Comment se déroule l’achat d’un terrain ?

Bonjour,

Ces terrains sont-ils direct propriétaire ou passez-vous par un intermédiaire (Notaire, agence ou autre...)?

Dans tous les cas, il faut savoir qu'un compromis de vente (Les deux parties peuvent se désengager moyennant 10% du prix) et une promesse de vente (Le vendeur ne peut pas se désengager et l'acheteur si moyennant 10% du prix) sont des contrats. Vous pouvez donc inclure les clause suspensives que vous désirez si elles ne sont pas abusives et que le vendeur accepte.

Les clauses les plus communes sont à titre non exhaustif:
- Le refus de prêt bancaire (Si vous faites appel à un prêt pour l'achat).
- L'obtention du permis de construire purgé ou non de tout recours.
- L'absence de servitude sur le terrain.
- Le bornage du terrain par un géomètre.
- Une étude de sol.

Vous pouvez aussi regarder le cadastre pour connaitre le numéro des parcelles et faire une demande de certificat d'urbanisme (Opérationel si vous savez déjà ce que vous voulez construire) pour connaitre l'affectation de ce terrain (Constructible en totalité ou non).

Je vous conseille également de regarder le PLU de la commune pour lire le règlement et voir si ces terrains sont soumis à des contraintes particulières.

Vous pouvez aussi vous renseigner auprès de vos futurs voisins pour savoir si le lieu vous plaira.

J'espère que ces quelques informations vous aideront.

Bonne continuation

Bonjour,

Vous ne devriez pas vous poser toutes ces questions, car comme dans toute "aventure", il y a une part de risque, et c'est ce qui fait le charme...

Le plus important, c'est de déterminer préalablement votre surface financière. Votre apport, et quel pourrait-être le montant que vous pouvez/souhaitez emprunter. A partir de là, vous saurez exactement ce que pouvez acheter.

Pour ma dernière maison, je voulais le top en terme de localisation, ayant trop souffert lors de la revente de la maison précédente. J'ai donc mis le "paquet" et du coup cela s'est avéré être une excellente opération (les prix sont passés de 450 à 1.000 €/m2 en 5 ans, je regrette toujours de ne pas avoir acheté un deuxième terrain à l'époque).

J'ai visité plusieurs terrains, par beau temps (important, car je privilégie les extérieurs). J'ai tout de suite vu le terrain le mieux exposé par rapport à l'ensoleillement, et j'ai mis une option dessus le jour même après la visite (c'était en juillet). Compromis signé fin octobre et vente en juillet l'année d'après après l'obtention du PC. J'ai eu donc 9 mois pour déposer le PC ce qui est largement suffisant pour élaborer et consulter largement.

Bonjour Zero29, merci de votre réponse.

Zero29 a écrit:

Ces terrains sont-ils direct propriétaire ou passez-vous par un intermédiaire (Notaire, agence ou autre...)?

L'un est vendu par un particulier propriétaire, l'autre via une agence. Nous avons un premier rendez-vous avec un notaire dans un peu plus d'une semaine pour mieux comprendre la procédure d'achat et nous préparer à un éventuel compromis.

Zero29 a écrit:

Dans tous les cas, il faut savoir qu'un compromis de vente (Les deux parties peuvent se désengager moyennant 10% du prix) et une promesse de vente (Le vendeur ne peut pas se désengager et l'acheteur si moyennant 10% du prix) sont des contrats. Vous pouvez donc inclure les clause suspensives que vous désirez si elles ne sont pas abusives et que le vendeur accepte.

Nous voudrions éviter les frais "inutiles" car nous avons déjà des attentes et envies assez coûteuses pour ce projet... Et puis nous n'aimons pas l'idée de nous engager dans un contrat avec à l'esprit "au pire on annule" (même si cette sécurité est appréciable).

Zero29 a écrit:

Les clauses les plus communes sont à titre non exhaustif:
- Le refus de prêt bancaire (Si vous faites appel à un prêt pour l'achat).
- L'obtention du permis de construire purgé ou non de tout recours.
- L'absence de servitude sur le terrain.
- Le bornage du terrain par un géomètre.
- Une étude de sol.

Justement, je me demande en pratique comment les clauses "refus de prêt bancaire" et "obtention du permis de construire purgé ou non de tout recours" s'appliquent ?
refus de prêt bancaire
Si j'ai besoin d'un prêt de 650 000 euros pour mener à bien mon projet mais que la banque refuse, ne m'accordant "que" 550 000 euros (à cause du taux d'endettement, par exemple), la clause peut-elle s'appliquer ? Cela ne serait pas propice aux abus... ?

Nous avons bien calculer notre budget et capacité d'emprunt, ce qui m'inquiète c'est plus l'impact des coûts intrinsèques au terrain par rapport à notre projet... Mais à priori nous pouvons utiliser la clause "étude de sol" en y ajoutant un surcoût maximum.
obtention du permis de construire purgé ou non de tout recours
Si je veux une maison contraire au PLU (parce que je n'ai pas encore eu le temps d'étudier le PLU et que j'ai été mal conseillé, par exemple) et que forcément mon permis de construire est refusé, puis-je annuler la vente par l'application de cette clause ? Ce serait aussi propice aux abus... Est-il plutôt considéré que le PLU était de connaissance publique avant la signature et que c'est tant pis pour moi ? En fait, a t-on une obligation d'effort (compromis dans nos choix) pour faire passer notre PC vis-à-vis de cette clause ?

Nous souhaitons faire les choses correctement et dans l'ordre mais les terrains sont très demandés ici. C'est assez difficile de couvrir toutes nos interrogations dans un laps de temps réduit afin de s'engager rapidement et de bloquer le terrain qui nous plaît...

ericStMalo a écrit:

Bonjour,

Vous ne devriez pas vous poser toutes ces questions, car comme dans toute "aventure", il y a une part de risque, et c'est ce qui fait le charme...

Le plus important, c'est de déterminer préalablement votre surface financière. Votre apport, et quel pourrait-être le montant que vous pouvez/souhaitez emprunter. A partir de là, vous saurez exactement ce que pouvez acheter.

Pour ma dernière maison, je voulais le top en terme de localisation, ayant trop souffert lors de la revente de la maison précédente. J'ai donc mis le "paquet" et du coup cela s'est avéré être une excellente opération (les prix sont passés de 450 à 1.000 €/m2 en 5 ans, je regrette toujours de ne pas avoir acheté un deuxième terrain à l'époque).

J'ai visité plusieurs terrains, par beau temps (important, car je privilégie les extérieurs). J'ai tout de suite vu le terrain le mieux exposé par rapport à l'ensoleillement, et j'ai mis une option dessus le jour même après la visite (c'était en juillet). Compromis signé fin octobre et vente en juillet l'année d'après après l'obtention du PC. J'ai eu donc 9 mois pour déposer le PC ce qui est largement suffisant pour élaborer et consulter largement.

Bonjour ericStMalo merci pour votre réponse. Il s'agit de notre tout premier achat immo alors nous avons forcément énormément de questions et de doutes. Oui à l'aventure mais non aux risques facilement évitables !
Pour le budget, on est bon. Enfin il a été validé par un courtier, il restera la banque lorsque nous en serons à cette étape.
Avez-vous des conseils quant aux délais raisonnables que nous pouvons demander à chacune des étapes (option, promesse de vente, compromis...) ? Nous avons obtenu une option sur un des terrains pour 2 semaines, ce qui nous semble assez juste. Aussi, est-il courant d'obtenir une promesse de vente ?

Bonjour
si j'ai bien compris vous achetez un terrain seul sans avoir bien défini votre plan de maison?
Dans ce cas, la clause d'obtention de prêt ne s'appliquera que sur la valeur du terrain et aucune clause sur le PC possible.

Si votre projet de maison est bien défini alors vous démarchez des CST pour cerner la faisabilité et le coût et ensuite introduire les clauses souhaitées dans le compromis sous réserve de l'acceptation du vendeur.

fabien_m2002 a écrit:

Bonjour
si j'ai bien compris vous achetez un terrain seul sans avoir bien défini votre plan de maison?
Dans ce cas, la clause d'obtention de prêt ne s'appliquera que sur la valeur du terrain et aucune clause sur le PC possible.

Si votre projet de maison est bien défini alors vous démarchez des CST pour cerner la faisabilité et le coût et ensuite introduire les clauses souhaitées dans le compromis sous réserve de l'acceptation du vendeur.

Bonjour, nous avons déjà défini ce que nous souhaitions mais sans terrain il est impossible d'obtenir un projet défini par les professionnels (archi, MOE ou CST), car la réponse est toujours la même : le terrain d'abord, puis la maison.
Ayant maintenant 2 terrains en vue, nous avons 2 CST qui vont nous faire une proposition. Nous recontactons également 1-2 archi/MOE. Seulement, le problème reste le délai : 2 semaines seulement...
Si je comprends bien, les clauses seront applicables à partir du moment où, lors de leur rédaction, notre projet semble réalisable d'après les simulations des professionnels ?

Bien sûr, puisque clause sur le PC alors il va falloir présenter le projet détaillé au vendeur.

Je comprends mieux. Merci fabien_m2002

fabien_m2002 a écrit:

Bonjour
si j'ai bien compris vous achetez un terrain seul sans avoir bien défini votre plan de maison?
Dans ce cas, la clause d'obtention de prêt ne s'appliquera que sur la valeur du terrain et aucune clause sur le PC possible.

Première nouvelle ! Pourquoi donc serait-il nécessaire d'informer les vendeurs qu'on a un plan de maison tout prêt ou non et en quoi cela déterminerait-il les clauses possibles ou non ?

fabien_m2002 a écrit:

Bien sûr, puisque clause sur le PC alors il va falloir présenter le projet détaillé au vendeur.

Un conseil, Poupi76 : prenez votre notaire pour lui poser ce genre de questions, ce sera plus sûr !

Et les professionnels que vous avez consultés ont raison : d'abord le terrain, ensuite la maison, c'est logique.

Dyan a écrit:

Première nouvelle ! Pourquoi donc serait-il nécessaire d'informer les vendeurs qu'on a un plan de maison tout prêt ou non et en quoi cela déterminerait-il les clauses possibles ou non ?

Moi vendeur on me demande une clause d'obtention de PC, je demande à connaître de quoi on parle, de présenter à minima le projet!?

Mais vous avez raison, mea culpa dans mon premier message, il est bien sûr conseillé d'insérer une clause d'obtention du PC même sans projet, libre au vendeur d'accepter ou pas.

Au cas ou, je pose ça ici : https://www.forumconstruire.com/construire/topic-344225-cher[...]25-chercher-terrain.php
C'est peut être pas le sujet mais si ça vous aide...

Merci Dyan et Woofy pour votre intervention.
Nous avons RDV avec un notaire mais pas avant le 16 mai... J'essaye d'anticiper un maximum.

Le lien je l'ai en favoris l'app SunPath est top !

Des retours sur les délais qu'il est raisonnable de demander ?

Bonsoir à tous,

Nous sommes toujours dans la merveilleuse et désespérante aventure qu'est la recherche du terrain idéal...

En attendant, j'ai rédigé une lettre type d'offre d'achat, afin d'être au taquet pour notre prochain coup de coeur (nous avons déjà loupé 2 beaux terrains...).

Qu'en pensez-vous ? Puis-je la soumettre gratuitement à notre notaire pour révision ?

Citation:

[Prénom NOM et Prénom NOM]
[Adresse complète]

[Numéro de téléphone]
[Adresse e-mail]

[Coordonnées du propriétaire]

[Ville], le [date]

Objet : proposition d'achat de terrain
[Remise en main propre / Lettre recommandée avec AR]

Madame, Monsieur,

A la date du [date], nous soussignons, Madame [Prénom NOM] et Monsieur [Prénom NOM], résidant au [adresse complète], déclarons nous engager à acheter, en cas d'acceptation de la présente offre, le terrain désigné ci-dessous :

Localisation : [la plus précise possible]
Superficie : [la plus précise possible (constructible et non constructible)]
Spécificités : [les plus précises possibles (viabilisé...)]
Prix de vente affiché : [le plus précis possible]

Nous vous proposons d'acheter ce bien au prix de [XXX en chiffres et en lettres] euros, hors frais de notaire.

La présente offre d'achat est faite au mandataire du vendeur, [Monsieur/Madame Prénom NOM], du bien décrit ci-dessus et domicilié au [adresse de l'agence].

Cette offre est valable sous réserve :
- de l'obtention d'un prêt d'un montant de [XXX en chiffres et en lettres] euros au taux maximum de [XX] % à souscrire auprès d'un établissement financier ou bancaire
- et, de l'obtention du permis de construire purgé de tout recours correspondant à notre projet de maison individuelle
- et, de l'absence de servitude
- et, d'une étude de sol n'entraînant pas de surcoût supérieur à [XX en chiffres et en lettres] euros / %

En l'absence d'acceptation de la présente offre d'achat, celle-ci s'éteindra le [date] avant minuit.

[Date et signature]

En rouge sont les points que je ne sais pas encore comment définir... Pouvez-vous m'éclairer ?
- prêt : je pense mettre le montant maximum simulé par mon courtier ainsi que le taux qu'il me recommande, et joindre la copie de cette simulation pour rassurer le vendeur
- projet de maison individuelle : je n'ai aucun plan à fournir puisque je n'ai pas encore de terrain   cela est-il suffisant ? Comment mieux faire ?
- étude de sol : quelle est la limite raisonnable ?
- date de validité : le marché est très tendu dans notre région, quel est le délai raisonnable ?

Bonjour,

Vous vous cassez la tête sur certaines clauses :

-Localisation : le(s) numéro(s) de parcelle(s) avec la superficie ça suffit

-Pour votre financement vous mettez le maximum que vous pensez pouvoir emprunter pour le projet global avec le taux MAXIMUM et la durée MINIMALE que vous souhaitez. (mettez pas 35 ans minimum à 1% de taux maxi ça va pas passer)

-Descriptif de la maison c'est très succint : "maison d'environ 150m² + garage de 30m²" par exemple. (ça ne vous empechera pas de faire + ou - c'est juste indicatif)

-Clause permis : rajouter les délais : dépot de PC sous XX semaines, obtention du PC sous XX semaines. (négocier le plus de temps possible pour pas être trop pressé)

-La signature de la promesse de vente se fera avec XXXX€ de dépôt de garantie (5% c'est bien pour rassurer le vendeur)

Pour les fondations ne pas mettre de montant ça ne veut rien dire en fonction du projet, par contre mettre une clause type : "la présente convention est consentie sous la condition que l'opération envisagée ne donne pas lieu à une surtaxe et que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages, de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radier etc...), ni des ouvrages de protection contre l'eau (cuvelage), et ne révèle pas de polution particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l'utilisation envisagée" (pas besoin de mettre tout ça dans votre offre, c'est dans la promesse que ça doit apparaitre)

Au moins si vous avez besoin de fondations spéciales trop couteuses peu importe le prix vous êtes couvert (faudra le prouver par une G2 AVP cependant), si le surcout est absorbable vous pouvez décier d'y aller quand même : vous restez maître de la décision.

Autres conditions à rajouter on sait jamais :

-L'état hypothécaire du bien objet de la présente ne devra pas révéler d'inscription d'un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf au vendeur à en rapporter mainlevée.

-Le bien ne devra pas faire l'objet d'une préemption

-les documents obligatoires à la vente devront être fournis par le vendeur avant la signature de l'avant contrat. Ils ne devront pas mentionner de défauts majeurs pouvant déprécier la valeur du bien vendu.

Pour finir, normalement oui votre notaire peut vous réviser votre offre gratuitement.

Bonne recherche !

Merci beaucoup baracko pour cette réponse très complète et précise.

Une idée des délais "standards" pour le dépôt et obtention du PC ? 2x 3 mois au minimum ?

Et pour la validité de l'offre ? Le marché étant tellement tendu que j'ai bien envie de ne mettre que quelques jours histoire de ne jamais être bloqué sur un terrain.

Bonjour,
A partir du moment du dépôt de la demande d'un PC, l'administration a 2 mois (3 si vous êtes dans une zone ABF) pour vous répondre. Elle peut demander des pièces complémentaires si le dossier est incomplet dans le 1er mois (et ça fait repartir le délai à 0).

Donc il faut plutôt négocier le délai pour déposer la demande de PC, plutôt que le délai pour l'obtention du PC.