Plusieurs problèmes avec notre projet de construction dont la garantie de livraison

Bonjour,

GigiMay a écrit:

Bonjour,


Nous nous sommes lancés dans un projet de construction ...

Félicitations !

GigiMay a écrit:

... notre constructeur évoque pour la première fois une difficulté d'obtenir auprès de son assurance, la garantie nominative de livraison. 

C'est un peu la mode en ce moment, surtout chez les constructeurs qui avait signé avec des prix un peu serrés.

GigiMay a écrit:

Première question qui nous vient : quand cette garantie de livraison doit-elle être signée ? A la signature du CCMI ou effectivement juste avant le premier coup de pelle ?

Comme toute assurance, elle doit être signée avant. Vu que la date de démarrage y est mentionnée, le constructeur ne le signe que lorsque tous les voyants sont au vert pour le démarrage.

GigiMay a écrit:

Deuxième question : peut-on contacter l'assurance en question pour avoir sa version ? Sachant que nous ne voulons pas court-circuiter le constructeur ou marquer une certaine méfiance.

Pour dire quoi à l'assureur sans police d'assurance à votre non ? elle ne vous laissera même pas en placer une.

GigiMay a écrit:

... Il accepterait de rompre le CCMI sans pénalité pour personne et nous oriente vers l'idée d'une construction par corps d'état séparés.

ça c'est un autre projet et votre banque ne vous suivra pas.

GigiMay a écrit:

- la banque a-t-elle le droit de bloquer notre prêt et d'affirmer que ce prêt n'est valable que pour une construction par CCMI alors que rien n'est écrit nulle part, ni sur l'offre de prêt, ni ailleurs et qu'il refuse de nous l'écrire ?

- la banque a-t-elle le droit de changer la donne et d'imposer un avenant qui préciserait que notre prêt s'arrête aux fonds déjà débloqués pour l'achat du terrain ?

- la banque a-t-elle le droit de changer les conditions et de nous imposer de devoir refaire un dossier de prêt pour la construction de la même maison, avec le même permis de construire, sur le même terrain et au même prix, sous prétexte qu'on passerait du cadre d'un CCMI à un modèle de construction par corps d'état séparés ?

- et enfin, la banque a-t-elle le droit de nous imposer un maître d'oeuvre ?

Oui, comme dit plus haut, c'est un autre projet et vous violez les conditions d'obtention de votre prêt. Les banques adores financer les CCMI pour l'ensemble de ses assurances et garanties. Comment s'assurer que le bien va être réellement construit ? Imaginons que la banque vous file les sous et finalement la construction s'arrête aux fondations (si si, c'est du déjà vu), comment vous remboursez avec probablement un autre loyer en cours et comment la banque récupère ses sous ?
Regardez bien votre offre de prêt, sur le mien il est marqué : "Destination des fonds : ACHAT TERRAIN + CONSTRUCTION AVEC CCMI".
Mais même si ce n'est pas marqué, je parie que le CCMI fait partie des documents que la banque a exigé pour vous octroyer le prêt.
Mon conseille, ne fait rien ! En ce moment c'est un peu galère d'avoir un prêt. Si vous vous engagez dans un contrat de maitre d'oeuvre, rien ne garantit que vous allez obtenir le prêt. Vous vous retrouverez avec un potager que vous remboursez au prix fort.

Pourquoi votre constructeur ne vous propose pas l'option B qui peut être cher pour vous mais moins risqué ? Et préfère vous embarquer hors CCMI. Le constructeur n'est peut-être pas aussi clean que vous le pensez.

Et faites attention, le modèle que propose le constructeur pourra facilement être requalifié de CCMI par un avocat en cas de sinistre. Ce qui peut avoir des conséquence dramatique pour vous. D'où le fait que la banque exige un maitre d'oeuvre n'ayant aucun lien avec le constructeur.

Bonjour GigiMay ,

Vous avez souscrit un prêt avec une banque en leur présentant votre projet de construction avec CCMI. Vous souhaitez en changer les termes et ne plus faire de CCMI. Donc la banque forcément vous proposera des solutions qui ne seront peut-être pas à votre convenance mais que la banque doit adapter par rapport à la situation initiale.

Du point de vue de la banque, ils ont fait un premier 'scoring' de votre dossier et avec le CCMI, la garantie livraison, la garantie crédit logement etc ils vous ont proposé un taux pour le risque qu'ils ont pris.
Aujourd'hui vous leur annoncez un scénario différent qu'ils considérent sûrement plus risqué, ils changeront votre 'scoring' et donc ils voudront adapter leur offre de prêt en conséquence. Rien d'anormal. Ensuite, tout est négociation comnerciale.

Vous pourriez penser à ne pas vouloir modifier votre prêt et passer par une solution hors CCMI, seulement je pense que pour débloquer le premier appel de fond de la construction, la banque vous demandera la garantie livraison nominative.

Pour la garantie livraison, les constructeurs fournissent normalement à la signature du CCMI le justificatif prouvant la couverture pour ce risque ensuite à l'ouverture du chantier ils fournissent un justificatif nominatif. Et oui c'est possible et parfois conseiller de contacter cette assurance, afin de, par exemple, vérifier la véracité des couvertures du constructeur.


Bon courage,

Pol

Bonjour,

barosmota a écrit:

Et faites attention, le modèle que propose le constructeur pourra facilement être requalifié de CCMI par un avocat en cas de sinistre. Ce qui peut avoir des conséquence dramatique pour vous. D'où le fait que la banque exige un maitre d'oeuvre n'ayant aucun lien avec le constructeur.

Je ne comprends pas : des conséquences dramatiques pour le constructeur d'accord, mais pourquoi pour GigiMay ?

Dyan a écrit:

Bonjour,

barosmota a écrit:

Et faites attention, le modèle que propose le constructeur pourra facilement être requalifié de CCMI par un avocat en cas de sinistre. Ce qui peut avoir des conséquence dramatique pour vous. D'où le fait que la banque exige un maitre d'oeuvre n'ayant aucun lien avec le constructeur.

Je ne comprends pas : des conséquences dramatiques pour le constructeur d'accord, mais pourquoi pour  GigiMay ?

Bonjour Dyan
Ce que je vais dire est évidemment à prendre au conditionnel !

Quand on requalifie un contrat de maitre d'oeuvre en CCMI, c'est qu'on a trouvé un lien entre les sous-traitants et le maitre d'oeuvre, ce qui risque d'être le cas dans le plan proposé à GigiMay.
Dans ce cas de figure, chaque corps de métiers (artisan) a sa décennale.
En cas de sinistre, l'assurance de l'artisan fera intervenir un expert pour décortiquer tout ça. Et s'il y a requalification en CCMI, les décennales des artisans deviennent caduc !
Vu que c'est désormais un CCMI, il aurait fallu la décennale du constructeur (le maitre d'oeuvre) et non celles des artisans. Voici comment notre ami pourrait se retrouver avec un gros sinistre sans assurance ! Et je considère cela dramatique.

Donc soit on est en CCMI, soit on est en contrat maitre d'oeuvre avec les rôles des uns des autres bien distincts et des devis et contracts signés entre chaque corps de métier et GigiMay

GigiMay a écrit:

Bonjour,



Après plusieurs semaines à négocier avec son assurance, et n'arrivant pas à avoir gain de cause, notre constructeur nous propose une autre solution. Il accepterait de rompre le CCMI sans pénalité pour personne et nous oriente vers l'idée d'une construction par corps d'état séparés. Pour ceci, il faut au moins deux entreprises différentes qui réalisent le gros oeuvre. L'avantage étant que la construction pourrait démarrer de suite, pour la même maison au même prix (une construction par CCMI coûte plus cher que par des entreprises différentes, ce qui compenserait l'éventuelle augmentation de prix de la construction), le tout protégé par les garanties légales DO, décennale... L'inconvénient étant que nous n'aurions alors pas de garantie de livraison qui est une spécificité des CCMI. Si souci il devait y avoir durant la construction avec une des entreprises qui ne pourrait plus terminer son travail, ce serait alors à nous de trouver une autre entreprise à la place.

(...)


- et enfin, la banque a-t-elle le droit de nous imposer un maître d'oeuvre ?

Bonjour.
Une construction par corps d'état séparée ne coute pas plus cher qu'un CCMI.
Plutot moins même en principe...
MAIS elle n'offre pas du tout le même niveau de sécurité que le CCMI.
Si par exemple au moment du terrassement vous trouvez à l'emplacement des fondations un matériau non adapté et qu'il fallait creuser beaucoup plus pour trouver un bon materiaux, en CCMI, c'est gratuit, en contrat à lots séparés, c'est vous qui payez. Si c'est 50 cm c'est pas bien grave, s'il faut faire des pieux...
S'il n'y a pas de maitre d'oeuvre désigné (qui ne peut pas avoir de lien avec les artisans et entreprises qui interviennent), c'est VOUS le maitre d'oeuvre. C'est un métier, et des responsabilités.
Qui va contrôler que les travaux sont réalisés dans les règles de l'art ? Quels moyens avez vous de faire intervenir les entreprises au bon moment ? Qui va rédiger les contrats ? Les bordereaux des prix ?
Pour moi à la lecture de votre message :
- Soit vous continuez en CCMI aux conditions prévues.
- Soit vous attendez qu'il se déclare deffayant faute d'assurance et vous cherchez un autre CCMI ou un maitre d'oeuvre qui assurera une mission complète.

Bonjour, je construis et fais construire des maisons depuis 40 ans, je travaille toujours avec des architectes et maitres d'oeuvre. car les travaux sont de bien meilleure qualité que ce que pourrait me faire un constructeur, et jamais eut de mauvaise surprise.

ce que vous propose votre ( constructeur) que ne veux plus être constructeur ce n'est qu'uns grosse magouille , Faire du travail de constructeur, sans les contrainte d' un CCMI .

Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses.


J'ai effectivement cru comprendre que la difficulté d'obtenir la garantie de livraison pour les constructeurs était à la mode. Par contre, j'ai souvent l'impression quand c'est évoqué sur ce forum, qu'il est sous-entendu que ce ne serait pas vrai et que c'est davantage les constructeurs qui disent cela pour se débarrasser de certains contrats.
Personnellement, nous avons quand même l'impression que les garants font pression, dans une sorte d'abus de pouvoir, afin de ne prendre aucun risque sur les projets actuels.

Toujours est-il que nous ne savons pas quoi faire "à l'encontre" du garant car cette obligation de vouloir nous faire signer un avenant que nous ne voulons pas, ressemble à une vente forcée ou une clause abusive et nous semble attaquable en justice (mais avec une procédure qui va durer des années certainement).

Cette garantie de livraison n'est pas gratuite. Elle coûte environ 5% du prix de la construction. Et si elle doit intervenir, elle est soumise à une franchise de 5% également avant d'entrer en action.
Pour faire très grossièrement, si le garant doit intervenir sur moins de 10% des constructions qu'il assure, il est gagnant et bénéficiaire dans cette section de couverture. En obligeant à faire signer un avenant de révision de prix à chaque déblocage, il approche quasiment du risque nul. Comme si les assureurs ne gagnaient pas assez... Bref, ceci est un autre débat.

Du coup, si nous "acceptons" de signer cet avenant, nous obtiendrons notre garantie nominative de livraison. Pensez-vous que nous puissions attaquer le garant et surtout à partir de quel moment est-il judiciable de le faire ? A-t-on un délai maximum également ?

J'imagine qu'il serait préférable d'attendre la fin de la construction.



@Polasson

Vous avez écrit "Pour la garantie livraison, les constructeurs fournissent normalement à la signature du CCMI le justificatif prouvant la couverture pour ce risque ensuite à l'ouverture du chantier ils fournissent un justificatif nominatif. Et oui c'est possible et parfois conseiller de contacter cette assurance, afin de, par exemple, vérifier la véracité des couvertures du constructeur."

Lors de la signature du CCMI, il ne me semble pas avoir vu de justificatif prouvant la couverture "garantie de livraison". Ou alors, je ne sais pas où chercher.
Il est juste noté ceci :
"GARANTIE DE LIVRAISON
Le présent contrat est soumis à la condition suspensive de l'obtention par le constructeur de la garantie de livraison prévue à l'article L 231-6 du code de la Construction et de l'Habitation (article VII-2 des conditions générales)."

Et il y a le nom de l'organisme garant.

Puis à l'article VII-2 en question, il est noté ceci :
"GARANTIE DE LIVRAISON AU PRIX CONVENU
Le CONSTRUCTEUR déclare avoir passé une convention de cautionnement avec XXX (il y a encore le nom du garant en question).
Le coût de cette garantie étant compris dans le prix convenu."


Mais du coup, si on contacte cet assureur, comment présenter la chose ?
"Dites donc Monsieur l'assureur ! C'est vrai que vous ne voulez pas nous couvrir si on ne signe pas l'avenant de l'option B ?"

C'est bien compliqué.


Cet assureur doit garantir (un jour peut-être) la livraison mais assure aussi la garantie de remboursement d'acompte. Et nous avons un n° de Police pour cette garantie de remboursement. Ca peut être un point d'entrée pour les contacter.




Concernant la banque, nous confirmons (je ne sais plus qui en parlais plus haut) que notre offre de prêt ne précise pas le modèle de construction.
Il y a juste "Achat de terrain et construction d'une maison individuelle".


Mais une autre question me vient. Si on doit changer de constructeur, tout en restant dans un cadre de CCMI en admettant qu'on trouve, la banque devra-t-elle aussi nous refaire un dossier de financement ? Ou l'offre actuelle serait valable ?


Enfin, que doit-on penser du fait que la banque refuse de nous faire des écrits de ce qu'ils affirment toujours à l'oral ?


Merci à tous !
GigiMay

GigiMay je vous le répète c'est une magouille, ce pseudo constructeur vous la fait a l'envers, allez voir un architecte, ou maitre d'oeuvre .

Je pense comme plaquisteheureux : C'est une magouille.

S'il vous propose des marchés de travaux avec son suivi, il devient MOE (pas le même métier) et doit vous fournir son attestation d'assurance décennale couvrant cette activité... mais ça m'étonnerait qu'il en ait une.

S'il se présente comme entreprise générale, c'est carrément illégal.

Spoonman, (vrai) MOE

Bonjour GigiMay,
Comme tout le monde vous le déconseille, ne rentrez pas dans cette magouille que le constructeur vous propose.

GigiMay a écrit:

Cette garantie de livraison n'est pas gratuite. Elle coûte environ 5% du prix de la construction. Et si elle doit intervenir, elle est soumise à une franchise de 5% également avant d'entrer en action.
Pour faire très grossièrement, si le garant doit intervenir sur moins de 10% des constructions qu'il assure, il est gagnant et bénéficiaire dans cette section de couverture. En obligeant à faire signer un avenant de révision de prix à chaque déblocage, il approche quasiment du risque nul. Comme si les assureurs ne gagnaient pas assez... Bref, ceci est un autre débat.

1 - Votre calcul n'est pas bon, le 1er 5% dont vous parlez est déjà un inclus dans le prix de la maison et financé par la banque. Le 2e 5% n'est qu'hypothétique. Et puis, je ne connais pas le prix de votre maison, mais franchement si le constructeur fait défaut, dans le cadre du CCMI, vous serez presqu'heureux de payer les 5% de franchise pour terminer votre maison. Mais dans le cadre de la vaste fumisterie que propose le constructeur vous n'aurez que vos yeux pour pleurer.

2 - Vous vous trompez, rien n'est obligatoire. Et sincèrement je doute que l'assureur demande cela. La garantie comme pour toute assurance, le montant est fixé en fonction du risque estimé par l'assureur et du coût probable d'une indemnisation en cas de sinistre. A mon avis, voici ce qui s'est passé, 2 cas possibles : 
a/ L'assurance demande un montant un peu plus élevé que d'habitude, vu le niveau de risque de votre constructeur. Celui-ci ne ne veut pas payer, car il vous a vendu la maison trop peu cher. Alors il décide de gratter un peu pour payer l'assurance.
b/ Le constructeur se rend compte avec l'inflation qu'il vous a vendu une maison trop cher et ne fait ses marges habituelles, alors il décide de passer par un moyen détourner pour se faire plus d'argent.

Donc je ne vois pas comment vous porterez plainte contre un assureur qui ne vous a obligé en rien. Il a fixé un prix, et votre constructeur est libre de l'accepter ou pas. Par ailleurs, ce n'est pas le seul assureur de la place, non ?

GigiMay a écrit:

Mais une autre question me vient. Si on doit changer de constructeur, tout en restant dans un cadre de CCMI en admettant qu'on trouve, la banque devra-t-elle aussi nous refaire un dossier de financement ? Ou l'offre actuelle serait valable ?

Oui, cela doit être possible. Mais il y'aura forcement une différence de prix en votre défaveur. Alors 2 cas possibles :
1 - Vous demandez une financement du delta par la banque, elle vous fait un avenant ou elle reprendre le dossier à zero
2 - Vous financez le delta vous même, la banque vous demande la preuve de la disponibilité du delta, fait un avenant qu'elle joint au dossier.

Mon conseil, faites tout pour :
1 - Rester en CCMI, 
2 - Ne pas perdre votre financement, le prix de construction ne fait qu'augmenter ainsi que le coût du credit !
Bon courage.

Bonjour GigiMay

Nous rencontrons à peu près les mêmes difficultés que vous suite à la non obtention de garantie de livraison de notre constructeur (sujet ici: https://www.forumconstruire.com/construire/topic-442045-decl[...]-ouverture-chantier.php ).

Nous avons trouvé un autre "constructeur" avec une dommage ouvrage cette fois-ci et la banque va réétudier le dossier. En parallèle j'en vois un autre qui lui propose 1 CCMI, je demande à la banque s'il est possible de conserver notre prêt actuel (partiellement débloqué). Je vous tiens au courant.

Marisk a écrit:

Bonjour GigiMay

Nous rencontrons à peu près les mêmes difficultés que vous suite à la non obtention de garantie de livraison de notre constructeur (sujet ici: https://www.forumconstruire.com/construire/topic-442045-decl[...]-ouverture-chantier.php ).

Nous avons trouvé un autre "constructeur" avec une dommage ouvrage cette fois-ci et la banque va réétudier le dossier. En parallèle j'en vois un autre qui lui propose 1 CCMI, je demande à la banque s'il est possible de conserver notre prêt actuel (partiellement débloqué). Je vous tiens au courant.

Bonjour,
Marisk,
Dans votre cas je vous souhaite de pouvoir partir sur un nouveau CCMI en conservant votre credit
ou un vrai contrat de maître d'oeuvre, avec un vrai maitre d'oeuvre, des devis et contrats par artisan avec DO. 
En tout cas, évitez les pseudo CCMI ... Ce sont des magouilles qui peuvent couter cher en terme d'assurance en cas de sinistre.
A bientôt.