Achat maison avec appart non déclaré en habitation ?

Maribertoo a écrit:

Bonjour,

Je ne sais pas si je suis dans la bonne catégorie, mais je tente..
Après beaucoup de recherche (projet d'achat), nous avions finalement trouvé une maison avec, sur le terrain, une petite dépendance de 25 m², aménagée en appartement. 
Souhaitant à l'origine un espace plus grand, nous avons demandé à l'urbanisme si ce serait possible, afin de pouvoir nous positionner sur ce bien ou pas.
En retour, la mairie nous a indiqué que ce bâtiment a été crée comme "abri" il y a 25 ans, mais jamais déclaré en habitation, ni urbanisme, ni impôts. La propriétaire ne veut pas comprendre.. Comment faire ? 

Merci pour vos réponses,
Bon dimanche.

Bonjour
Voyez avec votre notaire (pas celui du vendeur) pour que le compromis comprenne la régularisation de l'abri en appartement.

Merci pour votre retour. Régularisation de notre part ou de sa part?
Il faut deux notaires? Je l'ignorais !

Maribertoo a écrit:

Merci pour votre retour. Régularisation de notre part ou de sa part?
Il faut deux notaires? Je l'ignorais !

de la part du vendeur.
Ayez votre notaire, dès le départ, même pour la rédaction du compromis.

Elle n'est pas d'accord à ce niveau.
D'accord, merci .

Maribertoo a écrit:

Elle n'est pas d'accord à ce niveau.
D'accord, merci .

Dans tous les cas, que vous fassiez la régularisation lors de l'achat, ou que ce soit le vendeur qui le réalise avant la vente, il y aura régularisation de l'imposition qui lui retombera dessus sur quelques années en arrière.
Un notaire pourrait vous expliquer le détail de ce qui doit être réalisé d'un point de vue administratif.

_ 
Ah, il y aura forcément des arriérés d'impôts lors de la régularisation, c'est rétroactif ?

Ce qui nous embêtait, c'est que du coup, si c'était nous qui devions régulariser,  nous devrons payer la taxe liée à sa déclaration, cela fait des frais supplémentaires.. 

C'est pour ça qu'il faut bien mettre à plat les tenants et les aboutissants de cette régularisation.

Si ça coince de régulariser avant, vous pouvez le prendre en charge... moyennant une rude négociation du prix !

Le problème c'est que comme l'abri est cadastré, la propriétaire ne comprend pas la nuance avec la déclaration en "habitation".. Pour elle tout est en règle, et cela donne l'impression que nous cherchons les histoires.
Et comme elle a du monde intéressé, j'ai peur que la maison nous échappe 

C'est forcément un risque.


1ère chose à faire : voir avec votre notaire les implications de cette "mauvaise déclaration", et ensuite si la situation eut être régularisée par vos soins, et avec quelles conséquences.

Vous pourrez ainsi choisir en connaissance de cause si vous souhaitez toujours acheter la maison ou pas.

Bonjour
Je vous conseille très fortement de NE PAS ACHETER sans avoir fait régulariser PAR LE VENDEUR (actuel propriétaire) l'abri en maison.
Le vendeur traine les pieds et trouve peut être des mauvaises excuses car il sait pertinemment qu'il aura des arriérés de taxe foncière sur bati et de taxe d'habitation (voir d'IFI si il y est soumis) et éventuellement des pénalités ou amendes si la volonté délibérée est retenue par les services de l'état.
Les arriérés seront de toute façon payés par le VENDEUR et pas par vous car le fisc ne peut pas vous faire payer la situation à l'époque où vous n'étiez pas propriétaire.
Par contre, si vous ne le faites pas avant la vente et si c'est vous qui le faites après, c'est vous qui devrez faire les mêmes démarches, avec tous les embêtements et les risques de la procédure si refusée.
NE VOUS Y ENGAGEZ pas et faites le faire par le VENDEUR : clause à mettre EXPRESSEMENT dans le compromis de vente, sinon, ne signez pas.

Bonjour,

Cet abri a été construit conformément à une autorisation d'urbanisme ?

S'agissant probablement d'une annexe à l'habitation l'abri est réputé posséder la même destination que la construction principale (art. R.151-29 du code de l'urbanisme). Par ailleurs, si vous créez un logement il faut s'assurer que le PLU le permet, notamment au regard des règles de stationnement.

salade bio a écrit:

Bonjour,

Cet abri a été construit conformément à une autorisation d'urbanisme ?

S'agissant probablement d'une annexe à l'habitation l'abri est réputé posséder la même destination que la construction principale (art. R.151-29 du code de l'urbanisme). Par ailleurs, si vous créez un logement il faut s'assurer que le PLU le permet, notamment au regard des règles de stationnement.

Oui tout à fait, construit avec autorisation.. Mais quand nous nous sommes rapprochés du service de l'urbanisme, afin de savoir si une extension du studio serait possible, on nous a répondu que non, car seul le PC pour un abri a été réalisé il y a plus de 20 ans. 
Un abri de jardin n'est pas considéré comme de l'habitable ?

Si la destination reste "habitation", le PLU peut faire une différence entre un abri de jardin et un logement.

Toutefois, la seule création d'un logement à partir d'un abri de jardin existant n'est pas soumise à autorisation, donc la commune ne devrait pas refuser une demande d'extension au seul motif de la création d'un logement.

Bonjour,

L'urbanisme fait une distinction entre abri de jardin et habitation, car il faut prendre en compte d'autres éléments:
  - Création/raccordement de l'assainissement. L'habitation, et non l'abri, doit être raccordée si tout à l'égout, avec la PFAC induite, ou autorisation d'ANC. 
  - Le règlement de stationnement: Qui dit habitation, dit place(s) de stationnement supplémentaire(s).
Certes, il n'y a pas changement de destination, mais le nouvel usage implique le respect des règlementations liées.
En l'état, ce n'est pas le cas.
@+

salade bio a écrit:

Si la destination reste "habitation", le PLU peut faire une différence entre un abri de jardin et un logement.

Toutefois, la seule création d'un logement à partir d'un abri de jardin existant n'est pas soumise à autorisation, donc la commune ne devrait pas refuser une demande d'extension au seul motif de la création d'un logement.

Pourquoi la dame de l'urbanisme a-t-elle été catégorique négativement alors? 

Sur la base de quel texte vous a-t-elle répondu ? Quel argument a-t-elle présenté ?

Rien de plus que ce que j'ai pu dire précédemment, en gros il aurait d'abord fallu régulariser le studio.. Ou alors faire une demande pour l'extension à la rigueur, puis, une fois acceptée, faire une déclaration globale des deux en habitable..

Vous pouvez répondre au service urbanisme que, sur la forme, les travaux sur construction existante soumis à autorisation sont listés aux articles R.421-14 à R.421-17-1 du code de l'urbanisme.

Sur le fond, il faut s'en tenir à ce que le PLU impose.

Vous pouvez prendre rdv avec le service urbanisme pour leur présenter votre projet et lister tous les points litigieux. En fonction de ce qu'il en sortira vous adapterez ce qui a besoin de l'être.

Entendu, je vous remercie pour votre aide !

Je pensais juste à quelque chose..
La mairie pourrait-elle carrément empêcher la vente si tout n'est pas régularisé ? Je m'explique, sachant que le notaire va demander un certificat d'urbanisme auprès de la mairie (si je ne dis pas de bêtises), cela risquerait-il de bloquer ?
De manière générale, comment explique-t-on que certains biens sont vendus avec des piscines, garages etc.. non déclarés, sans que la mairie s'y oppose lors de la délivrance du certificat d'urbanisme ?

La vente d'un bien immobilier est une opération qui ne regarde pas l'autorité territoriale, sauf droit de préemption mais il s'agit là d'une prérogative sans lien avec la conformité d'une construction.
Il se vend tous les jours des maisons dont la conformité a été contestée ou pour lesquelles le constructeur n'a jamais déclaré l'achèvement et la conformité.

Le certificat d'urbanisme d'information demandé par le notaire lors d'une vente ne donne qu'une "fiche d'identité" du terrain. Il ne mentionne pas la régularité des constructions.

Entendu, car l'urbanisme avait aussi suggéré que quoiqu'il arrive, la propriétaire serait sûrement coincée au moment de la vente, à cause de cette non régularisation, que ce soit nous ou quelqu'un d'autre, ce qui nous a encore plus freiné..