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Achat de terrain pendant révision du PLU

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Env. 200 message Alpes Maritimes
Bonjour,

J'ai fait la connaissance récemment d'une personne propriétaire d'un grand terrain (> 6000m2) classé en zone constructible. Cette personne cherchait à subdiviser ce terrain sans en faire un lotissement (par le jeu du découpage, le géomètre est parvenu à obtenir 6 lots directement accessibles sur la voie publique).

J'étais interessé par un lot de 1700m2 environ.

Cependant la commune a décidé de réviser son PLU, et patatra dans les premières moutures du projet du nouveau PLU l'ensemble du terrain devenait non constructible (en zone de montagne il a été imposé à la commune de réduire considérablement la surface globale constructible).

Le vendeur a cependant réussi à convaincre les élus que 3500m2 restent constructible. Il a déposé une demande préalable pour subdiviser le terrain en 4 lots (le plus grand reste inconstructible et 3 lots constructibles). A ma grande surprise, le DP n'a pas reçu un "sursis à statuer", et le vendeur attend donc le certificat de non opposition signé du maire.

Je suis maintenant interessé par acheter les 3 lots constructibles. Le plus grand pour y édifier la construction d'une maison, et les 2 autres pour plus tard (ou jamais?)... mais j'aimerai bien conserver la possibilité de construire ou revendre ces 2 lots pendant toute la durée du nouveau PLU.

Si j'ai bien compris, il faut que je demande un certificat d'urbanisme opérationnel pour chacun des lots ? Ce CU a une validité de 18 mois et donc j'ai 18 mois pour demander un PC sur la base de ce CU. Pour le premier lot, ce timing me convient, mais pour les 2 autres, que se passe t'il si je laisse les CU expirer ? Le terrain peut il devenir inconstructible à n'importe quel moment ou seulement à la prochaine révision du PLU (à mon avis pas avant 10 ans) ?

Le fait d'obtenir un CU pour les 3 lots maintenant, signifie t'il obligatoirement que sur le nouveau PLU qui sera voté probablement en début d'année prochaine les 3 lots apparaissent en zone constructible? Ou bien je peux avoir la très mauvaise surprise que les terrains finalement apparaissent dans une zone non constructible ? Et alors je n'ai que 18 mois pour instruire une demande de PC avant que le CU expire ?
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Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

Le propriétaire actuel a déposé une déclaration préalable de lotissement ?
Si oui, à la date de non opposition les règles d'urbanisme existantes sont cristallisées pendant 5 ans (art. L.442-18 CU).
Donc CU parfaitement inutile, d'autant plus qu'à cette occasion l'autorité pourrait mentionner la possibilité d'un sursis sur toute demande d'urbanisme et ainsi faire sauter la cristallisation  (CE 18/12/2017 n°380438).
Où en est la procédure de révision ?
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 200 message Alpes Maritimes
Oui le propriétaire a bien déposé une DP en mai. La mairie avait demandé un délai supplémentaire de 1 mois, et de ce que j'ai compris le délai global de 2 mois a été dépassé sans obtention de réponse, ainsi la DP a été acceptée.

Je ne sais pas trop où en est la procédure de révision, mais ca fait un moment que ca dure. En tout cas je sais qu'on est dans la période où les sursis à statuer peuvent être notifiés, et que maintenant la commune vise un vote du nouveau PLU pour début 2023 (après m'avoir laissé entendre que ca serait pour mi 2022).

Vous voulez dire qu'il ne faut pas demander un CU opérationnel au risque de faire sauter la constructibilité ?

Mais comment réaliser la viabilisation sans CU?
Je ne suis pas sûr que le notaire me laisse prendre le risque d'une transaction sans CU.

Après je ne comprendrai pas que la mairie soit schyzophrène en acceptant d'un côté la DP et de l'autre en infligeant un SAS sur un CU?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
l3chvck a écrit:Vous voulez dire qu'il ne faut pas demander un CU opérationnel au risque de faire sauter la constructibilité ?

L'alinéa 8 de la décision du CE  va dans ce sens "Considérant qu'il résulte de la combinaison des articles L. 111-7, L. 123-6 et L. 410-1 du code de l'urbanisme que tout certificat d'urbanisme délivré sur le fondement de l'article L. 410-1 a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat ; que figure cependant parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu'est remplie, à la date de délivrance du certificat, l'une des conditions énumérées à l'article L. 111-7 du code de l'urbanisme ; qu'une telle possibilité vise à permettre à l'autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme ; que, lorsque le plan en cours d'élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable".
Dans l'idéal il faudrait qu'un CU, d'information ou opérationnel, soit délivré après que le PLU devienne opposable.

l3chvck a écrit:Mais comment réaliser la viabilisation sans CU?

Le CU n'est pas un préalable à la viabilisation d'un terrain, vous pouvez la mettre en œuvre en l'absence totale de CU puisque ce dernier n'est qu'une fiche d'information du terrain.

l3chvck a écrit:Je ne suis pas sûr que le notaire me laisse prendre le risque d'une transaction sans CU.

Après je ne comprendrai pas que la mairie soit schyzophrène en acceptant d'un côté la DP et de l'autre en infligeant un SAS sur un CU?

En effet, il faudrait donc attendre la fin du délai de retrait administratif pour la DP (3 mois à compter de la décision) puis discuter avec le maire pour s'assurer que la mention d'un sursis ne soit pas portée dans le CU.
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 200 message Alpes Maritimes
Je relance le sujet... Sur le point de signer le devis d'un architecte pour déposer un PC pour un des lots, vu la somme à payer, j'ai cherché à me renseigner auprès de membres du conseil municipal pour savoir si en cas de dépôt de PC je pouvais m'attendre à un "sursis à statuer" ou a une instruction normale.

Quelle ne fut pas ma surprise en apprenant que ce serait le "sursis à statuer". Au vu de la jurisprudence et d'une décision récente du conseil d'Etat (31 janvier 2022) la cristallisation prime sur la possibilité du "sursis à statuer".

Donc ma question est de savoir si je devais attaquer au TA ce "sursis", est-ce que je suis en mesure de le faire n'étant pas encore propriétaire du terrain ? Ou alors peut on imaginer qu'un recours gracieux par lettre d'avocat rappelant la "jurisprudence" pourrait débloquer la situation ?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

Oui, puisque vous attaquez une décision qui vous concerne.
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Env. 90 message Morbihan
je vous cite:

"Oui, puisque vous attaquez une décision qui vous concerne."

  le sursis à statuer pris par délibération du conseil municipal est-il général sur la commune
 ou est-il applicable sur un périmètre donné de la commune et ne doit-il pas être motivé?
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Env. 200 message Alpes Maritimes
J'ai interrogé l'adjoint au maire en charge de l'urbanisme qui m'a assuré qu'il n'y aurait pas de SAS
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,
l3chvck a écrit:J'ai interrogé l'adjoint au maire en charge de l'urbanisme qui m'a assuré qu'il n'y aurait pas de SAS

Les paroles...

Le sursis à statuer est une réponse de l'autorité à votre demande d'urbanisme. En cas de révision du PLU le sursis peut être pris sur toute demande déposée sur la commune, à condition que le conseil municipal ait délibéré sur les orientations du PADD. Bien entendu tout sursis doit être motivé (art. R.424-5 CU).
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Env. 200 message Alpes Maritimes
Comme je l'ai indiqué plus haut, le terrain visé a obtenu il y a quelques mois une non opposition au DP de division parcellaire en vue de bâtir, de manière assez étonnante puisqu'en théorie un sursis à statuer aurait du être opposé. C'est passé entre les gouttes, et donc à ce titre, la cristallisation de 5 ans doit s'appliquer, et opposer maintenant un SAS sur le PC serait manifestement illégal (jurisprudence décision du conseil d'Etat de janvier 2022). Maintenant effectivement c'est la parole de l'adjoint, ca vaut ce que ca vaut, et in fine ils peuvent toujours opposer un SAS qui serait à priori illégal et qui devrait me contraindre à entamer une procédure au TA vu les montants investis (plans, étude de sol, dépôt PC, ...). J'espère qu'on en arrivera pas là, mais à un moment je dois avancer.
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Env. 200 message Alpes Maritimes
Je relance le sujet, on a avancé un tout petit peu.
Pour rappel cela concerne l'achat de 3 lots issus d'une division parcellaire par déclaration préalable, alors qu'une procédure de révision du PLU est en cours. Il n'y a pas eu d'opposition à la DP, et donc la cristallisation des règles d'urbanisme serait applicable. En théorie il ne devrait donc pas y avoir de sursis à statuer.

Mais je viens de lire un truc assez inquiétant:
https://www.jaiunterrain.fr/lotissement-jurisprudence-consei[...]seil-etat-13-juin-2022/

En gros la cristallisation ne peut s'appliquer que lorsque le terrain est vendu. Et comme l'indique l'auteur de l'article, c'est problématique si l'acheteur souhaite intégrer une clause suspensive d'obtention de PC purgé de tout recours, puisqu'évidemment il faut déposer le PC avant de conclure la vente du terrain !

Est-ce qu'il faut s'attendre à ce que le service urbanisme d'une communauté de commune montagnarde soit très au fait de ces incroyables subtilités récentes (juin 2022) et il y a un risque majeur de sursis à statuer (car la cristallisation ne s'appliquerait pas), ou bien le risque interviendrait essentiellement sur un recours par un voisin ?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

Effectivement en l'absence de transfert en propriété ou en jouissance, le lotisseur ne peut pas se prévaloir de la cristallisation au bénéfice d'un permis déposé en son nom.

Puisque vous êtes l'acquéreur du lot, le permis de construire sera déposé en votre nom et vous devriez bénéficier de la cristallisation.
Avez-vous présenté votre projet aux agents du service urbanisme ? Leur avis est favorable ?
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 200 message Alpes Maritimes
Oui le PC sera déposé en mon nom, mais comme l'acte de vente final interviendra après l'obtention du PC (purgé de tout recours), au moment où le PC sera déposé, je ne serais pas encore propriétaire du lot. C'est le problème du chat qui se mord la queue.

Pour les services de l'urbanisme, l'adjoint au maire en charge de l'urbanisme m'a indiqué qu'il n'y aura pas de problème et qu'il a bien vérifié cela auprès du service de l'urbanisme de la communauté des communes.

Le problème c'est que j'ai eu un autre son de cloche via un autre adjoint qui a interrogé le maire, et pour ce dernier, c'est tournée générale de Sursis à Statuer étant donné qu'ils sont très ennuyés par la loi ZAN.

On est en pleine incertitude, d'où mon besoin de la clause suspensive sur le PC. Maintenant le PC n'est pas gratuit (pas du tout même), ni la rédaction d'un compromis, et je trouve ca très pénible d'être dans le flou total et de devoir aligner les ronds sans savoir ce que ca va donner.
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Env. 200 message Alpes Maritimes
Bon y'a du nouveau. J'ai signé le compromis pour le terrain mi juillet. Avec une clause d'obtention du PC et purge de tout recours. J'ai demandé un délai de 4 mois pour le dépot de la demande de PC.

J'ai bien senti que la vendeuse n'était pas très contente car elle vient de se rendre compte que la signature définitive ne peut donc pas intervenir avant mai l'année prochaine.

Entre temps la commune a finalisé son projet de nouveau PLU. Une réunion publique à lieu ce soir avec présentation puis période de "concertation" puis un vote définitif prévu en Janvier. J'ai appelé la mairie qui m'indique que dans le projet, les 3 lots pour lequel j'ai demandé un PC sont constructibles.

Sachant que je n'aime pas être pressé par le temps pour la conception du PC et que la vendeuse voudrait un délai plus court, y'aurait il moyen que j'abandonne la clause d'obtention du PC en échange de l'obtention par exemple d'un CU opérationnel ? Dois je attendre le vote du nouveau PLU pour obtenir le CU, ou est ce que je peux faire la demande tout de suite ?

Pour rappel, les 3 lots sont constructibles actuellement selon la règle de cristallisation des 5 ans suite à l'obtention en août 2022 par la propriétaire d'une DP pour le lotissement, et devraient donc rester constructible selon le nouveau PLU (sauf catastrophe avant le vote du PLU).

A partir du vote du PLU quelles règles d'urbanisme s'appliquent ? Celle de l'ancien PLU, ou bien est il possible de choisir la plus favorable ?

Merci
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,
l3chvck a écrit:Pour rappel, les 3 lots sont constructibles actuellement selon la règle de cristallisation des 5 ans suite à l'obtention en août 2022 par la propriétaire d'une DP pour le lotissement, et devraient donc rester constructible selon le nouveau PLU (sauf catastrophe avant le vote du PLU).

A partir du vote du PLU quelles règles d'urbanisme s'appliquent ? Celle de l'ancien PLU, ou bien est il possible de choisir la plus favorable ?

Les règles cristallisées sont celles existantes à la date d'obtention de la DP de lotissement, pendant 5 ans à compter de la même date (art. L.442-14 du code de l'urbanisme).
Pendant ce délai il est possible de bénéficier des règles du nouveau PLU si elles sont plus favorables.

Citation: l3chvck
Sachant que je n'aime pas être pressé par le temps pour la conception du PC et que la vendeuse voudrait un délai plus court, y'aurait il moyen que j'abandonne la clause d'obtention du PC en échange de l'obtention par exemple d'un CU opérationnel ?

Puisque la clause est là pour vous protéger je ne pense pas que la vendeuse voit d'un mauvais œil la substitution d'une clause très protectrice par une autre qui l'est beaucoup moins.
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Env. 200 message Alpes Maritimes
salade bio a écrit:
Citation: l3chvck
Sachant que je n'aime pas être pressé par le temps pour la conception du PC et que la vendeuse voudrait un délai plus court, y'aurait il moyen que j'abandonne la clause d'obtention du PC en échange de l'obtention par exemple d'un CU opérationnel ?

Puisque la clause est là pour vous protéger je ne pense pas que la vendeuse voit d'un mauvais œil la substitution d'une clause très protectrice par une autre qui l'est beaucoup moins.

Merci pour votre réponse, évidemment je pense que la vendeuse serait OK.
J'ai bien compris que le CU opérationnel est moins protecteur puisqu'il ne me mettra jamais à l'abri d'un recours par un voisin. Mais vu la configuration, je vois pas trop quel voisin ferait un recours, et si recours il y a comment pourrait-il ne pas être jugé abusif ? 

A partir du moment où l'on a un CU Opérationnel, et que le projet respecte le PLU, y'a t'il vraiment un risque de ne jamais pouvoir construire ?
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
l3chvck a écrit:J'ai bien compris que le CU opérationnel est moins protecteur puisqu'il ne me mettra jamais à l'abri d'un recours par un voisin. Mais vu la configuration, je vois pas trop quel voisin ferait un recours, et si recours il y a comment pourrait-il ne pas être jugé abusif ? 

La seule contestation d'un permis de construire par un recours gracieux adressé au maire, puis par un recours contentieux au tribunal administratif ne relève pas d'une procédure abusive. Il s'agit simplement pour un tiers de revendiquer la défense de ses droits. Un recours est qualifié d'abusif lorsqu'il est mis en œuvre "dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis" (art. L.600-7). Encore faut-il qualifier précisément les faits et mises en œuvres...

Citation: l3chvck
A partir du moment où l'on a un CU Opérationnel, et que le projet respecte le PLU, y'a t'il vraiment un risque de ne jamais pouvoir construire ?

Oui ça peut arriver : une erreur dans le CU, un concessionnaire qui s'est trompé dans son avis (inexistence du réseau ou prolongation dispendieuse), etc.

Je ne vois pas de problème sur la question de la clause suspensive puisque vous êtes d'accord là dessus avec la vendeuse :
Citation: J'ai signé le compromis pour le terrain mi juillet. Avec une clause d'obtention du PC et purge de tout recours. J'ai demandé un délai de 4 mois pour le dépot de la demande de PC.
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Env. 200 message Alpes Maritimes
Oui j'ai tout intérêt à conserver ma clause et à aller jusqu'à la purge des recours. Ceci dit, au cas où je n'arriverai pas à faire réaliser par l'architecte un projet satisfaisant d'ici la deadline, l'obtention du CU pourrait être une solution de secours. Dans ce cas, faut il attendre le vote du nouveau PLU pour demander le CU, ou puis-je le faire avant, et dans ce cas y'a t'il un risque de sursis à statuer ?

Il y a aussi la solution de déposer un PC non satisfaisant, de laisser courrir la procédure jusqu'à la purge, d'acheter le terrain, de retirer le PC et de recommencer la demande de PC (ou bien faire un PC modificatif si pas trop de changements). Mais bon, j'imagine que ca va coûter plus cher.
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Puisque le terrain est issu d'un lotissement, et que l'ancien PLU est cristallisé, je ne vois pas l'intérêt d'un CU. Il vous reste 3 mois pour concevoir un permis qui vous satisfait, plus 3 mois supplémentaires si vous déposez un dossier incomplet pour finaliser ce qui devrait l'être.
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Picto recompense Membre ultra utile
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