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Négociation après étude des sols

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Env. 20 message Seine Et Marne
Bonjour à tous,

Nous avons fait une offre d'achat pour un terrain qui nous plait vraiment.
L'offre d'achat a été acceptée et nous avons rendez-vous d'ici deux semaines chez le notaire pour l'avant-vente.

Entre temps, nous n'avons pas chaumé et faisons un maximum de recherches préalables (majoritairement sur ce forum et sur surtout qu'il s'agit de notre premier projet  )

Nous venons de recevoir une étude de risques fournit par le vendeur qui ne rapporte aucun risque. Mais après avoir mené notre petite enquête, nous nous sommes rendu compte que l'étude de risques était erronée (la base de l'étude est basée sur l'adresse et non sur le numéro de parcelle).
Nous avons découvert que le terrain est finalement placé sur une zone à risque fort de retrait-gonflement des argiles.

Une étude des sols, bien que de toute façon obligatoire et à la charge du vendeur, va nous permettre d'en savoir plus.

Nos questions:
- Quelle étude de sol nous recommandez-vous d'"éxiger" pour sécuriser notre projet ? Nous avons demandé la G2avp, mais il semble qu'il faille les plans de la future construction, et donc qu'il nous faille payer l'architecte pour ça.
- Nous est-il possible de re-négocier le prix du terrain à la lumière de ces informations et celles qui seront issues de l'étude ?

Pour rappel, seule notre offre d'achat a été validé par le vendeur, nous ne sommes en rien engagé pour le moment.
Tous vos précieux conseils sont les bienvenus!

Merci à vous et à toute la communauté pour vos partages!

Bonne journée à tous!
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Messages : Env. 20
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Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

60 541 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
 
Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Bonjour,
Vous avez 10 jours après signature du compromis de vente devant notaire pour vous rétracter, donc votre offre d'achat, même acceptée, ne vous engage pas énormément non plus. Vous pouvez tenter de renégocier le prix face au risque argile.
Ou alors négocier la clause d'étude de sol (et l'autorisation de la faire), que vous devrez faire entre la signature du compromis et la signature de l'acte final. Oui il s'agit bien d'une G2AVP, et il vous faut les plans d'implantation pour ça, donc il faut déjà commencer à travailler avec votre architecte.

Si l'étude de sol révèle un sol mauvais, vous pourrez vous dégager du terrain sans pénalités, ce qui vous permet de renégocier le prix à la baisse avec le vendeur (mais s'il ne veut pas négocier, tant pis). Les sommes déjà engagées hors vente du terrain (archi, étude de sol ...) sont perdues.
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 20 message Seine Et Marne
Woofy a écrit:Bonjour,
Vous avez 10 jours après signature du compromis de vente devant notaire pour vous rétracter, donc votre offre d'achat, même acceptée, ne vous engage pas énormément non plus. Vous pouvez tenter de renégocier le prix face au risque argile.
Ou alors négocier la clause d'étude de sol (et l'autorisation de la faire), que vous devrez faire entre la signature du compromis et la signature de l'acte final. Oui il s'agit bien d'une G2AVP, et il vous faut les plans d'implantation pour ça, donc il faut déjà commencer à travailler avec votre architecte.

Si l'étude de sol révèle un sol mauvais, vous pourrez vous dégager du terrain sans pénalités, ce qui vous permet de renégocier le prix à la baisse avec le vendeur (mais s'il ne veut pas négocier, tant pis). Les sommes déjà engagées hors vente du terrain (archi, étude de sol ...) sont perdues.



Merci Woofy pour le retour.

Voilà ce que je compte proposer:
- On part jusqu'à l'avant-vente chez le notaire où l'étude des sols sera remise par le vendeur (il s'y était engagé)
- Nous rédigerons les clauses suspensives habituelles + ajout en cas de delta trop important entre une fondation normale et une fondation adapté à ce terrain (à déterminer)
- Si l'étude des sols est trop mauvais : on abandonne (on ne souhaite pas perdre l'argent engagé sur ce terrain pour des plans qu'on utilisera pas sur un autre terrain + une étude G2AVP qui ne nous seras pas utile)
- Si l'étude semble correcte, on voit avec notre archi + artisan si on peut se contenter de l'étude actuelle "standard" (je ne connais pas l'intitulé de l'étude de sol standard ::sorry:: ) pour se lancer.

Qu'en pensez-vous ?

Autre question:
Un impacte sérieux sur l'assurance dommage-ouvrage ?

Merci d'avance!
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Messages : Env. 20
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Super bloggeur Env. 80 message Bouches Du Rhone
Bonjour,

Si je comprends bien la problématique c'est de savoir si le sol est trop mauvais ou pas.

Vous pouvez réaliser une mission G1 (PGC je crois) pour connaitre les principes futurs de construction mais ça n'exonère pas de faire une G2AVP par la suite qui elle va caractériser exactement ce qui est requis en fonction de votre projet.

Je ne suis pas trop au courant des tarifs de cette étude, mais d'après google en recherche rapide ça reste quand même de l'ordre de 2/3 du prix d'une G2AVP.
L'avantage c'est que vous pouvez la faire dès à présent (quoi si le terrain n'est pas immense sinon je doute de la pertinence) sans avoir besoin d'avoir des plans de la future maison.

Il faut maintenant savoir quantifier ce qui est "mauvais" en sortie de ce type d'étude et la je ne suis pas capable de répondre (je ne sais pas exactement ce qui en sort, nous on a fait une G2AVP directement et nos clauses de sorties étaient sur cette étude), pour pouvoir rédiger la/les conditions suspensives (fondations spéciales genre pieux/radier, protection contre l'eau genre cuvelage, pollution aussi).
Mais l'important c'est que la clause soit tournée de façon non ambigue sur la porte de sortie et ça je sais pas si c'est compatble avec une G1.


Par contre je maintiens, si vous faites une G1, faites après une G2AVP pour être tranquille, ça a certes un coût (mais bon c'est qqc d'inférieur à 1% du prix de la construction) mais c'est une garantie (pas totale forcément) de ne pas avoir de soucis ultérieurs.
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Picto recompense Super bloggeur
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Env. 20 message Seine Et Marne
Top!
Merci pour ce retour!
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
J'avoue que je ferais l'économie de la G1, et je partirais direct sur la G2AVP.
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Env. 20 message Seine Et Marne
La G1 est bien l'étude de base/standard si j'ai bien compris ?
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
La G1 c'est une étude principalement documentaire, avec éventuellement un sondage léger sur site (un carottage) pour voir la composition du sol.
Je ne sais plus le résultat, ça donne de grands principes constructifs mais qui ne peuvent être confirmés que par une G2 AVP. En gros, on risque de vous dire "attention, il y a un +risque+ d'argiles gonflantes élevé car vous êtes en aléa fort, il faudra confirmer ça avec une analyse labo et un test de pression. Si c'est confirmé il faudra peut-être prévoir des fondations qui iront sous les argiles".

Je dirais de supposer qu'il y a des argiles gonflantes et qu'il vous faudra des micropieux ou un radier par exemple, et de faire la G2 AVP pour voir si vous ne pouvez pas avoir moins cher.
Enfin ça dépend si vous voulez vraiment le terrain et êtes prêt à faire des concessions financière (dans ce cas vous vous retirez si ça coute plus cher que ce que vous pensiez), ou si jamais il y a des argiles gonflantes vous voulez vous retirer quoique soit le surcoût.

Dans le 1er cas, vous économisez la G1, faites faire les plans, l'étude G2, et vous retirez si jamais c'est plus cher que prévu. vous perdez les coûts de la G2 et l'étude de plans.
Dans le 2ème cas, vous faites une G1, si elle est mauvaise vous vous retirez et perdez le coût de la G1, sinon vous faites les plans et la G2, si elle est mauvaise vous vous retirez et perdez le coût de la G1, la G2 et des plans. Mais vous avez une chance d'en sortir avant.
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 20 message Seine Et Marne
Woofy a écrit:La G1 c'est une étude principalement documentaire, avec éventuellement un sondage léger sur site (un carottage) pour voir la composition du sol.
Je ne sais plus le résultat, ça donne de grands principes constructifs mais qui ne peuvent être confirmés que par une G2 AVP. En gros, on risque de vous dire "attention, il y a un +risque+ d'argiles gonflantes élevé car vous êtes en aléa fort, il faudra confirmer ça avec une analyse labo et un test de pression. Si c'est confirmé il faudra peut-être prévoir des fondations qui iront sous les argiles".

Je dirais de supposer qu'il y a des argiles gonflantes et qu'il vous faudra des micropieux ou un radier par exemple, et de faire la G2 AVP pour voir si vous ne pouvez pas avoir moins cher.
Enfin ça dépend si vous voulez vraiment le terrain et êtes prêt à faire des concessions financière (dans ce cas vous vous retirez si ça coute plus cher que ce que vous pensiez), ou si jamais il y a des argiles gonflantes vous voulez vous retirer quoique soit le surcoût.

Dans le 1er cas, vous économisez la G1, faites faire les plans, l'étude G2, et vous retirez si jamais c'est plus cher que prévu. vous perdez les coûts de la G2 et l'étude de plans.
Dans le 2ème cas, vous faites une G1, si elle est mauvaise vous vous retirez et perdez le coût de la G1, sinon vous faites les plans et la G2, si elle est mauvaise vous vous retirez et perdez le coût de la G1, la G2 et des plans. Mais vous avez une chance d'en sortir avant.


Le propriétaire s'est engagé à "faire une étude des sols à sa charge".
Donc impossible de savoir si il s'agit d'une G1 ou autre.
J'ai déjà entre les main l'étude des risques, ou l'aléas fort est confirmé.

Dans tous les cas, nous attendrons notre rdv pour l'avant-vente pour récupérer le contenu de cette étude et prendre une décision, mais effectivement, nous ne souhaitons pas dépenser de l'argent "pour voir ce que ça donne", sachant que pour une G2, il faut:
- Payé pour des plans (dans notre cas, un architecte, qui fait des plans en fonction du terrain)
- L'étude

(je suis d'ailleurs étonné que des gens soient prêts à dépenser plusieurs milliers d'euros, comprenant 2 études de sols + plan d'architecte, juste pour s'assurer que tout est ok. Il me semble totalement logique que cela soit à la charge du vendeur. J'ai en tête cette image: je vais chez le boucher, je choisis une pièce de viande, et il me dit "Ah peut être qu'elle est pas bonne! Je sais pas! Ce que vous pouvez faire, c'est m'acheter un bout, le tester, si vous êtes malades, ben vous ne revenez pas m'acheter pas ma viande!". Certain diront que rien ne m'oblige à aller chez ce boucher, mais il me paraîtrait normal d'être protégé en tant que consommateur/acheteur)

En tout cas, encore une fois, merci Woofy!
Une aide précieuse encore une fois !   

Prenez bien soin de vous et de votre entourage.
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Messages : Env. 20
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
S'il fait une étude de sol, je ne vois pas ce que ça peut être d'autre qu'une G1. En tout cas, une G2 AVP sera nécessaire, mais ce n'est pas à lui de la faire (il ne peut pas, il ne sait pas quel est votre projet, où il sera implanté, ...).

Acheter un terrain, ce n'est pas acheter un bien de consommation. Bon courage !

PS : a noter que si jamais c'est trop cher, vous pouvez vous désengager ce qui permet de renégocier à la baisse. Le vendeur une fois tenu au courant de votre étude de sol (si elle est mauvaise) devra communiquer ce fait aux autres potentiels acquéreurs.
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 9000
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Super bloggeur Env. 80 message Bouches Du Rhone
Et en plus il me semble qu'il y a 2 G1, une qui n'est que (pratiquement ou exclusivement) une étude papier et une ou je crois que ça va un peu plus loin (la fameuse PGC).

Mais sans savoir ou sera implanté la maison, sa forme, son "poids" etc, un vendeur ne pourra rien faire de plus.
Surtout que même si ya un test de pénétration, il sera fait à un endroit qui risque de correspondre à rien par rapport au projet.

Pour les dépenses, c'est minimum 1 étude et prix de l'archi (si archi il y a, bcp ne passent pas par un archi), si c'est pas bon on refait / adapte / etc.
D'ailleurs il faut pe aussi discuter avec l'archi, c'est surement pas tout reprendre de 0 si on rcommence sur un nouveau terrain (en cas de mauvaise étude bien sur).

Mais bon au final, je dirai, si archi obligatoire ou presque c'est une maison relativement grande, donc un budget qui sera surement élevé, donc même si 2/3 études seraient à faire, c'est pas énorme par rapport au coût global (terrain + maison).
Et comme le dit Woofy, moi je partirai aussi sur un G2AVP directement (c'est d'ailleurs ce qu'on a fait).

Nous concernant, le budget etude de sol seule doit représenter 0,7% de la construction, soit 0,4% environ du total construction+terrain, et si on ajoute tout le reste pour avoir une maison finie (taxes, aménagements extérieurs simples, viabilisations, etc.) on passe vers 0,3%.
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Picto recompense Super bloggeur
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Un archi ça coûte quand même cher. Notamment la phase esquisses car il part de 0 et il faut tout inventer (chez moi ça coûte un peu plus du 1/3 de sa mission totale qui va jusqu'au dépôt de permis et aux plans d'exécution). Ensuite s'il faut recommencer, il peut faire un geste car il ne repart pas forcément de 0, des fois il peut juste adapter l'esquisse d'un terrain à un autre (suivant les terrains, s'ils ont des similitudes).
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Membre utile Env. 400 message Carros (6)
Sans faire une implantation exacte avec un archi , tu peux quand meme faire réaliser l'étude G2 en indiquant au géologue l'endroit ou tu penses réaliser ta maison sur le terrain
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Picto recompense Membre utile
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Env. 20 message Seine Et Marne
Ah oui ?

Je pensais qu'il fallait des plans précis pour faire des prélèvements aux points stratégiques des structures de la maison ?
Parce que dans ce cas, oui, l'investissement est bien moindre et un peu plus logique.

Merci encore pour vos expertises.
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Messages : Env. 20
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Env. 20 message Seine Et Marne
Woofy a écrit:Bonjour,
Vous avez 10 jours après signature du compromis de vente devant notaire pour vous rétracter, donc votre offre d'achat, même acceptée, ne vous engage pas énormément non plus. Vous pouvez tenter de renégocier le prix face au risque argile.
Ou alors négocier la clause d'étude de sol (et l'autorisation de la faire), que vous devrez faire entre la signature du compromis et la signature de l'acte final. Oui il s'agit bien d'une G2AVP, et il vous faut les plans d'implantation pour ça, donc il faut déjà commencer à travailler avec votre architecte.

Si l'étude de sol révèle un sol mauvais, vous pourrez vous dégager du terrain sans pénalités, ce qui vous permet de renégocier le prix à la baisse avec le vendeur (mais s'il ne veut pas négocier, tant pis). Les sommes déjà engagées hors vente du terrain (archi, étude de sol ...) sont perdues.

Bonjour Woofy,

Je reviens sur la rétractation sous 10 jours après signature du compromis:
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2057
[font=roboto_regular, Arial, sans-serif]"Le droit de rétractation n'est pas prévu dans le cadre de l'achat d'un terrain isolé (hors lotissement). Ce droit n'est valable que pour [font=roboto_regular, Arial, sans-serif]l'achat d'un terrain situé dans un lotissement[font=roboto_regular, Arial, sans-serif]."


Alors attention, ce n'est pas d'office!
L'agent immobilière en charge de la vente du terrain que nous souhaitons acheter nous avait la dit la même chose avec plein d'entrain: "faites une offre, ça ne vous engage en rien!"

En fait, si, ça engage un minimum!
Seules les clauses suspensives pour le prêt et l'obtention du permis de construire après la promesse du vente libérer de la vente.

Donc à bien négocier pendant la promesse de vente (surtout si vous achetez dans un zone à risque).

Cdlt
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