Prêt pour projet d'architecte et CCMI

Bonsoir,
Votre courtier a raison... et si l'architecte trouve ca injuste, peut-il vous proposer un prix ferme et définitif alors ?

Bonjour Findl,

findl a écrit:

Depuis le début, nous passons par un courtier. Ce dernier m'a indiqué que le contrat architecte est plus compliqué à financer car les prix sont plus compliqué à fixer et le dépassement peut vite arriver. Il faut donc beaucoup plus d'apport (dans notre cas, 15K€ d'apport + 15k€ de résiduel), ce que nous n'avons pas. L'architecte m'indique que c'est presque illégal de demander ce genre de choses...

A vous lire, je perçois que le courtier ne maîtrise sûrement pas les contrat d'architecte et de maîtrise d'œuvre.
Le budget est toujours inscrit dans le contrat comme un objectif à ne surtout pas dépasser.
Si l'architecte maîtrise le projet et notamment son coût, il n'y aura pas de surprises. En phase de travaux, les prix des marchés des entreprises sont globaux et forfaitaires  (les fameux DPGF) donc c'est bel et bien sécurisant pour les clients.
Avantage de ce type de contrat, le transparence. Vous connaissez le coût de chaque ouvrage de votre maison (m3 de BA, m² d'agglos, de placo etc.)

Citation:

Au contraire, un CCMI est plus facile à faire passer auprès des banques car les montées de prix se basent sur des index (quelque chose comme ça), donc, il faut passer avec un CCMI et là, l'apport est plus faible (10k€ c'est suffisant).

Je ne vois pas  en quoi votre apport serait plus faible avec un CMiste qu'avec un architecte (ou MOE)

A titre d'information, beaucoup d'architectes et de MOE (dont votre humble serviteur  ) n'intègrent pas de révision de prix des entreprises dans leurs CCAP.

Quand à la banque, elle choisit la facilité au détriment de son client.
Lorsque votre CMiste vous demandera 10 000 € pour adaptation des fondations et que vous payerez parce que vous ne connaissez pas vos droits, la banque vous rajoutera cette somme sur votre prêt sans même poser de questions (10 000 € de prêt en plus, c'est Byzance)

Citation:

Je viens donc ici pour m'assurer que mon courtier ne me raconte pas de "bêtises". D'autant plus que le constructeur est une connaissance à lui.

Votre courtier prend partie pour son pote. Il vous le vend. Normal !
Ca interroge sur son indépendance et s'il travaille réellement pour vous.

Citation:

Merci à vous

Je vous en prie 

bdevijve a écrit:

Bonsoir,
Votre courtier a raison... et si l'architecte trouve ca injuste, peut-il vous proposer un prix ferme et définitif alors ?

Je réponds à sa place.

Oui, l'architecte peut normalement proposer un CCAP indiquant que les prix des entreprises sont globaux et forfaitaires (via les fameux DPGF), même, mieux encore, sans révision des prix (non-application des indices BT).

Les métrés dans les DPGF des entreprises sont contractuels et ne peuvent donc pas être revu à la hausse selon ce qui est réellement construit (sauf accord entre les parties)

… Et tout cela, sans se forcer car habituel.

Spoonman a écrit:

Bonjour Findl,

findl a écrit:

Depuis le début, nous passons par un courtier. Ce dernier m'a indiqué que le contrat architecte est plus compliqué à financer car les prix sont plus compliqué à fixer et le dépassement peut vite arriver. Il faut donc beaucoup plus d'apport (dans notre cas, 15K€ d'apport + 15k€ de résiduel), ce que nous n'avons pas. L'architecte m'indique que c'est presque illégal de demander ce genre de choses...

A vous lire, je perçois que le courtier ne maîtrise sûrement pas les contrat d'architecte et de maîtrise d'œuvre.
Le budget est toujours inscrit dans le contrat comme un objectif à ne surtout pas dépasser.
Si l'architecte maîtrise le projet et notamment son coût, il n'y aura pas de surprises. En phase de travaux, les prix des marchés des entreprises sont globaux et forfaitaires  (les fameux DPGF) donc c'est bel et bien sécurisant pour les clients.
Avantage de ce type de contrat, le transparence. Vous connaissez le coût de chaque ouvrage de votre maison (m3 de BA, m² d'agglos, de placo etc.)

Citation:

Au contraire, un CCMI est plus facile à faire passer auprès des banques car les montées de prix se basent sur des index (quelque chose comme ça), donc, il faut passer avec un CCMI et là, l'apport est plus faible (10k€ c'est suffisant).

Je ne vois pas  en quoi votre apport serait plus faible avec un CMiste qu'avec un architecte (ou MOE)

A titre d'information, beaucoup d'architectes et de MOE (dont votre humble serviteur  ) n'intègrent pas de révision de prix des entreprises dans leurs CCAP.

Quand à la banque, elle choisit la facilité au détriment de son client.
Lorsque votre CMiste vous demandera 10 000 € pour adaptation des fondations et que vous payerez parce que vous ne connaissez pas vos droits, la banque vous rajoutera cette somme sur votre prêt sans même poser de questions (10 000 € de prêt en plus, c'est Byzance)

Citation:

Je viens donc ici pour m'assurer que mon courtier ne me raconte pas de "bêtises". D'autant plus que le constructeur est une connaissance à lui.

Votre courtier prend partie pour son pote. Il vous le vend. Normal !
Ca interroge sur son indépendance et s'il travaille réellement pour vous.

Citation:

Merci à vous

Je vous en prie 

Bonjour Spoonman,
Merci beaucoup pour ces détails.
Peut être ai-je été un peu vague dans mes propos.
Lorsque je dis que l'apport est différent en fonction des 2 types de contrats je vais trop vite.
L'apport demandé est différent entre les 2... 
Pour le coup, j'ai reçu 2 messages (aller, je cite des noms, Crédit Agricole et Caisse d'Epargne), m'indiquant qu'ils étaient un peu plus rétissant à prêter sur des projets d'archi.
Maintenant, peut-être cela dépend de notre situation financière ? (primo accédant, peu d'apport)...
J'entends tout à fait vos arguments cependant, pour moi le risque et plus ou moins le même qu'un CCMI...
Le constructeur m'a été proposé sans me forcer tout en me laissant aller voir d'autres constructeurs (heureusement   ).
Très honnêtement, j'ai confiance en mon constructeur, et je suis conscient que mon courtier sera "récompensé" si je signe le CMMI
Bref, merci à vous pour vos réponses.

Les banques choisissent de plus en plus la facilité pour les montages financiers. Il en est de même pour les organismes garant type SACCEF etc...
Mais cela ne signifie pas que votre contrat d'archi sera refusé par les banques ou que l'on va vous pénaliser. Comme le suggère Spoonman peut-être que la solution est de demander à votre archi de garantir ces prix comme fermes et définitifs sans révision avec des devis signés par vous. Parlez en avec l'archi en lui disant que les 2 banques que vous avez sélectionné ont réclamé un prix non révisable pour monter le dossier.
Si j'avais eu les finances pour un archi je me serai fait plaisir. Un ccmi reste trés opaque et honnêtement vous ne maitrisez rien.

Autre solution: aide de la famille pour constituer un apport. Parfois les parents aiment donner un coup de main à leurs enfants pour construire leur foyer (ca a été mon cas).

Bonjour, le métier d'un courtier c'est de vous trouver un prêt le plus facilement possible .Le métier d'un constructeur c'est de vendre  des maisons ! le métier d'un architecte c'est de vous aider pour faire construire une maison.
vous êtes aller voir des vendeurs et trouvez qu'ils sont bons pour vendre, ok, mais en fait vous voulez quoi ? que l'on vous vende un truc, ou que l'ont vous faces une maison ?

l'intérêt d'un constructeur ( la plupart)  et de vous vendre une maison, et de la faire construire par des sous-traitants, qui leurs couteront le moins cher possible, de sorte qu'il puise en tirer le plus de marche possible .

l'intérêt d'un architecte ( la plupart) c'est que votre maison vous donne le maximum de satisfaction, et correspondre le plus possible à vos désirs.

de nos jours, avec l'indice BT 01 vous avez de très gros risques de voir exploser le prix de votre construction par un constructeur .

En passent par un architecte vous êtes en contact avec les artisans qui vont construire votre maison, vous avez des devis fermes et définitifs,( à vous de les demandaient) . Vous pouvez négocier avec les artisans, que ce soit avant ou après la signature des devis.

avec un constructeur vous avez un devis global de votre construction, vous ne savez pas exactement combien coûte telle ou telle intervention, donc vous risquer à tout moment d'avoir des mauvaises surprises si vous voulez ajouter, ou enlever une prestation .

avec un architecte vous avec des devis détaillaient de toutes les interventions, jusqu'au  petit détail comme le prix d'une prise de courant .

Avec un architecte vous pouvez aller voir des chantiers réaliser par les artisans qui vont construire votre maison .

avec la plupart des  constructeurs vous pourriez aller voir des maisons qui ont été construit par des artisans, mais lesquels ? à aucun moment avant la signature du CCMI vous ne serez  quels artisans  interviendront  dans votre construction, donc comment pourrez-vous savoir si ces artisans qui vont  intervenir travailleront dans les règles ? ( sauf dans certaines petites structures, qui ont leurs propres salarier)


Je suis conscient que j'ai très certainement perdu mon temps à vous expliquer tout cela, car vous avez des contacts avec des vendeurs, qui font bien leur boulot de vendeur, et qui vont vous le prouvez .

J'espère juste que quand  vous reviendriez vous plaindre ( si vous revenez) vous aurez l'honnêteté de dire que vous avez était prévenu

Bien sûr on peut trouver de bon constructeurs, comme de mauvais architectes. Mais quand on investit dans un projet qui représente souvent l'effort d'une vie, on se doit d'être sur d'avoir pris  le maximum de précautions. Car quoi qu'il arrive comme problème ou mauvaise surprise dans votre construction, vous en seriez le 1er responsable, de par votre choix initial

Je suis assez étonnée des réponses apportées concernant le contrat d'archi.

Nous passons par un architecte. Entre le moment où les devis estimatifs ont été réalisés (septembre 2021) pour l'obtention du prêt et le moment où les devis sont refaits pour signature juste avant que les travaux ne commencent (juin 2022 a priori), le prix des matériaux a fortement augmenté.

Il y a encore quelques années le prix des devis ne changeait pas ou très peu en quelques mois. Ce n'est plus du tout le cas actuellement pour tout ce qui est charpente et couverture...

A titre d'exemple, le montant du devis charpente qui avait déjà connu une belle augmentation entre septembre 2021 et mars 2022, a augmenté une nouvelle fois de 9.000 euros en 6 semaines ! Et il était indiqué , que même après signature du devis, une clause de révision de prix s'appliquait...

Je comprends donc la réticence de votre courtier. Il faut avoir de la trésorerie disponible, en plus de l'apport, si vous voulez passer par un contrat d'archi.

Quel charpentier accepte aujourd'hui de faire un devis ferme et définitif plusieurs mois avant le début des travaux ??? Je veux bien des noms dans le 35...

Bonjour,
Je n'ai pas d'expérience hors CCMI, mais en effet je crois illusoire de prétendre qu'un maitre d'oeuvre ou qu'un architecte peu proposer un contrat plus "sûr" (= prix ferme et définitif, délai garantie) -- je ne parle pas d'autres critères ici...

Je ne veux pas relancer le débat, mais voilà juste mon petit grain de sable...

Bonjour, sur un devis on peut inséraient des closes, à vous de le refuser.  Un devis à une durait de validités, si vous attendez des mois pour l'accepter vous prenez le risque qu'il ne soit plus valide .

et il y a quelques années il y avait pas le covid, pas un bateau qui a bloqué le canal de suez, et pas de crise en Ukraine .

Si vous voulez bloquer un devis, vous l'accepter et verser l'acompte demandé. avec un constructeur vous avez  l'indice BT 01,ce qui vous certifie que vous aurez une augmentation

Avec un constructeur, le BT01 est une possibilité (la seule) de faire varier le montant du contrat... mais il est aussi possible (je ne dis pas que c'est facile actuellement...) de prévoir de ne pas l'appliquer... ce qui était globalement assez courant il y a quelques temps...

Avec notre architecte, le calendrier fut le suivant :

- mars 2021 : signature du compromis d'achat du terrain sous conditions suspensives d'obtention du financement et de l'obtention du permis de construire
- avril 2021 : 1er RDV avec l'architecte
- fin juillet 2021 : 1ère présentation du projet par l'architecte et demandes de modifications
- septembre 2021: chiffrage du projet et obtention des devis pour tous les lots pour transmettre à la banque pour obtenir notre financement
- octobre 2021 : transmission de notre dossier à l'urbaniste conseil du lotissement pour validation
- décembre 2021 : validation de notre dossier par l'urbaniste conseil du lotissement
- décembre 2021 : dépot du permis de construire
- janvier 2022 : signature du contrat de prêt
- février 2022 : obtention du permis de construire
- mars 2022 : acquisition du terrain
- mars/avril 2022 : appels d'offres auprès des artisans et signature des devis définitifs.

Dès lors, oui, de fait, plusieurs mois s'écoulent entre le moment où les premiers devis sont faits pour la banque et le moment où on signe les devis.

Personne ne signe un devis avant d'avoir obtenu son prêt, la validation du permis de construire et d'avoir acheté le terrain !