventuellement bénéficier de l'article R123-10-1 sont tenus de respecter l'art 7

Donc, oui, tous les lots sont soumis à l'art 7.

Y avait-il besoin d'une démonstration.
Si chacun pouvait faire ce qu'il veut à l'intérieur d'un lotissement en vertu de l'art R123-10-1, ça se saurait. 
Quand on a un marteau dans la tête, on voit tous les problèmes sous la forme d'un clou.
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

Pour répondre à la question initiale de Curinas, et puisque le règlement du PLU (p.37)  ne s'oppose pas aux dispositions de l'ancien article R.123-10-1 du code de l'urbanisme, aujourd'hui codifié au R.151-21, l'article 7 ne s'applique pas aux limites internes du lotissement il faut utiliser l'article 8.
Par ailleurs, et puisque la division est faite par un permis d'aménager, tout permis de construire ne pourra être délivré que dans les conditions prévues à l'article R.442-18 : à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement, via la DAACT, ou à condition que les équipements desservant le lot soient achevés.
Edité 2 fois, la dernière fois il y a +5 ans.
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Membre utile Env. 1000 message Drome
Alors en bref...l'article 7, s'applique ou pas?
Pas facile de s'y retrouver.
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
kika-75 a écrit:
De ce que j'ai compris, la promesse de vente a été signée bien avant le confinement.

Je ne me serait jamais engagé sur un terrain sans être sur de pouvoir faire construire ma maison dessus.

Ça me fait penser a ceux qui...

une promesse de vente, pas d'achat
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Membre utile Env. 700 message Nord
Bonjour,

Je vais apporter ma modeste contribution, après avoir moi-même potasser de longues heures sur la PLU et le règlement de lotissement pour mon terrain, avant de signer la promesse de vente.

1. On doit respecter le PLU ET le règlement de lotissement, sachant que de toute façon, le règlement de lotissement ne peut pas être plus permissif que le PLU en matière de limites séparatives. Donc se contenter du règlement de lotissement peut suffire, mais à vérifier qu'il n'y ait pas d'erreur par rapport au PLU
Exemple : pour nous, le PLU précise >4m par rapport aux limites séparatives, le règlement de lotissement dit de voir le PLU, et le schéma d'implantation du lotissement montre 3m. Après renseignement à la mairie, c'est bien 4m.

2. L'emprise au sol peut, en effet, être répartie pour l'ensemble du lotissement (somme des surfaces de plancher admises / somme des surfaces constructibles.)
Exemple : pour nous, le PLU précise 30% max, mais dans le détail, l'un des terrains a une surface de 401m² avec 180m² de surface plancher max (45%) et un autre fait 710m² pour 200m² de surface plancher (28%)
Mieux, la surface plancher était inscrite clairement dans la promesse de vente et dans le contrat de vente.

3. Concernant votre PLU (art 6,7 et 8) :
- votre maison doit être implantée à au moins 5m du trottoir (avec pour minimum la hauteur du bâtiment (environ 6m pour un R+1)
- en latéral (limites séparatives,) votre maison doit être implantée à au moins même distance que la hauteur du bâtiment (environ 3m pour un plain-pied ou R+combles, 6m pour un R+1)
- l'article 8 correspond à l'implantation sur une même propriété : la vôtre (vous n'êtes pas propriétaire de l'ensemble du lotissement à priori)
- je n'ai pas vu de limite quant à la profondeur maximale de la construction.

Donc, si votre terrain constructible fait 22m x 16m, vous pouvez construire sur un rectangle de 16x11m pour un plain-pied ou R+combles ou 10x10m pour un R+1, toujours avec une emprise maximale (se référer au PLU/règlement de lotissement.)
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Betula a écrit:Alors en bref...l'article 7, s'applique ou pas?
Pas facile de s'y retrouver.

Pas par rapport aux limites séparatives internes du lotissement. Il s'applique avec les limites séparatives périmétriques du lotissement.

Panoptès a écrit:Dans ce cas on fait construire plusieurs maisons sur la même parcelle, chacune ayant besoin de son Permis, tous déposés en même temps dans le même dossier

Dans le cadre d'un permis valant division il n'y a qu'un seul permis, peu importe le nombre de maisons, ou plus largement de constructions prévues.

Panoptès a écrit:Mais ce n'est pas le cas ici: c'est un Permis d'Aménager qui a été demandé.et obtenu
Donc, le PLU et le règlement de lotissement s'appliquent pour chaque lot individuellement, et c'est donc l'art 7 qui s'applique.

L'autorisation accordée pour la division est sans lien avec l'application, ou non, de l'article 7 aux limites internes. Le code de l'urbanisme prévoit une application des règles au terrain initial, sauf précision contraire dans le PLU. Puisque ce dernier ne s'y oppose pas, il n'y a pas de raison d'aller à l'encontre du code.
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Membre utile Env. 300 message Isere
Merci a tous pour vos réponses .

Dans tout les cas ça me rassure sur le fait que je sois paumé, j'avais l'impression que c’était moi alors que j'ai vraiment potassé le sujet et essayé de comprendre au maximum. Notre projet est murement réfléchi, ma copine et moi sommes des personnes qui vérifient chaque détails avant d'entreprendre un projet comme cela.

salade bio Merci beaucoup pour vos précisions, comme elles vont dans mon sens je les apprécie énormément . Vous avez avancé des articles du code de l'urbanisme ce qui a un caractère très rassurant. Vous êtes sur de votre réponse ?

Car les autres forumeurs ont aussi l'air sur d'eux, ça me plonge dans le doute ..

Dans tous les cas, on va attendre la réponse des services concernés. J’espère qu'ils sont au courant de cette règle.Je me dis que si ils ont accordé le permis d'aménager au lotissement qui avait dans son dossier de dépôt de permis une illustration des lots et de l'implantation des maisons sur ces lots avec 3 maisons sur 8 collé ou presque au limite séparatives, c'est que légalement on doit avoir le droit de s'implanter "un peu comme on veut". ( CF photo en dessous)

ça expliquerait pourquoi ils ont mis une zone non aedificandi de 2 mètres entre certains terrains, puisque si l'article 7 était en vigueur sur tous les terrains, cette zone ne servirait a rien puisqu'il faudra avoir un retrait d'au moins 3 mètres avec les limites du voisin.

Enfin, j’espère que j'aurais une réponse positive quand je déposerai le permis, et je manquerai pas de revenir vers vous pour donner le fin mot de l'histoire. J’espère également faire un récit de ma future semi auto-construction.

Merci a tous pour vos contributions

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Membre ultra utile Env. 10000 message Paris
salade bio a écrit:Bonjour,

Pour répondre à la question initiale de Curinas, et puisque le règlement du PLU (p.37)  ne s'oppose pas aux dispositions de l'ancien article R.123-10-1 du code de l'urbanisme, aujourd'hui codifié au R.151-21, l'article 7 ne s'applique pas aux limites internes du lotissement il faut utiliser l'article 8.

N'importe quoi !!!
Quand on a un marteau dans la tête, on voit tous les problèmes sous la forme d'un clou.
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Membre utile Env. 300 message Isere
Voilà typiquement pourquoi c'est impossible de s'y retrouver. Tu peux trouver plusieurs articles sur le net qui se contre-disent, et les forumeurs ont également un avis différent.
Quelqu'un est juriste ici ou inspecteur des permis de construire ou spécialiste du code de l'urbanisme ?
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Panoptès a écrit:
salade bio a écrit:Bonjour,

Pour répondre à la question initiale de Curinas, et puisque le règlement du PLU (p.37)  ne s'oppose pas aux dispositions de l'ancien article R.123-10-1 du code de l'urbanisme, aujourd'hui codifié au R.151-21, l'article 7 ne s'applique pas aux limites internes du lotissement il faut utiliser l'article 8.

N'importe quoi !!!

Et a-t-on le droit de connaitre votre analyse qui m'aurait échappée ?
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La demande de PC sur un lot est faite pour une construction, et ce lot, même s'il n'est pas encore légalement constitué au moment de la demande, est constitutif d'une seule unité foncière.
Une unité foncière et une construction, l'art 8 ne peut pas s'appliquer,Il pourrait s'appliquer si la demande de PC était "collective", établie sur l'unité foncière avant division en lot, en clair un Permis Valant Division.
Ce qui n'est pas le cas.
Chaque coloti établit sa propre demande de PC pour une seule construction sur un lot qui lui appartient et cadastré comme tel. Donc hors du champ de l'art 8.

Il existe néanmoins une particularité induite par ce fameux article: elle concerne les lots situés sur le périmètre du lotissement. Et là, en vertu de cet article, les règles d'implantation sont celles qui régissent l'implantation des constructions dans la zone de PLU, qui peuvent être moins restrictives que celles du réglement de lotissement.

Ainsi certains terrains d'un même lotissement peuvent avoir des règles d'implantation différentes entre les voisins d'un lot interne, et les voisins du périmètre extérieur, s'ils sont situés sur le périmètre de l'opération.
.
 Mais même dans ce cas: ces règles sont celles de l'art 7, et en aucun cas celles de l'art 8
Quand on a un marteau dans la tête, on voit tous les problèmes sous la forme d'un clou.
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Panoptès
Prenons l'exemple de mon futur voisin: Son terrain fait 18metres de large, et il devra forcement respecter un retrait de 5m du coté ouest car il est en bordure de voie publique.
Ensuite si on doit appliquer l'article 7, il devra avoir un retrait de minimum 3metres à l'est avec moi si il construit en plain pied. Il se retrouve avec une bande de 10 mètres pour caser une maison et un garage ? Sachant qu'il devra également avoir un retrait de 3metres au nord ? ça devient un case tête de poser une maison, et on oublie toute logique écologique d'adaptation au climat et a ensoleillement ?

Et je ne parle pas des terrains qui font moins de 300m2, avec peu de largeur et situé entre 2 autres terrains. Le PLU les obligerait a construire des maisons minuscule et sans aucune logique, puisqu'il devrait avoir une toute petite surface au sud, une sorte de tube toute en longueur ?

Enfin on verra, mais j'espère tellement que salade bio a raison.
En tout cas sur ma précédente question sur l'emprise au sol, c'était le premier a m'avoir donné la bonne réponse alors que les avis des autres forumeurs allaient dans le sens inverse, et finalement après obtention du permis d'aménager c'est lui (ou elle) qui avait raison.

Bonne nuit
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Curinas

L'art 8 a servi de base à l'appréciation du projet dans son ensemble, pour l'examen du dossier de PA.
Donc dans ce sens, oui, ce sont ces règles de l'art 8 qui ont servi à l'élaboration des schémas d'implantation sur chaque lot.

Mais quand vous allez déposer votre demande de permis, vous allez bien la déposer en votre nom propre sur un lot vous appartenant. Donc, même si l'article 8 a servi de base pour l'assiette complète du projet, il sera hors champ d'application de votre demande pour votre lot particulier.

Si c'est le cas, il doit bien y avoir dans le règlement du lotissement un passage y faisant explicitement référence .
Ou dans un document du PA.
Mais ça doit être notifié clairement quelque part.
Et le document graphique d'implantation et de constructibilité des lots doit être conforme à cette application de l'art 8 au projet global de lotissement.

Et dans ce cas, l'art 7 n'est pas applicable à chaque lot, mais l'art 8 non plus   
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Panoptès a écrit:La demande de PC sur un lot est faite pour une construction, et ce lot, même s'il n'est pas encore légalement constitué au moment de la demande, est constitutif d'une seule unité foncière.
Une unité foncière et une construction, l'art 8 ne peut pas s'appliquer,Il pourrait s'appliquer si la demande de PC était "collective", établie sur l'unité foncière avant division en lot, en clair un Permis Valant Division.
Ce qui n'est pas le cas.
Chaque coloti établit sa propre demande de PC pour une seule construction sur un lot qui lui appartient et cadastré comme tel. Donc hors du champ de l'art 8.

Il existe néanmoins une particularité induite par ce fameux article: elle concerne les lots situés sur le périmètre du lotissement. Et là, en vertu de cet article, les règles d'implantation sont celles qui régissent l'implantation des constructions dans la zone de PLU, qui peuvent être moins restrictives que celles du réglement de lotissement.

Ainsi certains terrains d'un même lotissement peuvent avoir des règles d'implantation différentes entre les voisins d'un lot interne, et les voisins du périmètre extérieur, s'ils sont situés sur le périmètre de l'opération.
.
 Mais même dans ce cas: ces règles sont celles de l'art 7, et en aucun cas celles de l'art 8

Je comprends votre cheminement qui, même s'il a une cohérence, n'est pas applicable au cas d'espèce.
En effet, vous faîtes l'impasse sur, non des moindres, le code de l'urbanisme. Plus précisément, son article R.151-21 (ancien R.123-10-1) impose, non comme exception mais comme règle générale, une instruction du projet au regard du terrain initial avant division. La seule exception survient lorsque les auteurs du PLU en ont décidé autrement, et donc que le règlement s'y oppose expressément.
Or tel n'est pas le cas ici, puisque le règlement prend la peine de préciser en p. 37 "Au titre de l’article R.123-10-1 du code de l’urbanisme, le présent règlement ne s’oppose pas à l’application des règles au regard de l’ensemble des projets".
S'il fallait insister plus, vous pouvez consulter la décision, particulièrement explicite, du Conseil d’État CE 09/04/15 n° 372011
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Oui, mais ce n'est toujours pas en référence à l'article 8.
L'article 8 du PLU indique:"Non réglementé"
C'est plus probablement par rapport à l'art 7 du PLU que le projet a été examiné, dans le cadre de la demande de PA. 

L'art 8 n'a rien à faire ici.

Et donc, l'auteur ne peut certainement pas s'y référer pour faire "ce qu'il veut", selon ses propres termes.
Je suis persuadé que la clef du mystère est quelque part dans un des documents du PA, et dans le plan de composition détaillé du lotissement. Et aussi probablement dans les documents graphiques individuels pour chaque lot.
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Bonjour,

En plein confinement, le service Urbanisme de ma mairie m'a déjà répondu par mail deux fois sur des sujets distincts.
L'accueil du public est fermé mais le personnel poursuit malgré tout son travail.

N'avez-vous donc aucun moyen de leur envoyer un message ?

Les réponses ici diffèrent, il y en a qui ne vous arrangent pas pour votre projet mais ce ne sont que nos interprétations par rapport aux informations que vous transmettez.
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Panoptès a écrit:Oui, mais ce n'est toujours pas en référence à l'article 8.
L'article 8 du PLU indique:"Non réglementé"
C'est plus probablement par rapport à l'art 7 du PLU que le projet a été examiné, dans le cadre de la demande de PA. 

L'art 8 n'a rien à faire ici.

Et donc, l'auteur ne peut certainement pas s'y référer pour faire "ce qu'il veut", selon ses propres termes.
Je suis persuadé que la clef du mystère est quelque part dans un des documents du PA, et dans le plan de composition détaillé du lotissement. Et aussi probablement dans les documents graphiques individuels pour chaque lot.

Je confirme que, en l'absence de dispositions contraires dans le règlement du PLU, l'article 8 se substitue à l'article 7 pour l'instruction des permis de construire dans un lotissement :
- position défendue par les services de la légalité en préfecture,
- avis de la Cour Administrative d'Appel de Paris dans sa décision CAA Paris 06/06/2014 n° 12PA03899 (point 43) "les premiers juges ont relevé à juste titre que le respect des règles d'implantation et de gabarit des constructions devait être apprécié au regard de l'ensemble du projet, et donc au regard des règles fixées par les articles UG.8 et UG.10.4 concernant respectivement l'implantation et le gabarit enveloppe des constructions sur un même terrain".

Par ailleurs, je pense que ce qui vous perturbe est l'absence de contraintes fixées, à la fois par l'article 8 du PLU et le règlement du lotissement. En cas de contentieux entre les différents acquéreurs des lots on pourrait reprocher au lotisseur de ne pas avoir anticipé la question ou de ne pas avoir connaissance de l'article du code de l'urbanisme. Il en va de même pour la commune qui n'a peut être pas pris la pleine mesure de cet article ou qui repose les conséquences sur le lotisseur et son règlement de lotissement.
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Pfffff...

ça va, là, salade bio

on n'est pas en train de faire une étude de cas en cours de droit de l'urbanisme, on est sur un cas concret, et en fait personne ne sait comment a été menée l'instruction du dossier de PA.

Mais si vous voulez absolument que ce soit l' art 8 qui s'applique, c'est à dire aucune règle d'implantation des constructions sur les différents lots, soit l'anarchie d'implantation, très bien, ça va plaire à l'auteur.

Moi je n'y crois pas une seconde....un schéma graphique présentant une ou plusieurs possibilités d'implantation a été joint à la demande... c'est le document PA9
Celui qui a été posté ici est illisible.... mais on voit bien quand même qu'il y a probablement une règle de prospect.

Et je maintiens: le lotisseur doit la connaître.
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Panoptès a écrit:Pfffff...

ça va, là, salade bio

on n'est pas en train de faire une étude de cas en cours de droit de l'urbanisme,

Et pourtant oui, il s'agit d'une étude de cas en droit de l'urbanisme. Vous découvrez que l'instruction d'un permis, et plus largement le droit de l'urbanisme, c'est du droit. Et en ce sens on se réfère aux textes pour instruire.
L'analyse des liens que je mets plus haut permet de répondre à une question de droit : utiliser soit l'article 7, soit l'article 8 du PLU dans le cadre de l'instruction d'un permis dans le périmètre d'un lotissement.
Nous ne sommes pas dans un cours de droit certes, mais expliquez moi en quoi les éléments que je donne ne permettent pas d'y répondre. 
Panoptès a écrit:Mais si vous voulez absolument que ce soit l' art 8 qui s'applique, c'est à dire aucune règle d'implantation des constructions sur les différents lots, soit l'anarchie d'implantation, très bien, ça va plaire à l'auteur.

Ce n'est pas mon bon plaisir mais l'application des textes. Comme je concluais dans mon post précédent : le règlement du PLU et le lotisseur n'ont peut être pas anticipé la chose.

Panoptès a écrit:[color=#233743][size=2]Moi je n'y crois pas une seconde....un schéma graphique présentant une ou plusieurs possibilités d'implantation a été joint à la demande... c'est le document PA9
Celui qui a été posté ici est illisible.... mais on voit bien quand même qu'il y a probablement une règle de prospect.[/size][/color]

Que vous y croyiez ou non n'a pas d'importance. Nous vivons dans un état de droit, ce n'est donc pas la volonté de chacun qui prime mais.......... le droit.
Dans le cadre de la création d'un lotissement, le permis d'aménager n'a pas pour objet d'autoriser (geler) l'implantation des futures constructions, voir l'article R.421-19a) du code de l'urbanisme. Les règles applicables aux constructions sont contrôlées par le PC.
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Membre ultra utile Env. 10000 message Paris
Bon confinement salade bio
Quand on a un marteau dans la tête, on voit tous les problèmes sous la forme d'un clou.
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Merci, à vous aussi Panoptès .
Il me faudra bien ça pour pouvoir saisir toute la profondeur de votre argumentation  
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Membre utile Env. 300 message Isere
Bonjour tout le monde,

Nous avons eu une réponse du géomètre qui a fait le lotissement et d'une personne chargé de l'urbanisme de la commune ( Sachant que l’étude des permis de construire est délocalisé sur la communauté de commune ).

D'après ces 2 personnes, nous devons prendre en compte l'article 8 pour les limites intérieurs du lotissement, et l'article 7 pour les limites extérieur du lotissement.

On attend maintenant la réponse du service de la communauté de commune, mais pour l'instant ça part bien.

J'ai une nouvelle question, si quelqu'un est en capacité de répondre. Mon architecte me demande si nous devons prévoir des places de stationnement. Selon le PLU on doit en avoir 2, mais j'ai du mal a comprendre comment les matérialiser.

L'extrait du PLU: 1 place de stationnement minimum devra être matérialisée soit sur la parcelle soit par une aire de stationnement commune. Le nombre de place min. à réaliser est fonction de la taille du logement ( 2 pour nous )

Est ce qu'on doit mettre 2 places de parking en dehors de notre terrain mais attenant a celui ci? Est ce que ça veut juste dire que dans notre cour nous devons pouvoir garer 2 voitures ?
Dans le lotissement il y aura 2 places de parking crée par le lotisseur dans l'espace "commun" du lotissement. Est ce que ça veut dire qu'on a pas besoin de créer 2 places de parking car il y en a déjà 2 dans le lotissement ?

Bonne soirée à tous
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Membre utile Env. 700 message Nord
Bonjour

Les 2 places communes sont partagées par chacun, donc si vous êtes 8 logements, ça fait 1/4 de place chacun. Donc il vous en faut 2 sur votre parcelle (terrain). Vous ne pouvez bien sûr pas réaliser une place sur la voirie, elle ne vous appartient pas.

Pour la matérialiser sur le PC, il faut une aire de 5x2,5m par place de parking. Une aire de 5x5 correspond donc à 2 places. Bien sûr, si vous avez un garage, cela compte aussi

Question subsidiaire : l'architecte n'a pas lu le PLU ? C'est son boulot de s'y conformer normalement.
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