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Permis de construire avec accès terrain difficile

Ce sujet comporte 16 messages et a été affiché 287 fois
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Nouveau membre Env. 10 message Savoie
Bonjour,

Je me tourne vers vous après avoir épluché le forum sans trouver d'expériences similaire.

Je vais essayer de faire simple, voici mon histoire : 

Juillet 2020 > offre d'achat sur un terrain
Une partie en zone constructible, d'où débouche une ruelle très étroite d'environ 2,5m de large venant du centre du hameau. L'autre partie (plus petite) en zone agricole desservie par une large voie communale en bordure du terrain.
Un PC avait été accepté il y a quelques années. Puis le PLU a changé (début 2020) et il semblerait qu'une limite constructible/agricole ait été tracée aléatoirement sans prendre en compte la réalité du terrain (qui est quasi plat ce qui est rare car nous sommes en montagne) 
25/07/20 > demande de CUO
Fin août > signature du compromis, avec clause d'obtention de PC (demande à déposer sous 1 mois)
25/09/20 > toujours pas de retour du CUO, nous déposons la demande PC
26/09/20 > retour du CUO! Négatif! Au motif que l'accès est insuffisant. Nous souhaitons construire sur la zone constructible mais accéder par la zone agricole (sur une longueur d'environ 20m). Cet accès est déjà existant sous forme d'un chemin. Mais la loi interdit d'aménager un accès en zone agricole.
Fin octobre > appel puis RDV avec le directeur de l'urbanisme à la mairie. Il nous dit que notre PC va être refusé pour cette raison d'accès et d'autres raisons que nous comprenons. Il nous conseille d'annuler notre demande et de préparer un autre projet, ce que nous faisons.
Après un autre RDV avec lui et avec l'architecte conseil, nous déposons une nouvelle demande de PC le 4/12/20.
Juste avant Noël, nous recevons une demande de pièces complémentaires.
Nous contactons le service instructeur qui nous dit que notre PC ne sera jamais accepté à cause de cet accès insuffisant. 
Début janvier, nous les déposons en mairie et recevons un appel de l'archi conseil. Plusieurs choses ne vont pas. Suite à RDV, nous modifions les pièces. On nous suggère de noter sur le plan de masse un accès par la petite ruelle. Selon la mairie, l'instructeur n'a jamais mis les pieds dans la commune et ne mesure pas le caractère étroit de cette ruelle! Nous suivons leurs conseils.
On nous informe que le maire et les élus ont émis un avis favorable pour notre projet.
26/01/21 > dépôt des pièces complémentaires
Fin février > appel à la mairie qui nous confirme que nos pièces ont bien été transmises au service instructeur et que le dossier suit son cours.

Nous attendons donc une réponse pour le 26/03 au plus tard. L'attente est insoutenable et nous n'osons plus appeler la mairie! 
La vente du terrain devait se faire en mars mais nous avons demandé un délai supplémentaire au notaire et au vendeur.

Quelqu'un a-t-il vécu une expérience similaire?
Pensez-vous que si le maire est d'accord, il peut s'opposer au refus du service instructeur et ainsi accorder le PC?

Je suis preneuse de vos conseils. Les terrains sont très rares et vendus à des prix très élevés dans notre secteur. Nous avons cherché pendant 3 ans et voudrions plus que tout voir aboutir notre projet!

Merci d'avoir pris le temps de lire!
Messages : Env. 10
Dept : Savoie
Ancienneté : moins d'1m
 
Env. 10 message Savoie
Ne vous prenez pas la tête pour la réalisation de votre permis de construire...

Allez dans la section devis permis de construire du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de professionnels de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les professionnels, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-3-devis_permis_de_construire.php
 
Membre super utile Env. 2000 message Indre Et Loire
Bonsoir

Le maire ne peut pas aller à l'encontre du service instructeur qui applique la réglementation en vigueur (PLU, PPRI, ...).
Si vous avez un refus et estimez que la décision est non conforme, vous pouvez porter l'affaire au Tribunal Administratif.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Indre Et Loire
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre super utile Env. 2000 message Yvelines
Bonjour,

Que dit le règlement du PLU concernant les accès dans la zone constructible ? Même chose dans la zone agricole ? Quel est le statut de la voie étroite desservant la partie constructible ?
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 7 ans
 
Nouveau membre Env. 10 message Savoie
Merci pour vos réponses. 

On aimerait vraiment éviter le recours au tribunal dans la mesure ou le maire semble de notre côté!

Le PLU dit cela pour l'accès (en zone constructible et agricole) : 

Les accès depuis les voies publiques
o Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.
o Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.
o Les voies privées se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour

Je vous joins un schéma très simplifié pour que vous compreniez (en vert le chemin existant, en bleu les limites de parcelles, en rouge la limite constructible)

S'agissant d'un hameau de 30 habitants, aucune rue n'est cadastrée (seulement la départementale qui le traverse).
Selon la mairie, nous avons une voie communale, bien large mais inutilisable car finissant sur la zone agricole; et une ruelle se terminant par un chemin rural.


Merci
Messages : Env. 10
Dept : Savoie
Ancienneté : moins d'1m
 
Membre super utile Env. 2000 message Yvelines
Donc le PLU n'interdit pas la création d'une voie d'accès en zone A, ni ne conditionne sa largeur en zone A comme U ?
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 7 ans
 
Nouveau membre Env. 10 message Savoie
C'est bien ce que nous pensons, rien n'est écrit dans le PLU!

Le service instructeur avait rendu un CUO négatif pour cette raison :

Messages : Env. 10
Dept : Savoie
Ancienneté : moins d'1m
 
Nouveau membre Env. 10 message Savoie
Je viens de voir ceci dans le PLU...aucun aménagement d'accès n'est toléré. Pour info, il n'y a pas d'activité agricole dans ce secteur.

Dans tous les secteurs de la zone A :

o Toutes constructions, aménagements, extensions est interdit exceptées ceux soumis à condition à l’article 1.2

Article 1.2 Types d’activités, destinations et sous destinations soumis à conditions particulières
Peuvent être autorisés, en zones A, à l’exception des zones AP, APS, APSf les occupations et utilisations des sols suivantes
o Les constructions et installations nécessaires à des équipements d’intérêt collectifs et services publics dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages ;
o Les constructions à destination d’exploitation agricole sous réserve de la prise en compte des risques naturels ;
o La construction d’un logement de gardiennage strictement nécessaire à l’activité agricole à condition d’être intégré au volume du bâtiment agricole principal et de représenter une taille limitée de l’ordre de 40 m² ;
o Les équipements pastoraux nécessaires à la protection et au gardiennage des troupeaux ;
o Les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production sont autorisées à condition d’être intégré ou accolé à la construction principale et dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. L'autorisation d'urbanisme est soumise pour avis à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers ;
o La surélévation et l’extension limitée des habitations existantes dans la limite de 30% de l’emprise au sol existante avec un maximum de 30m² de surface de plancher. Cette extension ne pourra être renouvelée ;
o Les annexes aux habitations existantes dans la limite de 30 m² de surface de plancher cumulée et à condition qu’elles soient implantées à moins de 20 mètres de l’habitation et qu’elles ne compromettent pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Chaque habitation pourra disposer au maximum de deux annexes. La hauteur maximale des annexes est fixée à 4,5 m. ;
o Les exhaussements et affouillements des sols, à condition qu’ils soient liés à un aménagement ou à une construction autorisée.
Messages : Env. 10
Dept : Savoie
Ancienneté : moins d'1m
 
Membre super utile Env. 2000 message Yvelines
Je comprends mieux, la zone A interdit ce qui n'est pas expressément autorisé. Comme l'aménagement d'un accès ne fait pas partie des aménagements autorisés, il est interdit.
L'utilisation du R.111-2 peut se comprendre, je ne connais pas les lieux. Par contre la motivation dans l'arrêté me parait légère.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Yvelines
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Nouveau membre Env. 10 message Savoie
Merci pour votre réponse.

Ce qui est rageant c'est que dans la ruelle derrière il y a une maison enclavée et nous avons déjà vu les habitants passer par le chemin existant sur notre terrain pour y accéder!

De plus, il y a 1 an, sous l'ancien PLU, nous aurions été autorisés à construire sur la zone aujourd'hui agricole (permis accepté pour les anciens propriétaires)

Mais tout ça, l'instructeur ne veut pas en entendre parler!

J'espère que le maire nous aidera jusqu'au bout et nous donnera l'autorisation...
Messages : Env. 10
Dept : Savoie
Ancienneté : moins d'1m
 
Env. 60 message Savoie
Bonjour, ne seriez vous pas dependant de gr chambery?
Messages : Env. 60
Dept : Savoie
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Nouveau membre Env. 10 message Savoie
Non, nous sommes rattachés à Moutiers
Messages : Env. 10
Dept : Savoie
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Env. 60 message Morbihan
Vous trouvez confronter à une donnée que la loi A.L.U.R. a rendu complexe et rigidifié, et avec un zonage classé "A" comme dit dans le règlement écrit.
cette situation sera celle à laquelle seront confrontés nos concitoyens.
lES GENS DECOUVRENT MAINTENANT CETTE FAMEUSE LOI; courage à vous
"Si vous avez un refus et estimez que la décision est non conforme, vous pouvez porter l'affaire au Tribunal Administratif."
Memoire: décision de refus du maire, règlement du PLU. Le T.A. s'alignera sur le règlement du P.L.U. vraisemblablement.
Fonds enclavé?
Messages : Env. 60
Dept : Morbihan
Ancienneté : + de 1 mois
 
Nouveau membre Env. 10 message Savoie
Merci, le terrain n'est pas enclavé puisqu'il est accolé à la voie communale (certes en zone agricole mais il y a tout de même un accès)
La loi alur concerne un éventuel droit de passage à demander par la parcelle voisine. Or, je doute que le voisin y soit favorable étant donné que lui même a déjà un droit de passage sur notre terrain. Sa maison est bien accessible en voiture par l'autre côté (même voie communale mais sur la partie constructible). Cela doit être une servitude ancienne avec laquelle nous sommes d'accord car ils ne l'empruntent que très rarement.
Messages : Env. 10
Dept : Savoie
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Nouveau membre Env. 10 message Savoie
Bonsoir,

Pour info, nous avons eu un appel de la mairie ce matin. Le PC est refusé à cause de l'accès insuffisant   
Ils sont désolés pour nous mais ne peuvent aller à l'encontre du service instructeur (qui a rendu sa réponse seulement hier!). 
Comme la date limite de réponse est demain, ils n'ont pas le temps de nous l'envoyer alors nous devons nous déplacer en mairie pour récupérer le refus.
Du coup, on va en profiter pour demander un recours gracieux au maire, sans trop y croire...

On a trouvé un article intéressant ici : 

https://www.schneider-avocats.com/article/permis-de-construire-et-terrain-enclave-la-possible-delivrance-du-permis-de-construire/#:~:text=Dans%20un%20arr%C3%AAt%20du%203,d'ouverture%20de%20chantier%20(CE

En résumé, [size=2]l'[/size][size=2]arrêté du 3 juin 2020[/size][size=2], dans lequel le Conseil d’Etat valide le fait que [/size][size=2]l’Administration puisse accorder un permis de construire sollicité sur un terrain enclavé sous réserve de la production de l’acte authentique de création d’une servitude de passage au plus tard lors du dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier[/size][size=2] (CE, 3 juin 2020, n° 427781).[/size]

[size=2]Ainsi, la création d'une servitude de passage entraine seulement une modification portant sur un point précis et limité qui ne nécessite pas la présentation d'un nouveau projet[/size]


[size=2]Nous avons contacté les voisins qui seraient d'accord pour nous laisser un droit de passage pour l'accès. En croisant les doigts pour que cela fonctionne avec la mairie et que nous n'ayons pas de nouvelle demande à déposer.[/size]

[size=2]Si cela peut aider quelqu'un dans le même cas, ou si l'un de vous a des conseils à nous donner, n'hésitez pas![/size]
Messages : Env. 10
Dept : Savoie
Ancienneté : moins d'1m
 
Membre super utile Env. 2000 message Yvelines
Cette décision du CE reste de bon sens. Reste à faire entendre les choses au maire.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 7 ans
 
Nouveau membre Env. 10 message Savoie
Selon la direction du service urbanisme ce matin, notre PC a toutes les chances d'être accepté si le voisin accorde la servitude pour l'accès...mais il faut déposer un nouveau dossier complet! (pour être honnêtes, on n'y crois plus!)
C'est reparti pour la paperasse et les longs, très longs délais...
Nous sommes déçus de ne pas pouvoir simplement modifier l'accès sur les PCMI 2 et 4. L'administration française est un cauchemar! 
Messages : Env. 10
Dept : Savoie
Ancienneté : moins d'1m
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